A la lecture des échanges entre les membres de la communauté Immoneos des Français expatriés, il apparaît clairement que vivre à l’étranger – de manière temporaire ou permanente – suscite de nombreuses interrogations sur le retour et ses répercussions financières, notamment en ce qui concerne la retraite.
Pour beaucoup d’expatriés, investir dans l’immobilier semble une solution idéale pour préparer l’avenir. Cela leur permet :
- d’investir en tirant bénéfice de l’effet de levier du crédit,
- d’avoir un locataire qui rembourse au moins en partie le crédit,
- de bénéficier d’une assurance décès pour protéger la famille.
Afin de réduire voire annuler le montant des impôts sur les revenus fonciers liés de vos investissements immobiliers, vous êtes nombreux à vous poser la question sur le montage qu’il faut privilégier.
Est-il préférable d’opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou la Société Civile Immobilière (SCI) ?
Il est impossible de répondre de manière tranchée à cette question. Chaque approche comporte en effet ses propres avantages et inconvénients en termes de fiscalité, de gestion et de rendement. Si la location meublée avec le statut LMNP présente divers bénéfices en matière d’optimisation fiscale des revenus générés en France, la SCI offre quant à elle de multiples possibilités pour investir à plusieurs et transmettre son patrimoine.
A partir des discussions des membres de la communauté Immoneos, cet article reprend des éclairages sur cette question partagés par les membres afin que vous puissiez développer votre réflexion du mode de détention approprié en fonction de vos objectifs.
N’hésitez pas non plus à interroger d’autres expatriés de la communauté de confiance sur leurs expériences en tant qu’investisseurs immobiliers. Vous vivez à l’étranger et n’êtes pas encore membre de la communauté mais souhaitez le devenir ? Il suffit simplement de vous inscrire ici !
Et si vous souhaitez aller plus loin sur ces deux sujets, consultez sans attendre :
- Le guide complet du LMNP pour les non-résidents (lien ici)
- Le guide complet de la SCI pour les non-résidents (lien ici)
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Le guide pour optimiser les impôts de tes investissements locatifs en France depuis l’étranger
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SCI ou LMNP, quel est le meilleur choix pour un expatrié ?
Lorsque vous investissez en tant que non-résident français, vous devez réaliser votre acquisition en gardant en tête à la fois :
- votre situation actuelle d’expatriés (notamment au niveau fiscal),
- votre retour en France, qu’il soit imminent ou lointain.
Cela signifie que vous devez investir dans un bien qui non seulement satisfait aux standards d’un investissement locatif et potentiellement puisse faciliter votre retour en France et notamment :
- Avec une bonne tension locative. Le logement doit se louer sans difficulté et offrir un rendement locatif en adéquation avec la ville où vous investissez.
- Avec une bonne liquidité. Le bien doit être vendable rapidement et à bon prix.
- Potentiellement adapté pour un retour en France. Vous devez facile pouvoir reprendre le bien pour y loger.
Vous vous demandez sûrement quel type de location – vide, meublée résidentielle ou meublée saisonnière – sera le plus favorable.
Dans cette perspective d’avenir, une autre question qui se pose est de savoir s’il est préférable pour vous d’investir en nom propre ou via une SCI.
Ces derniers points vont avoir un impact sur votre imposition actuelle et future.
SCI ou LMNP, comment faire le bon choix ?
Souvent, les investisseurs pensent qu’en créant une Société Civile Immobilière, il est possible d’échapper à l’impôt sur le revenu. C’est faux. En réalité, l’imposition est différente.
Mais ce choix doit avant tout répondre à des questions personnelles : comment et pourquoi opter entre le nom propre (LMNP) ou la société (SCI) ?
Choisir une SCI : une option attrayante mais nécessitant plus de démarches
La Société Civile Immobilière (SCI) apparaît souvent comme une solution intéressante, à la fois :
- d’un point de vue imposition,
- pour investir avec un ou plusieurs membres de sa famille restés en France voire même habitant l’étranger eux-mêmes.
Cependant, il est crucial de noter que la création et la gestion d’une SCI peuvent s’avérer complexes et requièrent une bonne connaissance des lois et règlements français.
En outre, la rédaction des statuts d’une SCI doit respecter un formalisme spécifique – ce qui nécessite de vous faire aider si vous n’êtes pas juriste. Sans compter qu’il faudra certainement inclure des clauses pour encadrer les spécificités de votre projet et le type de SCI choisi. Par conséquent, même s’il est possible d’envisager de rédiger les statuts seul, cela vous fait prendre des risques avec des conséquences importantes. Cela peut même aller jusqu’à des situations de blocages complets dans les cas extrêmes. C’est pourquoi, les membres Immoneos qui investissent en SCI préfèrent se faire accompagner par des professionnels. C’est la garantie d’une rédaction personnalisée et conforme à vos objectifs.
Les frais liés à la constitution d’une société sont également à prévoir. Ils comprennent :
- les coûts de dépôt de l’annonce légale,
- les frais du registre des bénéficiaires effectifs et de la demande d’immatriculation.
Ces dépenses peuvent s’élever à environ 800 € à 1000 €. Plus des frais de comptabilité annuels variables en fonction du volume de travail que vous déléguez à l’expert-comptable.
