La question de l’achat d’un pied-à-terre en France revient souvent dans les échanges entre expatriés. Y passer des vacances, le laisser aux enfants pour leurs études, y loger de la famille, en tirer des revenus … autant de motivations diverses et variées pour investir dans un pied-à-terre qui engendrent de belles discussions dans la communauté Immoneos, toujours avec une pointe d’émotion car qui dit pied-à-terre dit connection très personnelle. Dans cet article nous avons listé les 8 conseils qui reviennent le plus souvent pour bien investir dans un pied-à-terre depuis l’étranger.
La Question type de l’expatrié…
Lucie demande dans le groupe Facebook privé de la Communauté Immoneos « Je pense investir dans l’immobilier dans 2-3 ans max. Mon idée serait d’acheter un petit studio dans une ville moyenne au comptant (45-50k€). Je souhaite acheter pour avoir un pied-à-terre au cas où je déciderais de rentrer en France et éviter de squatter chez mes parents. L’idéal serait de le louer à des étudiants en attendant que ce jour arrive (ou pas). Mais est-ce vraiment rentable d’acheter, puis louer avec toutes les taxes, impôts et autres? Et Quelles villes me conseilleriez-vous (façade ouest de la France)? Je pensais éventuellement Rouen ou Saint-Brieuc »
Conseil #1: Pensez à votre retour en France quand vous décidez du lieu de votre pied-à-terre
Benjamin « Si c’est un appartement qui pourrait devenir le vôtre, je pense que le choix de la localité devrait être en fonction de là où ça vous plaît plutôt qu’en fonction de conseils ici de rentabilité. »
Et le Sud a toujours la côte selon Guillaume « Choisissez une ville balnéaire en devenir, ou pour des étudiants, comme Toulon, qui a des prix encore attractifs, plages à pieds et fac en centre ville » En effet l’idéal pour investir dans un pied-à-terre c’est une station balnéaire où le marché locatif est dynamique, avec si possible, une bonne desserte de transports en commun.
Alain, lui, pense plutôt sécurité: « Si vous devez rentrer en France ce sera certainement pour habiter dans la zone géographique ou vous aurez le plus de chances de trouver un job. Donc à mon avis le ‘pied à terre’ dans cet objectif est irréaliste. Mieux vaut avoir le cash dispo pour investir là ou vous travaillerez. Et faites un vrai investissement avec des critères investisseurs. On achète pas ce qui nous plaît mais ce qui plaît au marché ou à un gros potentiel de plus value.«
Conseils#2: pensez à rentabiliser votre pied-à-terre via la location saisonnière
C’est la question de Muriel que se pose Muriel dans la Communauté « Bonjour, je vais très probablement partir au Moyen Orient. Je compte à terme m’acheter un pied à terre en France. Pour diverses raisons je souhaiterais qu’il soit occupé de temps en temps mais que je puisse aussi m’en servir comme logement temporaire quand je suis de passage en France. Je suis un peu réticente avec la formule AirBnB car de nombreux propriétaires semblent déchanter. Je ne cherche pas une grande rentabilité mais plus un placement dans de la pierre et la possibilité de séjourner dans ce bien selon mes besoins. Avez-vous des idées /suggestions sur ce sujet ? »
En effet comme on l’explique dans cet article, la LCD peut être tres rentable mais …
Jean-Baptiste nous rappelle que cela est très régulé dans les grandes villes ; par exemple à Paris « Si vous êtes en résidence principale, c’est 120 jours par an maximum avec une déclaration préalable auprès de la mairie de paris. Mais en résidence secondaire, Airbnb n’est pas autorisé. Si vous souhaitez louer en residence secondaire sur airbnb, il faut que vous ayez un local commercial avec une commercialité ou un local d’habitation avec un droit de commercialité. »
Nagège ajoute « La location en airbnb dépend aussi de l’autorisation de la copropriété. Dans mon cas cela est interdit dans les 3 immeubles où j’ai des studios »
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Conseil#3 Restez bien dans la légalité avec les baux courte-durée
Tibisay se pose en effet la question « Bonjour à tous, petite question, nous habitons en Allemagne et nous avons un trois pièces à Montrouge en région parisienne. Nous aimerions le louer meublé hors vacances scolaires pour pouvoir y aller justement pendant les congés. Une voisine vient de me proposer de nous le louer et de le libérer à chaque fois que nous y allons….je lui fais confiance mais bon…comment pouvoir mettre ça en place proprement et sans trop de problèmes? Des contrats de location de 1 1/2 mois à chaque fois ? Est-ce légal ? Quelqu’un a déjà fait ceci? Merci d’avance pour vos conseils »
Corinne rappelle que la LCD n’est pas partout légal: »il faut d’abord demander un changement de droit d’usage a la mairie et aux copros sinon c’est illegal.
