[VIDEO] Investir en nue propriété: principes, avantages, inconvénients et exemples

Voici le replay de la conférence Immoneos sur Comment investir en nue propriété du 18 Mars 2021.

L’achat en nue-propriété est un mécanisme finalement très simple qui vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier avec une décôte de 30 à 40%: vous laissez en effet l’usufuit du bien pour 15 à 20 ans à un bailleur institutionnel qui va mettre le bien en location et assurer les réparations d’entretien de l’ immeuble (parties privatives et communes) pour les 15 à 20 premières années d’existence du bien.

Avantages: Pendant les 15 à 20 ans de la période de démembrement, pas de revenu locatif, donc pas d’impôt locatif; et le bien ne rentre pas dans votre assiette d’IFI non plus.

Et vous récupérez la pleine propriété du bien à l’issue de la période de démembrement, pour le vendre ou le laisser en location.

Cette vidéo vous montre aussi quelques exemples de programmes à vendre à Nice, Talence et Fréjus. Si vous souhaitez plus d’information pour étudier un projet de nue-propriété, la Communauté de Confiance Immoneos recommande Gaultier d’Altarea pour faire une étude personnalisée. Faites en la demande ici et nous vous mettrons en relation. Bon visionage!

 

 

Avant toute chose, si vous êtes Français de l’Étranger et souhaitez investir dans l’immobilier locatif en France, rejoignez la communauté de confiance des 10 000 membres sur Facebook réunis dans un groupe privé (entièrement gratuit bien sur)

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Voici le transcript complet de ce webinaire:  L’objectif de la conférence aujourd’hui, c’est que vous posiez toutes vos questions et que vous soyez à l’aise avec ce sujet à la fin de cette heure de conférence.

 

Gaultier

Bonjour à tous. Effectivement, vous voyez derrière moi le soleil qui se lève à Boston. Un immense merci, évidemment à Immoneos, que d’ailleurs j’ai connu en tant qu’expatrié puisqu’effectivement, je suis installé aux États-Unis depuis 2018. Un site que j’ai trouvé totalement excellent, ce qui m’a permis aussi de rentrer en contact avec vous. Merci énormément Rémi pour cette invitation.

 

Je vais faire une présentation très rapide d’Altarea Patrimoine, la structure dont je dépends, et puis après, Jean-Baptiste va pouvoir parler de la spécificité de son service. Pour comprendre où se positionne Altarea patrimoine, on fait partie d’un groupe qui s’appelle Altarea, qui est une foncière née dans les années 90, plutôt spécialisée dans tout ce qui est immobilier de bureau et de commerce. Voilà pour ceux qui connaissent Paris, Bercy Village c’était Altarea. La tour First à la Défense, c’était Altarea. La rénovation des gares parisiennes aujourd’hui, c’est Altarea.
Altarea est aussi installée en région, mais aussi en Espagne et en Italie. Altarea a voulu se développer dans l’immobilier résidentiel. C’est pour cela qu’ils ont fait l’acquisition, fin des années 2000, de Cogedim, qui est une très belle marque de l’immobilier depuis 50 ans. Et depuis, ils ont fait l’acquisition d’autres marques. Donc aujourd’hui, dans l’ensemble d’Altarea, on retrouve Cogedim, Pitch Promotion, Histoire et Patrimoine, Woodeum. Ce qui fait que moi, à l’époque, je suis issu de Cogedim. Mais je suis rentré chez Altarea Patrimoine, qui a une vocation de proposer une solution adaptée aux cas particuliers de chacun. Donc, en fait, mon parcours d’expatrié a débuté il y a un peu plus de dix ans, quand je me suis marié à une Américaine ici à Boston. J’ai vécu dix ans à Paris après avoir passé pas mal d’années à Toulouse, dont je suis natif. Et en fait, petit à petit, pendant les dix ans, j’ai développé des relations aussi avec les expatriés, comprendre leurs besoins et comprendre les difficultés qu’ils ont à acquérir un bien. Il y en a plusieurs, que ce soit future résidence principale, investissement locatif, etc. Et aujourd’hui, effectivement, la vocation d’Altarea Patrimoine, c’est d’avoir une approche par le besoin plutôt que par le produit.Traditionnellement, lorsqu’on s’adresse à un promoteur, on se rendait dans un bureau de vente, on nous présentait des plans de disponibilités et ça convenait ou ça ne convenait pas. Aujourd’hui, chacun est un cas très particulier, d’autant plus lorsqu’on est expatrié avec des moyens, des situations totalement particulières. Notre démarche : on va faire un bilan patrimonial, on va prendre le temps de comprendre la situation de chacun et effectivement savoir s’il existe une solution intéressante et faisable. Aujourd’hui, ça peut passer déjà en amont par évidemment le financement, une question récurrente chez les expatriés. Est-ce que je peux obtenir un financement ? Et si oui, à quelles conditions ? Comment ? On a un service dédié. Je profite de cette occasion pour saluer toutes les équipes d’Altarea spécifiques sur les financements.

On va pouvoir aussi étudier les fiscalités, savoir effectivement en fonction du cas particulier, quels sont les avantages et les inconvénients, si l’on doit parler de location nue, de location meublée, de démembrement, on va en parler aujourd’hui. Toutes les solutions de gestion, lorsqu’on va parler de location, que ce soit bail meublé, bail de location nue, résidence gérée, etc. Avec l’impact que ça peut avoir d’avoir des revenus en France, et lorsqu’on vit aussi à l’étranger, on peut aborder ces sujets-là. Et après effectivement, la mise en place du locataire pour certains, et aussi toutes les solutions que l’on peut avoir de personnalisation, et notamment lorsqu’on vit à l’étranger, lorsqu’on doit meubler, équiper un appartement, lorsqu’on est à distance.

