Réussir son investissement immobilier, c’est avant tout une affaire de répéter des processus de décision et d’action bien connus. Que ce soit votre premier achat ou bien que vous ayez déjà fait des investissements, retrouvez les 5 étapes pour réussir un investissement immobilier.
Etape 1 : Définissez votre stratégie d’investissement
Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, les options sont nombreuses. Vous pensez certainement naturellement à investir dans un bien destiné à un particulier pour sa résidence principale. Mais vous pouvez également envisager d’acquérir un immeuble complet avec plusieurs appartements afin de posséder plusieurs lots en un achat et gérer au mieux les charges de l’immeuble. Vous pouvez également opter pour un local commercial ou des bureaux. En effet, rien n’empêche un particulier d’être propriétaire de ce type de bien que vous retrouvez sur un site dédié de Seloger dédié aux bureaux et commerces.
Quel que soit votre choix, il est primordial de commencer par définir votre budget : quel apport souhaitez-vous mettre dans l’opération ? Quel endettement êtes-vous en mesure de supporter ? Recherchez-vous un rendement locatif très agressif ce qui va donc correspondre à une zone plus « risquée » ? Cherchez-vous davantage un investissement patrimonial pour vous assurer un capital avec un bon niveau de liquidité à long terme ? Voulez-vous investir dans des modes de location plus innovants comme la colocation ou la location courte-durée ? Pour aller plus loin dans votre définition de stratégie, voici notre liste des meilleurs sites internet pour investir en immobilier.
Typiquement s’il s’agit d’un premier achat, vous préférerez sûrement l’achat d’une petite surface de type studio ou deux pièces dans le centre d’une ville de grande taille qui dispose d’une bonne tension locative. Le rendement sera sûrement entre 3% et 6% et vous aurez surtout la tranquillité de trouver facilement un locataire avec des dossiers de qualité (caution solidaire d’un parent,…). La valeur patrimoniale suivra l’évolution du prix de la ville. Si vous avez fait le choix d’un achat avec travaux, vous bénéficierez d’une réduction fiscale puis d’un positionnement des loyers en haut de la fourchette une fois la rénovation achevée.
Quelle que soit votre approche, il est important de bien définir votre stratégie dès le départ. Cela vous fera gagner beaucoup de temps et vous guidera dans les étapes de votre investissement. Il suffit de définir votre budget, le type de bien, la ville, le rendement locatif et la valeur patrimoniale future espérée. Vous pourrez ensuite échanger en direct avec des experts de l’immobilier afin de vous assurer que cette stratégie est bien en adéquation avec le marché et ajuster si nécessaire.
Pour échanger en direct avec des investisseurs en immobilier locatif qui ont développé leur stratégie, rejoignez le groupe Facebook Immoneos en cliquant ici. Vous pourrez leur poser vos questions en direct.
Etape 2 : Estimez le rendement – Comparez les opportunités
Bien calculer son rendement est le premier réflexe à avoir. Cela permet non seulement de comparer plusieurs opportunités, mais surtout de se poser les bonnes questions pour identifier les risques et les opportunités liés à un investissement potentiel.
Comme vous le savez le rendement brut est simplement le ratio entre la somme des loyers sur 12 mois divisée par le prix d’achat. Pour le rendement net, il suffit de soustraire les charges à la somme des loyers avant de diviser par le prix d’achat. Vous obtenez alors un pourcentage qui devrait être compris typiquement entre 3% et 8%.
Outre le comparatif du calcul de rendement, cet exercice vous permet de vous poser les bonnes questions sur la qualité de cet investissement :
- Est-ce que l’estimation du loyer est correcte ? Vérifier vous-même sur seloger.com ou leboncoin que l’estimation est la bonne. Pour éviter de mauvaises surprises, prenez la fourchette basse puis la fourchette haute puis faites la moyenne pour vos simulations.
- Y a-t-il une demande locative dans ce quartier pour ce type de bien ? Les temps de vacance locative entre 2 locataires auront un impact direct sur votre rentabilité. Si vous avez un doute, passez une annonce fictive sur leboncoin, mesurez le nombre de demandes et la qualité des dossiers. Vous pourrez toujours prétendre que le bien a été loué.
- Est-ce que les charges de copropriété sont raisonnables ? Même si les charges sont facturées en sus du loyer, cela a un impact sur votre rentabilité. Si les charges sont élevées vous serez surement contraint de faire un effort sur le prix du loyer. A l’inverse si les charges de l’immeuble sont faibles, vous aurez davantage de flexibilité pour le loyer. Aussi, pensez à analyser les charges facturées pour des biens équivalents dans le quartier.
- Quelle pourrait être la valorisation de ce bien dans 5 ans, 10 ans, voire 15 ans ? Comme il est impossible de prévoir l’avenir vous pouvez toutefois voir faire une idée de la valorisation qu’a pris ce bien au cours des 5 dernières années en faisant une recherche sur meilleurs agents par exemple. Vous regardez également l’environnement comme les appartements et immeubles aux alentours.
Pour effectuer le calcul du rendement net vous pouvez utiliser un simulateur comme celui proposé par Immoneos. Pour vous simplifier la vie, vous pouvez aussi retirer 30% des loyers. Cela donne une bonne approximation.
