Vous êtes propriétaire d’un bien en France que vous mettez en location, savez-vous que la location meublée présente de nombreux avantages ?
En plus des loyers supérieurs à la location nue et de la flexibilité contractuelle permise par des baux plus courts, vous bénéficiez d’une fiscalité très intéressante dans le cadre de la location meublée. En effet, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) comporte de nombreux avantages, notamment pour les non-résidents.
Tout ce qu’il faut savoir sur le LMNP c’est ici, mais avant faisons un petit rappel sur la location meublée.

La location meublée  

La demande de logements meublés est traditionnellement importante dans les grandes villes et dans les zones touristiques. Elle émane des étudiants, des touristes ou des actifs en mobilité. Pourtant, de plus en plus de locataires trouvent dans ce mode d’hébergement une flexibilité qui correspond mieux à leur mode de vie. Par conséquent, la demande est forte de la part de locataires aux profils divers. De plus, les appartements meublés se louent généralement plus vite et plus chers que les logements non-meublés.
Pour les investisseurs, la location meublée est peu astreignante et s’avère être un bon choix. Pour qu’un logement remplisse les critères de la location meublée, il doit être habitable immédiatement. Le locataire doit pouvoir l’occuper en apportant uniquement ses effets personnels. Afin que le bien soit qualifié de meublé, le propriétaire doit fournir un minimum de meubles indispensables qui sont listés sur le site www.service-public.fr.
Rien de contraignant donc, même pour les investisseurs peu aguerris ou qui gèrent leur investissement depuis l’étranger.
Passons au vif du sujet et voyons quels sont les avantages du LMNP pour les propriétaires.  

Pas de surcharge administrative

Les démarches pour obtenir le statut LMNP sont simples.
On a vu les équipements requis pour le bien. De votre côté, il y a 2 conditions à respecter pour entrer dans le cadre de la location meublée non professionnelle :

• Vous n’exercez pas cette activité à titre professionnel
• Vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000€/an ou 50% de vos revenus globaux

C’est une activité que vous pouvez exercer indépendamment de votre activité professionnelle et en nom propre (pas de création de société).
Au niveau administratif, 2 étapes suffisent pour vous enregistrer en tant que loueur meublé non professionnel :

• Déclarer la création de votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce par le biais d’un simple formulaire (P0 I)
• Transmettre votre déclaration d’impôt annuelle au Service des Impôts aux Entreprises sous forme d’une « liasse fiscale ».

Il apparaît dans les échanges entre les membres de la communauté de confiance Immoneos sur Facebook que c’est une bonne idée de confier votre déclaration à un comptable spécialiste de l’immobilier locatif et habitué à travailler avec des expats. La procédure est du coup extrêmement simplifié. Sachant que les comptables proposent des forfaits de base démarrant à 250€ (déductibles), vous auriez tort de vous en priver. 

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Rentabilité et flexibilité

Deux autres avantages de location meublée motivent les investisseurs immobiliers à choisir ce mode de location : plus de rentabilité et de flexibilité

• La location meublée vous permet de maximiser vos revenus locatifs. En effet, les loyers des appartements loués meublés sont environ 15% plus élevés que ceux des appartements nus. Cet écart est encore plus signifiant dans les grandes villes telles que Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, etc. où la demande est forte et l’offre limitée. 
• Les chiffres montrent aussi que les vacances locatives sont plus faibles qu’en location nue. Un logement se loue deux fois plus vite s’il est meublé.
• Le bail d’une location meublée est d’un an maximum (9 mois pour les étudiants). Le propriétaire a donc chaque année le choix entre renouveler le bail ou récupérer son bien s’il désire l’habiter ou le vendre. 
• Niveau flexibilité, on note aussi que vous pouvez cesser votre activité de loueur en meublé non professionnel à tout moment. 

Plus-value à la revente moins taxée

Le statut de LMNP, bénéficie de l’imposition sur la plus-value immobilière la plus favorable pour un particulier dans le cadre de la vente d’une résidence secondaire. C’est la plus-value des particuliers qui s’applique, de la même manière que pour la location nue. 
Autre point à noter, si vous investissez dans un bien meublé avec travaux, sous certaines conditions et en toute légalité, vous pourrez ne payer aucun impôt sur la plus-value à la revente.
Nous n’allons pas entrer dans les détails techniques, mais vous pouvez approfondir la fiscalité de la plus-value en lisant notre dossier complet : Quelle fiscalité lors de la revente d’un bien en LMNP?

Avantages location meublée : la fiscalité

C’est LE point fort du LMNP : la fiscalité est avantageuse.
Il faut savoir qu’il existe 2 régimes fiscaux pour déclarer les revenus d’une location meublée :

• Le régime « au forfait » ou « Micro BIC*« 
  En cochant simplement une case sur votre déclaration d’impôt, vous bénéficiez d’un abattement de 50% (cet abattement atteint 71% pour les meublés de tourisme classés). A titre indicatif, pour la location nue, l’abattement est de 30%.
• Le régime « au réel simplifié » ou « BIC* simplifié »
  Ce régime est généralement plus intéressant car il vous permet d’amortir le mobilier et de déduire tous les frais relatifs à l’exploitation du bien. Ces dépenses comprennent notamment les frais de notaire et d’agence, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, l’achat des meubles et des équipements, bref tout ce que vous dépensez en relation avec votre bien immobilier.
  Le régime réel permet dans la majorité des cas de ne pas payer d’impôt pendant 10 ans ou plus. Dans le contexte d’un investissement locatif en meublé avec travaux déclaré aux frais réels, vous pouvez déduire de nombreuses charges y compris une charge comptable annuelle d’amortissement qui représente environ 3% de la valeur du bien. Ainsi, la déduction d’impôt peut atteindre 100% pendant au moins 10 ans.
  *BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux

La location meublée et le statut de LMNP présentent donc de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers. Louer en meublé n’est pas plus compliqué que faire de la location nue, même depuis l’étranger. L’impact positif sur la rentabilité et sur la fiscalité en font une stratégie d’investissement intéressante. 

Poursuivez votre lecture avec nos dossiers complets sur le même thème :

• Dans quelles villes investissent les expatriés ? (Étude Immoneos parue dans Les Échos et mise à jour régulièrement)
• Quels taux obtiennent les membres Immoneos pour leur crédit depuis l’étranger ?
• Guide complet du LMNP – Présentation, fiscalité, …

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