Confier la gestion locative de votre bien à un professionnel est une solution qui présente de nombreux avantages, surtout lorsque vous résidez à l’étranger. En effet, l’agence s’occupe de tout à votre place : visites, bail, travaux, états des lieux, litiges, etc. 
En plus du gain de temps par rapport à la gestion directe, déléguer votre gestion locative à un professionnel vous permet de maximiser le rendement de votre investissement grâce à une sélection rigoureuse du locataire et une protection contre les loyers impayés. Bien entendu, ces services vous sont facturés par l’agence.
Quel est le coût de la gestion locative à distance ? On fait le point dans ce dossier.

Avant d’aborder le coût de la gestion locative à distance, il est intéressant de se demander pourquoi il est avantageux de confier votre gestion locative à une société de gestion. C’est une question souvent soulevée dans le groupe Facebook de la communauté de confiance Immoneos. Nous avons d’ailleurs abordé la question dans un dossier sur le sujet : Gestion locative depuis l’étranger : gérer en direct ou déléguer à un professionnel ?

Les avantages de la gestion locative par une agence

Les avantages de confier votre gestion locative à une agence sont nombreux et peuvent être notables pour les investisseurs qui résident à l’étranger :

• Gain de temps et réactivité : non seulement l’agence s’occupe de percevoir les loyers et d’envoyer les quittances, mais elle s’occupe aussi de faire visiter le bien, faire l’état des lieux, rédiger le bail, etc. En plus de vous faire gagner un temps considérable, passer par une agence vous permet d’être réactif quand vous n’êtes pas sur place.
• Expertise : l’agent immobilier a l’expertise pour évaluer les dossiers et sélectionner les locataires. C’est son métier. Il sait évaluer un profil en analysant les justificatifs fournis, voir si la caution est sûre. En cas de doute, il sait comment effectuer des recherches. En sélectionnant un locataire en direct, vous pouvez faire un choix basé sur le feeling, alors que l’agence a des critères de sélection méthodiques.
  D’autre part, l’agent connaît les procédures et les délais à respecter pour chaque élément de la gestion locative. Il sait quels sont les courriers types à envoyer en cas de litiges (ce qui aide souvent la situation à se normaliser). Enfin, l’agent a une expertise juridique que vous n’avez pas forcément.
• Tranquillité d’esprit : L’agence gère à votre place tous les aléas qui pourraient se présenter (problèmes de voisinage, panne de chauffage, fuite, etc.). C’est un plus quand vous n’êtes pas sur place. De plus, l’agence vous apporte un soutien juridique si nécessaire.

Quel budget pour la recherche d’un locataire

En tant qu’investisseur locatif, il est dans votre intérêt de louer votre bien le plus vite possible afin de rentabiliser votre investissement. Autre point important et d’autant plus si vous louez depuis l’étranger, c’est de réduire les risques de loyers impayés. Ceux-ci impactent vos revenus et sont une cause de tracas surtout si vous gérez votre bien en direct. Il est donc très important de bien sélectionner votre locataire. Le profil idéal est un locataire qui est solvable, qui ne dégrade pas le bien et si possible, qui reste longtemps.

Les frais de la recherche d’un locataire varient entre 50% et 100% du montant du loyer mensuel sans les charges.
Les agences proposent en général plusieurs forfaits. Le forfait de base se limite souvent à la publication d’annonces sur les principaux portails immobiliers sur internet. Vous avez aussi la possibilité de choisir une option plus complète qui comprend visite 3D, vidéos, dossier photo, fiche descriptive complète (vue, voisinage, luminosité, chauffage, etc.).
L’agence se charge des visites et de l’état des lieux, un must pour les non-résidents.

Une agence réputée, avec un bon réseau et un bon portefeuille client peut vous permettre de rentabiliser le coût de la gestion locative à distance en proposant votre bien au juste prix et en sélectionnant un locataire solvable qui ne cause pas de dommages. Le coût ne doit pas être votre seul critère de sélection. Vous devez vous sentir en confiance et à l’aise avec votre interlocuteur.

