Vous cherchez un mode d’investissement immobilier en franchise d’imposition et à moindre coût, le démembrement est surement pour vous. Alors que l’on entend souvent les termes “nue-propriété” et ”usufruit” lors d’une succession, le démembrement en nue-propriété est aussi un mode d’investissement à part entière. Né il y a environ vingt ans, ce mode d’investissement est encore méconnu alors qu’il présente de nombreux avantages notamment en vue de préparer sa retraite.
Retrouvez les 9 avantages de l’achat immobilier en démembrement.
Exemples concrets d’investissement en nue-propriété :
Avec l’investissement immobilier en démembrement, vous vous constituez un patrimoine immobilier à prix fortement décoté (environ 60% de la valeur du bien à l’achat) sans aucune gestion locative ni imposition. C’est souvent une solution optimale pour transmettre du patrimoine ou tout simplement préparer sa retraite sereinement. Ci-dessous quelques exemples concrets
Préparer votre retraite sereinement en franchise d’impôt et sans contrainte
Vous souhaitez développer des compléments de revenus pour votre future retraite à faible risque en ayant la certitude que le rendement futur de votre investissement suivra l’évolution du coût de la vie. Vous faites l’acquisition de la nue-propriété d’un bien pour 130 000 Euros dont la valeur est de 200 000 Euros. Ce type de bien génère aujourd’hui un loyer mensuel de 1 200 Euros/mois (colocation à Toulouse, Nantes ou Marseille par exemple – retrouvez tous les rendements réellement obtenus par des investisseurs dans le baromètre de l’investissement locatif disponible en cliquant sur ce lien). Pendant 15 ans vous ne vous occupez absolument de rien ni ne payez d’impôt. Vous ne percevez aussi aucun revenu locatif durant cette période de 15 ans. Dans 15 ans, vous récupérez automatiquement et gratuitement la pleine propriété du bien qui a été remis complètement en état par le bailleur institutionnel qui le louait jusqu’à présent. Vous pouvez alors louer le bien pour percevoir les loyers, le vendre car il vous appartient entièrement ou bien y habiter.
Préparer votre succession de votre maison de famille en franchise d’imposition pour vos enfants
Ce principe consiste à cumuler le démembrement et la création d’une SCI. Dans cet exemple, l’hypothèse est celle d’un couple de 2 enfants qui dispose d’une maison de famille estimée à 1 Million d’Euros. L’exemple prend volontairement un montant élevé afin d’illustrer au mieux la puissance du démembrement dans une SCI pour ce type de montage.
Dans le cadre d’un achat en direct par les parents (c’est à dire sans démembrement ni SCI) au moment du décès chaque enfant hérite de 500 000 Euros du bien en indivision. Après abattement des 100 000 Euros de franchise d’impôt sur les successions, chaque enfant doit payer des droits de succession sur 400 000 Euros soit un montant estimé de 82 000 Euros par enfant (164 000 Euros au total). Comme vous le savez, les délais sont courts pour le paiement des frais de succession et faute de liquidités suffisantes, les enfants pourraient se retrouver alors dans l’obligation de vendre le bien afin de régler l’impôt sur les successions.
En créant une Société Civile Immobilière et en effectuant un démembrement de la nue-propriété et de l’usufruit auprès d’un notaire, les parts en nue-propriété auront une valeur de 40% de la valeur nominale du bien soit 400 000 Euros. Chaque parent fait alors une donation de 100 000 Euros en franchise d’impôt à chacun des enfants. Le bien est alors transmis sans frais ni imposition.
En effet, au décès des 2 parents, l’usufruit reviendra automatiquement et sans frais aux enfants qui disposeront alors de la pleine propriété du bien.
Autre avantage, par le biais des statuts de la SCI, de leur vivant les parents conservent l’usufruit du bien et donc tous les pouvoirs de gestion du bien donc sa jouissance totale et son occupation sans avoir à rendre de compte voire sa mise en location si cela est leur choix.
Tous les détails de ce montage sont détaillés dans le guide complet de la SCI disponible ici.
