Autrefois réservés aux étudiants, les biens en colocation accueillent aujourd’hui de plus en plus d’actifs. Cette forme de location s’est en effet beaucoup développée ces dernières années. D’après un sondage Ipsos, un Français sur cinq aurait déjà occupé un logement en colocation. Et selon l’ANIL, 10% du parc locatif serait aujourd’hui en colocation. L’arrivée de jeunes actifs sur ce marché, percevant de meilleurs revenus, a augmenté la demande de manière naturelle. Et par la même occasion tiré les prix vers le haut, stimulant ainsi la rentabilité locative pour ceux qui ont choisi d’investir en colocation.

Pas étonnant que l’investissement locatif dans une colocation soit un sujet fréquemment abordé dans les discussions du groupe Immoneos. Et pour cause, ce mode de location est idéal pour les investisseurs expatriés. Le rendement des colocations est élevé et la vacance locative est faible. En outre, ce type d’investissement présente toujours un fort potentiel dans les villes étudiantes auxquelles les expatriés sont très attachés.

1- Quels sont les avantages pour l’expatrié propriétaire bailleur ?

Le marché ayant évolué depuis plusieurs années, aujourd’hui les étudiants ne constituent plus les profils majoritaires. En effet, la colocation est devenue un véritable style de vie, qui séduit de plus en plus de jeunes actifs.

• Une rentabilité locative plus élevée

Résultat : le loyer d’un grand appartement peut atteindre le prix d’un studio multiplié par le nombre de chambres. Par exemple, les jeunes actifs qui résident sur la capitale peuvent payer jusqu’à 1 000 € par chambre. Ce nouveau mode de location permet ainsi de percevoir un loyer de 2 000 € pour un F2. Comparé aux 1 500 € que l’on peut en retirer en location traditionnelle, il n’y a pas photo. Cet exemple, transposable dans les grandes villes, concerne un appartement loué récemment à Paris, plus précisément dans le Marais.

• Un loyer plus sécurisé

Avec un bail unique, les colocataires sont engagés solidairement et indivisiblement au paiement du loyer. Autrement dit, lorsqu’un des colocataires ne règle pas, le ou les autres doivent payer sa part. Cette clause étant valable pour le loyer, mais aussi l’intégralité des charges et réparations locatives.

• Une vacance locative réduite

Un autre des avantages notables des biens loués en colocation, c’est qu’ils ne subissent quasiment aucune vacance locative. En effet, lorsqu’un des résidents quitte le logement, les autres colocataires se chargent généralement de trouver eux-mêmes son remplaçant. D’abord pour des questions d’entente mais aussi de rapidité, et pour s’assurer que le candidat est sérieux et solvable. Autant dire que cette initiative contribue à diminuer fortement la vacance ainsi que le turnover. De quoi faciliter grandement la gestion à distance tout en optimisant la rentabilité locative du bien.

2- Les rendements

Cerise sur le gâteau, en plus de requérir une gestion minimale, les biens en colocation dégagent une rentabilité locative alléchante. En effet, cet investissement locatif permet d’obtenir des rendements entre 7% et 10%. Un phénomène qui s’explique par la combinaison de plusieurs facteurs :

• un marché en croissance visant une cible élargie, avec l’arrivée des jeunes actifs,
• une demande de plus en plus forte,
• une surface par locataire optimisée,
• un pouvoir d’achat plus important au sein du logement, permettant d’obtenir des loyers plus élevés,
• une rentabilité locative qui ne cesse de croître du fait de la rareté de l’offre. Par exemple, un appartement de 3 chambres sur Marseille se louera beaucoup plus cher en colocation qu’à une famille.

Bien évidemment, toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne en ce qui concerne le rendement. Sans surprise, Paris, Lyon et Lille arrivent en tête du classement en termes de loyer au mètre carré. Mais les prix d’achats et la rareté des biens ont tendance à grignoter la rentabilité locative.

