L’avantage de la location d’un bien en meublé sous le régime dit « professionnel » appelé LMP (Location Meublé Professionnel) est que vous imputez tous les déficits sur votre revenu global. Si vous optez pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous imputez les déficits uniquement sur vos revenus fonciers.
Alors est-il préférable pour vous de louer en LMP ou LMNP ? Retrouvez les comparatifs complets.
Comme vous le savez sûrement, suivant certaines conditions, vous avez le choix de louer des biens meublés en optant soit pour le statut :
- LMNP qui est l’acronyme de Loueur Meublé Non Professionnel ou en
- LMP, acronyme de Loueur Meublé Professionnel.
Deux conditions cumulatives doivent en effet être respectées afin de pouvoir choisir le statut LMP :
1/Les recettes annuelles tirées de cette activité doivent être supérieures à 23 000 euros pour l’ensemble du foyer fiscal,
2/Ces mêmes recettes doivent être supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (IR).
Pour cette seconde condition, il s’agit bien des revenus totaux du foyer fiscal et non des revenus fiscaux individuels. Si vous remplissez ces deux conditions, vous êtes alors éligible au statut LMP. Par défaut, notamment pour votre premier bien en meublé, vous serez dans la catégorie LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).
Quel est l’avantage du LMP ?
« L’avantage du régime LMP est la possibilité d’imputer les déficits, sans limitation de montant, sur le revenu global du contribuable contrairement au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) où il n’est possible de les imputer que sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels », commente la société de gestion Amplegest. Mais deux autres atouts sont aussi « non négligeables » selon cette dernière : « l’exonération d’IFI au titre des biens professionnels (contrairement au statut LMNP) et l’exonération partielle ou totale de l’impôt de plus-value en fonction des recettes locatives au bout de 5 ans (contre 22 ans ou 30 ans pour le LMNP) ».
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Comparatif détaillé entre LMNP et LMP
Afin de choisir le statut qui correspond le mieux à votre situation afin de réduire votre imposition, le tableau ci-dessous réalise un comparatif point par point.
| LMNP | LMP | |
| Déficit Foncier et Amortissements | Tout déficit foncier sera déductible des revenus fonciers et uniquement des revenus fonciers. C’est à dire que si vous obtenez un déficit foncier, il n’est pas possible de l’imputer à vos autres revenus (non fonciers). Le déficit est toutefois entièrement reporté l’année suivante sur vos futurs revenus fonciers. Ainsi, si vous effectuez d’important travaux avant la mise en location, ils seront intégralement déductibles de vos revenus fonciers. | Les déficits fonciers seront déductibles sur l’ensemble de vos revenus fonciers ou non. Ainsi si vous générez un déficit foncier sur votre activité de location meublée et que vous avez d’autres revenus par ailleurs, vous allez déduire le déficit de vos autres revenus. |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, donc identique à celui de la vente d’un bien (hors résidence principale). | Régime des plus-values professionnelles. |
| Régime Social des Indépendants | Non applicable | Obligatoire et représentant 25 à 35% des revenus et qui donne accès à l’assurance maladie et l’assurance vieillesse. |
| Charges Sociales | CSG-CRDS de 17,2% | CSG-CRDS de 8% |
| Impôt sur la Fortune Immobilière | Oui avec les mêmes conditions qu’un particulier. | Non, l’IFI ne s’applique pas dans la plupart des cas, car il s’agit d’un patrimoine professionnel. |
Alors que choisir LMNP ou LMP ?
Il n’est jamais simple de faire le choix tout seul. Chaque cas est unique et il est important de prendre la décision en faisant une analyse globale votre situation, de vos projets, de votre stratégie patrimoniale et d’investissement à venir.
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Afin de faire votre choix, nous vous conseillons vivement de contacter un expert-comptable indépendant. Il sera en mesure de faire une analyse détaillée de votre situation, de répondre à vos questions et de vous présenter les avantages et inconvénients liés à votre situation.
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