Né à Marseille, Thierry a passé 12 ans en expatriation avec sa famille, à Vienne, Berlin, Singapour et Toronto. Dès 2010, le couple a misé à distance sur le renouveau de sa ville natale, où les prix ont gagné près de 40 % en dix ans : deux appartements, puis deux petits immeubles mixtes, soit 13 surfaces louées aujourd’hui. Leur objectif : profiter de leur capacité d’emprunt d’expatriés pour préparer le retour.
Témoignage recueilli en août 2020, mis à jour le 07/10/2026.
Le projet en un coup d’œil
| Membres | Thierry et son épouse |
| Ont vécu à | Vienne, Berlin, Singapour et Toronto (12 ans d’expatriation) ; rentrés à Marseille |
| Ont investi à | Marseille, dans des quartiers populaires concernés par de grands programmes de rénovation urbaine |
| Type de biens | 2 appartements, puis 2 petits immeubles mixtes : logements (surtout des T2 et T3 de 40 à 65 m²) et locaux commerciaux ; 13 surfaces louées au total |
| Année d’achat | À partir de 2010, en moins de 2 ans |
| Financement | Crédit sur 10 ans, apport de moins de 10 % |
| Location | Logements meublés en LMNP ; locaux loués à des commerçants |
| Détention | En nom propre, sans SCI |
| Gestion | Agence de gestion locative locale, recommandée par des amis |
Qui est Thierry ?
« Je suis né à Marseille, je suis marié et nous avons deux adolescents qui ont grandi avec nous à l’étranger. Après nos études, un passage à Francfort et à Paris, nous sommes partis 12 ans pour un brasseur international : Vienne, Berlin, Singapour, puis Toronto. Nous sommes ensuite rentrés au pays, à Marseille, où nous comptons rester. Nous sommes aujourd’hui tous les deux entrepreneurs et loueurs en meublé non professionnels : cela nous permet de développer nos activités plus sereinement. »
Comment en êtes-vous venus à l’investissement locatif ?
« À Paris, nous n’avions pas eu le réflexe d’acheter notre résidence principale. En expatriation, nous ne restions qu’environ 3 ans par pays : nous n’avons pas osé investir sur place. Mais nous savions que notre confort d’expatriés ne durerait qu’un temps.
L’idée était de profiter de notre forte capacité d’emprunt et de remboursement en expatriation pour bâtir un patrimoine qui nous verserait des revenus après notre retour. En 2010, nous avons acheté de petits immeubles mêlant logements et locaux commerciaux, en nom propre, sans SCI. Nous avons meublé les logements, surtout des T2 et des T3, pour les louer en LMNP. Les locaux commerciaux sont occupés par des commerçants. »
Pourquoi Marseille ?
« Nous connaissons bien la ville, et elle nous paraît avoir du potentiel : son climat, sa région, son renouveau, l’arrivée du TGV… Marseille reste aussi très abordable. Et ma famille et mon réseau y étaient : je pouvais m’appuyer sur eux en toute confiance. »
Quelle a été votre stratégie ?
- Rembourser en 10 ans, la durée que j’imaginais pour notre expatriation.
- Un budget fixé par notre capacité de remboursement et les loyers attendus, sans sacrifier notre train de vie. Notre apport : moins de 10 % de l’investissement.
- Des surfaces moyennes (40 à 65 m²), et des locaux commerciaux pour diversifier.
- Des quartiers populaires inscrits dans de grands programmes de rénovation urbaine, donc appelés à prendre de la valeur.
- Des immeubles, pour limiter le nombre de transactions et simplifier la gestion. »
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Être mis en relation avec un chasseur recommandéComment avez-vous acheté à distance ?
« J’étudiais le marché et je repérais les biens sur les sites d’annonces. Ensuite, mon père, sur place, allait les voir et me faisait un compte rendu. Mon épouse s’est rendue sur place deux fois, pour concrétiser l’achat des deux appartements.
Pour les immeubles, nous sommes passés par des chasseurs immobiliers, pour avoir un choix plus large et l’avis de professionnels. Nous ne les avons pas vus avant de les acheter, mais notre famille ou nos amis ont fait des visites de contrôle en plus des propositions des chasseurs. Aujourd’hui, nos 13 surfaces locatives sont gérées par une agence locale recommandée par des amis de confiance.
