Vous le savez sûrement déjà, en tant qu’expatrié, vous devez payer des impôts sur les revenus locatifs des biens immobiliers que vous détenez en France. C’est pourquoi il est essentiel de bien comprendre les règles fiscales qui s’appliquent à votre situation de non-résident, que vous louiez un appartement, une maison ou un immeuble de rendement.
La fiscalité française peut paraître complexe (et même parfois décourageante), surtout lorsque l’on est à des milliers de kilomètres. Toutefois, avec les bons conseils et une stratégie optimisée, vous pouvez non seulement éviter les erreurs les plus courantes, mais aussi maximiser vos revenus locatifs tout en respectant les obligations fiscales françaises.
Cet article vous guide à travers les cinq erreurs les plus fréquentes que commettent les investisseurs non-résidents, et vous aide à prendre les bonnes décisions pour tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier en France. Profitez des retours d’expérience des membres de la communauté Immoneos pour investir sereinement depuis l’étranger !
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Erreur #1 – Ne pas s’assurer d’être bien “non résident”
La première erreur que font beaucoup d’investisseurs expatriés est de ne pas vérifier leur statut fiscal de non-résident. Les règles ont évolué en juillet 2020, et l’État français ne définit plus la résidence fiscale d’une personne sur la règle des 183 jours de séjour (soit une demi-année). Votre statut de résident ou non-résident dépend de plusieurs critères, notamment le lieu de résidence principale, l’activité professionnelle et le centre des intérêts économiques.
La fréquence, la durée et la régularité de vos séjours en France vont aussi entrer en ligne de compte. Et si vous êtes en couple, il est possible que votre conjoint et vous-même n’aient pas le même statut fiscal en France. Pour retrouver toutes les règles à jour, vous pouvez vous référer à la section internationale du site des impôts.
En tant qu’investisseur immobilier, être non-résident signifie que vous n’avez pas votre résidence fiscale en France, mais que vous y percevez des revenus locatifs. Dans ce cas, vos revenus locatifs sont imposés différemment de ceux des résidents fiscaux.
Avant de faire votre déclaration d’impôts, il est donc crucial de confirmer votre statut auprès de l’administration fiscale française ou d’un expert-comptable, surtout si votre situation personnelle ou professionnelle a évolué récemment. Une mauvaise classification de votre statut pourrait entraîner une double imposition, ou des taux d’imposition plus élevés.
Erreur #2 – Ne pas opter pour la location meublée
Beaucoup d’investisseurs choisissent automatiquement la location nue, pensant que c’est l’option la plus simple et la moins risquée. Cependant, opter pour ce type de location sans évaluer les autres alternatives peut être une erreur coûteuse. En location nue, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec un barème progressif qui peut être assez élevé pour les tranches supérieures.
Une alternative intéressante pour les expatriés est la location meublée, qui relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime offre souvent des avantages fiscaux plus attractifs, notamment si vous choisissez le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Les amortissements déductibles en location meublée permettent de réduire considérablement le revenu imposable, parfois jusqu’à générer un résultat fiscal nul ou même déficitaire, et ce, pendant plusieurs années. Avant de vous décider pour un type de location, il est essentiel de comparer les régimes et de calculer l’impact fiscal à long terme. N’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable pour vous accompagner et trouver le mode de location le plus adapté à votre situation.
Erreur #3 – Faire les mauvais choix entre forfait et réel sur votre déclaration
Le choix entre le régime forfaitaire et le régime réel est une décision importante, qui impacte directement le montant de vos impôts. Beaucoup d’investisseurs choisissent par défaut le régime forfaitaire (ou micro-foncier pour la location nue et micro-BIC pour la location meublée), car il est simple à gérer. Ce régime permet un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs (30 % pour le micro-foncier, et 50 % pour le micro-BIC).
Cependant, ce choix n’est pas toujours le plus avantageux, surtout si vous avez des charges importantes à déduire. Le régime réel, bien que plus complexe à gérer, permet de déduire l’intégralité des charges et des frais réels, ce qui peut conduire à une base imposable beaucoup plus faible. Pour un bien nécessitant des travaux importants ou avec des charges d’emprunt élevées, le régime réel est souvent bien plus avantageux que le régime forfaitaire. Pensez donc à bien vérifier quel régime est le plus adapté dans votre cas.
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Erreur #4 – Penser que Revenus locatifs imposables = Somme des loyers
Une erreur fréquente est d’oublier de déduire des charges, et de penser que les revenus locatifs imposables sont simplement la somme des loyers perçus. En réalité, vous avez la possibilité de déduire de nombreuses charges pour réduire votre revenu locatif imposable, ce qui peut avoir un impact significatif sur le montant de votre impôt.
Les charges déductibles peuvent inclure :
- les intérêts d’emprunt,
- les frais de gestion,
- les assurances,
- les charges de copropriété,
- les travaux de réparation et d’entretien,
- et même certaines taxes locales…
Et si vous louez votre bien en meublé directement après l’achat, avec déclaration au réel, vous pouvez aussi déduire une partie des frais d’expertise-comptable ainsi que toutes les charges liées à l’acquisition, notamment :
- les frais de notaire,
- les frais d’agence,
- Les honoraires de votre chasseur immobilier,
- les frais de dossier bancaire pour l’obtention de votre crédit…
Ne pas profiter de ces déductions revient à payer des impôts sur des sommes que vous n’avez pas réellement encaissées. Il est donc crucial de tenir une comptabilité rigoureuse et de conserver tous les justificatifs des dépenses liées à votre bien locatif. En maximisant vos déductions, vous pourrez réduire efficacement votre revenu imposable et ainsi optimiser votre fiscalité.
Erreur #5 – Ne pas faire appel à un expert-comptable
Beaucoup d’investisseurs expatriés pensent pouvoir gérer leurs déclarations fiscales seuls, mais ne pas faire appel à un expert-comptable spécialisé peut être une erreur coûteuse. La fiscalité des revenus locatifs pour les non-résidents est plus complexe qu’il n’y paraît, et un expert-comptable connaît les subtilités des règles fiscales et leurs dernières évolutions, ainsi que les dispositifs d’optimisation dont vous pourriez bénéficier.
Un professionnel vous permettra non seulement d’optimiser votre déclaration de revenus locatifs, mais aussi de vous assurer que vous êtes en conformité avec les obligations fiscales françaises. En tant qu’investisseur expatrié, faire appel à un expert-comptable peut se révéler un atout indispensable pour sécuriser et optimiser votre investissement immobilier.
Si vous souhaitez obtenir gratuitement les contacts des experts-comptables recommandés par les membres de la communauté Immoneos, faites simplement votre demande ici.
Conclusion
L’imposition des revenus locatifs pour les non-résidents peut sembler un véritable casse-tête, car vous devez gérer vos biens à distance et naviguer dans un système fiscal complexe. Mais en évitant les erreurs classiques que font souvent les expatriés sur leur premier investissement, vous pouvez grandement simplifier votre gestion fiscale et optimiser vos revenus, pour réussir votre investissement locatif depuis l’étranger !
Et si vous souhaitez comprendre comment ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs en France pendant de nombreuses années avec la location meublée longue durée, découvrez notre dossier dédié ici.
Enfin, pensez à poser vos questions sur le groupe privé Facebook Immoneos, pour profiter des retours d’expérience des membres de la communauté. C’est complètement gratuit : il suffit d’habiter à l’étranger pour pouvoir rejoindre le groupe !
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