Mis à jour le 07/10/2026. Règles vérifiées à cette date, y compris les changements de la loi de finances pour 2026 qui concernent directement les non-résidents.
Vous louez un ou plusieurs biens meublés en France depuis l’étranger ? Selon vos recettes et vos autres revenus, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). Ce n’est pas un choix : le statut découle de votre situation, année après année.
Bonne nouvelle : bien compris, chacun des deux statuts a ses atouts. Le LMP permet par exemple d’imputer un déficit sur le revenu global ou de viser une exonération de plus-value après 5 ans. Le LMNP reste simple et souvent très peu imposé grâce à l’amortissement. Et pour les expatriés, 2026 change la donne : vos revenus d’activité imposés dans votre pays de résidence comptent désormais pour déterminer votre statut.
En bref (au 07/10/2026)
- Vous êtes LMP si les recettes meublées de votre foyer dépassent 23 000 € par an ET dépassent vos autres revenus d’activité. Sinon, vous êtes LMNP. Il n’y a pas d’option (art. 155, IV du CGI).
- Nouveau en 2026 pour les non-résidents : les revenus d’activité effectivement imposés dans votre pays de résidence entrent dans la comparaison (loi de finances pour 2026, art. 53 ; BOFiP du 15/04/2026). Beaucoup d’expatriés salariés restent donc LMNP même au-delà de 23 000 €.
- LMP : déficit imputable sur le revenu global, cotisations sociales des indépendants au lieu des prélèvements sociaux, régime des plus-values professionnelles, exonération d’IFI seulement sous conditions strictes.
- LMNP : prélèvements sociaux de 18,6 % (7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni), déficit reportable 10 ans sur les seuls revenus meublés, plus-value des particuliers.
- Dans les deux cas, les loyers sont des BIC imposés au micro-BIC ou au réel : le simulateur ci-dessous compare les deux régimes.
LMNP ou LMP, micro-BIC ou réel ? Les membres de la communauté recommandent quelques experts-comptables habitués aux non-résidents. Mise en relation gratuite, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un expert-comptable recommandéMicro-BIC ou régime réel : simulez votre impôt (2026)
Que vous soyez LMNP ou LMP, vos loyers meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour un non-résident, ils sont taxés en France au taux minimum de 20 %, puis 30 % au-delà de 29 579 € de revenu net imposable (revenus 2025), sauf si votre taux moyen mondial est plus faible (art. 197 A du CGI).
Le premier vrai choix, c’est donc le régime d’imposition. Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s’applique (longue durée et meublé de tourisme classé, jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026), ou de 30 % (meublé de tourisme non classé, jusqu’à 15 000 €). Au réel, vous déduisez vos charges réelles et l’amortissement du bien et du mobilier. Renseignez vos loyers, votre prix d’achat et vos charges : le simulateur compare l’impôt annuel des deux régimes.
Micro-BIC ou régime réel ? Pour un non-résident, le choix pèse lourd : vos loyers meublés sont imposés en France au taux minimum de 20 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (18,6 % depuis les revenus 2025, ou 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’UE, de l’EEE, du Royaume-Uni ou de la Suisse). Renseignez vos loyers, votre prix d’achat et vos charges : le simulateur compare l’impôt annuel des deux régimes, en tenant compte des amortissements et des honoraires comptables.
Simulateur LMNP non-résident : micro-BIC ou régime réel ? (2026)
Comparez l’impôt annuel de votre location meublée en France selon les deux régimes : micro-BIC (abattement forfaitaire) ou réel simplifié (charges et amortissements). Calcul indicatif selon les règles en vigueur au 06/10/2026 (CGI, art. 50-0, 39 C, 156 et 197 A ; LFSS 2026 pour les prélèvements sociaux).
Taux d’imposition : 20 % correspond au taux minimum des non-résidents, 30 % pour la fraction du revenu net imposable au-delà de 29 579 € (revenus 2025). Si votre taux moyen mondial est plus faible, vous pouvez l’indiquer.