Merci à vous de cette invitation. Je passe la parole à Jean-Baptiste, puisqu’aujourd’hui, on va parler tout particulièrement des solutions de nue-propriété et du démembrement.

 

Jean-Baptiste

Merci Gaultier. Bonjour à toutes et tous.

Je suis en charge au sein du groupe Altarea de l’activité de démembrement de propriété, en particulier de la nue-propriété. Peut-être, en quelques mots, vous expliquer ce qu’est le démembrement de propriété.

Il s’agit d’un dispositif qui est très ancien, puisque c’est un dispositif qui a été mis en place au moment du Code civil en 1804. Donc, on est sur un dispositif très ancien et ce dispositif a deux grands principes. Rémi l’expliquait en préambule, il y a le démembrement de propriété viager et le démembrement de propriété temporaire. Moi, ce que je vous propose, c’est qu’on fasse un focus sur le démembrement de propriété temporaire, qui nous concerne aujourd’hui.

 

Gaultier

On pourra dire deux mots sur le démembrement viager.

Alors, peut être que Jean-Baptiste a été déconnecté, mais je peux reprendre le relais. Il n’y a pas de soucis. Pour simplifier, le démembrement temporaire, on part du principe que vous faites l’acquisition d’un bien que vous allez destiner à la location. On va partir du principe que le bien que vous allez le mettre en location pendant 15 ans. Ça peut être 15 ans, 17 ans, 20 ans, on va dire au minimum 15 ans.

On va partir du principe que les 15 ans de loyer on va vous les donner de suite sous forme de réduction de prix, donc au lieu de payer l’appartement sur sa valeur vénale, c’est à dire la valeur 100, eh bien étant donné qu’on va vous donner les 15 ans de loyers de suite, vous allez finalement le payer en moyenne, souvent autour de 60% de sa valeur.

D’un côté, vous allez avoir quelqu’un qui va avoir la nue-propriété, ça sera vous, vous avez réglé 60% de la valeur du bien. Et de l’autre côté, il y a un usufruitier. Donc nous, en tant que promoteurs, eh bien, on va vous vendre la nue-propriété et on va vendre l’usage de l’appartement à un institutionnel, un bailleur social pendant cette période-là, et lui, étant donné qu’il en aura l’usage, il va s’occuper de tout, de la gestion de l’appartement, mais aussi de toutes les charges d’entretien, des taxes s’il y en avait, etc.

Ce qui fait que vous, en tant que propriétaire, vous n’allez avoir aucun sujet de gestion locative, d’assurance locative, de loyers impayés, de charges de copropriété et de règlement de copropriété pendant les 15 ans, puisque vous n’en avez pas l’usage. J’ai fait un résumé très simple du principe, mais on veut bien entendre ton d’expertise Jean-Baptiste.

 

Jean-Baptiste

En tout cas, je pense que tu as été très clair sur la définition.

Je ne sais pas si tu l’a rappelé, la décote de 30 à 40% correspond au loyers qu’aurait dû percevoir l’investisseur s’il avait été plein propriétaire de son bien. J’aime bien donner un exemple simple :

  • la pleine propriété vaut 100
  • Vous achetez votre bien en nue-propriété à une décote de 36%, par exemple.
  • Donc, le bien en nue-propriété vaut 64.

Eh bien, c’est 34% de décote correspondent aux loyers que vous auriez dû percevoir, vous, en tant qu’investisseur si vous aviez acheté ce bien à 100, et si vous l’aviez mis en location à un prix de marché pendant toute la durée d’usufruit, imaginons une durée de l’usufruit de 15 ans. Donc, ce qui est intéressant dans ce schéma, effectivement, c’est de bénéficier d’une réduction immédiate du prix sans avoir évidemment le risque et les impératifs de gestion locative.

 

Gaultier

Et en plus en étant défiscalisé, puisque ce sont des revenus que vous ne percevez pas ou que vous avez perçu sous forme de décote sans être fiscalisés puisque tout loyers, dans l’absolu, je ne rentre pas dans les détails de la fiscalité de la location meublée, mais dans l’absolu, je serais soumis à un impôt ou à des prélèvements pendant la durée, pendant les 10 ans, 15 ans, 20 ans. Étant donné que là, on vous les donne de suite sous forme de réduction de prix, eh bien, il n’y aura pas d’impact de fiscalité pendant 10 ans, 15 ans, etc. Donc effectivement, on perçoit les loyers en réduction, sans avoir subi de fiscalité dessus.

 

Jean-Baptiste

On peut passer à la slide suivante où, effectivement, on explique un peu le processus. Si vous voulez, vous achetez ce bien en nue-propriété, vous l’achetez donc à 64 ans en prenant cet exemple, avec 36 de décote. Vous devez ensuite vous acquitter des frais, des droits de mutation, des droits de notaire qui varient de 2 à 2,5% du montant de la nue-propriété, pas de la pleine propriété. Donc, vous payez 64, vous payer les frais de notaire entre 2 et 2,5% de 64, et ensuite, vous donnez mandat à l’usufruitier, qui est un expert de la gestion immobilière, qui est un bailleur institutionnel, que l’on source et que l’on sélectionne nous-mêmes et qui, évidemment gère souvent du patrimoine au niveau national et en particulier sur la région concernée.

Et donc, contractuellement, vous donnez mandat pour qu’il puisse, ce professionnel de gestion, vous représenter aussi bien pour la livraison du bien, que pour toutes les assemblées générales, et pendant toute la durée d’usufruit. Admettons qu’on est sur une durée de l’usufruit de 15 ans, donc finalement, vous, en tant qu’investisseur, une fois que vous avez fait cet investissement patrimonial, vous n’avez plus aucune problématique de gestion puisque tout est pris en charge par l’usufruitier. Et contractuellement, c’est également l’usufruitier qui s’occupe à la fois d’entretenir, de mettre en location votre bien, de l’entretenir et d’y réaliser les entretiens et travaux nécessaires, y compris d’ailleurs la taxe foncière est prise en charge par l’usufruitier. En clair, si vous voulez, vous n’avez plus aucune dépense, hormis l’investissement que vous avez fait à l’origine en nue-propriété. Donc ça, c’est effectivement extrêmement avantageux. On vous expliquera d’ailleurs les différents avantages liés au fait que pendant cette durée d’usufruit, vous n’avez pas de revenus, fiscalement, cela vous permet d’avoir une neutralité totale.

