Voilà une question inévitable pour les investisseurs en immobilier locatif : quel mode de gestion choisir ?
C’est une réflexion pertinente, surtout pour ceux qui résident à l’étranger. Est-il plus intéressant de confier sa location à un professionnel ou de s’en charger soi-même? Bien entendu, chaque possibilité comporte des avantages et des contraintes que nous allons vous présenter, afin que vous puissiez choisir la solution qui vous convient le mieux.
Délégation de votre gestion locative depuis l’étranger : les éléments pour décider et tout ce qu’il faut savoir pour choisir une société de gestion locative, c’est ici.

Régulièrement des questions sont posées à propos de la gestion locative depuis l’étranger sur le groupe de la communauté d’entraide Immoneos. Des membres partagent leur expérience de la gestion locative directe ou déléguée depuis l’étranger, afin de choisir la meilleure option. Nous allons vous donner des éléments de réponse, mais avant de commencer, faisons un point sur ce que comprend réellement la gestion locative.

En quoi consiste la gestion locative ?

Pour savoir si c’est une tâche dont vous pouvez vous charger vous-même, il est important de bien cerner de quoi il s’agit. Les actes liés à la gestion locative d’un bien immobilier sont principalement les suivants :

• La location :  la mise en location consiste à rechercher, à sélectionner le locataire et à organiser les visites. La deuxième étape va être la rédaction et la signature du bail.
• Les loyers : un fois le bien loué, il faut percevoir les loyers et envoyer les quittances au locataire. 
• Les charges : s’acquitter des charges de copropriété est un autre élément de la gestion locative. 
• La déclaration fiscale des revenus locatifs : les revenus issus de votre activité de location sont assujettis à l’impôt, vous le savez. À ce titre, la section « Je déclare mes locations immobilières » du site www.impots.gouv.fr peut vous intéresser.
• Les imprévus : par définition, les imprévus n’arrivent que de manière occasionnelle. Aussi rares soient-ils, il faut les gérer quand ils se présentent. On entend par imprévus : les impayés de loyer, les sinistres, les contentieux, etc. 

La gestion locative directe : points forts et contraintes

Outre le fait que certains propriétaires ne se déchargeraient de cette fonction pour rien au monde, il y a des avantages évidents au fait de s’occuper soi-même de la gestion locative de son bien. 

• Pas de frais de gestion : en gérant votre bien vous-même vous économisez sur les frais d’agence immobilière (pour trouver un locataire) et d’agence de gestion (pour gérer la location). Un petit coup de pouce pour la rentabilité de votre investissement locatif.
• Vous maîtrisez tout : vous choisissez votre locataire, vous effectuez les états de lieux et pouvez faire des petits travaux de remise en état entre deux locataires, bref vous avez l’œil sur votre bien immobilier. Vous êtes réactif en cas de retard de paiement ou lorsque des travaux d’entretien sont nécessaires.
• Personne ne défendra vos intérêts aussi bien que vous. Attention, cela ne veut pas dire que personne d’autre n’est compétent pour gérer votre bien, mais disons que vous prendrez la tâche à cœur puisque c’est votre patrimoine. Vous ferez forcément attention à tous les détails et ferez votre maximum pour que le bien se loue vite et reste loué.

Vous charger vous-même de la gestion locative de votre bien vous permet donc d’optimiser votre rentabilité et de vous assurer que tout est effectué comme vous le souhaitez. Cela a un coût : le temps. Dans votre choix d’un mode de gestion locative, posez-vous la question de savoir si vous disposez du temps nécessaire pour réaliser les tâches qui incombent à l’activité de location. Assurez-vous aussi d’avoir un minimum de connaissances en la matière. Si vous êtes totalement novice dans le domaine locatif, il est peut-être préférable de faire appel à un professionnel.
Enfin, les investisseurs qui font du locatif depuis l’étranger ont une contrainte spécifique: ils ne sont pas sur place. Ce facteur décide parfois les non-résidents à s’orienter vers un autre mode de gestion.

Déléguer votre gestion locative à un professionnel : pourquoi et comment ?