Combien est facturée l’assurance loyers impayés ?

L’agence va vous proposer d’inclure l’assurance loyers impayés au mandat de gestion. C’est une bonne idée car cela vous permet de bénéficier d’un taux de prime d’assurance plus intéressant. De plus, vous profitez du support juridique et administratif de l’agence, ce qui permet d’accélérer votre prise en charge par l’assureur le cas échéant.
Voici les conditions généralement offertes pour une assurance loyers impayés souscrite avec le contrat de gestion locative :

• Taux de prime : 2% – 4%
• Couverture des loyers impayés jusqu’à 90 000€
• Couverture contre les dégradations jusqu’à 15 000€
• Protection juridique incluse

Combien coûte la gestion locative ?

Certaines sociétés de gestion calculent leurs frais sur le montant des loyers, certaines sur le montant total des encaissements (loyers + charges + dépôt de garantie). De manière générale, comme indiqué sur le site Se Loger, le coût de la gestion locative à distance représente entre 6 et 10% HT des loyers encaissés par le propriétaire sur une année. 
Un mandat qui couvre tous les aspects de la gestion locative d’un bien immobilier revient donc à presque un mois de loyer par an.

Pour vous guider dans le choix d’un prestataire, on vous partage quelques conseils prodigués par des membres de la communauté d’entraide Immoneos :

• Vérifiez la tarification. Les frais sont-ils calculés sur le loyer charges comprises, charges non comprises, ou sur les encaissements ? Il est toujours recommandé de demander un devis.
• Clarifiez si les taux indiqués sont HT ou TTC. Un taux de 6% HT revient par exemple à 7,2% TTC, mieux vaut donc vérifier ce point.
• Regardez quelles prestations sont incluses dans le mandat de gestion afin d’éviter de voir des frais supplémentaires apparaître sur votre facture. Idéalement, toutes les prestations relatives à la gestion locative doivent être incluses dans le mandat (frais de dossier, frais de virement des loyers, gestion des impayés, etc.)
• On vous conseille aussi de bien définir la date de règlement des loyers. En effet, certaines agences versent le loyer au propriétaire en fin de mois. L’idéal est de recevoir le loyer en début de mois pour ne pas avoir de décalage avec vos échéances de crédit immobilier.
• Enfin, n’hésitez pas à comparer les offres de plusieurs prestataires et à faire marcher la concurrence. Négociez les honoraires. En jouant par exemple sur le fait que vous avez plusieurs biens, vous pouvez obtenir un taux inférieur à 5%.

Et les agences de gestion locative en ligne?

Nouveaux acteurs sur le marché de la gestion locative : les agences 100% en ligne.
Leur offre est claire et leurs outils sont faciles à utiliser.
Niveau tarif à titre d’exemple, Pandaloc propose des services gratuits pour 1 logement incluant la recherche du locataire et la gestion de la comptabilité locataire. Flatlooker, s’occupe de l’intégralité de la gestion administrative et financière de votre bien pour 3,9% TTC. Cela représente environ 780€/an pour un loyer de 1 000€ (480€ de gestion et 300€ de G.L.I).
En moyenne, le taux de frais des agences digitales est compris entre 0,75% et 2,5% pour un loyer de 1 000 euros. Les tarifs sont dégressifs.
Ce type de gestion au niveau tarifaire, comme au niveau charge de travail, se situe entre la gestion directe et la gestion déléguée. Vous disposez d’outils performants mais vous effectuez la majorité du travail de gestion vous-même.

Les membres de la communauté de confiance bénéficient de tarifs préférentiels pour leur gestion locative auprès de nombreux prestataires vérifiés par Immoneos. Faites votre demande directement à partir de notre site afin de recevoir des devis personnalisés gratuitement et sans engagement.

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