Gaultier

Juste une petite parenthèse Jean-Baptiste, plus la durée du démembrement va être longue, plus votre décote va être importante. Pourquoi ? Parce que, comme disait Jean-Baptiste, effectivement, elle est liée aux années de loyers que vous auriez dû percevoir et qu’on vous donne en réduction le prix. Donc, effectivement, 17 ans de loyers, 20 ans de loyers seront toujours plus importants que 15 ans. Donc, j’aurais souvent des décotes différentes, mais souvent aussi, qui peuvent être liées à la durée.

Jean-Baptiste

Tout à fait. Et effectivement, au terme de l’usufruit, vous reconstituez la pleine propriété. Alors cette reconstitution appelée le débouclage est encadrée par la loi. Une loi qui a été votée en 2006, Engagement National du Logement ENL et qui permet de protéger l’investisseur nu propriétaire et de lui donner la possibilité, soit de récupérer son bien pour l’occuper ou pour le vendre, ou bien de maintenir la location, de maintenir son logement en investissement locatif. D’ailleurs, on accompagne si vous voulez cette transition à travers des services, que l’on propose aussi bien en interne, que ce soit des services pour poursuivre la gestion locative de votre bien ou bien pour la transaction dans le cas d’une revente.

Donc voilà, de manière très synthétique, si vous voulez le fonctionnement de ce qu’est investir en nue-propriété. Ce que je vous propose, si vous êtes d’accord, c’est qu’on passe justement aux différents avantages que propose cet investissement patrimonial et l’adapter par rapport à vos situations d’expatriés.

 

Gaultier

Alors, effectivement, juste une précision, c’est le démembrement temporaire, en tout cas en première main, va correspondre à des biens neufs puisqu’on va vendre d’un côté la nue-propriété à un particulier qui soit résident français ou expatrié ; et on va vendre l’usufruit à un institutionnel, un bailleur social. Donc là, on parle de biens neufs, ce qui fait qu’attention aussi le démembrement, le T0 du démembrement va débuter à la remise des clés. Alors, il peut y avoir effectivement un an, deux ans de décalage entre finalement l’acquisition et la livraison du bien correspondant à la période de construction. J’en parle parce que ça fait partie des questions récurrentes, en disant effectivement, est ce que je peux faire une acquisition en démembrement temporaire sur un bien ancien ? Jean-Baptiste a parlé, on a un service de transaction qui pourra s’occuper de la revente de votre bien à terme, au terme du démembrement, au terme des 15 ans ou bien avant, puisqu’après, on pourra revendre l’appartement à quelqu’un qui achètera finalement 5 ans, 6 ans, 7 ans de démembrement. Voilà, donc la décote sera calculée par rapport aux années restantes. Mais effectivement, malgré tout, le bien est liquide pendant la période du démembrement pour certains qui auraient besoin de le revendre le bien. La seule chose qu’il faut ne pas oublier, c’est que vous ne pouvez pas habiter le bien puisque vous n’avez pas l’usage. On en parlera aussi dans les avantages et les inconvénients.

Alors effectivement, quand je me suis installé aux États-Unis, alors en charge des expatriés, je m’attendais plus à expliquer pourquoi investir en France. En fait, je me suis rendu compte que la question des expatriés, c’est plus comment ? Puisque tout le monde a réellement des objectifs différents.

Il y a « je cherche à acquérir un bien pour loger mes enfants plus tard lorsqu’ils feront leurs études », « je cherche à acquérir un bien qui sera mon pied à terre quand je reviendrai en France de temps en temps », « Je cherche à utiliser un capital sur lequel je paie des impôts en France, je ne sais pas quoi en faire, comment je peux l’utiliser ? Est-ce que je peux le maintenir en France ? Est-ce que je dois le transférer à l’étranger ? », « Est ce que finalement, ma situation d’expatrié me permet de profiter d’une retraite en France ? De cumuler ? »

En fait, tout le monde a des objectifs totalement différents, donc l’acquisition immobilière a un intérêt, mais avec des objectifs différents. Donc, effectivement, que l’on soit expatrié ou pas, on a tous une problématique de retraite. Donc, effectivement, le démembrement va parfaitement se positionner pour des personnes aujourd’hui qui, résidentes ou non, n’ont pas forcément besoin d’un complément de revenu aujourd’hui.

Avec les inconvénients qu’il pourrait y avoir derrière, payer un impôt sur un revenu qui n’est pas vital aujourd’hui à mon quotidien. Donc, effectivement, on peut préparer sa retraite de différents moyens. Soit effectivement par le paiement comptant par exemple, j’ai un capital, j’ai une assurance vie et j’ai du capital qui est en France, sur lequel je peux avoir des sujets de double déclaration. À ce moment-là, je transfère ce capital par l’acquisition de cet appartement et d’un coup, je n’ai plus rien à déclarer puisqu’effectivement, je ne perçois pas de recettes pendant au moins 15 ans, ce qui fait que cela simplifie considérablement tout ce qui est déclaration au terme du démembrement.

