La déclaration d’impôts 2021 approche ! Voici le replay du Zoom live du 8 avril 2021 avec le cabinet d’expertise comptable Amarris pour aborder toutes les questions fiscales sur vos investissements locatifs et les nouveautés de la loi de Finance 2021 – notamment le passage du LMNP en LMP qui impacte nombre d’expatriés.

Voici la transcription complète de ce zoom live :  

Remi

Voilà encore une fois merci Aurélie de te rendre disponible et de nous apporter ton expertise et ton éclairage sur les questions fiscales liées à l’investissement locatif qui restent nombreuses et qui, je crois, sont de plus en plus nombreuses tous les ans.
Ce que je veux proposer à tout le monde, c’est de commencer par les premières questions qui ont été partagées avec Aurélie, de sorte que pendant qu’Aurélie répond à ces premières questions, vous puissiez utiliser le chat pour demander la parole, soit prendre la parole à la fin pour poser vos questions personnelles. On va essayer de garder ça le plus interactif possible, l’objectif, étant d’échanger et d’avoir une compréhension par rapport aux questions de fiscalité que vous pouvez vous poser. Aurélie c’est à toi !

Aurélie

Merci et bonjour à tous. Bonsoir pour certains. Merci Rémi pour cette invitation.
C’est avec plaisir qu’on va tenter de répondre à l’ensemble de vos questions. Un certain nombre de questions nous ont donc déjà été adressées. Je vais les prendre dans le sens de la réception. Je vais essayer également de les concentrer.

La première question qui m’avait été transmise et qui était très intéressante. C’était : « si je passe d’une location nue à une location meublée, que j’opte pour le régime réel, est ce que mes frais d’achat notaire, agences vont être pris en compte ? En réalité, quelle est la valeur du bien que vous allez considérer comptablement parlant ? »
Eh bien sachez que lorsqu’on va déclarer cette activité de location meublée, puisqu’il y aurait eu ce changement, il va falloir qu’on inscrive une valeur de l’immeuble à l’actif dans le cadre de cette location meublée au régime réel. Et on va donc prendre la valeur à ce jour. Ce qui est extrêmement intéressant puisqu’en fait, quelqu’un qui aurait par exemple reçu un bien par donation dans le 95 d’une valeur de 100 000 euros et qui aujourd’hui, verrait ce bien valorisé 200 à 250 000 euros, eh bien, on prendrait cette valeur de 250 000 euros à l’actif. Comment on fait pour déterminer la valeur ? Nous experts-comptables, nous ne sommes pas experts en immobilier, donc c’est votre notaire ou un expert immobilier agréé qui devra vous réaliser un avis de valeur vénale. A défaut de ces deux professionnels du droit, on vous invitera à solliciter deux agences immobilières pour avoir deux avis et on prendra la moyenne des deux pour porter le montant à l’actif du bilan d’ouverture de votre activité. Donc, voilà, je pense avoir répondu à cette question. Dans la valorisation du bien évidemment, on ne va pas rajouter les frais de notaire et les frais d’agence qui ont été achetés puisqu’on va prendre la valeur à ce jour, qui va être sans doute plus importante. Dans l’hypothèse où le bien aurait été acheté il y a deux ans, par exemple, on peut tout à fait prendre la valeur du bien, les frais de notaire, les frais d’agence, etc. Par contre, on va débuter un amortissement en prenant la date donc de 2019, si c’est mieux en 2019. Et donc, on supprimera les années d’amortissement 2019 et 2020, on commencera à amortir 2021, donc on perdra deux années si on part sur le montant réel. Voilà pour une réponse précise sur cette question.

Deuxième question : « je loue des biens en LMNP, je viens de passer en loueur en meublé professionnel. Si je vends mon bien, quelle fiscalité va s’appliquer ? Est-ce celle du loueur en meublé non professionnel ou professionnel ? Si je laisse mon logement vide pendant un an, est-ce que la fiscalité d’une résidence secondaire serait appliquée ? »
Alors sachez qu’au moment de la vente, on doit apprécier la situation au moment de la vente. C’est à dire que si vous êtes en 2021, loueur en meublé professionnel alors qu’en 2020, vous étiez loueur en meublé non professionnel, c’est la situation 2021 qui va s’apprécier. Toutefois, ce n’est pas toujours simple en cours d’année de savoir si on va être un loueur en meublé professionnel ou non professionnel. Dans ce cadre-là, l’administration fiscale accepte que nous nous placions dans la situation N-1 et de régulariser à date ultérieure. Ça, c’est la théorie. Dans la pratique, je ne suis pas certaine que vos notaires reviennent dessus pour la régularisation. C’est assez nouveau pour eux cette situation-ci, en tout cas cette possibilité de basculer. A chaque fois que j’interroge un notaire sur le sujet, ils n’ont pas la réponse. Donc, j’imagine que c’est parce qu’ils ne pratiquent pas. Ensuite, dans cette question, c’était finalement, si je ne loue pas mon bien pendant un an, je ne vais pas atteindre mes 23 000 euros de revenus locatifs. Et si je n’atteins pas mes 23 000 euros, je ne serai pas loueur en meublé professionnel pour les non-résidents, puisqu’on compare vos revenus de location meublée aux autres revenus sur le territoire français et vous n’avez pas de revenus professionnels sur le territoire français par ailleurs. Donc, cette option pourrait marcher à condition que l’intérêt n’est pas fiscal. Ça veut donc dire que charge à vous d’apporter la preuve en cas de contrôle fiscal, que vous aviez bien cherché un candidat locataire et que, malheureusement, vous n’avez peut-être pas trouvé de candidat locataire, mais en tout cas, vous devez être dans cette démarche de recherche. Donc c’est très important d’apporter et de conserver tous les faisceaux d’indices en cas de contrôle.

