En 2022, Maxime avait vécu 8 ans à Singapour et achetait à Poitiers autour de 2 000 € le mètre carré, « toujours bas par rapport à Bordeaux ». Depuis l’Asie, il a investi dans de petits immeubles du centre historique de Poitiers, loués en colocation, avec un objectif simple : que les loyers remboursent entièrement ses crédits. Trois opérations et près d’1 million d’euros empruntés plus tard, il explique pourquoi il a choisi Poitiers, les rues qu’il vise et les pièges qu’il évite.
Témoignage recueilli en février 2022, mis à jour le 08/10/2026.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Maxime |
| Vit à | Singapour pendant 8 ans, à Bordeaux au moment du témoignage |
| A investi à | Poitiers, sur le Plateau (centre historique) |
| Type de bien | Petits immeubles loués en colocation |
| Années d’achat | À partir de 2017 environ, 3 opérations |
| Budget | Entre 200 000 et 300 000 € par projet |
| Financement | Près d’1 million d’euros empruntés auprès de la même banque, en partie depuis Singapour |
| Rendement annoncé | 10 % en 2017, 7 à 8 % en colocation en 2022 |
Qui est Maxime ?
« Je m’appelle Maxime. J’ai vécu 8 ans à Singapour et je suis maintenant à Bordeaux, en attendant ma prochaine expatriation. Je suis marié, j’ai deux enfants et je travaille pour une société qui développe des logiciels de chantier.
Depuis Singapour, j’ai choisi d’investir à Poitiers pour développer mon patrimoine. Je ne le regrette pas : le marché se porte bien, et je peux aujourd’hui gérer mes biens depuis Bordeaux. »
Pourquoi Poitiers plutôt que Bordeaux ?
« Je comptais rentrer d’Asie à Bordeaux. Mais avec la hausse des prix due au TGV, Bordeaux n’offrait pas assez de rendement à mon goût. Mon but était de financer complètement mes mensualités de prêt avec les loyers. Je me suis donc tourné vers Poitiers.
J’ai beaucoup hésité avec Limoges. Poitiers a l’avantage d’être sur la ligne TGV Paris-Bordeaux et d’accueillir environ 30 000 étudiants. Son point faible : c’est une petite ville, de moins de 100 000 habitants, contre 130 000 à Limoges.
Mais Poitiers m’a paru plus “qualitative”, avec de beaux établissements comme le CNED ou le Futuroscope. C’est ce qui a emporté ma décision. »
Quels biens, à quel prix, pour quel rendement ?
« J’ai investi dans de petits immeubles sur le “Plateau”, la vieille ville de Poitiers. J’ai choisi des projets entre 200 000 et 300 000 € pour répartir le risque.
En 2017, j’avais encore des rendements à 10 %. Au moment de cette interview, en 2022, mes projets tournent plutôt entre 7 et 8 % en colocation, parfois un peu plus selon les risques pris. La rentabilité s’est tassée, mais le gain en capital n’est pas négligeable.
Poitiers attire les cadres : on est à 1 h 20 du centre de Paris, avec les avantages de la grande ville à la campagne et le TGV. »
Comment a-t-il financé ses trois opérations ?
« Tout a été financé par la même banque : je me suis endetté à près d’1 million d’euros sur 3 opérations à Poitiers. Les premières depuis Singapour, la dernière depuis la France. Mes conditions en France sont légèrement meilleures, sans plus. Avec un bon contrat à l’étranger, on peut emprunter en France. »
Les conditions obtenues par les membres de la communauté sont détaillées dans le guide du crédit immobilier pour non-résidents et expatriés.
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Être mis en relation avec un courtier recommandéQuels quartiers viser à Poitiers ?
« J’ai beaucoup étudié le marché et les quartiers avant mon premier investissement, puis au fil des opérations. Pour moi, il est important de comprendre où l’on investit. Mon analyse à date :
- Près des universités et du CHU : c’est très (trop) cher pour être rentable.
- Le Plateau : il reste une valeur sûre.
- Le quartier de la gare : toujours bien, comme dans beaucoup de villes, à condition de viser la bonne rue. Certaines sont peu fréquentables.
- Les quartiers chauds, comme Saint-Éloi : je les évite.
Je regarde donc attentivement le quartier à chaque proposition d’investissement. »
Les pièges à éviter
« Les personnes qui vous vendent des projets de division : oubliez. Vous devrez créer des places de parking, ce qui est impossible. Achetez plutôt de grandes surfaces et faites de la colocation : la tension locative est forte sur ce type de biens.
Autre difficulté : trouver des artisans qui veulent travailler dans le centre-ville. Les rues sont étroites et le stationnement coûte cher. C’est ce que je ne referais pas : négliger le budget stationnement des travaux. On parle de 3 à 4 % du prix des travaux. Cela paraît un détail, mais avec les allées et venues constantes d’un chantier, cela peut devenir un vrai problème. À étudier et préparer en amont. »
Une idée à creuser : étudiants l’hiver, touristes l’été
« Une idée à Poitiers : mixer dans un même lieu logement étudiant de septembre à juin et meublé de tourisme l’été, avec le Futuroscope à côté. Je n’ai pas choisi cette stratégie, mais elle semble fonctionner pour certains. »
C’est justement le parcours d’Ophélie et Alexandre : lire leur témoignage sur la location saisonnière à Poitiers.
