On désigne par l’expression déficit foncier la part de charges supérieures à vos revenus fonciers. Lorsqu’il est optimisé, il permet de ne pas payer d’impôts sur ses revenus fonciers mais également de réduire son imposition sur les autres revenus.
Lisez cet article et découvrez comment fonctionne le déficit foncier et les moyens de doper cet avantage fiscal applicable tant aux résidents, qu’aux expatriés français.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Vous louez des biens immobiliers en France ? Dans ce cas, vous êtes imposé à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers. Deux régimes d’imposition peuvent s’appliquer selon que votre ou vos biens soient meublés ou pas :

En Nu :
Le régime du micro-foncier concerne les bailleurs dont le revenu annuel est inférieur à 15 000 € bruts. Applicable par défaut, il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30% sur le revenu foncier brut. Ce régime ne permet pas de constituer un déficit.
Le régime réel est obligatoire pour les bailleurs dont le revenu annuel est supérieur à 15 000 € bruts et sur option (pour un minimum de trois ans) pour les autres. Il consiste à déclarer les revenus et à déduire l’ensemble des charges acquittées. En sont exclues les charges locatives qui sont récupérables sur le locataire. Avec ce régime, il est possible de constituer un déficit foncier : il suffit que les charges de l’année soient supérieures aux revenus annuels.

En Meublé :

Avec le statut de loueur en meublé professionnel, ou non-professionnel, (LMP ou LMNP), vous disposez de deux options : soit vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes (abattement de 50%), soit vous les diminuez en appliquant le même système de déduction des charges et d’amortissements.

Le déficit foncier, en nu ou meublé, se calcule ainsi :

• loyers annuels – intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt immobilier – frais et charges déductibles.
• Les charges et frais déductibles sont les suivants :
  • Les frais de gestion et d’administration (honoraires de location et de gestion d’agences immobilières, charges de copropriété, frais de procédure etc)
  • Les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration du logement
  • Certains impôts et taxes (taxe foncière etc)
  • Certaines primes d’assurance (garantie des loyers impayés)

Le déficit foncier s’applique-t-il aux non-résidents ?

Les non-résidents sont imposés en France pour ce qui concerne leurs revenus de source française :
– Au taux de 20% jusqu’à 27519 €
– Au taux de 30% au-delà.
En outre, ils sont également soumis au prélèvement de solidarité de 7,5% s’ils sont affiliés à un régime social d’un État de l’Union Européenne. Voir le détail des textes ici

La fiscalité des expatriés est assez complexe mais en ce qui concerne le déficit foncier, il n’y a pas l’ombre d’un doute : les non-résidents peuvent bénéficier du dispositif de déficit foncier dans les mêmes conditions que les résidents français.

Comment bénéficier du dispositif de déficit foncier ?

Pour réussir à constituer du déficit foncier, il convient de respecter 4 conditions :

• Acquérir un bien dans l’ancien
• Effectuer des travaux importants de rénovation
• Louer l’appartement pendant au minimum 3 ans
• Déclarer ses revenus fonciers au régime réel
• Et si possible financer le bien par un prêt immobilier afin de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt

Quelles sont les conditions d’imputation du déficit foncier? Si les charges sont supérieures aux loyers perçus dans l’année, un déficit foncier est constitué. Il est imputable :

• Sur les revenus fonciers pour ce qui concerne les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt immobilier
• Sur l’ensemble des revenus imposables et dans la limite de 10 700 € pour ce qui concerne les autres charges.

Prenons l’exemple d’un contribuable expatrié français ayant acquis un bien locatif en France. Les loyers qu’il a perçus s’élèvent à 18 000 € et il a payé les charges suivantes :
> 30 000 € de travaux de rénovation
> 1 500 € de taxe foncière
> 1 000 € de charges de copropriété
> 20 000 € d’intérêts d’emprunt
Soit un total de 52 500 €.

Son déficit foncier est de (52 500 – 18 000 = 34 500 €) dont 2 000 € constitués par les intérêts d’emprunt (18 000 – 20 000).

Ce non-résident peut ainsi déduire :

• 10 700 € de ses revenus imposables
• l’excédent de déficit foncier de 23 800 € de ses revenus fonciers pendant les 10 années qui suivent.

À noter que plus on monte dans les tranches d’imposition, plus cet outil de défiscalisation est intéressant. En effet :
Retrancher 10 700 € de l’assiette d’imposition d’un contribuable taxé à 30 000 revient à économiser 10 700 * 30% = 3 210 €
La même opération pour un revenu imposé à 41% permet de faire une économie d’impôts de 10 700 * 41% = 4 387 €

Comment booster son déficit foncier ?

Il existe plusieurs manières de doper son déficit foncier et notamment :

L’investissement dans un dispositif de défiscalisation comme le Pinel (attention : le Pinel n’est pas accessible aux non-résidents) : le Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier est assorti de nombreux leviers contribuant à optimiser et développer son patrimoine. Non seulement il donne droit à la réduction d’impôt Pinel pouvant atteindre jusqu’à 63 000 € (21% du prix du bien dans la limite de 300 000 €) en utilisant le prix du bien et une partie de travaux mais il permet aussi de créer du déficit foncier avec l’autre partie des travaux (souvent la quote-part des travaux effectués dans les parties communes de l’immeuble).

Le recours à un prêt immobilier : les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt immobilier, non déductibles, ne permettent pas de créer du déficit foncier directement. En revanche, en venant se déduire des revenus locatifs, ils diminuent le résultat foncier et peuvent le ramener à 0. Il suffit ensuite d’utiliser les charges déductibles pour créer du résultat foncier négatif imputable sur l’ensemble des revenus.

Les travaux d’amélioration de l’habitat : il existe tout une gamme de travaux pouvant entrer dans les charges déductibles. Cela va des travaux de réparation des planchers et plafonds à la remise en état du gros œuvre (ravalement de l’immeuble etc) en passant par le remplacement du système de chauffage central ou encore le traitement des boiseries contre les insectes xylophages.

Le rachat du prêt immobilier : à une période où les taux sont historiquement bas, il est souvent intéressant de renégocier son prêt immobilier. C’est d’autant plus vrai pour les bailleurs qui génèrent un déficit foncier, les frais engagés pour cette renégociation étant déductibles. Ceux-ci entrent en effet dans la catégorie des « dépenses engagées en vue de l’acquisition et la conservation de leurs revenus ».

En outre, il faut faire attention à intégrer dans les charges tout ce qu’il est possible de déduire. C’est le cas notamment :

• des frais de gestion d’agence et des assurances locatives
• des charges de copropriété non récupérables sur les locataires, et notamment des travaux d’amélioration.

Le déficit foncier constitue un formidable outil de défiscalisation : en déduisant la quasi-totalité des charges liées à votre bien, non seulement vous ne payez pas d’impôts sur vos revenus locatif mais vous boostez le rendement de votre investissement. Le déficit foncier vous permet en outre de constituer un patrimoine de qualité : vous accédez à des biens anciens dans des immeubles de standing situés dans des quartiers historiques des grandes villes. Les prix d’achat y sont moins chers que le neuf et la demande locative est forte.

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