Je vois une question, je vais me permettre de la lire immédiatement, parce qu’il y a des chances qu’elle fasse lien avec les sujets qu’on est en train d’aborder. La question d’Adrien : « Alors, j’ai les questions suivantes à poser dans l’ordre qui vous semble juste. La plus importante pour la déclaration 2020, en tant que nouveau LMP, dois-je m’affilier à un régime de sécurité sociale ou seulement en 2021 ? Si oui, comment faire ? »
Alors il y a eu une évolution dans ce sens tout récemment. Donc ce sont les revenus 2021, qui vont être pris en compte tout d’abord. En fait, c’est dans votre déclaration qu’il va falloir intégrer si vous êtes assujetti aux cotisations sociales ou pas, et il va avoir une case spécifique, c’est à dire que nous n’avons plus de déclaration de DSI, ça s’appelait comme ça, donc de déclaration sociale des indépendants à réaliser par ailleurs sur votre déclaration d’impôts en France, ça va centraliser les informations. Donc, finalement, pas de démarches à réaliser dans ce sens. Également : « Si je n’ai jamais fait de déclaration P2P4 et simplement ajouté mes biens à la liasse fiscale, que faire? » Eh bien, je vous invite à régulariser le plus tôt possible. Vous devez effectivement indiquer chaque bien par la déclaration d’un P2P4 et notamment, c’est l’élément qui va permettre à l’administration fiscale de déclencher les cotisations foncières des entreprises, s’il y a une cotisation foncière. Donc, on peut toujours régulariser à tout moment, rassurez-vous, l’administration fiscale est relativement souple avec les propriétaires particuliers qui sont au régime réel de la location meublée. Voilà pour ces questions.

Autre question qui était posée : « Qu’elle fiscalité, s’applique si je détiens des biens en nom propre et que je souhaite les intégrer dans une société civile immobilière ? Y a-t-il une différence, que ce soit à l’IS ou à l’IR ? Est-ce que je peux le louer des biens meublés dans une SCI à l’IR ? »
Première réponse sur l’ensemble de ces questions, à partir du moment où vous allez apporter un bien dans une société, finalement, il va avoir des droits de mutation. C’est comme une vente qui va s’apparenter. Cela veut donc dire que ça va être traité par le notaire et il va avoir besoin d’un commissaire aux apports dans le cadre de cette transaction. Donc, vous allez avoir une fiscalité pour les droits de mutation dans un premier temps, et ensuite des frais qui vont être liés à la nomination du commissaire aux apports.

Ensuite, je vois dans cette phrase « Peut-on avoir un bien loué en meublé dans une société civile à l’impôt sur le revenu ? »
La réponse est non en principe. C’est à dire que la société civile immobilière n’a pas vocation à héberger une activité de location meublée, puisque les revenus que vous déclarez sont des revenus BIC bénéfices industriels et commerciaux. Il y a donc une incompatibilité entre une activité civile et l’hébergement de revenus BIC. Pour cela, si ça arrive, eh bien, votre SCI à l’impôt sur le revenu basculera automatiquement à l’impôt sur les sociétés, sauf si le chiffre d’affaires de votre activité de location meublée est inférieur à 10%. En règle générale, il faut avoir une très, très grosse SCI à l’IR pour que ça pèse seulement moins de 10%. Donc, si on veut basculer des biens en nom propre et les apporter dans une société, la société qui s’adapterait serait plutôt la SARL de famille, qui elle a vocation à héberger une activité de location meublée. Attention, ce type d’opération doit vraiment répondre à un objectif qui est précis. Il ne s’agit pas d’apporter des biens dans une société sans objectif derrière. Donc on peut avoir des objectifs de vente à soi-même pour récupérer peut-être un peu de cash et repartir sur une base d’amortissement, ça peut tout à fait être possible. Ou un objectif de vouloir transmettre, c’est aussi possible.

Ensuite, il y avait des questions qui concernaient surtout des résidents fiscaux aux États-Unis. Je ne suis pas sûre qu’on en ait là, présent à l’instant T, ils reverront peut-être la vidéo. Notamment une personne qui me dit : « J’ai acheté un appartement en France, je le loue, comment ça se passe pour ma fiscalité aux États-Unis ? »
La réponse va être la même que le bien soit située aux États-Unis ou dans un autre pays. Vous avez des démarches de déclaration à réaliser sur le territoire français. Toute somme perçue doit être déclarée sur le territoire français et en l’occurrence pour les États-Unis, il faut également que vous les redéclariez dans votre propre déclaration de résident américain, et vous allez avoir un crédit d’impôt. Finalement, vous n’allez pas être taxé deux fois, parce qu’il n’est pas possible d’être taxé deux fois. Vous allez donc avoir un crédit d’impôt pour compenser la déclaration de ce chiffre, de ces nouvelles recettes qui vont arriver sur votre activité de résident américain.

La question qui suivait, c’est : « Dois-je attendre mon avis d’imposition français avant de faire ma déclaration d’impôts dans mon pays de résidence ? »
Alors, je vous invite surtout à respecter les délais que vous avez en fonction de vos États. Je n’ai pas à ma connaissance en tout cas, toutes vos obligations et surtout les délais que vous avez, en revanche en France, si vous êtes notamment au régime réel de la location meublée, vous allez avoir du mal à fournir un montant sans avoir le résultat de votre bilan comptable, mais vous n’êtes pas obligé d’attendre votre avis d’impôt. Vous pouvez juste reporter une fois que vous avez les informations.

Ensuite, une autre question : « Dois-je faire une déclaration aux États-Unis dans le cas du LMNP au régime réel ? »
Eh bien la réponse est oui. Vous allez reporter votre résultat, mais vous n’allez pas déclarer une activité de location meublée là-bas. Votre activité de location meublée va se déclarer en France et le résultat va être déclaré en France et vous reporterez sur votre déclaration américaine le résultat ; ce qui génèrera un crédit d’impôt, comme je viens de l’évoquer.

Deuxième question concernant la société civile immobilière : « Est-ce que je dois également faire une déclaration en fonction du chiffre d’affaires ou du résultat de ma SCI ? Toujours sur ce pays américain. »
Eh bien, tout dépend de la fiscalité de votre société. Si on est sur une SCI à l’impôt sur le revenu, oui, puisque cela s’apparente à des revenus fonciers. Donc, il faudra bien les reporter. En revanche, si on est sur une société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés, tant que nous n’avons pas de distribution de dividendes, cette société est une personne morale et elle existe en France. Elle est domiciliée en France, donc elle n’a pas forcément de vocation finalement à être déclarée par ailleurs. Concernant cette question, la personne me disait même si je ne paye pas de dividendes, donc j’imagine qu’il parlait d’une SCI à l’IS, donc, dans ce cadre-là, pas de nécessité tant qu’il n’y a pas de distribution de dividendes.