À ce moment-là, effectivement, j’ai un arbitrage à faire. J’ai besoin d’un capital, je le revends. J’ai un bien sur lequel j’ai récupéré la pleine propriété, je le loue pour en tirer des compléments de revenu. On a, à ce moment-là aussi des solutions pour transformer l’appartement en meublé et le louer meublé avec les avantages que ça peut comprendre. Le louer nu, en fonction. Donc là, j’ai la parfaite solution : net d’impôts, net de fiscalité, sans soucis, net de charges, comme on dit souvent dans notre structure, « l’investissement à partir de son canapé ». C’est d’une simplicité, on ne peut pas faire plus simple en termes d’investissement.

Donc, effectivement, la manière extrêmement différente, c’est que finalement, avec un capital qui va être aussi plus faible dès le départ, je peux faire l’acquisition d’un appartement, d’un capital beaucoup plus important puisque sur une valeur 100, finalement j’en paie 60.

On le verra tout à l’heure avec des exemples, rapidement on peut être sur des budgets qui sont aussi beaucoup plus accessibles. La valeur d’une nue-propriété, on peut facilement avoir du capital qui va débuter à 120 000 -130 000 euros, 150 – 200 000, là ou en pleine propriété on est rapidement sur des valeurs de 300 000, 400 000, 500.000 et beaucoup plus.

 

Les avantages, effectivement il y a un élément très important pour ceux qui pourraient avoir aussi déjà du capital en France, et notamment immobilier, étant donné que vous n’avez pas l’usage, que vous soyez résident ou pas, vous n’êtes pas assujetti à L’IFI. Voilà donc effectivement la possibilité sereine de transférer un capital, qui aujourd’hui ne rentre pas dans l’IFI, et de le transferer sur de la pierre. Pour ceux qui auraient déjà des revenus locatifs en France, s’il y a un recours à l’emprunt, il y a donc des intérêts d’emprunt. Les intérêts d’emprunt sont déductibles sur des loyers. Vous aurez maintenant bien compris qu’il n’y a pas de loyers perçus pendant les 15 ans de démembrement. En revanche, les intérêts d’emprunt de cette acquisition est bien effectivement, vous pouvez déduire sur des revenus locatifs existants, donc diminuer la température de vos déclarations fiscales en France, et donc de diminuer votre impôt en France, et après des sujets de double déclaration.

 

Sujet aussi extrêmement important, c’est notamment concernant les plus-values. Alors effectivement, souvenez-vous, vous faites l’acquisition vis à vis du notaire d’un bien qui vaut 100, mais vis à vis du financement, finalement, vous l’avez payé 60.

 

En revanche, au moment de la revente, comme par exemple dans 10, 15, 20, 30 ans, la valeur de calcul de la plus-value va être toujours à partir de la valeur 100 du bien. Donc, effectivement, en fonction de la décote, j’ai les 30-40% qui étaient liés à mon acquisition démembrée et qui vont être exonérés de plus-values. Il y a juste pour nous, expatriés notamment, on a étudié ça aussi avec des cabinets fiscaux ici, le démembrement, les États-Unis ne le connaissent pas. On l’a vu, c’est une spécificité du Code Civil français. Donc, effectivement, dans le cas de l’acquisition, pour des personnes qui seraient toujours, par exemple aux États-Unis au moment de la pleine propriété, on parle dans 15 ans, 17 ans si elles résident toujours aux États-Unis, là par contre, le calcul de la plus-value débuterait à la valeur de l’acquisition en nue-propriété, soit les 60. Ils appliqueront les règles de plus-value aux États-Unis, qui sont beaucoup plus simples et plus avantageuses, mais en revanche concernant la plus-value française, eh bien effectivement, ça serait au-delà des 100%.

 

Jean-Baptiste

Optimisation, donation : c’est ce que je disais en préambule, c’est qu’on est sur un schéma de démembrement de propriété. Comme vous le savez, le démembrement de propriété, en particulier le démembrement viager, facilite les transmissions. En fait, on est dans le même principe si vous voulez simplement, la différence c’est que plutôt que d’avoir des décotes, si vous voulez de 10% par tranche de 10 ans, on est sur une décote de 46% si jamais vous transmettez cet investissement à vos enfants ou petits-enfants au moment où vous achetez cette nue-propriété. Ce qui fait que vous avez évidemment des droits de succession qui sont extrêmement diminués.

On pourra de toute façon un peu au cas par cas vous faire ses calculs. Et ce que vous devez retenir, c’est qu’effectivement, ça facilite. C’est un investissement qui est extrêmement performant et facilitant pour pouvoir transmettre son patrimoine.

 

Gaultier

Avant de passer sur notre actualité, est ce que tu peux, parce que c’est quand même un sujet important, et j’ai souvent finalement ces questions de la part d’expatriés, dire deux mots sur le démembrement viager ?

 

Jean-Baptiste

Alors en fait, on est quand même sur des schémas qui sont finalement à la fois similaires et très différents. Là, si vous voulez le démembrement temporaire tel qu’on vous le présente aujourd’hui, est un démembrement qui est finalement encadré par la loi et qui est fait pour un investissement patrimonial bien encadré.

 

Gaultier

Juste une parenthèse, le démembrement temporaire, on a déjà l’usufruitier. C’est pour ça qu’on peut proposer très facilement la nue-propriété avec les avantages qui sont, on le rappelle : vous n’avez aucun soucis de gestion puisque vous n’avez pas de questions à gérer avec un loyer à percevoir pendant 10 ou 15 ans. Je ne reviens pas à ce sujet-là, mais l’usufruitier, on l’a identifié et le démembrement s’arrête à une date déterminée.

Alors que dans le début de démembrement viager, il va falloir identifier un nu propriétaire et un usufruitier sur l’acquisition d’un bien neuf ou ancien.