Mieux vaut donc s’orienter vers des grandes villes étudiantes telles que Rennes, Grenoble ou Strasbourg. À Nancy, un bailleur réussit à louer 1 200 € un F4 qui lui est revenu à 118 000 €. Soit plus de 12% de rentabilité locative ! Les métropoles dynamiques en termes d’emploi comme Nantes ou Marseille constituent également des emplacements de choix pour investir.  Lire ici l’interview de Ludovic, expatrié, qui a investi en colocation à Nantes.

3- Comment préparer son bien immobilier au mieux pour une colocation

Le turnover des colocations est plus important que dans le cas de locations classiques. Aussi est-il recommandé de l’aménager et de le meubler de manière appropriée afin de relouer plus vite. Il faut notamment veiller :

• à bien équiper le logement

En effet, plus le logement est pourvu en équipements, plus l’entente entre les colocataires est préservée et le turnover réduit au minimum. Il faut donc prévoir des équipements en conséquence : frigo, congélateur, machine à laver voire lave-vaisselle et sèche-linge.

• à miser sur le confort

Si le logement est confortable, les colocataires ont moins envie de déménager. Cela est valable pour les équipements mais également pour le mobilier. Et les propriétaires le constatent : une cuisine moderne, une salle de bain luxueuse contribuent à la hausse des loyers et la baisse du turnover. Des colocataires qui se sentent bien chez eux partent uniquement en cas de mutation ou pour s’installer en couple.

• à meubler et décorer de façon à être remplacé facilement

Si la chambre est en état neuf à l’entrée du locataire, il est simple de lui demander de la rendre en parfait état. D’expérience un centre de coût important est le matelas. Nous vous conseillons de fournir un matelas état neuf type IKEA avec une alèse état neuf également. Vous spécifiez clairement avec photo l’état à l’entrée des lieux. Quand un locataire donne son préavis vous lui indiquez qu’il devra rendre le matelas et l’alèse en parfait état sans aucune tâche. S’il a un doute, il peut le remplacer avant son départ en se rendant chez IKEA ou bien vous retiendrez cela sur sa caution. Vous faites de même pour les meubles de sa chambre et la peinture (blanche de préférence). Ainsi vous ferez rentrer tout nouveau occupant dans un lieu état neuf qu’il devra rendre en état neuf.

• à prévoir des espaces privatifs

Si la cuisine et le salon, voire la salle de bains, sont communes, les chambres sont de véritables parties privatives. Elles doivent donc être conçues comme telles, et pouvoir se fermer à l’aide d’une clé. Par exemple, un espace nuit dans un coin du salon ne peut pas être présenté comme une chambre. L’idéal dans un bien en colocation, c’est que chaque chambre dispose de sa propre salle de bains privée. Cela nécessite un investissement mais le retour est assuré tant en termes d’avantage concurrentiel que de loyers.

4- Comment fonctionne légalement une colocation ?

Le bail

Deux types de baux peuvent être utilisés dans le cadre d’un bien loué en colocation :

• Le bail unique : les colocataires signent tous le bail et sont solidaires concernant le paiement du loyer, à condition de veiller à insérer une clause de solidarité dans le contrat. Il s’agit du type de bail recommandé par Immoneos.
• Les baux multiples : chaque colocataire signe un bail individuel avec le propriétaire.

Ce qui signifie que si un colocataire ne paie pas ou donne son congé, les autres colocataires ne sont pas tenus de payer sa quote-part.

L’avenant au bail en cas de départ d’un colocataire

En cas de départ d’un locataire, la solution la plus simple consiste à ajouter un avenant.
Cela permet d’éviter de refaire un bail et un état des lieux, une disposition pratique pour un bailleur expatrié. L’avenant peut également être utilisé :

• Pour l’ajout d’un colocataire
• En cas de convention de travaux.

L’avenant matérialise la réduction de loyer temporaire convenu entre les locataires et le propriétaire en contrepartie de travaux d’amélioration.

La taxe d’habitation

La taxe d’habitation est due par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle est adressée à un, voire deux (au maximum) des colocataires qui sont aux yeux du fisc responsables de son paiement. Mais pour des raisons d’équité, elle est généralement répartie entre les différents colocataires. Comme ce partage relève d’un usage et non d’une obligation légale, il est préférable d’en établir les règles avant de signer le bail. Ainsi certains colocataires conviennent de répartir le montant de la taxe d’habitation en parts égales. D’autres préfèrent, pour des raisons de disparités de situations financières, de calculer la part de chacun en fonction des revenus.