Une question qui concerne toujours les règles fiscales pour les résidents américains avec des actifs en France. Eh bien, vous devez effectivement déclarer sur le territoire, sur votre territoire, les actifs que vous avez. Il y a des obligations déclaration. Vous devez aujourd’hui de toute façon avoir cette transparence internationale. Par rapport à ça, je dirais que là, on parle beaucoup des Américains parce que c’est les questions qui nous ont été posées, mais je vous inviterais toujours à vous référer à votre convention. Si vous vous posez la question, il y a des conventions qui sont rédigées entre les États. On a également une convention européenne qui permet de régler tous ces sujets de déclaration de revenus et d’imposition à réaliser.

Ensuite, j’ai une question qui concerne le régime réel en location meublée : « Est-il systématiquement plus intéressant fiscalement parlant ? »
La réponse est oui dans 90% des cas. Il y a des exceptions dans le cas où le régime réel n’est plus intéressant. Imaginez que ça fait 30 ans que vous déclarez votre logement au régime réel, que vous avez passé la majeure partie de vos amortissements et que vous n’avez pas réalisé ou peu réalisé de travaux et donc finalement très peu de charges qui en découlent. Au bout d’un certain temps, effectivement, le micro BIC pourrait devenir plus intéressant. Mais vous voyez que je vous parle d’une détention relativement longue. Ensuite, on a également les cas des propriétaires, notamment c’est souvent le cas sur des résidences secondaires ou des résidences du meublés de tourisme. Parfois, on a des rendements qui sont extrêmement importants. On a des rendements sur le tourisme, alors vous voyez, en ce moment, c’est pas du tout le cas, mais on en période hors Covid, on peut dans certains cas atteindre des performances de rendement qui seraient entre 10 et 15%. Dans ce cas-là, souvent sur le meublé de tourisme, comme eux peuvent bénéficier d’un abattement de 71% sur leurs revenus locatifs, on regardera toujours l’intérêt du client et il se peut que le micro BIC grâce à l’abattement des 71% s’il est meublé et a le classement meublé de tourisme, soit plus important. Avant 2019, on incitait également toutes les personnes qui avaient démembré leurs biens immobiliers à opter pour le régime du micro BIC. Mais depuis 2019, on a eu une décision du Conseil d’État qui nous permet d’amortir la valeur de l’usufruit, donc ce n’est plus d’actualité. Donc vraiment, le régime réel, dans la plupart des cas, c’est intéressant. Et puis, j’ai un autre cas où j’avais rencontré professionnellement un de mes partenaires qui avait investi dans un grenier 15 000 euros, qui avait lui-même réalisé les travaux pour un budget de 20-25 000 euros. Et puis, le coût, finalement de revient était de 40-45 000 euros. Il louait ce bien 500 euros, il n’avait aucun crédit, on avait un rendement qui était plus de 10 points. Eh bien dans ce cadre, voilà, mon partenaire avait tout intérêt à opter pour le micro BIC. Entre le gain du micro BIC et le régime réel, on parlait d’une toute petite centaine d’euros et donc on lui avait recommandé le micro BIC. Mais vous voyez que je vous parle de cas quand même relativement rares, c’est loin d’être la majorité des investissements.

J’avais une autre question d’une personne qui me disait : « J’ai acheté un viager, doit-il rentrer dans le statut du loueur en meublé non professionnel dont je bénéficie actuellement ? »
Eh bien, la réponse serait oui. Si on a du meublé, alors on fait tout dépend de ce qui se passe dans le viager. Est-ce que vous avez malgré tout la possibilité de le louer meublé ou pas ? Ce qui arrive de temps en temps. Je n’ai pas de réponse très précise parce qu’il me manque de détails par rapport à ce bien, mais en tout cas, si vous le louez meublé, évidemment, ça rentre dedans.

« Est-il plus judicieux de créer une SCI, plutôt que de tout gérer en nom propre ? »
Alors, il n’y a pas de réponse toute faite. Là aussi, on a souvent tendance à dire qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Donc, il est bon de pouvoir combiner plusieurs modes d’investissement, si on le peut. Mais tout dépend encore de votre objectif. Quel est l’objectif derrière ? Je vois des personnes qui créent des sociétés, des SCI, par exemple, là où ils sont seul associé, avec leur société, et derrière, n’ont pas d’enfants, n’ont pas de projet de transmission, n’ont donc aucun intérêt à avoir une société. Donc vraiment, quand on veut monter une société, il faut surtout se poser la question de quel est mon objectif ? Quelles sont mes motivations ? Et en fonction, si on a une réponse à celle-ci qui est cohérente, eh bien oui, on crée une société. Si notamment le sujet est la fiscalité, la société n’est pas la solution la plus adaptée pour optimiser la fiscalité.