 

Jean-Baptiste

Alors après, effectivement, la vraie différence, c’est le statut. C’est à dire que sur un démembrement viager souvent d’ailleurs, c’est des démembrements qui se font au sein même d’une famille, où vous pouvez constituer d’ailleurs que ce soit la nue-propriété ou l’usufruit, une SCI ou des structures ad hoc. Sur du démembrement viager, je pense qu’on est plutôt sur des schémas plus familiaux pour permettre d’optimiser son patrimoine au sein même de sa famille, c’est un principe de base. Donc ça après, on a aussi des cabinets d’expertise qui peuvent travailler sur l’optimisation fiscale par rapport à ces démembrements viagers. Alors qu’effectivement, le démembrement temporaire tel qu’on vous le présente aujourd’hui, c’est véritablement un investissement patrimonial en tant que nu propriétaire dans lequel l’usufruitier est une personne morale, est un institutionnel. Donc, il y a vraiment une distinction entre l’usufruit et la nue-propriété.

 

Gaultier

Effectivement dans le démembrement viager, le schéma classique traditionnel, je le vois avec des expatriés, par exemple : les enfants expatriés seraient dans ces cas-là nus propriétaires et parfois, effectivement, les parents garderaient l’usage d’une maison. Ça peut être une maison familiale, ou ils font carrément l’acquisition d’un appartement neuf ou ancien, et les parents gardent l’usufruit jusqu’à leur décès, jusqu’à la succession. Et à ce moment-là, les enfants qui seront à nouveau expatriés ou plus récupéreront la pleine propriété.

 

Remi

Jean-Baptiste, Gaultier, il bous reste 20mn, est ce qu’on pourrait aller sur des exemples ?

Il y a beaucoup de questions très intéressantes, vous allez avoir l’opportunité d’en dire davantage.

 

Gaultier

Un dernier point qui va m’aider à expliquer pourquoi, en deux mots Jean-Baptiste, pourquoi et comment on arrive à proposer un programme en démembrement temporaire sur nos programmes ?

 

Jean-Baptiste

Nous, l’objectif, et ça répondra peut-être à quelques questions, c’est de pouvoir se positionner sur des sites prémiums, cœur de ville, dans lequel nous imaginons que cet investissement patrimonial à terme, prenne une forte valeur et plus-value. Des sites prémiums, coeur de ville, ou des sites à forte mutabilité ou forte mutation.

C’est nous qui, évidemment, sélectionnons en interne tous ces programmes. Donc voilà un peu notre stratégie et c’est la raison pour laquelle on avait cet échange avec Rémi en préambule, qu’on est sur un investissement, si vous voulez la nue-propriété, c’est une activité qui est niche. C’est 2000 lots environ par an, pour vous donner un ordre de grandeur sur 130 000 qui sont vendus en accession, on est vraiment sur une activité très niche, qui le reste et donc peu de programmes qui sortent et ces programmes-là sont extrêmement convoités et nécessairement peu de programmes aussi, parce qu’il y a nécessité d’avoir des autorisations politiques.

 

Gaultier

Donc, pour simplifier notre actualité, elle est encore plus fraîche que ça, puisque même ce matin en regardant un peu notre stock, on s’est rendu compte qu’on avait un appartement qui était revenu à la vente à Nice. Donc sur une résidence en plein centre de Nice, et les programmes niçois neufs sont très rares aujourd’hui. C’est plutôt la plaine du Var qui se développe, Saint-Laurent-du-Var ou autre.

  • Dans le vieux Nice, et ça c’est très rare, dans une petite résidence sur un démembrement de 15 ans
  • On a donc un appartement de 2 pièces
  • La valeur en pleine propriété représente une valeur à près de 278 000 euros
  • La valeur en nue-propriété ça retombe à 178 000 euros.

Donc, voilà à peu près l’ordre de grandeur, un 2 pièces qui, traditionnellement dans une résidence où on a vendu des appartements en accession donc où on peut évaluer la vraie valeur du bien qui est de 278 000 euros et là d’un coup le bien vous le payez 178 000 euros, sur une livraison en 2022.

 

Aujourd’hui, notre offre va être sur Talence, où il y a un réaménagement de l’hôpital et de l’hôpital militaire, sur une commercialisation qui va débuter dans quelques jours.

Ça aussi, je vous enverrai pour ceux qui le souhaitent, les brochures, les plans, on commence à tout avoir.

  • 25 appartements
  • Une durée d’usufruit de 15 ans
  • Livraison 2024. Pour rappel, le démembrement débutera à partir de la date de livraison.

Pour vous donner un ordre de grandeur, le prix du mètre carré en pleine propriété est à 5003 et là, en nue-propriété, je tombe à 3004, ce qui permet d’avoir des 2 pièces qui vont être entre 142 000 et 191 000 euros, des 3 pièces à 219 000 euros et des 4 pièces entre 260 et 280 000 euros.

 

On a une actualité sur Fréjus, qui est une ville du Var qui a un fort développement. Pareil en pleine propriété des appartements où on a des repères puisqu’on a construit déjà quelques résidences dans le même emplacement, où on est sur un prix acquis par des propriétaires à 5200 euros du mètre.

En nue-propriété, je vais tomber à 3200 euros, ce qui fait que les studios vont être autour de 120 à 130 000 euros, les 2 pièces entre 158 et 165 000 euros et des 3 pièces entre 176 et 208 000 euros. Donc toujours à la valeur en nue-propriété, des 4 pièces entre 225 et 314 000 euros. La livraison en 2023.

Mais pareil, je pourrais envoyer les plans, les brochures, les détails, les emplacements, à ceux qui le souhaitent.

