Autrefois essentiellement réservée à des fins de location saisonnière, ou pour loger temporairement des cadres en mobilité et des étudiants, la location meublée s’est beaucoup développée depuis les années 80 et est fréquemment utilisée à titre de résidence principale. En effet, la location meublée ne se limite pas à la location saisonnière dans des zones touristiques. Ce type de location est courant dans les grandes villes. À Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Bordeaux, de nombreux locataires louent en meublé à l’année. Et pour cause, comme il présente plus de souplesse que de louer un logement nu, ce type de location correspond mieux à un nouveau mode de vie d’une partie croissante de locataires. Du côté des bailleurs, la location meublée offre également de nombreux avantages et s’avère être une bonne solution de placement pour les novices et les investisseurs confirmés. En quoi consiste la location meublée ? Quels sont les avantages pour les propriétaires et notamment ceux qui résident à l’étranger ? Nous allons répondre à toutes ces questions dans ce dossier en partageant notre avis sur le LMNP.
Qu’est ce-que le LMNP ?
Le LMNP signifie Location Meublée Non Professionnelle. Cette abréviation est utilisée par le fisc pour désigner une location d’un bien déjà meublé et est désormais passée dans le langage courant. Alors que la majorité des biens est louée vide, il est également possible de le meubler avec la liste minimum des meubles indiqués dans la liste officielle que l’on retrouve sur le site du Service Public.
Dans le cadre d’un investissement locatif, le LMNP permet de bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux. Retrouvez dans la suite de ce dossier notre analyse et notre avis sur ce mode de location à travers 4 critères :
- La rentabilité locative
- Le risque de ce mode de location
- La fiscalité sur les revenus locatifs
- La facilité d’investir notamment à distance en meublé
La rentabilité locative – Note 4/5
Dans les villes françaises, la demande locative pour des biens meublés est très soutenue, et notamment dans les pôles universitaires, les grands centres urbains, les cités balnéaires ou les villes de congrès. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si en novembre 2019, Se Loger a établi une sélection des 10 grandes villes où effectuer un investissement rentable en meublé : parmi elles figurent Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Rennes, Toulouse, Montpellier, et d’autres villes encore offrant la meilleure rentabilité et la plus faible vacance locative de l’Hexagone.
Outre la faible vacance locative, la location en meublé présente d’autres avantages : elle permet notamment de générer des loyers plus élevés que la location nue. En effet, à surface comparable, on constate que les biens meublés se louent 15 à 20% plus cher que les logements vides.
Comme on pouvait s’y attendre, les petites surfaces, et notamment les studios ou les deux pièces, représentent 70% des biens loués en meublés. Et comme tout le monde le sait, les petites surfaces se louent plus chères au m2.
Les grands appartements et maisons, destinés initialement aux familles, se prêtent également à la location meublée à travers la collocation. Ce mode de location, qui séduit un nombre croissant de candidats locataires, permet de toucher autant de loyers que de colocataires et ainsi de générer jusqu’à 1,5 fois plus de revenus locatifs. Par exemple, les jeunes actifs qui résident sur Paris peuvent payer jusqu’à 1 000 € par chambre. La collocation permet ainsi de percevoir un loyer de 2 000 € pour un F2 comparé aux 1 500 € que l’on peut en retirer en location traditionnelle.
Seul petit bémol, les locataires dans une location meublée ont tendance à rester moins longtemps dans le logement. Même si le taux de vacance locative est très faible, cela nécessité d’engager les frais de recherche d’un nouveau locataire plus souvent que pour une location nue. Aussi, nous donnons une note de 4/5 pour la rentabilité locative du LMNP.
Le risque – Note 5/5
D’après la loi ALUR le bail d’une location meublée est de 1 an voire uniquement 9 mois pour un étudiant. En raison de la courte durée des baux, la location meublée présente de faibles risques. En effet, d’une part le temps limité d’occupation fait qu’il y a peu de chances que les dégradations éventuelles effectuées dans le logement dépassent le montant du dépôt de garanti.
D’autre part, les locations meublées, qui se louent plus cher que les logements nus, attirent généralement des profils de locataires de qualité qui sont davantage enclins à tenir leurs engagements. En outre, les parents se portent caution des locataires étudiants et les colocataires qui signent un bail collectif avec clause de solidarité s’engagent à payer la totalité du loyer.
Enfin pour vous expatriés, la durée limitée du bail vous permet chaque année de décider ou pas de renouveler le bail. C’est donc une option pratique si vous souhaitez à terme récupérer le bien pour en faire votre résidence principale. Dans le cadre d’un investissement locatif, un bail de courte durée vous donne la flexibilité de revendre le bien quasiment à tout moment.
