Une rapide intro sur toi 

Je m’appelle Thierry, je suis né à Marseille, marié  et nous avons 2 enfants adolescents qui ont grandi avec nous à l’étranger pendant notre expatriation. Après nos études, et un passage à Francfort et à Paris, nous sommes partis en expatriation pour un brasseur international à Vienne, Berlin, Singapour et Toronto pendant 12 ans. Nous sommes ensuite rentrés « au pays » à Marseille où nous comptons désormais nous stabiliser. Aujourd’hui, nous sommes tous les deux entrepreneurs et loueurs meublés non professionnels, ce qui nous permet de développer nos activités professionnelles non-immobilières plus sereinement.

Quel a été ton parcours et comment en es-tu venu à investir dans l’immobilier locatif ?

Pendant nos années parisiennes, nous n’avions malheureusement pas eu le réflexe d’acheter notre résidence principale pour nous constituer notre patrimoine. Le contexte de l’expatriation n’était pas propice pour investir localement ou du moins, nous n’avons pas eu cette audace car nous ne restions qu’environ 3 ans dans chaque pays où nous étions mutés. Nous réalisions bien que notre confort de vie d’expatriés ne durerait qu’un temps et souhaitions pouvoir nous constituer un patrimoine en vue de notre retour en France. L’objectif était de profiter d’une forte capacité d’emprunt et de remboursement possible en expatriation, pour se constituer un patrimoine qui générerait des revenus après notre retour en France. Nous avons investi en 2010 dans des petits immeubles mixant habitations et locaux commerciaux. Nous avons acheté ces biens en nos noms personnels sans constituer de SCI. Ensuite, nous avons meublé les logements pour les louer en LMNP. Les logements sont principalement des T2 et T3. Les locaux commerciaux sont occupés par des commerçants.

Pourquoi as-tu décidé d’investir à Marseille ?

Nous avons choisi d’investir à Marseille car nous connaissons bien cette ville qui nous paraît avoir du potentiel, notamment grâce à son climat, sa région, le renouveau de la ville, l’arrivée du TGV, etc. Marseille reste par ailleurs très abordable. L’autre raison est liée à la présence de ma famille et de mon réseau sur lequel je pouvais m’appuyer en toute confiance.

Quelle est ta stratégie d’investissement ?

Nous avions décidé de nous donner 10 ans pour rembourser nos investissements. 10 ans car cela correspondait à la durée que j’imaginais pour notre expatriation. Le budget de l’investissement a été défini par notre capacité de remboursement et les revenus locatifs estimés sans « sacrifier » sur notre train de vie. Notre apport s’est limité à moins de 10% de l’investissement. Bref, l’idée n’était pas de se priver, mais d’investir en maximisant notre capacité de financement. Nous nous sommes orientés sur des surfaces moyennes (de 40 à 65m2) et sur de l’immobilier commercial afin de diversifier l’investissement. Tout en ciblant des quartiers populaires inscrits dans des grands programmes de rénovation urbaines, donc amenés à prendre de la valeur. Nous avons privilégié des immeubles, afin de limiter le nombre de transactions et de faciliter la gestion.

Comment as-tu réalisé cet investissement ?

J’ai étudié le marché et ciblé le type de biens à distance, sur les différents sites d’annonces immobilières. Une fois ciblés, je confiais le travail local à mon père qui était sur place et se rendait sur les lieux en me faisant un compte rendu. Mon épouse s’y est aussi rendue à 2 reprises. Nous avons commencé par acheter 2 appartements, puis avons acheté 2 petits immeubles en moins de 2 ans. Pour les immeubles, nous sommes passés cette fois par des chasseurs immobiliers afin d’avoir un panel d’offres plus larges et des conseils de professionnel. L’ensemble de notre patrimoine immobilier comprend aujourd’hui 13 surfaces locatives, que nous avons ensuite mises en gérance par une agence de gestion locative locale, recommandée par des amis de confiance

Est-ce que tu as du te rendre sur place pour finaliser l’opération ?

Nous avons pratiquement tout géré à distance grâce à un appui local de confiance, internet bien sûr et les outils digitaux. Mon épouse s’est rendue sur place pour concrétiser 2 achats d’appartements. Pour les autres, nous ne les avons pas vus avant de les acheter, mais nous sommes fait conseiller, en même temps que les suggestions de chasseur, via des visites de contrôle par notre famille ou nos amis sur place.  Et nous ne l’avons pas regretté car aujourd’hui ces revenus “passifs” nous permettent de développer nos activités profesionnelles plus sereinement.

Immoneos : Merci Thierry pour ce témoignage sur l’immobilier locatif à Marseille qui est très inspirant. Si vous avez d’autres questions pour Thierry, rejoignez le groupe Facebook « La communauté de confiance entre investisseurs immobilier expatriés ».

Nous vous recommandons de lire également les 5 conseils pour réussir un investissement locatif et pour aller plus loin, vous pouvez aussi visionner le webinaire réalisé avec William sur l’immobilier de rendement, lire le baromètre des investissements des membres de la communauté Immoneos et leurs dernières offres de financement.