Denormandie, Cosse, Pinel, Censi-Bourvard … ces noms vous disent peut-être déjà quelque chose, non ? Il s’agit de ministres ou d’hommes politiques qui donnent leur nom à des lois de finances qui donnent droit à des réductions d’impôts.

Elodie Letouche, diplômée notaire et experte des expatriés, nous partage un petit tour d’horizon des différents dispositifs de la loi de finances 2022 qui s’appliquent à l’investissement locatif.

Par principe, les dispositifs de défiscalisation immobilière en France sont réservés aux contribuables français et ne concernent donc pas les expatriés s’ils sont considérés comme des non-résidents fiscaux français.   

Il semble cependant admis par l’administration :

• qu’aucune condition de domiciliation fiscale n’est exigée pour le bénéfice du dispositif COSSE « Louer abordable ». C’est donc sûrement le dispositif qu’il faut explorer en priorité dans le détail depuis l’étranger ;
• que les dispositifs Pinel et Denormandie s’appliquent aux résidents monégasques assujettis en France à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux « non-résidents Schumacker », qui tirent l’essentiel de leurs revenus de France et sont assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France ;
• que pour les investissements Pinel et Denormandie réalisés depuis le 1er janvier 2019, les contribuables qui sont domiciliés en France lors de l’investissement et qui cessent de l’être par la suite conservent le bénéfice de l’avantage fiscal pendant la durée de l’engagement de location ;
• que pour le dispositif Censi-Bouvard, pendant les périodes d’imposition au cours desquelles le contribuable n’est pas résident fiscal français, la réduction d’impôt ne peut pas être imputée mais qu’elle reprend à partir du rétablissement du domicile fiscal en France.

Dispositif Cosse dit « Louer Abordable »

Ce dispositif parfois méconnu existe depuis le 1^er janvier 2017. Il permet d’obtenir une réduction d’impôt sur les revenus locatifs pour un bien loué à titre de résidence principale en fonction d’un loyer décoté.

Il vient d’être prorogé jusqu’au 31 décembre 2024 mais surtout transformé avec une nouvelle version.

En effet, pour les conventions signées avec l’ANAH, à compter du 1^er mars 2022, le dispositif Cosse « Louer Abordable » se transforme en une réduction d’impôt sur le revenu applicable à compter de la date de prise d’effet de la convention et pendant toute sa durée.

Par ailleurs, la fixation des plafonds de loyer sera effectuée à l’échelle de chaque commune et le zonage national disparaît.

Les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt à compter du 1^er mars 2022 reste inchangée :

• Location dans le cadre d’une convention ANAH ;
• Plafonds de loyer et de ressources à respecter concernant le locataire (fixé par décret)

Les taux de réduction d’impôts sont fixés à 15 % pour le logement affecté à la location intermédiaire et 35 % pour le logement affecté à la location sociale.

Si le logement est donné en gestion ou en location à un organisme agréé, en tant que logement meublé ou pour héberger des personnes en difficulté, les taux de réduction d’impôts iront de 20% à 65%.

La durée des conventions ANAH est unifiée à six ans, avec ou sans travaux.

En sortie de conventionnement, dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, en cas de première relocation consécutive au terme de la convention ANAH, la fixation du loyer est libre (sauf interdiction d’augmentation du loyer en cas de passoire énergétique).

Pour en savoir plus sur le dispositif Cosse « Louer Abordable » : https://www.economie.gouv.fr/cedef/dispositif-cosse-louer-abordable

Prolongation du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie a été instauré en 2019 pour les acquisitions de logements ou locaux anciens en vue de leur location, dès lors qu’ils faisaient l’objet de travaux d’amélioration ou de transformation en habitation représentant au moins 25% du coût total de l’opération.

Il permet une réduction d’impôt sur le revenu entre 12 et 21% selon la période de location (entre 6 et 12 ans).

Ce dispositif est en vigueur dans les communes ayant conclu une convention ORT ou dont le centre-ville dont être réhabilité pour permettre d’y habiter. Il devait expirer le 31 décembre 2022.

Ce que dit la loi de finances pour 2022

 Le dispositif Denormandie est prorogé jusqu’au 31 décembre 2023.

Pour en savoir plus sur le dispositif Denormandie : https://www.economie.gouv.fr/cedef/denormandie-investissement-locatif

Prolongation de l’expérimentation Pinel en Bretagne

Le dispositif Pinel ouvre droit, à condition du respect de certains plafonds de loyer et de ressources du locataire, à une réduction d’impôt qui dépend de la durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans.

Il concerne les locations nues dans des zones tendues.  Le dispositif est en vigueur jusqu’en 2024, avec des taux de réduction d’impôt dégressifs à compter de 2023.

En 2020, une expérimentation de régionalisation de l’aide a été instituée en Bretagne pour un an.

Ce que dit la loi de finances pour 2022

Le dispositif Pinel en soi n’évolue pas en 2022 mais l’expérimentation « Bretagne » est prolongée jusqu’en 2024, date d’extinction du dispositif Pinel dans son ensemble.

Pour en savoir plus sur le dispositif Pinel : https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif

Prolongation du dispositif Censi-Bouvard

 Ce dispositif concerne l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, ou encore d’un logement ancien réhabilité ou en cours de réhabilitation, dans des structures type établissements sociaux ou médico-sociaux pour personnes âgées ou adultes handicapés, ou encore résidences étudiantes.

Ce bien doit ensuite être loué en meublé non-professionnel.

Cela permet alors, sous certaines conditions et dans certaines limites, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11% hors taxe du prix d’acquisition ou de revient sur 9 ans. Ce dispositif devait expirer le 31 décembre 2021.

 Ce que dit la loi de finances pour 2022

 Le dispositif Censi-Bouvard est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022.

 Pour en savoir plus sur le dispositif Censi-Bouvard : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4886-PGP.html/identifiant%3DBOI-IR-RICI-220-20130305

Conclusion

Merci Elodie pour cette synthèse sur la loi de finances 2022 relative à l’investissement locatif. C’est un domaine à la fois complexe et important pour de nombreux investisseurs.

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Sources : LOI n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022
https://www.legifrance.gouv.fr/dossierlegislatif/JORFDOLE000044087520/
https://www.economie.gouv.fr/cedef/mesures-fiscales-2022
https://www.anil.org/aj-loi-finances-2022-loi-financement-securite-sociale-2022/