L’APL

En ce qui concerne l’Aide Personnalisée au Logement, le fait de louer en colocation ne prive pas un colocataire d’en bénéficier s’il y est éligible. À condition qu’il figure au bail et ne loue pas à un ascendant ou un descendant. Si le logement constitue sa résidence principale, le colocataire peut, le cas échéant, également bénéficier de l’ALF ou de l’ALS.

Le congé

Pour ce qui est du congé, chaque colocataire peut quitter librement la colocation à tout moment moyennant un préavis. Il doit envoyer une lettre de congé au bailleur par recommandé ou huissier et respecter un préavis : trois mois pour les locations nues et un mois pour les meublés.

• Dans le cas d’un bail individuel, le congé n’a aucun effet sur les baux des autres colocataires. Le colocataire sortant récupère son dépôt de garantie, déduction faite des éventuelles retenues dûment justifiées. L’usage veut que le propriétaire présente le candidat locataire potentiel aux colocataires en place. La plupart du temps, le bailleur demande aux colocataires restants s’ils connaissent un colocataire potentiel.
• Si le bail est collectif mais ne comporte pas de clause de solidarité, la situation est quasiment la même pour le colocataire partant. Il est tenu de régler le loyer et les charges jusqu’à la fin de son prévis. En revanche, le propriétaire ne lui rend pas sa quote-part de dépôt de garantie. Il doit attendre la fin du bail pour la récupérer. L’autre solution consistant à s’arranger avec les colocataires restants ou le nouveau colocataire.
• Dans le cas d’un bail collectif avec clause de solidarité, celle-ci reste valide jusqu’à l’arrivée d’un colocataire remplaçant. Si aucun colocataire n’arrive pour le remplacer, cet engagement prend fin six mois après son départ. Le colocataire sortant a donc tout intérêt à présenter au plus vite un remplaçant à son bailleur.

Dans tous les cas, le colocataire parti ne peut être tenu responsable des dégradations faites après son départ. D’où l’intérêt pour lui d’établir un état des lieux avant de quitter le logement.

De son côté, le propriétaire peut également donner congé mais uniquement dans trois cas.

• pour vendre le logement ;
• pour le reprendre pour lui-même ou un proche ;
• s’il existe un motif réel et sérieux de ne pas renouveler le bail (défaut de paiement du loyer et des charges, troubles anormaux du voisinage, défaut d’assurance…).

Le congé est effectif à la fin du bail mais doit être notifié six mois avant cette date, trois mois avant pour un logement meublé. Si les baux sont individuels, le bailleur doit signifier le congé à chaque colocataire par recommandé ou huissier. Même chose s’il s’agit d’un bail unique, sauf si celui-ci comporte une clause de solidarité : en effet, dans ce cas, il peut donner congé à un seul des colocataires puisqu’ils sont liés par cette clause. Cela étant, il est préférable de notifier le congé à chacun des colocataires, même dans ce cas.

Les garanties

Comme dans le cas d’une location classique, le bailleur d’un bien en colocation peut exiger une caution. Il s’agit d’une personne qui se porte garante du paiement des loyers et charges du ou des colocataires. Deux solutions sont possibles :

• Le garant signe une caution solidaire, c’est-à-dire qu’il s’engage sur la totalité des dettes des colocataires.
• Le cautionnement simple permet au garant de se porter caution uniquement pour le compte d’un colocataire.

La garantie Visale peut également fonctionner dans le cadre d’un contrat de colocation.

• Dans le cas d’un bail signé par deux personnes, elles y sont éligibles dès lors qu’une des deux l’est. Les revenus des deux colocataires sont alors pris en compte pour le calcul du loyer maximum.
• Si les colocataires sont plus de deux, le colocataire éligible doit signer un bail individuel avec le bailleur. Et seul le loyer du bail individuel est couvert.

Les garanties Garantme , SmartGarant ou Unkle couvrent également les baux en colocation. Elles garantissent les colocations de manière solidaire et indivisible et ce même en cas de départ ou remplacement d’un colocataire. Elles courrent sur toute la durée du bail et de ses renouvellements éventuels.