Simulation indicative, qui ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable. Règles au 06/10/2026 : micro-BIC avec abattement de 50 % (plafond 77 700 € en 2025, 83 600 € en 2026) pour la longue durée et le meublé de tourisme classé, 30 % (plafond 15 000 €) pour le meublé de tourisme non classé, abattement minimum de 305 € ; au réel, l’amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit (art. 39 C du CGI), l’excédent est reporté sans limite de durée ; le déficit ne s’impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes. Non pris en compte : statut de loueur professionnel (LMP), TVA, choix du taux moyen, amortissement par composants détaillé, frais d’acquisition passés en charges, abattements spécifiques et conventions fiscales. Depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente (loi de finances 2025, art. 84), sauf exceptions (résidences services étudiants, seniors, établissements médico-sociaux).
Si le régime réel ressort gagnant, faites valider vos durées d'amortissement et votre première liasse par un expert-comptable habitué aux non-résidents. N'oubliez pas qu'à la revente, les amortissements déduits augmenteront votre plus-value imposable.
Si le réel ressort gagnant, faites valider vos durées d’amortissement et votre première liasse par un expert-comptable habitué aux non-résidents. Gardez aussi en tête qu’en LMNP, depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value lors de la revente (loi de finances pour 2025, art. 84), sauf exceptions (résidences services étudiants, seniors, établissements médico-sociaux).
LMNP ou LMP : les deux conditions du statut professionnel
Vous êtes loueur en meublé professionnel si vous remplissez deux conditions cumulatives (art. 155, IV du CGI ; BOI-BIC-CHAMP-40-10, version du 15/04/2026) :
- Les recettes annuelles de location meublée de tout le foyer fiscal dépassent 23 000 €. On parle de recettes, pas de bénéfice : le total des loyers encaissés, toutes taxes comprises et charges comprises le cas échéant. Si la location démarre en cours d’année, les recettes sont ramenées à 12 mois au prorata des jours de location.
- Ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer soumis à l’impôt sur le revenu : salaires (pensions et rentes viagères comprises, selon le BOFiP), BIC hors location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et rémunérations de gérants. Ces revenus sont retenus pour leur montant net.
Si l’une des deux conditions manque, vous êtes LMNP. Le statut s’apprécie chaque année civile, au niveau du foyer fiscal, et s’applique à l’ensemble de vos locations meublées. L’ancienne condition d’inscription au registre du commerce a disparu depuis la loi de finances pour 2020 : il ne reste que ces deux critères.
Le « plafond » de 23 000 € en LMNP : ce qui se passe au-delà
On lit souvent que le LMNP est « plafonné » à 23 000 €. C’est inexact : dépasser ce montant ne suffit pas pour devenir LMP. Comme les deux critères sont cumulatifs :
- un foyer qui encaisse 40 000 € de loyers meublés mais 60 000 € de salaires reste LMNP ;
- un foyer qui encaisse 30 000 € de loyers meublés et moins de 30 000 € d’autres revenus d’activité devient LMP.
Le basculement se constate en pratique au moment du bilan et de la déclaration de revenus. Une membre raconte que la démarche a été simple :
« Lorsque j’ai basculé en LMP, j’ai juste envoyé une demande via un e-mail au centre des impôts lié à l’activité. J’ai eu une réponse qui validait et c’est tout. »
Marie H., membre du groupe Immoneos, discussion du 30/01/2024 · voir la discussion
Non-résidents : ce qui change en 2026
Jusqu’aux revenus 2025, l’administration ne retenait, pour un non-résident, que les revenus d’activité imposables en France. Un expatrié salarié à l’étranger avait donc souvent « zéro » autre revenu côté français : au-delà de 23 000 € de loyers meublés, il devenait presque automatiquement LMP.