Pour éviter les loyers impayés, il est toujours recommandé de souscrire une garantie loyers impayés. Encore mieux, vous pouvez demander à votre locataire de souscrire lui-même une assurance loyers impayés pour être retenu. C’est ce que propose la société GarantMe dont vous trouverez l’analyse détaillée dans le dossier qui se trouve ici. Vous pouvez également faire une demande de devis Garantme ici.
La Fiscalité – Note 5/5
Il est simple et à la portée de tous de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant au moins 10 ans dans le cadre d’une location LMNP. Pour cela il suffit de le louer en meublé et de déclarer vos revenus en mode « frais réel ». Ce dossier spécifique disponible ici explique dans le détail pourquoi vous ne paierez pas d’impôt avec la location meublée. Et encore une fois, cela est totalement légal et à la portée de tous. Il suffit de tenir une comptabilité de tous les frais et de demander à un comptable de vous préparer les documents spécifiques à envoyer aux impôts ainsi que les éléments à reporter sur votre déclaration de revenus. Des comptables spécialisés LMNP proposent leurs services à partir de 250 Euros par an. Vous pouvez faire une demande ici. Immoneos a obtenu des offres de bienvenue de la part de plusieurs comptables. Vous pourrez choisir et faire des économies.
Facilité d’investissement à distance – Note 5/5
Avec les moyens modernes et notamment les visites à 360°, il est désormais possible de visualiser les biens à distance et ainsi d’acquérir un meublé en étant à l’autre bout du monde. Bien sûr, il n’en reste pas moins qu’il est toujours nécessaire de mandater un professionnel de confiance pour effectuer une sélection des biens intéressants selon les critères ciblés.
Experts dans le domaine, les chasseurs de confiance proposés par Immoneos offrent un service clé en main : de la quête du bien idéal à la signature de l’acte notarié, en passant par la proposition d’achat et la recherche d’un prêt immobilier, Immoneos propose aux investisseurs expatriés un accompagnement de A à Z dans leur démarche de recherche de biens locatifs.
Ne tombez pas dans le piège des résidences services
De nombreux épargnants se laissent séduire par un investissement dans des meublés en résidences services dit « clef en main ». Le fait notamment de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien, soit 20% de l’acquisition pour les logements neufs, est un argument de poids contribuant à les convaincre. D’autre part, la résidence est gérée par un exploitant, ce qui permet au bailleur de s’abstraire des problèmes de location, de gestion, de travaux et de vacance locative, le loyer étant garanti et fixé dans le contrat. Autrement dit, le bailleur n’a à s’occuper de rien.
Cette solution a priori alléchante présente toutefois plusieurs inconvénients :
- les loyers versés par l’exploitant sont en règle générale très bas. Il faut savoir que les biens meublés des résidences services sont souvent vendus par les promoteurs avec des loyers surévalués. Ceci afin de présenter une rentabilité attractive sur le papier et ainsi d’augmenter les prix de vente. De nombreux promoteurs mettant la clé sous la porte ou menaçant de le faire si les loyers ne sont pas revus à la baisse, il n’est pas rare que les bailleurs soient contraints de signer de nouveaux baux à des loyers bien plus bas.
- les intérêts du gestionnaire des résidences ne sont pas alignés avec les vôtres. Au moment de la crise du COVID, certains gestionnaires ont décidé de manière unilatérale d’arrêter de verser les loyers aux propriétaires. On peut comprendre les difficultés temporaires d’encaissement des loyers, la nécessité d’accepter une baisse temporaire… toujours est-il que les décisions ont été soudaines et unilatérales prenant en otage les propriétaires.
- il est très difficile de revendre des biens meublés en résidences services, et les investisseurs qui y parviennent revendent à bas prix : en effet, le bien étant loué par bail à un exploitant, l’acquéreur ne peut pas occuper le logement ou le louer lui-même, ce qui réduit le nombre de potentiels acquéreurs et le prix. En outre, dans le cadre de la revente, les avantages fiscaux sont moins intéressants, l’acquéreur ne bénéficiant pas de la récupération de TVA.
Conclusion – Note 19/20
Investir dans un bien pour le louer en meublé est une solution idéale pour les bailleurs novices : d’emblée ils adhèrent au statut de loueur meublé, choisissent le régime réel et ne paient pas d’impôt pendant dix ans sur leurs revenus locatifs. La location meublée est également une bonne option pour les investisseurs confirmés : avec cette acquisition, le bailleur peut opter pour le statut de loueur en meublé professionnel qui lui permet d’imputer les déficits de l’activité sur l’ensemble des revenus du foyer. C’est donc tout naturellement que notre avis sur le LMNP obtient la note de 19/20.
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