 

Après, parfois on arrive aussi à avoir des programmes très rares où on arrive à mixer de la rénovation de bâtiments anciens, ce qui est notre actualité sur Marseille. C’est extrêmement rare. On disait tout à l’heure en préambule dans le groupe Altarea, on profite de la marque Histoire et Patrimoine, qui est plutôt spécialisée dans tout ce qui est immeubles classés monuments historiques. Là, on va retrouver un immeuble haussmannien à la Libération, donc on est dans le 1er arrondissement de Marseille avec une rénovation des appartements. On va avoir une décote de 42%. Pourquoi ? Comme on disait tout à l’heure vous avez vu, il y a un usufruit de 17 ans, ce qui permettrait un 2 pièces qui traditionnellement, se vendrait en pleine propriété entre 370 000 et 400 000, on va l’avoir entre 190 000 et 203 000 euros. Des 3 pièces qui seraient en pleine propriété de 400 000 – 410.000, la valeur en nue-propriété, je suis à 240

000 euros. Des appartements entre le 2 et le 3 pièces de 60 mètres carrés. Des 3 pièces à 350 000 euros, en nue-propriété j’ai 205 000 euros. Des 4 pièces qui seraient en pleine propriété entre 530 000 et 610 000 euros, entre 310 000 et 360 000 euros. On n’en a pas parlé aussi dans les avantages, mais concernant les financements des expatriés, on pourra le revoir aussi dans les questions, là où ça demande souvent de l’apport, etc., d’un coup, c’est beaucoup plus facile d’avoir des apports sur des valeurs de 300 000 euros, que sur des valeurs de 500 000 ou 610 000 euros.

 

Remi

On a beaucoup de questions notamment sur ce dernier point. Alors, Gaultier, Jean-Baptiste, Immoneos c’est une communauté de confiance, on a des questions parfois un peu cash pour être transparent.

Je prends notamment la première qui est : « comment ça se fait que les prix qui ont été annoncés n’ont pas été gonflés ? »

C’est vrai, ça a été souvent le cas dans les Pinel, Borloo, et Robien dans le passé. Alors vous pouvez nous expliquer un peu  plus ces prix ?

 

Jean-Baptiste

Peut être effectivement on peut apporter un complément. En fait, si vous voulez, c’est tout l’intérêt d’avoir une expertise en interne. C’est que si vous voulez, c’est nous qui faisons le montage, c’est nous qui nous occupons donc de réaliser les prix et c’est ce qu’on s’attache à faire, et c’est le cas d’ailleurs sur les opérations de Fréjus, de Talence et de Nice, c’est que ce sont des opérations qui sont évidemment mixtes, dans lesquelles vous avez également des ventes en accession. Et donc, on est en capacité de pouvoir vous assurer que le logement du palier d’en face, du logement que vous investissez en nue-propriété est toutes choses étant égales par ailleurs, au même prix au mètre carré en pleine propriété. Donc, en fait, j’ai un accès sur les bilans, sur les grilles de prix et on travaille à grilles de prix ouvertes avec l’accession.

Donc, on s’engage à ce que la décote soit effectivement basée sur un prix référence auquel vous êtes en capacité de pouvoir le vérifier sur les opérations qu’on lance et pour lequel on vend en accession.

 

Remi

Il y a beaucoup de questions autour du crédit et du prêt pour les expatriés. Je vais essayer de les regrouper : « Vous avez dit qu’on pouvait trouver un financement pour les expatriés, les banques ne seraient-elles pas réticentes s’il n’y a pas de loyers qui viennent en face, en termes de risques et en termes de garanties, je ne sais pas », « Les mensualités du prêt peuvent-elles être bloquées ? », « Le potentiel du taux d’endettement sur un autre achat ? ».

Est-ce que vous pouvez nous en dire un peu plus sur l’accès au crédit pour les expatriés?

 

Gaultier

Effectivement, c’est un vrai sujet. Alors finalement, aujourd’hui, que l’on soit résident ou non-résident, le financement est un vrai sujet actuellement, notamment lié à l’activité COVID. C’est d’ailleurs pour ça qu’on a un service dédié d’aide au financement, de montage de financement. Grosso modo on a un service de courtage interne. Oui, aujourd’hui, financer du démembrement peut être compliqué, comme financer une résidence principale ou un investissement locatif. Tout va être lié notamment à des endettements. Donc, pour simplifier 100 000 euros empruntés sur 20 ans, c’est 500 euros de remboursement par mois. Alors effectivement, même si vous faites l’acquisition d’un bien qui valait 200 000 euros et que vous le payez 100 000, il y a quand même 100 000 euros à financer, donc grosso modo, c’est 500 euros. Donc effectivement, il y aura un endettement. Donc c’est bien pour ça qu’en interne, en fonction du cas particulier de chacun, ce bilan patrimonial permet aussi de déterminer s’il existe une solution intéressante, faisable et de pouvoir dire en toute objectivité, puisqu’on a quand même un devoir de conseil, que les clients soient expatriés ou non, il y a effectivement là une solution faisable parce qu’on en est bon en endettement, ou non on va exploser l’endettement, ou on vous mettrait en péril par rapport à votre endettement.

Si vous avez l’intention de faire une acquisition là où vous êtes, en France, ailleurs et qui prendrait de l’endettement. Effectivement, pendant le fameux COVID, les endettement étaient tous bloqués à 33%. Fin décembre, ça s’est assoupli à 35%. Après, effectivement, je vais en parler aussi d’expérience, des expatriés ont gardé parfois des banques familiales en France qui prennent le cas particulier de chacun et qui peuvent aller au-delà, parce qu’il existe une relation. On est là pour vous aider. On est là pour se rapprocher aussi de votre banque s’il y a lieu, d’apporter tous les éléments que ce soit avec votre banque ou avec nos banques partenaires et tous nos courtiers, tous nos réseaux pour trouver une solution.

Rien n’est acquis, au même titre que quelqu’un qui réside en France et qui veut aujourd’hui acheter sa résidence principale. À l’instant T, rien n’est acquis.

 

Remi

Mais tu confirmes que des banques proposent des financements pour de la nue-propriété et que l’accès au crédit, n’est pas plus difficile ou moins difficile, au final ça reste un accès au crédit « classique ».