Nous avons presque tout géré à distance, grâce à ce relais local, à Internet et aux outils numériques. Nous ne l’avons pas regretté : ces revenus « passifs » nous permettent de développer nos activités professionnelles plus sereinement. »
Ce qu’il faut retenir
- L’expatriation est une fenêtre pour emprunter : Thierry et son épouse en ont profité pour préparer leur retour.
- Un relais familial sur place peut faire les visites ; un chasseur élargit le choix pour des biens plus complexes.
- Acheter des immeubles plutôt que des lots dispersés limite les transactions et simplifie la gestion.
- Mêler logements meublés et locaux commerciaux diversifie les revenus.
- Une agence locale recommandée par des proches permet de tout déléguer.
Marseille depuis les premiers achats de Thierry : ce qui a changé
Thierry et son épouse ont commencé à acheter en 2010, en misant sur le « renouveau » de leur ville. Seize ans plus tard, voici où en est Marseille :
- Des prix nettement plus hauts : le prix moyen d’un appartement à Marseille a progressé de 39,2 % en dix ans et de 10,0 % en cinq ans (MeilleursAgents, 01/10/2026). Depuis 2018, la hausse atteint 35,6 %, et les prix restent à environ 1 % de leur record d’août 2025, malgré un léger recul sur un an (−1,0 %, SeLoger). Les séries publiques consultées ne remontent pas jusqu’à 2010.
- Une ville qui gagne des habitants : Marseille comptait 886 040 habitants en 2023, contre 863 310 en 2017 et 852 516 en 2012, soit +0,4 % par an sur 2017-2023 (Insee). Le taux de logements vacants est passé de 8,1 % à 7,6 % entre 2017 et 2023, et 54,7 % des ménages sont locataires.
- Le tramway s’étend : l’extension de la ligne T3, inaugurée le 10/01/2026, la prolonge de 1,8 km au nord jusqu’à Capitaine-Gèze et de 4,4 km au sud jusqu’à La Gaye, en desservant des quartiers prioritaires. Une 2e phase de 7 km et 11 stations, de Gèze à La Castellane, doit être achevée en 2029.
- Le rendement reste au rendez-vous, la demande est plus sélective : le rendement brut moyen d’un T2 est de 5,3 % (SeLoger, septembre 2026). Côté location à l’année, une annonce reçoit en moyenne 18 candidatures et se loue en 22 jours au 1er semestre 2026, une demande en recul de 13 % sur un an (baromètre Manda). D’où l’intérêt d’une agence locale qui connaît bien chaque quartier, comme celle de Thierry.
- Les règles qui comptent à Marseille : pas d’encadrement des loyers (SeLoger, 18/09/2026). En revanche, le calendrier du DPE s’applique à chaque logement : les G ne peuvent plus être loués à un nouveau locataire depuis le 01/01/2025, les F ne le pourront plus au 01/01/2028 et les E au 01/01/2034. Dans un immeuble ancien, chaque lot a son propre DPE.
Pour Thierry, qui a acheté dès 2010 des immeubles dans des quartiers en rénovation urbaine, avec moins de 10 % d’apport, la hausse des prix et l’arrivée du tramway dans de nouveaux quartiers vont dans le sens de son pari de départ. Les prix et loyers par arrondissement sont sur la page Investir à Marseille.
Sources : MeilleursAgents, prix à Marseille au 01/10/2026 ; SeLoger, « Immobilier à Marseille en 2026 » (18/09/2026, données au 01/09/2026) ; Insee, dossier complet Marseille (27/08/2026, RP2012, RP2017, RP2023) ; Made in Marseille, « À Marseille, l’extension de la ligne T3 du tramway inaugurée en janvier » (24/11/2025) ; baromètre Manda de la tension locative du 1er semestre 2026, relayé par Mon Immeuble (23/09/2026) ; service-public.gouv.fr, « Nouveau calcul du DPE » (01/09/2026) (consultées le 08/10/2026).
Pour aller plus loin : investir dans un immeuble depuis l’étranger et 6 conseils pour réussir un premier investissement locatif depuis l’étranger.
Ce témoignage partage un retour d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
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Être mis en relation avec une agence de gestion recommandéeD’autres parcours : Ludovic à Nantes depuis Singapour, Lucie à Paris, et tous les témoignages.