« Quelle est la fiscalité en tant que loueur en meublé de tourisme ? Je veux acheter une résidence secondaire en France, je veux la louer vide. »
Alors il y a une certaine forme d’incohérence finalement dans cette œuvre, dans cette question, parce qu’un loueur en meublé de tourisme est une personne qui va proposer son logement à la nuitée ou pour de courts séjours et pour lesquels l’occupant ne devra y apporter que ses effets personnels. Donc, on est forcément dans du meublé. A partir du moment où on est dans du meublé, on est soit sur le régime réel, soit le régime du micro. Dès lors qu’on opte pour le meublé classé de tourisme, il est peut-être intéressant d’être sous le régime du micro BIC, je l’ai évoqué tout à l’heure, ou pas, et peut être maintenir le régime réel. En tout cas, le classement n’a pas que d’intérêt pour la fiscalité. Le classement peut avoir un intérêt, notamment pour avoir des premiers avis. Le jour où vous allez vouloir le mettre en location. Et puis, concernant la taxe de séjour, elle sera minorée en cas de classement. Et puis, on peut avoir des coûts de cotisations sociales moins importants quand le bien est classé. Parce que là aussi, en France, si on a plus de 23 000 euros de revenus locatifs saisonniers meublés de tourisme, même si on est loueur en meublé non professionnel, on doit s’assujettir des cotisations sociales et on a des montants qui peuvent être minorés si on cotise au régime général de la Sécurité sociale. Ils peuvent être minorés si on a ce label du classement du tourisme. Et concernant l’achat d’une résidence secondaire en France pour les logements vides, eh bien, si c’est une résidence secondaire et que vous ne faites pas de location derrière, finalement, vous n’avez rien à déclarer. Si vous le louez et que c’est votre résidence secondaire, il y aura du mobilier, donc on sera en location meublée. Et si vous le louez vide, eh bien, ce n’est plus votre résidence secondaire, c’est un investissement locatif. Et du coup, vous êtes sur des revenus fonciers. Sur les revenus fonciers, vous vous ferez fiscaliser sur le montant de vos revenus moins les charges. Les charges déductibles sont uniquement les charges d’entretien, de réparation et d’amélioration. Donc, on est relativement limité. Parfois, l’abattement de 30% en location vide est plus adapté.

« Quelles cotisations sociales minimum lorsqu’on est loueur en meublé professionnel ? »
Alors, tout va dépendre de votre lieu de résidence ici. Aujourd’hui, on a beaucoup de personnes qui vivent dans l’Union Européenne. Donc, les personnes qui sont membres de l’Union Européenne et qui sont loueur en meublé professionnel devront afficher le résultat de leur activité dans leur pays d’origine, le déclarer dans leur pays d’origine, puisque c’est leur état de résidence qui collectera des cotisations sociales. Ce sont les règles qui sont régies par la Convention Européenne et elles disent donc qu’il faut les déclarer dans son pays de résidence. Si on est sur un pays hors Union Européenne, on regarde toujours les conventions. Et comme je le dis régulièrement, rarement les conventions traitent de ce sujet. Les conventions parlent des prestations sociales, mais rarement des cotisations sociales pour des activités parce qu’hormis le loueur en meublé professionnel, ça arrive très rarement. Donc, dans ce cadre-là, vous allez être soumis à des cotisations sociales en fonction de votre résultat d’activité. Votre résultat d’activité, s’il est 0, est bien malheureusement, vous aurez malgré tout une base minimum qui est de 1200 euros. Autrement, vous êtes taxé entre 35 et 41% de votre résultat. Donc, si vous avez un résultat de 10 000, eh bien vous paierez à peu près 4000 euros de cotisations sociales. Un résultat de 10 000, c’est relativement rare ou ça suppose d’avoir un très, très gros patrimoine immobilier puisque, comme on l’a dit en location meublée, on déduit toutes les charges, les amortissements. Donc, dans la plupart des cas, on est sur des résultats soit nuls ou faiblement fiscalisés et donc cotisation minimale de 1200. Mais 1200 euros, peut-être que pour vous, non-résidents, c’est une aubaine de profiter de la couverture sociale française pour un coût de seulement 1200 euros.

Remi

Je vais rebondir dessus, justement. Il y avait des questions sur ces cotisations sociales et ce minimum de 1200 euros. Qu’est-ce que ça va couvrir ? Est-ce que ça valide un trimestre de retraite, est-ce que ça permet d’avoir accès aux soins ? Est-ce que tu peux nous éclairer ?

Aurélie

C’est un accès aux soins, c’est la couverture sociale française, effectivement. Et notamment pour les prestations de soins. En revanche, concernant les trimestres de retraite, malheureusement pour pouvoir en bénéficier, il faut prétendre à un résultat supérieur à 4370 euros. Cela veut donc dire que si j’ai un résultat, si j’ai 50 000 euros de revenus locatifs, que j’ai amorti mes immeubles à hauteur de 30 000 euros et que j’ai des charges de 10 000, il me reste 10 000. Donc j’ai bien plus de 4370 euros, et dans ce cadre-là, je vais valider trois trimestres de retraite. Si en revanche, j’ai 50 000 euros de revenus locatifs, j’ai un amortissement de 40 000, j’ai des charges de 10 000 et j’ai un résultat à 0. Je validerai 0 trimestre de retraite.

Remi

Quelle est la règle du 3 ? Donc il y a un seuil que tu as indiqué de 4370 euros, pourquoi valider 3 trimestres et pas 4 ?

Aurélie

Alors on devrait peut-être pouvoir en valider 4, mais il faudrait un résultat beaucoup plus important. Je n’ai pas les éléments sous la main, mais je pourrais bien vouloir compléter.

Remi

Est-ce que ça répond à ta question Romain, comme ça on clôturera ce point. Romain vient de confirmer. Donc si on a un résultat nul ou négatif, ce qui quand même est généralement le cas, effectivement, grâce aux amortissements et l’ensemble des charges, à ce moment-là, on a des cotisations minimum de 1200 euros qui ne couvriront que la santé. Et donc il faut atteindre un résultat de 4370 cette fois, pour aussi avoir une couverture de trois trimestres de retraite. OK, c’est très clair.

Tu nous disais au préalable qu’il n’y a pas de déclaration à faire, ou de démarche à faire, c’est directement sur sa déclaration d’impôts qu’il faudra cocher quelque part. Notre expert-comptable favori nous le dira, et à ce moment-là ça viendra en plus dans la position, c’est bien ça ?

Aurélie

Tout à fait. En fait, les informations seront collectées depuis la déclaration.

Remi

Donc, en gros, il faut s’attendre pour synthétiser, pour la grande majorité d’entre nous, qui sommes passés en LMNP, a avoir une taxe supplémentaire de 1200 euros collectés au niveau de l’impôt, OK et qui nous permet d’accéder aux soins.

