La Société Civile Immobilière est un mode de gestion qui séduit de nombreux investisseurs immobiliers. Il est vrai que cette structure fiscalement intéressante, comporte en plus certains avantages relatifs à l’indivision, la transmission et la séparation entre le patrimoine personnel et professionnel. La question de la location meublée se pose aux nombreux investisseurs qui ont opté pour ce mode de location, notamment depuis l’étranger. Peut-on intégrer cette activité commerciale au sein d’une SCI qui a vocation à héberger une activité civile ?
SCI et location meublée : c’est possible sous certaines conditions, on vous dit tout ce qu’il faut savoir dans ce dossier.

Les membres de la communauté de confiance Immoneos qui font du locatif depuis l’étranger et notamment en meublé, sont nombreux à s’intéresser à la SCI. L’inverse est aussi vrai, avec des associés de SCI qui envisagent de faire du meublé.
SCI et location meublée sont-elles compatibles ? On vous partage dans cet article les éléments qui vous permettront d’en juger en fonction votre situation personnelle. Pour commencer, intéressons-nous à la SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière est une structure juridique régie par le Code civil que nous allons vous présenter de manière concise. Si vous souhaitez en savoir plus sur les SCI, nous vous invitons à consulter notre guide complet de la SCI.

Une SCI est l’association de minimum 2 personnes physiques ou morales, dans le but d’acquérir et de gérer des biens immobiliers.
Dans une SCI, les dividendes sont distribués proportionnellement à la part de chacun dans la SCI. À noter qu’il en va de même pour les pertes que la société pourrait subir.
Ce statut comporte des avantages qui sont notamment :

• La transmission du patrimoine aux enfants exonérée d’impôts : un parent peut transmettre à chaque enfant 100 000€ tous les 15 ans sans payer d’impôts. Vous pouvez alors transmettre votre patrimoine à vos enfants sous forme de parts de SCI.
• Pouvoir organiser la succession : la SCI permet de transmettre un bien au conjoint pour les couples non mariés.
• Simplifier le démembrement de propriété, ainsi que l’acquisition et le financement d’un bien par plusieurs personnes.

Par définition, la SCI est une société civile dont les revenus (fonciers) sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR).
D’un autre côté, la location meublée a une vocation commerciale et ses revenus sont imposables à l’impôt sur les sociétés (IS), dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Pour approfondir la fiscalité des Sociétés Civiles Immobilières, consultez la section du site www.impots-gouv.fr dédiée à ce sujet.  

Dans le cadre d’une SCI on doit exercer une activité civile exclusivement immobilière d’acquisition et de gestion :

• De locaux d’habitation vides
• De bureaux ou de locaux professionnels vides
• Parfois, de parts de SCPI

Alors peut-on exercer une activité de location meublée qui est une activité commerciale dans le cadre d’une SCI ? C’est possible en effet, mais à condition de respecter certains seuils.

La location meublée dans une SCI : sous quelles conditions

L’activité de location meublée est tolérée dans le cadre d’une SCI, à condition que cette activité reste dans le cadre prévu par l’administration fiscale, sous peine de remettre en cause le régime d’imposition à l’IR :

• Cette activité ne doit pas dépasser 10% du chiffre d’affaires
• Cette activité doit être exercée à titre exceptionnel (attention si vous faites du Airbnb par exemple)

Comme on l’a vu, la SCI est imposée au régime de l’IR. C’est le régime d’imposition qui s’applique par défaut, sauf si vous avez choisi d’être à l’IS ou si vous dépassez le seuil de 10%.

Implications du passage de l’IR à l’IS

• Au niveau comptable
  Passer du régime de l’impôt sur le revenu au régime de l’impôt sur les sociétés a des implications comptables. En effet, vous aurez l’obligation d’établir un bilan, de transmettre une liasse fiscale et de tenir des PV de l’AG. 
  Par contre, il est vrai que vous bénéficiez d’une comptabilité commerciale qui vous permet notamment de déduire toutes vos charges, ainsi que les amortissements de l’immobilier. 
  Or, dans le cadre de la location meublée au régime réel, vous profitez déjà de ces avantages.  Au final, vous obtenez le même résultat sauf que dans une SCI les biens appartiennent à la société. Avec la location meublée hors SCI, vous disposez entièrement des biens et pouvez à tout moment les vendre, les occuper et utiliser les revenus locatifs à votre guise.
• Au niveau fiscal
  Dans le cadre d’une SCI à l’IS vous êtes soumis à la fiscalité des professionnels, alors qu’en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), vous êtes sous le régime des particuliers. 
  Les revenus locatifs issus de la location meublée sont doublement imposés : au niveau de la société (impôts sur les sociétés) et au niveau personnel (dividendes). 
  Voici un autre exemple concret de ce que le passage à l’IS implique. Prenons l’exemple d’un bien acheté 250 000€ que vous revendez à 350 000€ au bout de 30 ans. 
  – Avec le statut de LMNP : vous êtes totalement exonéré d’impôts et vous pouvez disposer des fonds. 
  – Dans le cadre d’une SCI : vous êtes soumis à la plus-value des professionnels sur les 100 000€. De plus, les fonds ne seront disponibles qu’après une distribution des dividendes, elle-même sujette à un prélèvement forfaitaire unique de 30%.

Alors faire de la location meublée au sein d’une SCI est tout à fait possible mais si ce n’est pas une activité limitée et occasionnelle, le résultat ne sera pas forcément celui que vous aviez escompté. La location meublée en LMNP ou en LMP peut être une bien meilleure option.
La SCI présente des avantages, mais ce n’est pas la meilleure façon de détenir ses biens dans tous les cas de figure. Il vous faut évaluer cette option selon votre situation.  En cas de doute et pour vous assurer de faire le bon choix, il est préférable de vous adresser un expert-comptable qui saura vous guider et réaliser des simulations.
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