5- Les obligations du bailleur

Le bailleur qui loue un bien en colocation doit respecter certaines obligations. Celles-ci sont en grande partie les mêmes que celles découlant d’un bail classique.

• Délivrer un logement décent

Comme pour un bail traditionnel, le logement doit être conforme à un usage d’habitation. La loi précise aussi qu’en colocation, le logement doit comporter plusieurs pièces, la pièce principale devant faire 9 m2 minimum, avoir une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum ou un volume habitable de 20 m3.

• Garantir la santé et la sécurité des colocataires

Le décret du 9 mars 2017 indique que le logement doit être fermé, couvert, protéger ses occupants des courants d’air et être équipé de dispositifs de retenue solides et conformes à leur usage (garde-corps aux fenêtres…). L’aération et l’éclairage doivent être suffisants. Les matériaux de construction, canalisations, revêtements ne doivent pas présenter de risques pour la santé et la sécurité des colocataires. Idem pour les installations d’électricité, de gaz, de chauffage et d’eau chaude, qui doivent être aux normes et fonctionnelles.

• Fournir un bien avec les équipements de base

Le logement doit disposer d’un chauffage adapté au logement, d’un accès à l’eau potable et d’un système d’évacuation des eaux ménagères sans refoulement. Il doit comporter une cuisine ou coin-cuisine aménagé, et un WC, séparé de la cuisine et la salle à manger. Une installation sanitaire, salle d’eau ou salle de bains, doit également être présente. L’éclairage dans le logement doit être suffisant.

• Présenter les diagnostics obligatoires

Le propriétaire a l’obligation de fournir aux colocataires un dossier technique comportant plusieurs diagnostics. Ces diagnostiques sont le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949, l’état de l’installation intérieure de l’électricité et l’état de l’installation intérieure de gaz si elles ont plus de 15 ans. Sur simple demande, le diagnostic amiante doit également être fourni par le bailleur.

• S’assurer que le bien n’est pas infesté par des nuisibles ou des parasites

Le bailleur doit aussi s’assurer que le logement loué est exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

• Assurer la jouissance paisible du logement

Les colocataires doivent pouvoir jouir paisiblement du bien pendant la durée du bail. Cela implique de ne pas modifier les conditions après signature du bail ou pénétrer dans les lieux sans autorisation. En cas de troubles de voisinage ou de droits, le bailleur doit également faire tout ce qui est en son pouvoir pour les faire cesser.

• Le cas des locations meublées

Les bailleurs LMNP/LMP, soumis au statut Loueur en Meublé Non Professionnel ou Loueur en Meublé Professionnel ont davantage d’obligations. En effet, les biens loués en meublé doivent également contenir une liste d’équipements obligatoires, conforme à la loi.

• Les travaux et l’entretien incombant au propriétaire

Le bailleur est tenu d’entretenir le bâtiment et ses équipements, qu’il doit même remplacer s’ils sont vétustes. S’il est nécessaire de faire des travaux, il doit informer les colocataires de la date de début des travaux. Dans le cas où le logement serait inhabitable en raison des travaux, ils peuvent demander la résiliation du bail.

Avec tous ces avantages, rien d’étonnant que la colocation soit plébiscitée dans les investissements des membres de la Communauté des expats investisseurs sur Facebook. La colocation c’est un nouveau mode de vie, très urbain, moderne et économe qui séduit de plus en plus… un peu comme l’expatriation d’ailleurs! Dans le baromètre de l’investissement locatif des non-résidents, la colocation apparait souvent comme un moyen de booster ses rendements en répondant à ce besoin de nouveau mode de vie. N’hésitez pas à prendre contact avec un des chasseurs immobiliers de confiance de la Communauté, notamment dans une des grandes villes étudiantes de France comme Rennes, Montpellier, Toulouse ou Lille pour mettre en pratique ce mode d’investissement qui peut s’envisager dès 200,000 Euros d’investissement en locatif. Et faites-nous part de vos retours dans les commentaires ci-dessous ou sur Facebook.