Aurélie

J’avais Marilyn qui posait la question : « Est-ce qu’on peut définir ce qu’est un logement de tourisme ? Est-ce uniquement des résidences de type Center Parcs ? J’ai un bien au ski pour lesquels on paye des taxes de séjour, est-ce applicable ? »
Oui, il y a un logement de tourisme, c’est vraiment le fait d’avoir un bien qu’on va proposer à une clientèle qui ne va pas y élire domicile et qui va y passer un court séjour, donc généralement à la nuitée. C’est la location type Airbnb si on voulait l’apparenter un peu vulgairement. C’est toute location que vous allez faire pour des personnes qui sont là de passage. Donc voilà, après, pour obtenir le label, le classement du meublé de tourisme, ce qui est différent, c’est un organisme accrédité qui va venir et passer dans votre logement, vérifier à peu près plus de 200 points de contrôle et s’assurer qu’il répond à un cahier des charges et vous attribuera des étoiles comme les hôtels. Les résidences type Center Parcs sont bien des résidences de tourisme au sens large de leur exploitation. En revanche, quand vous vous investissez dans une résidence type Center Parcs, vous êtes dans une déclaration de location meublée. Vous ne pouvez pas prétendre à l’abattement des 71% lorsque vous louez à un exploitant, et c’est la société d’exploitation Center Parcs qui va faire le métier de location saisonnière. On est sur des modèles de résidences de services.

J’ai cru voir passer d’autres questions. « Est-il possible de déclarer la location d’un appartement meublé en BIC et un autre aux frais réels ? Est-ce que les frais de comptable sont identiques pour un ou deux appartements ? Pour le premier appartement, pas intéressant de déclarer vos frais réels, car pas de frais de syndic, pas d’intérêt de prêt, pas de travaux. Ce ne sera pas le cas du prochain. »
Quand on investit et qu’on fait de la location meublée, c’est une seule et même activité. Donc, c’est cette activité qui va opter pour le régime réel ou le micro BIC. Ce qui veut donc dire que dans le cas de l’investissement de votre second bien, vous devrez choisir entre le micro ou le réel pour l’ensemble de ces deux logements. Toutefois, je vous invite quand même à faire un comparatif parce qu’attention, il y a souvent des personnes qui se disent : je n’ai pas de charges, donc je suis au micro, c’est plus intéressant. Il y a des simulateurs qui existent. Nous, on en a un qui est accessible sur le site à Amarris Immo, sur lequel vous pouvez cliquer, rentrer vos données et ça vous dit véritablement si vous avez un intérêt à être au micro ou à être au régime réel. Et parfois, c’est une agréable surprise parce que même quand on n’a pas de prêt, même quand on n’a pas de frais, il se peut que le régime réel soit malgré tout le plus adapté. Enfin, l’investissement du deuxième bien, va sans doute vous permettre de gommer aussi les charges sur ce bien dans l’hypothèse où il y aurait intérêt malgré tout à rester au micro BIC, le deuxième bien pourrait gommer en tout cas une partie des revenus locatifs. Donc, il faut avoir une étude d’ensemble.

Remi

Il y a une autre question, et peut-être Adeline pourrait prendre la parole pour préciser sur les amortissements qui sont comptabilisés au prorata des semaines/nuitées louées, donc ça doit être plutôt pour la location touristique. Peut-être que tu peux prendre la parole Adeline pour poser la question en direct ?

Adeline

Oui. Bonjour à tous. Je me posais la question de savoir si les amortissements annuels, qui sont calculés, doivent être proratisés au nombre de semaines/nuitées louées dans le cadre d’un statut de LMNP, LMP donc au réel.

Aurélie

Alors en fait, ta question est très pertinente Adeline et ton raisonnement est presque bon, sauf qu’on a la démarche autre. C’est à dire qu’à partir du moment où vous êtes dans une activité de location meublée, eh bien on va forcément amortir votre bien. On va l’amortir parce qu’on va partir du postulat que vous êtes dans une volonté de chercher un candidat locataire toute l’année. Votre but étant d’optimiser votre rendement locatif, donc de trouver des locataires et que ce soit loué le plus possible. En revanche, si vous avez un usage personnel privatif de votre bien. Imaginons qu’on s’en réserve deux semaines par an ou 3 semaines ou un mois. Eh bien, on proratisera les dépenses et les amortissements en fonction de votre usage privatif. Grosso modo, je l’ai loué 52 semaines, je l’ai conservé deux semaines, je vais amortir mes charges afin amortir mon immeuble et déduire les charges sur seulement

Remi

Une autre question sur ce mix de plusieurs types de biens, de Charles : « Peut-on avoir un bien en LMNP et un deuxième en en para hôtelier non-professionnel ? » Tu peux prendre la parole pour préciser ta question Charles.

Charles

On a donc deux régimes : un régime LMNP et un régime para hôtelier non professionnel où on peut récupérer la TVA notamment ?

Aurélie

Tout à fait. Et donc, votre question, c’est de savoir si on peut avoir les deux, c’est ça au sein d’un même foyer ? Oui, complètement. Vous avez raison en fait, alors, le régime de la location meublée, c’est le fait de proposer un bien en location meublée et uniquement. Il existe une particularité sur le régime de la location meublée, c’est le cas des résidences de services qui sont celles qui sont louées avec un exploitant. C’est l’exploitant qui propose les services. Vous êtes assujetti à la TVA, mais ça rentre dans le régime de la location meublée, parce que c’est l’exploitant qui propose les services. En revanche, vous pouvez aussi réaliser une activité de location meublée, proposer vous-même des services : 3 des 4 services. Cela veut donc dire que vous allez récupérer la TVA sur votre investissement immobilier si c’est un bien neuf, un bien de moins de cinq ans. Vous allez donc collecter de la TVA sur ces loyers. Dans ce cadre-là, vous n’êtes pas un loueur de meublé, vous êtes en location prestations para hôtelières et donc c’est un régime à part avec une inscription qui se fait pour le coup au registre du commerce et des sociétés. Et comme vous n’avez pas une participation personnelle, directe et continue, parce que dans la plupart des cas finalement, vous faites appel à une société pour faire ces services : une société de gestion, soit une conciergerie, est donc dans ce cadre-ci, vous êtes en location, mais en location para hôtelière non professionnelle et donc on peut tout à fait avoir les deux. On a une LMNP d’un côté, régime réel ou micro BIC, pas d’importance et de l’autre côté, on a une activité BIC, non professionnelle, qui doit être déclarée. C’est bien deux numéros de SIRET différents.