Ses conseils pour investir à distance
« Poitiers est un beau terrain de jeu, qui allie rentabilité et sécurité du capital. En 2022, en achetant à 2 000 € le mètre carré, on achetait toujours bas par rapport à Bordeaux ou à l’ouest de la France. Restez prudent, comme dans chaque investissement.
Idéalement, il faut connaître la ville ou avoir de la famille sur place. Si vous contactez n’importe quelle agence en direct, vous ne savez pas dans quelle mesure elle défendra vraiment vos intérêts plutôt que ceux du vendeur. À distance, sans famille sur place, il faut passer par une personne de confiance sur place. »
Ce qu’il faut retenir
- Fixez un objectif mesurable : pour Maxime, des loyers qui couvrent entièrement les mensualités.
- Comparez plusieurs villes : Poitiers l’a emporté sur Limoges grâce au TGV, aux étudiants et à son attractivité.
- Choisissez le quartier rue par rue : le Plateau et la gare oui, les abords des facs trop chers, les quartiers chauds non.
- Préférez une grande surface en colocation à un projet de division, et budgétez le stationnement du chantier (3 à 4 % des travaux).
- À distance, appuyez-vous sur une personne de confiance qui défend vos intérêts, pas ceux du vendeur.
Poitiers depuis les premiers achats de Maxime : ce qui a changé
- Le gain en capital s’est confirmé : les appartements se vendent en moyenne 2 230 €/m² à Poitiers au 01/10/2026, soit +42,2 % en dix ans (Meilleurs Agents). Maxime parlait d’achats autour de 2 000 €/m² en 2022 ; la médiane des ventes d’appartements de 2025 est de 2 170 €/m² (DVF).
- Des prix stables depuis deux ans : -0,3 % sur deux ans, +3,0 % sur cinq ans (Meilleurs Agents). Pour un acheteur de 2026, l’entrée reste proche des niveaux de 2022, et Poitiers n’applique pas l’encadrement des loyers.
- Une demande locative solide : 68 % des ménages sont locataires (Insee, 2022) et l’Université de Poitiers compte 22 700 étudiants ; Grand Poitiers indique que la ville est 13e des meilleures villes étudiantes en 2024 selon les étudiants. Les T1-T2 se louent en moyenne 14 €/m² charges comprises, les T3 et plus 11 €/m² (carte des loyers 2025) : d’où l’intérêt de la colocation pour les grandes surfaces, que défend Maxime.
- Le centre historique et la gare se transforment : Poitiers fait partie d’Action cœur de ville (12,5 M€ de soutien depuis 2018) ; la phase 2 (2023-2026) cible notamment le quartier du Palais, au cœur du centre historique. Autour de la gare, quartier que Maxime jugeait « toujours bien », le projet « Grand Poitiers entre en gare » mobilise 31,5 M€ de la Ville et de la communauté urbaine (boulevards requalifiés, stationnement vélo, berges de la Boivre renaturées entre septembre 2025 et janvier 2026).
- Les conditions de 2026 : crédit autour de 3,5 % sur 20 ans en septembre 2026 (Pretto), à intégrer dans le calcul d’autofinancement ; dans l’ancien, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 01/01/2025, les F au 01/01/2028 et les E au 01/01/2034 (nouveau calcul du DPE au 01/01/2027) ; à la revente d’un meublé au réel, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value pour les ventes depuis le 15/02/2025 (fiscalité de la revente LMNP / LMP).
Pour Maxime, qui visait des loyers couvrant 100 % de ses mensualités, les immeubles achetés dès 2017 cumulent loyers de colocation et revalorisation de Poitiers. Pour un projet aujourd’hui, prix, loyers et quartiers sont détaillés sur notre page investir à Poitiers.
Sources : Meilleurs Agents, « Prix immobilier Poitiers (86000) », estimations au 01/10/2026 ; page Immoneos « Chasseur immobilier Poitiers » (DVF 2025, carte des loyers 2025 du ministère du Logement, Insee ; mise à jour du 05/10/2026) ; grandpoitiers.fr, pages « Vie étudiante » et « Grand Poitiers entre en gare » ; préfecture de la Vienne, communiqué Action cœur de ville 2 (20/12/2023) ; Pretto, « Taux immobilier en septembre 2026 » (31/08/2026) ; service-public.fr, actualités A17975 (03/01/2025) et A18446 (01/09/2026) ; loi n° 2025-127 du 14/02/2025, article 84 (consultées le 08/10/2026).
Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
Pour aller plus loin
- Investir à Poitiers avec un chasseur immobilier
- Investir en colocation depuis l’étranger
- Investir dans un immeuble depuis l’étranger
- Calculer le rendement locatif de votre projet
- Tous les témoignages des membres
Une colocation sur le Plateau ou près de la gare de Poitiers ? Maxime le dit : à distance, il faut une personne de confiance sur place. Les membres recommandent des chasseurs qui travaillent à Poitiers et défendent vos intérêts, pas ceux du vendeur. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
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