« Investir à Poitiers », c’est le sujet de notre quatrième témoignage sur l’immobilier de rendement dans la Communauté Immoneos. Après William de Singapour qui maximise ses rendements à Mulhouse, Christophe de Londres qui se constitue un patrimoine immobilier à Cahors, et Samuel qui investit à Saint-Etienne, voici Maxime qui a identifié des opportunités d’immobilier de rendement à Poitiers, en gérant une partie de ce projet de son expatriation à Singapour. Il nous dit tout dans cet interview détaillé …

Une rapide introduction sur toi 

Je m’appelle Maxime, j’ai vécu 8 ans à Singapour et je suis maintenant à Bordeaux, en attendant ma prochaine expatriation. Je suis marié et j’ai deux enfants, je travaille pour une société qui développe des logiciels de chantier. Depuis Singapour, pour développer mon patrimoine, j’ai fait le choix d’investir en immobilier à Poitiers. Aujourd’hui je ne regrette pas ce choix car d’une part le marché immo de Poitiers se porte bien, et d’autre part car je peux gérer mes biens depuis Bordeaux à présent. 

Poitiers, ce n’est pas toujours le premier choix des expats en matière d’investissement à distance … Pourquoi as-tu décidé d’acheter à Poitiers ? 

J’avais le projet de rentrer à terme d’Asie à Bordeaux. Avec la hausse de l’immobilier due au TGV, Bordeaux n’offrait pas de rendements suffisants à mon goût, car mon but était de financer complètement mes mensualités de prêt avec les loyers. Je me suis donc tourné vers Poitiers pour trouver des rendements plus élevés. 

En étudiant la région, j’ai en fait beaucoup hésité avec Limoges mais Poitiers a l’avantage d’être sur la ligne TGV Paris-Bordeaux. Poitiers est également une ville universitaire, qui accueille environ 30 000 étudiants.

Le point négatif de Poitiers est que c’est une petite ville, de moins de 100 000 habitants – Limoges en revanche est à 130 000 habitants. Mais, in fine, Poitiers met apparu plus “qualitative” que Limoges, avec de beaux établissements comme le CNED ou le Futuroscope, donc a emporté ma décision finale!

Peux-tu nous parler de ton bien à Poitiers. Quel prix, rendement et occupation ?

J’ai investi dans des petits immeubles, sur le “plateau” (la vieille ville de Poitiers). Des projets entre 200 et 300 000 € afin de répartir le risque. En 2017 j’avais encore des rendements à 10%. Aujourd’hui les rendements sur mes projets tournent plutôt entre 7 et 8% en colocation. J’arrive parfois un peu plus haut, selon les risques pris. La rentabilité s’est tassée mais le gain sur le capital n’est pas négligeable. Poitiers est une ville qui attire les cadres, à 1h20 du centre de Paris. Ils ont les avantages de la grande ville à la campagne et des transports développés (le TGV).

Comment as-tu financé ton projet à Poitiers?

Tout a été financé via la même banque, je me suis endetté à près d’1 million d’Euros sur 3 opérations à Poitiers. Au début depuis Singapour et le dernier projet depuis la France. Mes conditions depuis en France sont légèrement meilleures mais sans plus. Avec un bon contrat à l’étranger, on peut emprunter en France [cf le baromètre Immoneos du crédit des expatriés]

Comment est organisé le marché immobilier à Poitiers ? Quel avenir ?

J’ai beaucoup étudier le marché immobilier et les différents quartiers avant mon premier investissement puis au fur et à mesure de mes investissement. J’ai toujours pensé qu’il est important de comprendre où j’investis. Mon analyse du marché à date est qu’à côté des universités et de l’hôpital universitaire, c’est très (trop) cher pour être rentable. J’évite aussi les quartiers chauds comme Saint Eloi. Le plateau de Poitiers reste une valeur sûre. Un des problèmes majeurs est de trouver les artisans qui veulent travailler dans le centre-ville. En effet les rues sont étroites et le stationnement coûte cher. Il faut bien anticiper ces coûts dans le budget travaux. Comme beaucoup de villes en France, le quartier de la gare est toujours bien, même s’il faut viser la bonne rue car certaines rues peuvent être peu fréquentables. Donc je regarde attentivement le quartier à chaque fois que j’ai une proposition d’investissement.

Quel conseil donnerais-tu à un expatrié qui voudrait investir à Poitiers ou dans la région ?

Poitiers est un beau terrain de jeu, qui allie rentabilité et sécurité du capital. En achetant aujourd’hui à 2000 € le mètre carré, on achète toujours bas si on compare à l’Ouest de la France, Bordeaux ou la région de manière générale. Je conseille de rester prudent, comme dans chaque investissement. Se faire accompagner par des personnes de confiance sur place. 

Une idée à Poitiers : mixer dans un même lieu, logement étudiant de septembre à juin et meublé de tourisme pendant l’été avec le Futuroscope à côté. Je n’ai pas choisi cette stratégie mais cela semble fonctionner pour certains. 

Y a-t-il des choses à éviter / faire attention à Poitiers ?

Les quartiers chauds bien sûr. Mais aussi les personnes qui vous vendent des projets de divisions : oubliez. Vous devrez créer des places de parking ce qui est impossible. Donc achetez des grandes surfaces à la place et faites de la colocation, la tension locative est forte sur ce type de biens.

En matière d’immobilier, y a-t-il des choses que tu as faites et que tu ne referais pas ? 

Comme indiqué plus haut, ne pas négliger le budget stationnement pour des travaux dans le centre-ville. On parle de 3 ou 4 % du prix des travaux. Cela peut paraître un détail mais avec les allées et venues constantes dans un chantier, cela peut devenir un vrai problème. A bien étudier et préparer en amont donc.

Quels sont tes conseils pour bien investir à distance ?

Idéalement il faut connaître la ville, ou avoir de la famille sur place. Ça semble bateau mais si vous contactez n’importe quelle agence localement en direct, vous ne savez pas dans quelle mesure ils défendront vraiment vos intérêts, plutôt que ceux du vendeur du bien. À distance je pense donc que, si la famille n’est pas sur place, il faut passer par une personne de confiance sur place.

Merci Maxime !

Vous pouvez aussi lire ici l’interview d’Ophélie et Alexandre sur comment investir à Poitiers en location saisonnière. Pour ceux que les services de chasse recommandés par Immoneos intéresseraient, vous pouvez contacter un chasseur immobilier via une demande de chasse Immoneos . Pour aller plus loin, vous pouvez aussi lire le baromètre des investissements des membres de la communauté Immoneos et leurs dernières offres de financement.