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 53) a modifié l’article 155 du CGI, à la suite d’une critique de la Commission européenne qui jugeait la règle discriminatoire. Le BOFiP mis à jour le 15/04/2026 (BOI-BIC-CHAMP-40-10, n° 165) précise désormais que, pour un non-résident :
- la comparaison tient compte de l’ensemble de ses revenus nets d’activité, y compris ceux perçus dans son pays de résidence ;
- à condition qu’ils y soient effectivement imposés à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu ;
- les revenus d’activité exonérés dans l’État de résidence ne sont pas retenus ;
- la règle s’applique à l’impôt sur le revenu dû au titre de 2026 et des années suivantes (donc à la déclaration déposée en 2027).
Service-public.fr (fiche « Régime fiscal du loueur en meublé professionnel », vérifiée le 21/02/2026) reprend la même règle. Deux exemples simplifiés :
| Situation | Revenus 2025 | Revenus 2026 |
|---|---|---|
| Salarié en Suisse, 100 000 € de salaire imposé en Suisse, 25 000 € de loyers meublés en France | LMP (le salaire suisse n’était pas retenu) | LMNP (25 000 € < 100 000 €) |
| Salarié dans un pays sans impôt sur le revenu (par exemple les Émirats arabes unis), 30 000 € de loyers meublés en France | LMP | LMP en principe : un salaire non imposé localement n’entre pas dans la comparaison |
Ce débat agitait la communauté depuis longtemps. Certains membres estimaient déjà que l’ancienne doctrine était fragile :
« Il y a un argument pour rester LMNP si [vos] revenus étrangers sont supérieurs à ceux de LMNP. La doctrine fiscale est a priori contestable sur ce point. »
Adrien A., membre du groupe Immoneos, discussion du 25/05/2023 · voir la discussion
Bonne nouvelle : repasser de LMP à LMNP n’est pas traité comme une cessation d’activité. Pas d’imposition immédiate des plus-values latentes ni de remise en cause des amortissements (BOI-BIC-CHAMP-40-20, n° 450, cité par CMS Francis Lefebvre, 07/05/2026). En revanche, les déficits ne pourront plus s’imputer sur le revenu global. Gardez les justificatifs de l’imposition de vos revenus dans votre pays de résidence (avis d’imposition, certificat de résidence fiscale) : c’est sur eux que repose la comparaison.
Comparatif détaillé LMNP / LMP
Le tableau ci-dessous résume les différences point par point, règles au 07/10/2026.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Conditions | Recettes ≤ 23 000 € ou recettes ≤ autres revenus d’activité du foyer | Recettes > 23 000 € ET > autres revenus d’activité du foyer |
| Imposition des loyers | BIC, micro-BIC ou réel | BIC, micro-BIC ou réel |
| Déficit | Imputable uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes | Imputable sur le revenu global sans limite de montant (hors amortissements), excédent reportable 6 ans |
| Prélèvements ou cotisations sociales | Prélèvements sociaux de 18,6 % sur le bénéfice (7,5 % si affilié UE, EEE, Suisse ou Royaume-Uni) | Cotisations sociales des indépendants (de l’ordre de 35 à 45 % du bénéfice, avec un minimum même sans bénéfice), sauf affiliation dans un autre pays européen |
| Retraite et protection sociale | Aucun droit ouvert | Les cotisations peuvent valider des trimestres de retraite de base |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans ; amortissements réintégrés depuis le 15/02/2025 | Plus-values professionnelles ; exonération possible après 5 ans d’activité selon les recettes (art. 151 septies) |
| IFI | Biens taxables si le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€ | Exonération possible comme bien professionnel, sous conditions plus strictes (art. 975 du CGI) |
Les conséquences du statut LMP, point par point
Cotisations sociales : SSI au lieu des prélèvements sociaux
En LMP, vos bénéfices relèvent en principe des cotisations de la sécurité sociale des indépendants (SSI), et non des prélèvements sociaux. Depuis la suppression de l’inscription au registre du commerce, c’est à vous de vous déclarer auprès de l’URSSAF quand vous devenez LMP. Les cotisations sont calculées sur le bénéfice, après charges et amortissements. Quand ce bénéfice est nul, ce qui est fréquent grâce à l’amortissement, des cotisations minimales restent dues : environ 1 200 € par an d’après les retours de membres. En contrepartie, elles ouvrent une couverture sociale et des droits à la retraite.