En toute logique, confier votre gestion locative à une société de gestion va vous libérer des contraintes de la gestion directe. Ce mode de gestion est intéressant pour plusieurs raisons :

• Économie de temps : en déléguant la gestion locative de votre bien, vous vous déchargez d’une activité assez chronophage. Cela est d’autant plus vrai si vous avez plusieurs biens en location. Si votre emploi du temps ne vous laisse pas cette liberté ou si vous préférez consacrer votre temps à d’autres activités, la délégation est intéressante.
• Pas de tracas : certains investisseurs apprécient de ne pas avoir à gérer la paperasse ou les doléances des locataires. La société de gestion locative s’en occupe, ainsi que des contrats, des travaux, des états des lieux, des litiges, etc.
• Une solution idéale si vous n’êtes pas sur place : la délégation de la gestion locative est indiquée depuis l’étranger. En effet, un professionnel est sur place pour s’occuper de tout quand vous n’êtes pas en mesure de le faire. C’est un avantage intéressant pour les non-résidents.

Passer par un intermédiaire pour la gestion locative de votre bien immobilier vous donne une tranquillité d’esprit appréciable. Vous gagnez en temps et en sécurité. 
Vous vous en doutez, la contrepartie est financière. Une société de gestion facture généralement entre 6 et 8% hors taxes des loyers annuels. Ces honoraires représentent environ un mois de loyer. 

Différents professionnels proposent des prestations de gestion locative :

• Quand on pense à société de gestion locative, on pense généralement à un administrateur de biens.  C’est le corps de métier de ce professionnel qui dispose de l’expertise requise.
• Les agents immobiliers sont de plus en plus nombreux à proposer des services de gestion locative en complément de leur prestations traditionnelles d’achat et de vente. Intéressant et économique si vous avez une bonne relation avec votre agent immobilier.
• Les syndics de copropriété se diversifient parfois en proposant des services de gestion locative. Tous ne maîtrisent pas les facettes de cette fonction aussi bien que les deux premiers intervenants. 
• N’oublions pas qu’il existe des agences digitales spécialisées dans la gestion locative. Ce mode de gestion en ligne se situe un peu entre la gestion directe et la gestion déléguée au niveau des avantages et des contraintes. Si cette option vous intéresse, lisez nos avis sur deux des principales agences en ligne : notre avis sur Pandaloc et notre avis sur Manda (ex-Flatlooker).

5 critères pour évaluer un prestataire

« Avez-vous des conseils pour mettre un bien en gestion locative ? À quoi faut-il faire attention et à quels tarifs peut-on espérer une prestation correcte ? »
Voici un exemple de question sur la délégation de gestion locative depuis l’étranger posée par un membre sur le groupe Facebook de la communauté de confiance Immoneos. 

Voici notre checklist exhaustive pour vous guider dans la sélection de votre société de gestion locative.

• Lisez le contrat avec attention et assurez-vous que vos intérêts sont protégés. Vérifiez que le contrat couvre tous les aspects de la gestion locative et que les conditions de résiliation sont acceptables. 
• Surtout si c’est la première fois que vous signez ce type de contrat, clarifiez avec le prestataire ce qui est inclus et ce qui viendra en supplément du mandat. Idéalement, toutes les prestations relatives à la gestion locative doivent être incluses dans le mandat et ne doivent pas faire l’objet de frais supplémentaires (frais de dossier, frais de virement des loyers, gestion des impayés, etc.). Il vaut toujours mieux partir avec une idée claire du coût.
• La tarification des frais exceptionnels doit être raisonnable, notamment le suivi si des travaux sont effectués ou si une intervention d’urgence est requise. 
• Base de calcul des honoraires : voyez si l’agence calcule ses frais sur le montant des loyers ou sur le montant total des encaissements (loyers + charges + dépôt) et si les chiffres donnés sont HT ou TTC.
• Fréquence et mode de paiement : informez-vous sur la date de versement des loyers (mensuelle si possible) et accordez-vous sur le mode de paiement.
• Comparez les prestations offertes par les différents intervenants. Faites jouer la concurrence oui, mais pas au détriment des services. 

Il ne coûte rien de demander plusieurs devis et de clarifier tout ce qui a besoin de l’être afin de choisir le bon prestataire.

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