Charles

Et du coup, vous indiquez que le parrain hôtelier non-professionnel doivent être enregistrés, on doit être enregistré au RCS. Il ne faut pas passer en professionnel pour ça ?

Aurélie

Non, en fait, la notion de professionnel ou non professionnel va dépendre de votre investissement, finalement, dans la gestion, dans les actes courants de gestion de votre bien immobilier. Donc, si vous donnez un mandat à un tiers pour le faire, vous êtes non-professionnel. Si vous réalisez vous même les prestations, vous êtes professionnel. C’est très spécifique, la location para hôtelière.

Charles

Du coup, ça déclenche aussi des cotisations sociales, de par l’inscription au RCS ?

Aurélie

C’est tout à fait ça. Il y a des déclarations sociales, alors d’ailleurs, pour tout vous dire, en fait, nous avons des dossiers comme cela que nous traitons, nous, en interne. Sachez que c’est une zone grise, les cotisations sociales. C’est une zone grise parce qu’il n’y a aucun texte qui va régir cette activité et ces cotisations sociales. Cela veut donc dire que ce qu’il faut faire, c’est demander un rescrit à l’administration sociale à l’Urssaf, en l’occurrence, pour avoir une suppression des cotisations sociales. Et vous voyez, nous, on vient de le faire, car pour le cas d’un dossier et même l’Urssaf n’arrive pas à comprendre. Ils nous répondent qu’il n’y a pas de cotisations sociales, parce qu’ils nous font une analyse de location meublée, alors qu’on n’est pas en location meublée, on est en activité para hôtelière. Mais en tout cas, si vous êtes concerné, faites un rescrit pour demander une annulation de ses cotisations sociales. Vous avez quand même de fortes chances que ce rescrit aboutisse par une réponse positive.

Charles

Et du coup, est-ce qu’on a deux cotisations foncières des entreprises ?

Aurélie

Oui, tout à fait. Sauf si sur le bien immobilier, sur le lieu de situation de l’immeuble, la municipalité a décidé d’exonérer les éventuels loueurs, ça c’est possible.

Remi

Je vois que Fabien a une question qui brûle les lèvres, que j’ai vu passer plusieurs fois dans le groupe sur la revente d’un bien en LMP. Fabien, je te laisse prendre la parole et poser ta question en direct.

Fabien

Merci Rémi. Oui, tout à fait la question, je pense qu’elle est déjà arrivée plusieurs fois. Là, c’est dans le cas d’une résidence principale, tout simplement, avec beaucoup de gens qui de facto en tant que non-résidents sont passés avec des recettes de plus de 23 000 euros en réel, qui vont passer en LMP et donc de ce que je comprends, effectivement il y a des cotisations sociales qui devraient s’appliquer désormais sur la plus-value et d’essayer de comprendre comment ça se passe et surtout sur un scénario au-delà de 5 ans, où il y a une partie de la plus-value qui est exonérée. Mais ce sont des montants qui font un peu peur dans le cas d’une résidence principale ou effectivement, il y a des charges qui risquent de s’appliquer sur les amortissements.

Aurélie

Juste une précision, quand vous dites une résidence principale, on est d’accord que c’est la résidence principale de l’occupant. C’est ça ? Et si c’est votre résidence que vous avez mis en location ?

Fabien

Non, c’était ma résidence que j’ai mis en location meublée.

Aurélie

D’accord. Donc oui, effectivement, ce qui se passe, c’est qu’en location donc, toutes ces personnes qui basculent en location meublée professionnelle. D’abord, il y a des cotisations sociales qui arrivent, je dirais tous les ans du fait de l’activité, vous êtes obligé de cotiser, puisque vous avez ce statut de loueur en meublé. On a parlé des 1200 euros. Et puis, on a ensuite la fiscalité, les plus-values. Qu’est ce qui se passe ? Si on a une activité, on a le statut de loueur en meublé professionnel pendant au moins 5 ans et qu’on a moins de 90 000 euros de chiffre d’affaires, nous ne sommes exonérés sur les plus-values. Ça, c’est une première chose. Si on a un chiffre entre 90 000 et 126 000, on a également une exonération partielle qui s’applique. Et au-delà, on n’a pas d’exonération. Seulement, on parle d’exonération sur la taxe sur les plus-values. Pour autant, vous allez malgré tout avoir des cotisations sociales qui s’appliqueront sur les amortissements qui ont été pratiqués. Ce qui veut donc dire que si vous avez pratiqué, vous êtes loueur en meublé professionnel, et que vous vous vendez votre bien au terme des 5 ans. Vous avez acheté votre bien 100 000, vous le revendez 100 000 ou 200 000, pas d’importance. On va dire 200 000, vous n’allez pas avoir de taxes sur votre plus-value, parce que vous serez exonéré. Mais vous avez pratiqué des amortissements, et si vous avez pratiqué 50 000 euros d’amortissement, eh bien vous allez avoir des cotisations sociales qui vont s’appliquer sur ces amortissements qui ont été pratiqués. Je vais vous donner exactement, vous avez un taux de 40%, entre 35% et 41%, qui va s’appliquer. Donc, si on a pratiqué 50 000 d’amortissements, eh bien on devrait avoir 14 000 euros de cotisations sociales cette année-ci. Donc, en fait, c’est un peu une fausse bonne nouvelle de se dire qu’en loueur en meublé professionnel, on n’a pas de plus-value. Oui, on n’a pas de plus-value, mais personne ne parle des fameuses cotisations sociales qui s’appliquent malgré tout sur les amortissements qui ont été pratiqués. Ensuite pour les loueurs en meublé professionnels, moins de 5 ans, parce que ça faisait aussi partie des questions qui avaient été listées. Qu’est ce qui se passe ? Et bien les loueurs en meublé professionnels moins de 5 ans ont une taxe sur les plus-values courts termes, ça veut dire tout simplement sur les amortissements pratiqués à hauteur de leur tranche marginale d’imposition. Donc là, clairement, si on a pratiqué 50 000 d’amortissement, eh bien on va avoir une taxe sur les 50 000 euros d’amortissement. Et puis, si on a vendu 200 000 son bien alors qu’on l’a acheté 100000, eh bien on aura aussi la flat tax qui s’appliquera sur les 100 000, ainsi que les cotisations sociales. Donc, si vous vendez votre bien avant 5 ans sur une activité de loueur en meublé professionnel, alors dans mon scénario, il est forcément dramatique parce que j’ai amorti 50% de mon bien en 2 ans, c’est impossible, mais je le fais volontairement pour vous montrer qu’il faut vraiment éviter de vendre dans les 5 ans. Un bien immobilier si on a le statut du loueur en meublé professionnel.