« Au sujet de SSI, oui, ceci valide des trimestres pour les non résidents (non EU). J’ai validé ceci avec Urssaf. […] »
Katerina L., membre du groupe Immoneos, discussion du 10/04/2023 · voir la discussion
Pour les non-résidents, tout dépend de votre affiliation sociale :
- Vous êtes affilié dans un pays de l’UE, de l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni : une seule législation sociale s’applique (règlement CE n° 883/2004 et accords équivalents). Vous ne payez pas de cotisations françaises sur votre activité LMP, sur justificatif de votre affiliation.
- Vous résidez ailleurs (Asie, Amérique, Moyen-Orient…) : les cotisations françaises sont en principe dues, avec les droits qui vont avec. Une convention bilatérale de sécurité sociale peut changer la donne : vérifiez-la.
« Tout comme les résidents étrangers en EU, il suffit de justifier auprès de l’URSSAF que vous êtes affiliés de manière obligatoire à un régime de cotisation sociale. Ce qui est le cas en Suisse. Et vous serez exonérés. Il faut fournir un formulaire A1. »
Cédric A., membre du groupe Immoneos, discussion du 14/01/2024 · voir la discussion
À noter : en location saisonnière ou de courte durée, un LMNP dont les recettes dépassent 23 000 € par an peut lui aussi relever des cotisations sociales, avec dans certains cas une option pour le régime général. Faites le point avec votre expert-comptable si vous êtes dans ce cas.
Déficits : le grand atout du LMP
En LMP, un déficit de location meublée s’impute sur votre revenu global, sans limite de montant. L’excédent se reporte sur le revenu global des 6 années suivantes. Les charges engagées avant la mise en location peuvent même s’imputer par tiers sur les trois premières années.
En LMNP, le déficit ne s’impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans. Dans les deux statuts, l’amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit (art. 39 C du CGI) : la part non déduite se reporte sans limite de durée. C’est pourquoi beaucoup de loueurs ne paient pas d’impôt pendant 10 à 15 ans, quel que soit leur statut.
Pour un non-résident, l’avantage du LMP sur ce point est souvent limité : votre revenu global imposable en France se réduit généralement à vos revenus de source française. Il devient intéressant si vous avez d’autres revenus imposés en France, par exemple des revenus fonciers ou des bénéfices de sociétés de personnes.
Votre statut change en 2026 ? Un expert-comptable recommandé par les membres peut chiffrer l’impact sur vos déficits, vos cotisations et votre future revente. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un expert-comptable recommandéPlus-values : particuliers en LMNP, professionnelles en LMP
C’est le statut au jour de la vente qui détermine le régime applicable.
- En LMNP, vous relevez du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt plus les prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention. Exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable.
- En LMP, c’est le régime des plus-values professionnelles : la part correspondant aux amortissements est une plus-value à court terme, le reste une plus-value à long terme. Si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans et que les recettes des deux années précédant la vente restent sous 90 000 € HT, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu ; l’exonération est partielle entre 90 000 et 126 000 € HT (art. 151 septies du CGI ; service-public.fr, 21/02/2026). Les prélèvements ou cotisations sociales peuvent rester dus.
- Transmission : un LMP qui donne son activité et ses biens à ses enfants peut placer la plus-value en report d’imposition, puis l’exonérer si le bénéficiaire poursuit l’activité pendant 5 ans (art. 41 du CGI).
Point technique pour les non-résidents : à la vente d’un bien en France, l’administration applique en principe le prélèvement de 19 % de l’article 244 bis A du CGI. L’accès des LMP non-résidents aux exonérations professionnelles est discuté entre spécialistes. Faites analyser votre cas avant de vendre. Pour aller plus loin, lisez le dossier Immoneos sur la revente en LMNP et en LMP et celui consacré à l’impôt sur la plus-value des non-résidents.