 

Gaultier

Oui, voilà. Mais après avec des sujets effectivement qui prennent de l’endettement, parce que c’est une limite. C’est pour ça qu’aujourd’hui, une banque va financer Mr Martin, là ou une autre ne le financera pas. Une banque peut avoir aussi effectivement des craintes sur le principe du démembrement en disant, j’ai un profil de quelqu’un qui vit à l’étranger, sur un bien sur lequel j’ai un usufruit, sur lequel j’ai du mal à avoir une garantie en cas de non-paiement, etc.

 

Jean-Baptiste 

Peut être simplement pour terminer sur ce sujet, c’est que nous, on labellise toutes nos opérations avec des partenaires bancaires également, donc on a effectivement un service courtier dédié en interne qui est capable d’analyser au cas par cas les situations.

Par ailleurs, l’ensemble de nos opérations, y compris en nue-propriété, sont labellisées par nos partenaires bancaires. Et quand je dis partenaire bancaire, c’est Angle neuf, AFEDIM, Banque Populaire, LCL, BPCE, etc. Donc voilà, donc on a quand même une visibilité très large vis à vis de nos partenaires bancaires.

 

Remi

J’ai une série de questions sur les risques et la complexité de ce type d’investissement. Au niveau des risques, on pose la questions du marché secondaire. « Est-ce qu’il existe vraiment ? Est-ce que c’est vraiment liquide ? », « Si, en cours de nue-propriété, j’ai besoin de liquidité, je dois le revendre, comment ça se passe ? »

Est-ce que vous pouvez expliquer un peu mieux, ce marché secondaire ?

 

Jean-Baptiste

Oui effectivement, il existe un marché secondaire qui est souvent d’ailleurs plus contraint.

Alors déjà, le bien en nue-propriété, je le reprécise, est cessible à tout moment, c’est à dire que vous pouvez le vendre à tout moment. C’est le premier point. Par rapport aux questions, oui, la nue-propriété est un investissement liquide. Vous avez la possibilité de le vendre. Le marché secondaire existe. Il est assez dynamique, dans la mesure où il y a justement des investisseurs qui recherchent plutôt des investissements en nue-propriété sur des durées plus courtes que 15, 17 ans. Et donc, nous, on a un partenariat, on a noué un partenariat privilégié avec un expert qui ne fait que ça, qui vend les produits en seconde main. Donc on a déjà quelques clients de nos précédents programmes, qui ont dû céder leur nue-propriété et on les a mis en relation et ils ont réussi à vendre leur nue-propriété.

Donc voilà, donc c’est tout à fait possible, c’est liquide et on a des partenariats pour pouvoir réaliser ces ventes.

 

Remi

Au niveau cette fois au niveau des risques plutôt liés aux assurances, si l’appartement brule, s’il y a un gros dégât des eaux, des gros travaux, qui en a la charge ? Est-ce que c’est le propriétaire ou celui qui en a l’usufruit ? Et qui est en charge de payer l’assurance pendant toute la période ?

 

Jean-Baptiste

C’est ce que je vous ai expliqué. Au départ, tout est pris en charge par l’usufruitier et c’est contractuel, y compris les assurances. En tant que nu propriétaire, vous n’avez pas d’assurances à contracter. Il y a une double, voire parfois une triple assurance, puisqu’il y a l’assurance de l’usufruitier et l’assurance de la copropriété, l’assurance du locataire. Donc, en fait vous, vous n’avez vraiment aucune charge, pas d’engagement d’assurance. Si jamais il y a un problème dans le logement, un feu qui se déclare, la responsabilité est prise en charge par l’assurance de l’usufruitier.

 

Gaultier

C’est l’acquisition la plus simple qui puisse exister dans l’achat lui-même et dans la gestion sur les 10 ans, 15 ans, 20 ans futurs.

 

Remi

Dans l’une des slides Gaultier a indiqué, je crois que c’était la slide avec gauche et droite pour la retraite et effectivement, tu as indiqué qu’on bénéficiait d’un complément de revenus. Juste pour qu’il n’y ait pas d’ambiguïté, c’est tu voulais dire un complément de revenus à terme, quand on récupère la pleine propriété.

 

Gaultier

A part effectivement pour ceux qui raisonneraient en démembrement viager où il peut y avoir un usufruitier. Un expat peut être un usufruitier. On n’est pas dans le principe du démembrement temporaire. Effectivement, on prépare sa retraite, le jour où je récupère la pleine propriété où je peux faire ce que je veux de mon appartement, je le vends, je le garde, je l’habite, je loue meublé, nu.

 

Remi

Justement sur l’usufruitier, dans une autre slide, on parlait de gestionnaires sociaux ou autre. En disant que si on est plutôt sur des loyers modérés, du coup, c’est plutôt des biens qui sont en zone sensible. Quel type de population à louer ce type de biens ?

 

Jean-Baptiste

Oui, c’est une bonne question qui revient souvent. Oui, votre logement est géré par un bailleur institutionnel et pendant la durée d’usufruit, c’est du locatif qui peut être soit du locatif social, soit du locatif intermédiaire. Donc, effectivement, c’est une population sous conditions de ressources. Mais c’est nous qui sélectionnons si vous voulez, et les bailleurs sociaux et les financements qui vont derrière. Et donc on part sur des financements qui en fait dans le logement social si vous voulez vous avez du logement pour les populations les plus précaires, les plus modestes, et vous avez du logement pour les ménages d’actifs. Si vous voulez les familles d’actifs ou des populations moyennes. Donc si vous voulez, nous, on axe notre modèle sur cette deuxième catégorie de population, la population d’actifs, la population de salariés. Et pour vous donner simplement un exemple, les plafonds de ressources pour une personne seule, c’est 2500 euros net. Pour un couple, on est à 3005, et pour une famille à 4, c’est 5000 euros net par mois de ressources. Donc, vous voyez 90% de la population est éligible aux logements qu’on propose. Donc ces logements-là, vraiment, sont destinés à une population d’actifs et de salariés.