Remi

Pour continuer dans cette logique et ces questions, on commence à y voir plus clair ; est-ce qu’il pourrait être un possible et intéressant de basculer un bien qu’on voudrait vendre en location nue, par exemple, pendant un certain temps. Est-ce que c’est possible ? Comment ça se passe ?

Aurélie

En fait, non. C’est possible, mais en fait, il n’y a pas d’intérêt fiscal, parce qu’on va bien sortir ce bien de l’activité de loueur en meublé professionnel, et à partir du moment où on sort le bien de l’activité, bien il y a une taxation sur les plus-values. De la même manière que s’il y avait une vente. Donc, ce n’est pas la solution. La solution, c’est soit essayer de jongler effectivement si on a la possibilité de diminuer ses revenus locatifs sur cette période et qu’on y arrive, tant mieux. La deuxième solution, c’est d’attendre finalement d’être résident fiscal français et d’avoir des revenus supérieurs.

Remi

A l’inverse, dans ce cas-là, est-ce qu’on n’a pas intérêt à ne pas louer l’appartement ou le bien pendant un an ? Je n’ai pas de revenu, et du coup, on va baisser forcément ses revenus. Et donc, du coup, on repasse en location meublée non professionnelle.

Aurélie

Oui, alors, le scénario est envisageable, mais attention, parce que si l’administration fiscale vous tombe dessus, qu’est-ce qu’elle va se dire ? Elle va se dire que vous êtes dans l’abus du droit. Vous avez cherché à éviter une taxation. Pourquoi vous n’avez pas continué à le louer, en fait ? Charge à vous d’apporter les faisceaux d’indices qui vont montrer que vous étiez dans une recherche de candidats locataires pour éviter d’avoir des discussions avec l’administration fiscale. Sinon, elle va vous sortir de l’actif, à la date qu’elle aura déterminée, vous appliquera une taxation.

Remi

Est-ce qu’il y a d’autres questions sur ces reventes ?

Fabien

Oui, justement, Rémi, si on fait une petite règle de trois, au final, l’économie d’impôt qu’on a en déclarant au régime réel maintenant qu’on est passé en LMP, elle est quasiment annulée par cette taxation, dans le cas d’une revente à moyen terme. Si on fait un calcul rapide, le gain d’impôt tous les ans, comparé à un micro BIC on le paie un peu tous les ans, soit on est au régime réel et au final, on finit par payer plus ou moins la même chose au final, quand on arrête l’activité ou qu’on vend le bien.

Aurélie

Fabien, on pourrait considérer que cette analyse est bonne. Sauf que non. Parce que dans le micro BIC, dans l’abattement des 50%, on considère qu’il y a des amortissements, ce qui veut dire que quand on va calculer la plus-value, il va falloir qu’on réintègre des amortissements au moment de la vente. Donc le scénario sera identique.

Fabien

Ils seront au forfaitaire, donc. Justement dans le micro BIC c’est un montant forfaitaire, mais est-ce que ça veut dire que dedans, il y a des amortissements ?

Aurélie

Oui, ça veut dire que dedans, il y a des amortissements.

Fabien

Et quelle partie, ils prennent des amortissements, justement ?

Aurélie

Il va falloir les recenser. Il va falloir les reconstituer au moment de la vente par composants. Donc, en fait, on va faire la même chose, on va reprendre les mêmes règles.

Fabien

Donc de toute façon, ça reste moins intéressant aussi puisqu’il y a des impôts, et toute une partie sujette à cotisations sociales sur les amortissements.

Aurélie

Beaucoup moins, il n’y a pas forcément de solution miracle.

Fabien

Et justement, parce qu’il y a toujours des biais, peut-être de contourner tout ça en réduisant ses recettes locatives, mais l’administration fiscale peut vous dire pourquoi vous avez baissé votre loyer, par exemple surtout si vous n’avez qu’un bien.

Aurélie

D’autant plus que je me permets de rebondir, mais c’est que l’on doit forcément avoir un loyer marché. Sinon, l’administration fiscale, si vous louez à 400 au lieu de 600, elle vous demande de déclarer 600.

Fabien

Oui, et puis quand bien même si c’est sur l’année, vous direz sur l’année, j’ai ça, mais si vous étalez sur 6 mois… Et si on redevient résident fiscal français. Justement, comment ça se passe à ce moment-là ? Soit vous reprenez votre appartement ou toute façon vous arrêtez l’activité, ou vous le cédez. Est-ce que ça peut être une porte de sortie ?

Aurélie

Si vous êtes résident, si vous devenez résident fiscal français, quand vous avez des revenus qui sont supérieurs à ces revenus locatifs, vous serez considéré au moment de la cession de l’activité, soit de pour la reprise du bien ou soit de la vente s’il y a une vente, comme un loueur en meublé non professionnel. Et donc, si vous êtes en location meublée non professionnelle, eh bien vous serez sur la plus-value des particuliers. Si c’est juste pour le reprendre, il n’y a pas de plus-value parce qu’il n’y aura pas d’acte de vente. Donc, ceux qui ont la chance finalement de pouvoir revenir à un moment ou un autre pourront en profiter.

Remi

Et on peut, au même titre qu’on reprend l’exemple de Charles qui avait commencé. J’avais ma résidence principale en France, je pars à l’étranger, je la mets en location. Je passe en location meublée professionnelle, par exemple, du fait des montants, je reviens en France, je pourrai habiter dedans et là, il n’y a pas de taxation.

