Retrouvez dans ce dossier les 6 conseils pour réussir son premier investissement locatif depuis l’étranger. Vous habitez l’étranger et envisagez d’investir dans l’immobilier afin de vous constituez des revenus complémentaires. C’est une excellente décision. L’immobilier va vous permettre de vous enrichir grâce au crédit ainsi que de protéger votre famille. Le locataire va rembourser (au moins en partie) le crédit immobilier, le bien vous appartient avec son prix qui augmentent dans le temps et l’assurance décès de votre emprunt protège votre famille.
Cependant c’est votre premier achat et vous n’avez aucune connaissance sur le sujet. Vous ne savez pas par où commencer: le crédit immobilier? Les impôts? Trouvez un bien? Les travaux? Comment signer chez le notaire? Comment mettre en location?
Pas d’inquiétude, vous êtes nombreux dans cette situation au sein de la communauté de confiance Immoneos des investisseurs immobilier expatriés.

Conseil #1 – Développez vos connaissances

Comme ce sujet est nouveau, vous avez surement mille questions qui vous viennent en tête ainsi que la crainte de mal vous y prendre et perdre de l’argent. C’est tout à fait normal, vous ne maitrisez pas le domaine. Le premier conseil est de commencer par vous former.

Choisissez un ou deux livres dédiés à l’investissement locatif que vous trouverez dans la sélection disponible sur le site Immoneos.fr. Et voici aussi notre liste des meilleurs sites internet pour investir en immobilier.

Mon livre préféré est « L’investissement immobilier locatif intelligent » de Julien Delagrandanne (disponible en ligne sur Amazon en cliquant ici). Il convient aux novices mais aussi aux investisseurs chevronnés. Vous y trouverez de bons conseils pratiques dont une série sur les pièges à éviter.

Consultez également tous les dossiers et témoignages disponibles sur www.immoneos.fr notamment dans les rubriques « Témoignages« , « investir » et « fiscalité« . Ils vous donneront des éléments plus spécifiques et concrets sur l’investissement locatif pour les non-résidents :

• Ludovic qui a investi à Nantes durant son expatriation à Singapour
• Thierry qui a investi à Marseille durant ses 10 années d’expatriation à travers le monde
• William qui investit dans l’immobilier de rendement
• Hélène qui a investi à Lille durant son expatriation à Shanghai

Dialoguez directement dans le groupe Facebook Immoneos avec un maximum d’investisseurs en expatriation qui ont récemment réalisé leur premier investissement à distance. En revanche, évitez de prendre conseil auprès de proches qui habitent en France ou d’investisseurs aguerris. Leur approche sera tellement différente de la vôtre. Ils pourraient davantage vous rendre le sujet confus que réellement vous aider.

Et surtout le meilleur conseil est que vous n’avez pas besoin de tout savoir. Apprenez juste les bases nécessaires puis passez à l’action.

Conseil #2 – Définissez un projet clair d’investissement peu risqué : budget, ville, type de bien…

La définition d’un projet clairement défini est une étape essentielle. Cette étape est (trop) souvent négligée par les investisseurs lors de leur premier investissement. Vous voulez réussir cet investissement. Cela va vous permettra d’être satisfait et surtout de continuer à apprendre en développant votre confiance. 

Pour vous aider à définir un projet peu risqué, ci-dessous 5 astuces pour vous aider :

• Choisissez la grande ville où se trouve votre famille ou bien des proches de confiance en France. Vous aurez ainsi de l’aide sur place en cas de besoin. La localisation du bien est le critère le plus important. C’est pour cela que nous vous conseillons de choisir une grande ville dynamique. Vous bénéficierez également d’une demande soutenue de location afin de trouver facilement des futurs locataires.
• Définissez votre apport et le montant que vous souhaitez emprunter. Utilisez les simulateurs d’emprunt en ligne pour identifier clairement le montant des mensualités du remboursement. Retrouvez dans le baromètre des taux de crédit immobilier des non-résidents les conditions de financement que vous pourrez obtenir, il est ici.
• Privilégiez une petite surface de type studio ou T2 (une chambre). Les petites surfaces se louent généralement plus facilement, sont louées plus cher au m2 et le montant de l’investissement est moins élevé. La rentabilité moyenne pour ce type de bien est de l’ordre de 3.5% à Paris, Lyon ou Bordeaux et plus de 5% dans les autres grandes villes de province.
• Choisissez la location meublée longue durée dite LMNP ce qui vous permettra de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs en France pendant de nombreuses années. C’est simple et à la portée de tous de ne payer aucun impôt sur vos futurs revenus locatifs. C’est expliqué dans le détail ici.
• Identifiez le rendement locatif brut que vous attendez en consultant le baromètre de l’investissement locatif non-résident disponible ici. Surtout ne soyez pas trop gourmand. Si vous vous mettez en tête de réaliser 7% de rendement brut dans Paris, cela n’existe pas.