Etape 3 : Demandez un crédit avec un minimum d’apport sur la durée la plus longue possible
Le financement est la clef de voûte d’un investissement immobilier. En effet, c’est grâce à l’effet de levier du crédit immobilier qu’il est possible de se constituer un patrimoine à long terme qui est financé par le locataire (au moins en partie). En termes de financement, les deux réflexes à avoir sont d’emprunter sur la durée la plus longue possible et avec le minimum d’apport. L’objectif est de sortir le moins de cash possible par opération, afin que tout le cash que vous ne mettez pas vous permette de financer d’autres investissements immobiliers ou autre.
Si vous êtes français vivant à l’étranger, les banques en France vous demanderons très certainement entre 15% et 20% d’apport. Retrouvez tous les détails dans le dossier spécial sur le financement immobilier pour les non-résidents ici. Si vous en avez la possibilité, demandez à votre banque un financement à 100% voire à 110%. Faites jouer la concurrence entre les banques et obtenez des propositions de la part de courtiers si nécessaire.
Demandez également un crédit sur la durée la plus longue possible pour au moins 15 ans, mais préférablement 20 ans, voire 25 ans. Le fait que le taux augmente et que le montant total des intérêts devienne plus élevé ne doit pas vous stresser. Le plus important est d’obtenir des conditions de prêt comme un remboursement initial différé, la possibilité de suspendre temporairement le remboursement du crédit et bien sûr, la possibilité de faire un remboursement anticipé sans frais. Ces flexibilités vous permettront d’ajuster votre stratégie d’investissement patrimonial au cours du temps et de faire face aux aléas. Et si finalement au bout d’un certain nombre d’années, vous souhaitez percevoir les rendements des loyers, il vous suffit alors de rembourser le capital restant dû à la banque. Vous gardez ainsi toujours les cartes en main. Vous avez plus de flexibilité pour diversifier votre patrimoine dès le départ et faire évoluer votre stratégie à tout moment.
Etape 4 : Faites les bons choix fiscaux
J’entends régulièrement des personnes me dire que du fait du niveau d’imposition sur l’immobilier élevé en France, il est impossible de générer un bon rendement et de s’enrichir. Or si vous faites le choix d’investir dans un bien meublé avec travaux, vous ne payerez AUCUN impôt sur les revenus locatifs pendant environ 10 ans. Sous certaines conditions vous pourrez également réussir à le revendre sans AUCUN impôt sur la plus-value. Ceci est totalement légal et à la portée de tous. L’approche est décrite de manière détaillée dans le dossier sur l’immobilier locatif sans impôt que vous pouvez consulter ici.
En revanche si vous avez fait le choix d’acheter un bien neuf et de le mettre en location nue, si votre tranche marginale d’imposition est de 30% comme pour les Français établit à l’étranger, vous paierez alors 47% d’impôt et de taxe (17,2% de CSG/CRDS) sur 70% des loyers! Cela fera une grande différence !
Il s’agit donc dès le départ d’adopter la bonne stratégie fiscale. La bonne nouvelle est que vous pouvez changer de stratégie fiscale en cours d’investissement. Vous pouvez passer d’une location nue à une location meublée, d’une déclaration au forfait à une déclaration aux frais réels, voire de considérer à monter une SCI.
Quelle que soit votre position actuelle, pensez à consulter un expert-comptable pour faire le point sur votre situation personnelle et obtenir des conseils sur les options pour réduire vos impôts. Immoneos a développé des partenariats avec plusieurs cabinets d’experts-comptables. Ils vous donneront des conseils gratuits ainsi qu’une offre spéciale de bienvenue si vous faites appel à eux. Cliquez ici pour être mis en relation.
Etape 5 : Ne tombez pas dans les pièges des résidences de service et de la défiscalisation
Il s’agit véritablement du piège à éviter. Ne vous laissez pas aveugler par les sociétés qui vous promettent un avantage fiscal pour mieux vous masquer un prix d’achat supérieur à celui du marché et un bien dans une zone avec une faible demande locative. De même, les résidences de service comportent des risques que vous ne maitrisez pas. Le premier est qu’il est très compliqué de revendre un bien dans une résidence de service. La conséquence est que le prix de vente sera inférieur de 10% à 30% à un bien similaire sur le marché. Le second risque est le niveau d’entretien et de remplissage de la résidence. A titre d’exemple, durant la crise du COVID-19, RESIDE ETUDES a décidé de manière unilatérale de suspendre le versement des loyers aux propriétaires car les étudiants avaient déserté la résidence. Si vous aviez un studio loué à un étudiant, vous pourriez le remettre à la location et changer votre stratégie. Il s’agit d’un cas extrême, mais il démontre que les intérêts de la société de gestion et les vôtres ne sont pas alignés. Donc si tout va bien, vous pourrez espérer obtenir le rendement promis initialement. Mais dès que la société de gestion rencontrera une difficulté, vous serez directement impacté sans avoir les leviers pour réagir.
Conclusion
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques, des avantages et des inconvénients. Son principal avantage est qu’il permet d’utiliser le levier du crédit pour se développer un patrimoine à long terme. Il est important de commencer par définir sa stratégie en termes de budget, rentabilité locative et valeur patrimoniale à terme, puis de suivre les étapes pour réaliser un investissement rentable et serein. Mais surtout gardez en tête que la valeur de votre investissement est d’abord et avant tout la valeur du bien lui-même. Aussi, il est primordial de toujours suivre les 3 règles d’or de l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.
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