Muriel nuance « toutes les municipalités ne sont pas aussi strictes. Ce qui est vrai à Paris n’est pas nécessairement vrai à Saint Etienne. La recherche de la rentabilité n’est peut-être pas le but premier dans ce cas de figure mais simplement d’avoir une solution de repli en cas de retour inopiné en France »
Laura rappelle la solution du bail mobilité « Vous pouvez avoir recours au bail mobilité. Un bail mobilité se conclu pour une durée de 1 à 10 mois maximum. Seul inconvénient vous devrez trouver un nouveau locataire à chaque fois, si vous revenez à chaque période de vacances scolaires ça sous entend 5 à 6 différents contrats/locataires par an c’est quand même difficilement gérable depuis l’étranger. »
Conseil#4 et comment bien choisir une Conciergerie ?
Muriel toujours « Je ne me suis pas encore lancée là dedans mais j’envisage à terme d’acheter un appartement/studio pour investir dans un pied-à-terre et le louer via une conciergerie quand je ne l’occupe pas. J’ai déjà pratiqué une fois le bail mobilité (6 mois) pour un appartement que je possède. C’était pour rendre service au fils d’une amie qui avait trouvé un travail proche de l’appartement. Ça ne convient pas pour la situation que vous décrivez. Personnellement je confierais la gestion à une conciergerie qui utilise les plateformes AirBnB / Abritel etc … Quand vous avez besoin de l’appartement, vous prévenez la conciergerie que vous occupez le bien. »
Conseil#5 et non des moindres: comment trouver les locataires ?
Laura « Pour rentabiliser votre pied-à-terre, vous trouvez vous-même des locataires pour des baux mobilité et gérez donc la location à distance ou faites gérer par des proches sur place (en cas de réparation, etc.)? Je souhaiterais faire de courts baux de mobilité de temps ou temps pour un appart que je viens d’acheter en banlieue parisienne et que je vais occuper quelques mois par an mais je n’aurai personne sur place vraiment dispo donc j’envisage toutes les solutions.
Claire lui répond « oui effectivement j’ai trouvé mes locataires par des groupes facebook et je me suis arrangée pour organiser les visites sur des weeks end ou je revenais sur Paris pour voir ma famille. Et effectivement j’ai la chance d’avoir mon père sur place quand il faut faire une réparation ou autre. »
Muriel conclue « Je suis dans le même cas que vous. Je ne peux pas compter sur quelqu’un sur place pour “me rendre service”. Donc la seule solution c’est de faire appel à une agence immobilière ou de conciergerie surtout quand on est sur un autre continent.
Conseil#6 Attention aux charges
Lorsqu’on acquiert un pied-à-terre, il faut penser aux charges afférentes au bien.
David souligne « Si c’est une maison, vous êtes le seul au volant – en copropriété, les choses sont différentes. Soyez bien sur vigilant sur l’état de la copropriété et faites attention aux gouffres financiers que sont une piscine, un court de tennis etc. qui vont gonfler vos charges annuelles alors que vous ne jouissez de votre pied à terre que quelques semaines par an. A cela s’ajoutent la taxe foncière, la taxe d’habitation, et biens sur les menus frais de maintenance.
Conseil#7 : ne pas payer cash pour investir dans un pied-à-terre
Emmanuel est assez radical sur l’effet de levier aussi valable en effet pour investir dans un pied-à-terre » Payer cash pour un investissement immobilier n’a aucun sens. Je vous conseille de chercher des surfaces plus grandes si vous avez 50k en banque. » Voir ici le baromètre des taux de crédit des membres Immoneos.
Conseil#8 : surtout pas de résidence de tourisme
Geoffroy nous rappelle de surtout ne pas opter pour une résidence de tourisme « Mon conseil est clairement d’oublier les résidences de tourisme ou hôtelière. Même Pierre & Vacances qui était l’un des acteurs cités par tous les promoteurs dans ce domaine est au plus mal, et ce n’est pas uniquement lié au Covid.
Pour aller plus loin sur comment investir dans un pied-à-terre vous pouvez lire le baromètre des investissements en France des membres de la communauté Immoneos.