En synthèse vous devez être en mesure de partager sans vous posez de question :

• La ville et idéalement le quartier que vous recherchez
• Votre budget 
• Le rendement brut que vous souhaitez obtenir. Pour rappel, le rendement brut est le quotient entre 12 mois de loyer divisé par le montant de l’achat, les frais de notaire et de chasseur et les travaux y compris l’aménagement avec les meubles.

Vérifiez que vous êtes 100% à l’aise avec le projet tel que vous venez de le définir. Consultez les annonces immobilières pour vous assurer que vous seriez prêt à investir dans le type de bien que vous venez de définir. Réaliser vos simulations de budget pour être complètement serein également sur ce point.

Conseil #3 – Obtenez un accord de principe de financement de votre banque en France et d’un courtier spécialisé non-résident

Vous avez défini votre projet et vous vous sentez prêt à vous lancer. Vous y êtes presque! Il vous reste toutefois une étape importante à accomplir avant de commencer à chercher. Vous devez valider votre budget et en particulier votre futur crédit immobilier. Cela vous permettra d’anticiper l’effort d’épargne éventuel qui vous sera nécessaire pour votre futur investissement. Vous pouvez commencer avec un budget de 150 000 Euros en finançant 20%, soit 30 000 Euros et en empruntant 120 000 Euros.

Notre conseil est d’emprunter le montant maximum sur la durée maximale afin de vous enrichir sur le long terme. En effet, comme vous le savez l’intérêt principal de l’investissement immobilier locatif est de développer son patrimoine (ie votre “richesse”) à travers un crédit qui sera payé (au moins en partie) par le locataire.

Votre intérêt est donc d’emprunter le montant maximum sur une durée la plus longue possible. 

Pourquoi cela ?

C’est très simple. Imaginez que vous avez 150 000 Euros et que vous achetez un appartement sans emprunt. 20 ans plus tard, l’immobilier a augmenté de 40% (2% par an) votre patrimoine / richesse est de 210 000 Euros (150 000 x 40%).

Conseil #4 – Passez à l’action en contactant un chasseur immobilier

Vous vous êtes formé, votre projet est défini, votre budget est validé, il est temps de passer à l’action en contactant un chasseur immobilier de confiance. N’imaginez pas que la distance est un handicap. Depuis des dizaines d’années des personnes achètent de l’immobilier neuf sur plan et quelques belles images marketing qui illustrent le programme. Le chasseur vous transmettra bien plus d’éléments : des photos, vidéos, plans, vidéos de l’environnement, une analyse, …. et avec GoogleMap vous pouvez facilement valider l’environnement. Vous avez beaucoup plus d’éléments pour choisir un bien que lors d’un achat dans le neuf.

Le plus important est de trouver une personne de confiance pour faire votre recherche. C’est dans cet objectif qu’Immoneos vous met en relation avec des chasseurs qui ont été recommandés et vérifiés. Un suivi est également mis en place afin d’assurer que le chasseur donne satisfaction… son intérêt est donc totalement avec le vôtre. Pour obtenir les contacts des chasseurs immobiliers de confiance spécialisés pour les non-résidents, il suffit de compléter la demande qui se trouve ici.

Décrivez-lui précisément votre projet (ville, rendement, mode de location) et votre accord de crédit avec le chasseur. Focalisez vous sur une ou deux villes maximum mais surtout n’abordez pas cette étape en voulant chercher dans trop de villes. Cela sera complètement inefficace et frustrant aussi bien pour vous que pour le chasseur qui risque de rapidement passer moins de temps sur votre dossier sentant vos incertitudes.

En effet, les chasseurs sont rémunérés UNIQUEMENT au succès. Ils perçoivent leur commission le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Par expérience, ils savent qu’une personne qui cherche dans trop de villes à la fois n’est pas encore mûre pour prendre une décision d’achat. Aussi, naturellement ils focaliseront leurs temps et efforts pour les chasses qui ont une meilleure chance de conclure avec une personne qui sait ce qu’elle veut.

Les chasseurs de confiance recommandés par la communauté et vérifiés proposent un accompagnement complet et vous permettent de bénéficier de leur expertise locale afin de réaliser l’investissement locatif qui vous convient. Ils se chargent de la chasse, de la rénovation, de l’aménagement et décoration puis la mise en location.