Et pour en revenir sur la localité, comme vous avez pu voir sur ce qu’on propose à Nice, Talence, Fréjus, ou Marseille, on est vraiment au sein de métropole. On n’interviendra pas dans les zones ZUS ou ANRU, ce n’est pas du tout le sujet. Le vrai social existe, mais nous, on n’est pas sur ce créneau-là.

 

Gaultier

Pour illustrer, il y a quelques temps, on a eu un programme où on a eu quelques démembrements sur Henri IV dans le 4ème arrondissement. L’usufruitier, c’était pour loger des fonctionnaires de Bercy. Là, on a eu, il y a quelques semaines, un programme somptueux dans le 14ème arrondissement, limite 6ème rue Campagne Première. On avait quelques appartements qui avaient les mêmes prestations que les appartements vendus en pleine propriété et c’était pour loger des postiers. Je faisais 50 mètres, j’étais dans le 6ème arrondissement.

 

Remi

Donc cela répond à une autre question, il y a  aussi de la propriété à Paris, suivant les opportunités et les lots.

 

Jean-Baptiste

Les programmes parisiens sont très rares. Pourquoi ? Parce qu’effectivement, la mairie de Paris souhaite aussi du logement social. Sauf qu’elle dit malheureusement, à terme, à 15 ans, je perds un appartement social en pleine propriété, car il perd son caractère. C’est pour ça que la mairie de Paris le démembrement, elle en fait peu. Ou alors elle va le faire là où, par exemple, il y en a suffisamment.

C’est comme qu’on a pu en avoir finalement dans le 14ème, dans le 4 ème. Ou bien ils vont demander à ce qu’il y ait un démembrement un peu plus long, le démembrement à Paris va être souvent sur 20 ans. Là où une autre ville comme Talence ou Marseille dit, elle, c’est bon partez sur 15 ans.

 

Remi

Avant de conclure il y a encore plein de questions sur la fiscalité. Je vais essayer de les lister et permettre d’y répondre : « Est-ce que l’investissement en nue-propriété rentre dans l’ISF ? », « Est-ce que les intérêts d’emprunt sont bien toujours déductibles ? », « Est-ce qu’il est possible de faire de la nue-propriété en meublé et à ce moment-là, le seuil des 23.000 euros par an est-il appliqué ? »

La dernière question qui est un peu plus ouverte finalement « quel régime fiscal est le plus adapté pour l’investissement en nue-propriété ? »

 

Jean-Baptiste

Pour l’ISF désormais, c’est l’IFI, qui ne rentre pas dans l’assiette de l’IFI. Et pour les intérêts d’emprunt, oui, les intérêts d’emprunt sont déductibles sur les revenus fonciers que vous auriez par ailleurs, ou vous pouvez constituer si vous n’en avez pas, du déficit foncier. Je disais simplement que c’était lié à ce modèle que l’on vous propose, c’est à dire qu’on a un usufruitier qui est un institutionnel. C’est la raison pour laquelle vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt sur vos revenus fonciers.

 

Gaultier

On est bien d’accord, les loyers vous les avez perçus en réduction de prix, ce qui fait que pendant les 15 ans, vous n’avez pas de loyer. Donc les intérêts d’emprunt seraient déductibles uniquement et strictement que si vous avez des revenus locatifs déjà existants. Mais à défaut, si vous n’avez que cet appartement-là, ces intérêts d’emprunt-là ne seraient pas déductibles à part si aussi, dans les années futures, vous faites l’acquisition d’un appartement classique, il y a du revenu locatif et là, ils seraient déductibles.

 

Jean-Baptiste

Peut-être par rapport à votre question la nue-propriété en meublé. En fait, il n’y a pas, si vous voulez, pendant la durée de l’usufruit vous en tant que nu propriétaire, il n’y a pas de meublé ou de non meublé, c’est mis en location par l’usufruitier, vous ne gérez pas. Et quand vous reconstituez la pleine propriété de votre bien, vous avez la possibilité, si vous voulez, soit de poursuivre en location nue, soit de le mettre en meublé.

 

Gaultier

Ça rentre dans les toutes les règles d’expatrié ou pas, de location meublée. Effectivement, qu’on soit en viager ou en temporaire, le nu propriétaire n’aura jamais de loyer. Donc, il n’y a pas de fiscalité de meublé ou de nu, etc. C’est uniquement dans l’hypothèse où un expatrié serait usufruitier d’un bien en France, effectivement, à lui de le déclarer nu ou meublé et à ce moment-là, ça rentre dans les règles du meublé.

 

Remi

On a répondu à 80 à 90 pour cent des questions, les quelques questions restantes, je propose qu’on y répondre directement sur la page du replay, qui sera disponible en début de semaine prochaine.

J’ai vu aussi dans les commentaires que des personnes étaient intéressées par certains programmes comme à Nice et peut être d’autres programmes. Ce que je vous conseiller de faire, c’est d’aller sur le site www.immoneos.fr , vous tapez « Chasseur de confiance » et dans le descriptif de votre projet, vous indiquez par quel programme vous êtes intéressé et on transmettra tout de suite à Gaultier pour qu’il puisse vous envoyer toutes les informations au plus vite sur ce programme ou un autre programme comme Marseille, que vous avez vu aujourd’hui.

 

Merci encore à tous. Merci à Gaultier et à Jean-Baptiste, à Assia qui était aux commandes des slides et à David et Adeline qui nous ont aidés pour la partie technique.

 

Le replay va être disponible dans quelques jours et j’espère que vous avez beaucoup appris sur la nue-propriété. Et de toute façon, les discussions continuent dans le groupe privé Facebook d’Immoneos, pour permettre à tout le monde d’être à l’aise avec ce type d’investissement.

 

Bonne journée et bonne soirée à tout le monde et à très bientôt !

 

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