Aurélie

Je peux retourner habiter dedans, mais on regardera quand même ma situation. C’est à dire est-ce que je suis loueur en meublé professionnel ou non professionnel quand je vais revenir en France ? Est-ce que mes revenus vont être supérieurs ou inférieurs ? Je dirais qu’un gros loueur de meublé professionnel, par exemple quelqu’un qui aurait 200 000 de revenus locatifs en LMP et qui revient en France et qui aurait 100 000 euros de loyer, resterait toujours un loueur professionnel. Et donc là, on sortirait bien de l’actif et donc là, il y aurait une taxation. En revanche, dans la plupart des non-résidents, je pense que c’est 95% même 99% des non-résidents, le jour où ils reviennent, ils rebasculent en location meublée non professionnelle, donc du coup, il n’y a pas de taxation.

Remi

Ma question, c’est on peut retourner dans son logement, on ne doit pas être taxé pour reprendre son logement parce qu’il est en location meublée avant.

Fabien

Il n’y a pas de délais où on se dit il faut avoir un revenu minimum en France qui soit supérieur à 23 000 euros. Si on revient dans l’année, il n’y a pas de conditions, il n’y aura pas d’impact ?

Aurélie

L’appréciation se faisant l’année de la vente, ce sera donc à partir du moment où vous pourrez défendre ce point de vue-là, il n’y a pas de sujet. C’est donc une bonne nouvelle.

Remi

J’ai une question intéressante à poser de Mostefa : « Est-il conseillé de passer par un expert-comptable pour établir sa première déclaration LMNP ? »
Ça dépend. Si t’as fait bac+5 comptabilité, ça va t’amuser. Sinon, il y a des experts qui ont des outils qui font ça tous les jours, qui font ça très bien et parfaitement et du coup, il n’y a pas d’obligation légale. En revanche, il y a des professionnels comme Amarris qui ont des outils, qui en font des milliers tous les ans et qui te permettent d’avoir la tranquillité, que ça sera déclaré parfaitement et qu’à aucun moment tu auras un reclassement parce que tu auras fait une erreur sans le vouloir. Il reste 5 minutes. Est-ce qu’il y a quelques questions à poser ? Je n’en vois pas dans le chat. Prenez la parole s’il vous reste des questions. En tout cas, c’est très complet toutes ces discussions sur les résidences hôtelières et la revente.

Aurélie

Juste une que je n’ai pas évoquée et je vois Adeline qui lève la main. J’avais une personne qui me disait « J’ai un studio qui est loué à Paris 1000 euros par mois. J’ai des travaux de 20 000 euros. Puis je déduire mes travaux sur 2 ans ? »
La réponse est non. « Et quelle est la durée légale d’amortissement de ces coûts ? » Sachez que toute dépense inférieure à 500 euros peut être déductible de fait sur le bilan, et toutes dépenses supérieures à 500 euros vont être amorties en fonction de la catégorie des travaux. En règle générale, on est sur des travaux d’agencement, d’installations générales et techniques. Ce sont souvent des travaux qui sont amortis sur 15 ans.

Adeline

Oui, je reviens sur la question de Charles, lorsqu’on a deux statuts LMNP. Un sur un bien loué meublé classique et un sur un bien para hôtelier, ce qui est mon cas également. Lorsqu’on a des revenus annuels sur le premier bien classique de 30 000 et sur le para hôtelier de 20 000, est-ce que l’appréciation du plafond des 23 000 euros qui fait basculer en LMP pour nous non-résidents français, est-ce que les deux se cumulent ?

Aurélie

Non, les deux ne circulent pas. On a une activité para hôtelière d’un côté, une activité de location meublée de l’autre, ça ne se cumule pas.

Adeline

Donc les deux numéros de SIRET font que, de toute façon, cela se dissocie. Aurélie Je vois qu’il y en a beaucoup qui s’intéressent à la para hôtellerie.

Adrien

Bonjour, merci. Je rebondissais simplement sur les amortissements des dépenses supérieures à 500 euros. Je n’étais pas forcément au courant de ça. Est-ce que cela concerne simplement les travaux ou également les meubles et toutes autres dépenses supérieures à 100 euros ?

Aurélie

Toutes autres dépenses supérieures à 500. Le mobilier va s’amortir entre 5 et 10 ans.

Adrien

N’importe quelle dépense au-dessus de 500 euros, je ne suis pas censé la passer en charge.

Aurélie

C’est ça tout à fait, sauf les frais. On parle bien de l’investissement immobilier et les biens qui sont liés à l’activité immobilière, ce qui va concerner, par exemple, la gestion de votre bien, honoraires de conseil, vous avez un avocat, là c’est différent parce que c’est lié à la gestion de votre activité et non à la gestion du bien immobilier.

Adrien

Les charges de copropriété, etc., peu importe leur montant c’est ça peut être des charges ?

Aurélie

Les charges de copropriété, ça dépend des travaux à l’intérieur qu’il va y avoir. En fait, sur les charges de gestion, par exemple.

Adrien

S’il y a un ravalement et qu’il est appelé en charge de travaux, ça serait des dépenses à amortir ?

Aurélie

Si on a un ravalement, tout à fait. Le ravalement, c’est normalement un amortissement sur 20 ans. Parce qu’on touche au bien, on ne touche pas à votre activité. Par contre, des frais de gestion locative, là, c’est différent. Pareil pour les honoraires de votre syndic, c’est différent.

Adrien

D’accord, on merci beaucoup.

Remi

Il reste encore quelques minutes est ce que vous avez des questions ? En tout cas, c’était très complet, de très beaux échanges.

Aurélie

On est bon.

Remi

C’était bien complet. Des fois ça faisait presque la tête, mais en tout cas, merci beaucoup Aurélie, c’était vraiment très précis.

Merci à tous pour votre confiance, avec Immoneos, et pour votre participation aujourd’hui. Dans deux semaines, on aura une nouvelle conférence, cette fois sur l’investissement à Toulouse. On aura Guillaume, qui est un excellent chasseur et qui a un parcours très étonnant, il vous le présentera, qui viendra intervenir et qui nous parlera d’investissement à Toulouse.
Bonne soirée. Bonne journée à tout le monde. Merci beaucoup. Et à bientôt. Dans le groupe Facebook.

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