Parmi les membres de la communauté Immoneos, nombreux sont les expatriés qui s’interrogent sur les meilleures stratégies pour préparer leur retraite. Parmi elles, l’acquisition de SCPIs en démembrement suscite un intérêt croissant, notamment pour les non-résidents qui envisagent un retour en France à moyen ou long terme.

Cette technique d’investissement, combinant l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI avec une décote substantielle, représente-t-elle vraiment la solution idéale pour assurer vos revenus futurs ? En seulement 3 minutes de lecture, découvrez pourquoi ce duo pourrait transformer votre stratégie patrimoniale.

Dans cet article, vous allez découvrir :

• Le principe du démembrement de propriété appliqué aux SCPIs
• Les avantages spécifiques pour les expatriés en terme de fiscalité
• Comment planifier efficacement vos revenus pour la retraite grâce à cette technique
• Les critères pour choisir vos SCPIs en démembrement

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Note importante : Tous les articles, points de vue ou opinions exprimés sur ce site ne sont en aucun cas des conseils personnalisés ni des recommandations. Ce site n’est pas destiné à remplacer une consultation avec un conseiller financier ou expert en gestion de patrimoine. Les lecteurs sont invités à faire preuve de discernement et à consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision financière ou fiscale. L’auteur de ces contenus, ainsi que l’exploitant de ce site, déclinent toute responsabilité en cas de mauvaise interprétation ou d’application des informations fournies, en particulier en ce qui concerne les choix d’investissement, les décisions fiscales ou les stratégies financières.

Comment fonctionne le démembrement de SCPI ?

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un bien. Dans le cadre des SCPIs, cette technique permet d’acquérir uniquement la nue-propriété des parts, avec une décote importante (généralement entre 20% et 40%, selon la durée du démembrement).

Concrètement, vous achetez des parts de SCPI à un prix réduit, sans percevoir de revenus pendant la période de démembrement. À l’issue de cette période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts et commencez à percevoir les revenus locatifs.

Ce mécanisme offre plusieurs avantages significatifs :

• Un prix d’acquisition réduit grâce à la décote liée à la nue-propriété
• Une absence totale de fiscalité pendant la durée du démembrement
• Une reconstitution automatique de la pleine propriété au terme, sans frais supplémentaires
• Une valorisation potentielle du capital investi pendant la période de démembrement

Par exemple, pour un investissement de 100 000 € en pleine propriété, si on considère une décote de 35% sur 15 ans, vous pourriez acquérir l’équivalent en nue-propriété pour 65 000 € seulement. Au terme des 15 ans, vous récupérez la pleine propriété, valorisée potentiellement entre 130 000 € et 150 000 € (selon les hypothèses de valorisation du parc immobilier).

Est-ce une bonne stratégie pour préparer votre retraite ?

Le démembrement de parts de SCPI présente plusieurs atouts majeurs pour la préparation de la retraite, particulièrement pour les expatriés :

1. Planification précise des revenus futurs

Cette technique permet de programmer exactement la date à laquelle vous commencerez à percevoir des revenus. Vous pouvez ainsi faire coïncider la fin du démembrement avec votre départ à la retraite ou votre retour en France.

Les membres Immoneos utilisent souvent cette stratégie en échelonnant plusieurs démembrements sur différentes périodes (5, 7, 10, 12, 15 ans) pour créer des paliers progressifs de revenus complémentaires à la retraite.

2. Optimisation fiscale pendant la phase d’expatriation

Durant votre période d’expatriation, vous n’êtes soumis à aucune fiscalité sur cet investissement, puisque vous ne percevez pas de revenus. C’est particulièrement avantageux pour les expatriés dont les revenus sont déjà fortement imposés dans leur pays de résidence.

3. Effet de capitalisation avantageux

L’investissement en nue-propriété vous permet de bénéficier d’un effet de capitalisation attractif. En investissant moins aujourd’hui (grâce à la décote), vous obtenez à terme la pleine propriété d’un actif dont la valeur aura potentiellement augmenté.

Les spécificités pour les expatriés

Pour les non-résidents, le duo démembrement et SCPI présente des avantages supplémentaires :

• Absence de déclaration fiscale en France pendant la période de démembrement (puisqu’aucun revenu n’est perçu)
• Simplification administrative par rapport à d’autres types d’investissements immobiliers
• Préparation fiscalement optimisée d’un retour en France pour la retraite

Selon votre pays de résidence et les conventions fiscales en vigueur, les revenus que vous percevrez à l’issue du démembrement pourront bénéficier d’une taxation allégée.

Les membres de la communauté Immoneos soulignent également la complémentarité de cette stratégie avec d’autres placements comme l’assurance vie, permettant ainsi de diversifier efficacement son patrimoine tout en préparant sa retraite.

Si le sujet de l’assurance vie depuis l’étranger vous intéresse, pensez à consulter notre article dédié en suivant ce lien. Il fait le point sur les avantages de l’assurance vie pour les expatriés, et notamment la fiscalité.

Comment optimiser votre stratégie de démembrement ?

Pour maximiser l’efficacité de votre investissement en nue-propriété de SCPI, les membres de la communauté d’entraide Immoneos partagent plusieurs recommandations :

• Échelonner les durées de démembrement pour créer des paliers de revenus futurs
• Diversifier les SCPIs pour répartir les risques et optimiser le rendement global
• Combiner démembrement et acquisition en pleine propriété pour bénéficier à la fois de revenus immédiats et de revenus différés
• S’assurer du sérieux du gestionnaire d’usufruit (souvent des caisses de retraite ou des institutionnels), garant de la bonne gestion des biens pendant la période de démembrement

Il est également recommandé de conserver une part de vos investissements dans des placements plus liquides, afin de maintenir une flexibilité financière en cas d’imprévu.

Pour les expatriés projetant un retour en France, le timing de fin de démembrement est crucial. Idéalement, il doit coïncider avec votre installation définitive en France ou intervenir peu après, pour maximiser l’optimisation fiscale.

Conclusion

Le démembrement de parts de SCPI constitue une stratégie particulièrement adaptée aux expatriés souhaitant préparer efficacement leur retraite. La combinaison d’une acquisition à prix réduit, d’une absence de fiscalité pendant la période de démembrement, et d’une reconstitution automatique de la pleine propriété en fait un outil patrimonial puissant.

Cette approche sophistiquée mérite toutefois d’être intégrée dans une vision globale de votre patrimoine et de vos objectifs de vie. L’échelonnement des durées, le choix des SCPIs et le timing précis en fonction de votre projet de retour en France sont autant de paramètres à bien anticiper. Pour établir une stratégie vraiment personnalisée, échangez avec un CGP spécialisé dans l’accompagnement des expatriés, qui saura vous proposer des solutions adaptées à votre situation particulière.

Curieux de découvrir comment d’autres expatriés utilisent le duo démembrement et SCPIs pour préparer leur retraite ? Rejoignez le groupe Facebook de la communauté Immoneos, où des milliers d’investisseurs français à l’étranger partagent leurs expériences concrètes et leurs conseils pratiques.

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