Optimisation fiscale d’une donation à un enfant
Il s’agit d’un montage simple et efficace pour optimiser la transmission en franchise d’impôt de 100 000 Euros à ses enfants. Pour cela, il suffit de faire l’acquisition de la nue-propriété d’un bien pour 100 000 Euros. Sa valeur en total propriété au moment de l’achat sera d’environ 160 000 Euros. Vous transmettez cette nue-propriété à un enfant de votre vivant. Vous ne payez donc aucun droit de transmission puisque vous êtes en dessous du seuil de 100 000 Euros tous les 15 ans de transmission en franchise d’imposition. Au terme de l’usufruit, votre enfant devient plein-propriétaire du bien qu’il peut revendre, louer ou occuper.
Qu’est-ce que le démembrement ?
Au moment de l’achat, la propriété est démembrée par acte notarié :
- Vous faites l’acquisition de la « nue-propriété » UNIQUEMENT pour environ 50% à 70% du prix total du bien
- Un organisme réalise l’acquisition d’usufruit UNIQUEMENT.
Pendant une période typiquement comprise entre 15 à 17 ans :
- L’usufruitier qui est un bailleur institutionnel loue le bien et perçoit les revenus locatifs
- Vous ne percevez aucun loyer ni ne pouvez avoir accès au logement
A la fin de la période de démembrement vous récupérez de manière automatique et gratuite l’usufruit et donc la totalité du bien qui a été entièrement remis en état. Vous pouvez alors :
- Habiter le bien aussi bien à titre de résidence principale que secondaire,
- Louer le bien et percevoir des revenus complémentaires,
- Revendre le bien et percevoir un capital avec la plus-value.
Les 9 Avantages du démembrement :
- Un achat avec une forte réduction puisque vous faites l’acquisition de la nue-propriété entre 50% et 70% du prix du bien.
- Vous faites également des économies sur les frais de notaire à l’achat qui s’applique uniquement sur la nue-propriété acquise entre 50% et 70% de la valeur totale du bien.
- Zéro tracas de gestion locative ni risque locatif. Vous n’avez pas à trouver de locataire, ni payer une agence de gestion locative, ni à faire ou à payer des réparations … Tout cela incombe à l’usufruitier qui est un bailleur institutionnel.
- Vous n’avez aucun aléa ou vacance locative, ne payez aucune charge courante, ni à faire ou à payer des travaux de réparation.
- Vous n’avez aucun impôt ni taxe foncière à payer. Tout cela est pris en charge par l’usufruitier.
- Vous n’avez pas d’IFI non plus. L’investissement en nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
- Vous réduisez l’impôt sur la plus-value à la revente qui sera calculé à partir de la valeur totale du bien au moment de l’achat alors que vous avez payé uniquement le prix de la nue-propriété.
- Si vous empruntez, vous déduisez les intérêts d’emprunt sur les autres revenus fonciers que vous générez sur d’autres biens par exemple.
- Au bout de 15 ans vous récupérez automatiquement et gratuitement la pleine propriété d’un bien entièrement remis en état par le bailleur institutionnel.
L’ inconvénient du démembrement :
Le seul inconvénient est que vous ne percevez aucun loyer pendant les années du démembrement généralement entre 15 à 17 ans. Mais si vous faites le calcul, entre la réduction du prix à l’achat et les économies d’impôts, de gestion locative, de vacance locative, des travaux d’entretien et autre, cela correspond à une rentabilité nette d’impôt d’environ 4% voire davantage.
Et surtout au bout des 15 années, vous devenez automatiquement plein-propriétaire du bien remis en état, sans aucun frais ni formalité. A noter qu’il est possible de revendre la nue-propriété avant l’échéance du démembrement. Il existe un marché secondaire assez actif pour réaliser la revente.
En conclusion, l’achat d’un bien en nue propriété peut s’avérer un achat idéal pour un non-résident. Vous achetez le bien à environ 60% de sa valeur et vous êtes en total franchise d’impôt tout en optimisant votre IFI éventuel. Vous vous constituez du patrimoine immobilier sur le long terme en toute tranquillité. Pour faire appel à un spécialiste de l’immobilier en démembrement recommandé par les membres de la Communauté Immoneos, remplissez ce court formulaire pour un RDV sans engagement.
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