Voici 3 autres astuces pour vous aider concrètement

• Soyez à la fois patient mais surtout soyez prêt à être très réactif pour saisir une opportunité. Il faut parfois du temps à un chasseur pour trouver un bien à vous proposer. Il sait que vous serez exigeant et il l’est lui-même. Alors il faut parfois patienter plusieurs semaines avant qu’il revienne vers vous. En revanche, dès qu’il vous propose un bien il faut être en mesure de se positionner dans les 24 à 48 heures maximum. Le marché reste tendu et les biens partent très vite.
• Regardez surtout l’extérieur de l’appartement plus que l’intérieur. Ce que cela veut dire est qu’il faut obtenir des photos et vidéos des parties communes pour vérifier qu’elles sont en bon état et bien entretenues. Obtenez le compte rendu des 3 dernières années des Assemblées Générales du Syndic. En effet, il faut s’assurer que les autres propriétaires paient et que des travaux sont réalisés régulièrement. Vous pourrez toujours faire des travaux chez vous à l’intérieur mais la valeur de votre investissement c’est aussi et surtout son environnement. Le chasseur a l’habitude et vous aidera à cette étape.
• N’ayez pas peur des travaux : les chasseurs travaillent avec des artisans qui remettront à neuf et en très bon état le logement. En associant les travaux à un aménagement soigné, vous pourrez le louer dans le haut de la fourchette pour attirer les meilleurs locataires et optimiser votre rendement avec un taux de départ plus faible et des vacances locatives moins longues. Vous bénéficierez aussi de charges déductibles de vos revenus locatifs pour payer moins d’impôts.

Conseil #5 Prenez votre décision d’achat d’un bien en moins de 48 heures

C’est le moment de vérité qui détermine que vous êtes un investisseur locatif. Si vos critères sont atteints c’est le moment de se lancer.

La plus mauvaise affaire est de ne rien faire ! Un investisseur me partageait récemment que son calcul est qu’il perdait 10 000 Euros tous les 6 mois à reculer un investissement.

Il est donc important d’être pragmatique et de passer à l’action. Une citation que j’aime bien consiste à dire que le meilleur investissement immobilier est celui qui a été réalisé il y a 5 ans.

Le principe de l’immobilier est de développer son patrimoine / sa richesse à long terme avec de l’argent que vous n’avez pas. Votre locataire paie son loyer, ce qui vous permet de rembourser (au moins en partie) votre crédit. Il faut généralement conserver le bien durant 8 à 10 ans afin de profiter de l’effet de levier et gommer avec le temps les frais initiaux de l’achat. Plus vous passez à l’action vite et tôt, mieux ce sera pour vous et votre patrimoine.

Conseil #6 Choisissez une agence de gestion locative et souscrivez à une assurance loyers impayés

Tous les chasseurs de confiance recommandés par Immoneos vous proposeront des agences de gestion locative pour assurer la recherche et la sélection d’un locataire et le paiement des loyers. Vous pouvez aussi opter pour une agence digitale comme Flatlooker qui révolutionne actuellement le métier. La description complète de son fonctionnement est ici.

Pour dormir tranquille il est fortement conseillé de souscrire une assurance loyers impayés. Son coût est généralement d’environ 2.5% du loyer. Le dossier dédié sur les assurances loyers impayés explique comment choisir une assurance en comparant les couvertures.

Mais mon conseil personnel est de demander au locataire de s’assurer contre les loyers impayés. C’est ce que propose GarantMe, la startup qui révolutionne l’assurance loyers impayés. La description complète est disponible ici. Ou Alors SmartGarant, un concurrent de Garantme . Les 2 raisons majeures de préférer GarantMe ou SmartGarant est que c’est le locataire qui paie l’assurance et que le service de GarantMe ou SmartGarant est 100% transparent, simple et digital. Si votre locataire ne paie plus son loyer, il vous suffit d’envoyer un simple email puis GarantMe se charge de tout. Vous êtes payés directement par GarantMe et leur service contentieux s’occupe de tout jusqu’à l’expulsion si nécessaire. Vous pouvez faire une demande de devis ici

Conclusion

Une fois votre première opération réalisée, vous aurez appris beaucoup de choses. Si c’est en forgeant que l’on devient forgeron c’est également en investissant que l’on devient investisseur. Si vous faites des erreurs, ce n’est pas grave.  Elles vous permettent d’apprendre et de développer votre expérience. Il vous suffit d’enchainer avec une nouvelle opération en corrigeant ces erreurs.

Quelques astuces pour poursuivre votre parcours d’investisseur immobilier :

• Gardez toujours 3 à 6 mois de trésorerie d’avance. Une vacance locative d’un ou deux mois peut toujours arriver ou alors des travaux imprévus. Sur le long terme cela ne changera en rien la valeur de votre investissement mais sur le court terme il est important de pouvoir y faire face.
• Si vous rentrez en France, pensez à occuper pendant un an votre logement afin d’en faire votre résidence principale. Lors de la revente, vous serez exonéré d’impôt sur la plus-value.

Pour aller plus loin, poursuivez votre lecture avec nos dossiers complets sur le même thème :

• Dans quelles villes investissent les expatriés ? (Étude Immoneos parue dans Les Échos et mise à jour régulièrement)
• Quels taux obtiennent les membres Immoneos pour leur crédit depuis l’étranger?
• Les 6 conseils de la communauté Immoneos pour obtenir les meilleurs taux de crédit immobilier pour les non-résidents