Enfin, notez que la SCI n’est pas un outil de défiscalisation. Cependant, en optant pour l’impôt sur les sociétés, vous pouvez bénéficier de revenus non fiscalisés pendant la période de détention du bien. En cas de bénéfices, ceux-ci sont imposés à un taux de :
- 15 % pour des bénéfices inférieurs à 42 500 €,
- 25 % au-delà.
Toutefois, les membres d’Immoneos sont nombreux à remarquer que le choix de la SCI pour un placement locatif est moins performant qu’un investissement en nom propre avec une option d’imposition au régime des frais réel. En effet, la revente d’un bien détenu en SCI est souvent beaucoup plus taxé qu’un même bien vendu en nom propre.
Il est donc important de bien se faire accompagner dès le début et ne pas hésiter à consulter un expert-comptable spécialiste de l’investissement immobilier depuis l’étranger. Une simple consultation peut vous permettre de gagner beaucoup de temps, d’effort et d’argent dans le futur.
Dans le cas des SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR), les résultats de la société ne sont pas imposés au niveau de la société elle-même. Ils sont plutôt imposés au nom individuel des associés (on dit dans le langage courant que la SCI est transparente vis-à-vis de l’imposition.).
Par conséquent, chaque associé est imposable individuellement sur une part des bénéfices de la société (après l’affectation du résultat de la SCI à l’IR ou la distribution des bénéfices), cette part étant proportionnelle à sa participation dans la société.
Généralement, la distribution du résultat imposable de la SCI entre associés se fait selon votre part dans son capital. Cependant, une entente préalable conclue avant la fin de l’exercice peut accorder des droits différents aux associés.
Les associés sont imposés proportionnellement à leur part dans la SCI à l’IR, même si les bénéfices de l’exercice sont mis en réserve.
Tout déficit foncier éventuel peut être déduit de votre revenu global (impôt sur le revenu), dans la limite de 10 700€ par an (hors intérêts d’emprunt). Le solde est reportable sur vos revenus fonciers pour les 10 années suivantes.
Investir dans la location meublée sous le régime réel : une option simple et avantageuse
La location meublée offre d’importants avantages fiscaux qui peuvent souvent neutraliser complètement les revenus générés par votre activité. Cela vous permet ainsi d’investir quasiment sans payer aucun impôt.
Cependant, en tant qu’expatrié, votre situation peut avoir des répercussions, car dans de nombreux cas, l’administration fiscale française ne prendra pas en compte vos revenus professionnels.
Pour choisir entre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), notre comparatif LMNP vs LMP vous aidera à déterminer le statut le mieux adapté à votre situation.
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Micro-BIC ou régime réel ? La clé pour véritablement maximiser vos revenus
Ce choix a un impact significatif sur l’optimisation de vos revenus déclarés en France.
Vous avez la possibilité de choisir entre :
- Le régime micro BIC : le plus simple mais aussi le plus pénalisant.
- Le régime réel : l’option qui vous permet d’optimiser au mieux vos revenus locatifs.
Le régime micro–BIC ne permet pas la déduction des charges pour leur valeur réelle. L’administration fiscale applique simplement un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. On ne peut guère faire plus simple : vous devez déclarer le montant de vos recettes locatives dans votre déclaration annuelle de revenus et l’administration fiscale applique un abattement automatiquement.
SCI ou LMNP: louer des biens nus ou des meublés ?
La SCI, société civile immobilière, est principalement dédiée à la location de biens vides en raison de sa nature civile. Cependant, des exceptions existent :
- soit en optant pour l’impôt sur les sociétés (IS),
- soit en limitant les revenus de la location meublée.
Dans le premier cas, tous les bénéfices sont imposés à l’IS. Mais dans le second, la SCI reste à l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, vous et vos associés devez vous assurer que les revenus de la location meublée restent minoritaires. Ainsi, la location meublée en SCI est souvent limitée à des activités saisonnières ou secondaires, comme la location Airbnb.
Or, outre la fiscalité intéressante du LMNP, les biens meublés présentent un autre avantage. Les contrats de location meublés ont une durée d’un an, voire un à dix mois pour les baux mobilité et neuf mois pour les baux étudiants.
Un élément à prendre en compte si vous devez rentrer de l’étranger et reprendre le logement. Les baux étudiants ou mobilité ne sont pas renouvelables : vous pouvez par conséquent reprendre votre logement sans aucune formalité dès la fin du contrat.
Un avantage non négligeable par rapport au bail d’habitation nu pour lequel vous ne pouvez donner congé qu’à la fin du bail et avec un préavis de six mois.
SCI ou LMNP, quel est le meilleur choix pour vous ?
Pour les membres de la communauté Immoneos qui investissent dans l’immobilier en France, il est important de choisir un bien facile à louer et rentable et qui puisse se revendre rapidement. Ce premier choix déterminera le mode de détention et la fiscalité associée. La SCI peut être une option intéressante si vous investissez à plusieurs, mais elle implique des démarches complexes et des frais élevés. En revanche, le LMNP au régime réel offre une solution simple et avantageuse sur le plan fiscal, vous permettant d’optimiser efficacement les revenus générés en France et de récupérer votre bien rapidement lors de votre retour.
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