IFI : une exonération possible, mais pas automatique
En LMNP, vos biens meublés entrent dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière si votre patrimoine immobilier net en France dépasse 1,3 M€ au 1er janvier. En LMP, ils peuvent être exonérés comme biens professionnels (art. 975 du CGI ; BOI-PAT-IFI-30-10-10-10), mais les conditions sont plus exigeantes que pour l’impôt sur le revenu :
- plus de 23 000 € de recettes annuelles ;
- une activité exercée à titre principal : le bénéfice de la location meublée (et non les recettes) doit représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer ;
- seuls les locaux effectivement loués sont concernés. Un loueur dont le résultat est déficitaire ou nul ne remplit pas la condition des 50 % et reste taxable.
« Pas de sortie de l’IFI en LMP sauf si c’est votre activité principale. En pratique, à moins d’être retraité c’est difficile […] »
Adrien A., membre du groupe Immoneos, discussion du 25/05/2023 · voir la discussion
Toutes les autres pistes légales sont détaillées dans le dossier 10 manières de réduire l’IFI, avec un simulateur d’IFI pour non-résidents.
Alors, LMNP ou LMP : comment s’y retrouver ?
Vous ne choisissez pas votre statut, mais vous pouvez l’anticiper : rythme des acquisitions, niveau de loyers, évolution de vos revenus d’activité, projet de retour en France ou de revente. Quelques repères observés dans la communauté :
| Votre profil | Statut le plus probable en 2026 | Points à surveiller |
|---|---|---|
| Salarié ou indépendant imposé dans votre pays de résidence, revenus d’activité supérieurs à vos loyers meublés | LMNP | Prélèvements sociaux, réintégration des amortissements à la revente |
| Revenus d’activité faibles, exonérés ou non imposés localement, loyers meublés > 23 000 € | LMP | Affiliation sociale (URSSAF ou A1), régime de la plus-value à la revente |
| Retraité avec des loyers meublés importants | Dépend du traitement de vos pensions : à faire analyser | Conditions de l’exonération d’IFI, cotisations |
| Projet de revente à moins de 5 ans | Statut à anticiper | Plus-value à court terme en LMP, réintégration des amortissements en LMNP |
Chaque situation est unique : convention fiscale, affiliation sociale, horizon de détention, autres revenus imposés en France. Dans la communauté, beaucoup font chiffrer les deux scénarios par un expert-comptable habitué aux non-résidents avant une nouvelle acquisition ou une revente. Le comparatif des experts-comptables LMNP pour non-résidents et le guide complet du LMNP vous aideront à préparer cet échange.
Faites chiffrer les deux scénarios. Immoneos vous met en relation avec un expert-comptable recommandé par les membres, habitué aux expatriés. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un expert-comptable recommandéPoursuivez votre lecture avec le baromètre de l’investissement locatif des non-résidents, construit à partir des investissements des membres, et retrouvez tous les simulateurs Immoneos.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il plafonné à 23 000 € de loyers par an ?
Non. Au-delà de 23 000 € de recettes meublées, vous ne devenez LMP que si ces recettes dépassent aussi les autres revenus d’activité de votre foyer. Sinon, vous restez LMNP, quel que soit le montant de vos loyers.
Un non-résident devient-il automatiquement LMP au-delà de 23 000 € ?
Plus depuis les revenus 2026. Vos revenus d’activité effectivement imposés dans votre pays de résidence entrent désormais dans la comparaison (loi de finances pour 2026, art. 53). Seuls les revenus exonérés ou non imposés localement sont écartés.
Peut-on choisir entre LMNP et LMP ?
Non. Le statut résulte des deux conditions, appréciées chaque année au niveau du foyer fiscal. Vous pouvez seulement l’anticiper en jouant sur vos acquisitions, vos loyers ou le calendrier d’une revente.
Faut-il payer l’URSSAF en LMP quand on vit à l’étranger ?
Pas si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni : une seule législation s’applique, sur justificatif. Ailleurs, les cotisations françaises sont en principe dues, avec un minimum annuel même sans bénéfice, mais elles peuvent valider des trimestres de retraite.
Le LMP permet-il d’échapper à l’IFI ?
Seulement si la location meublée est votre activité principale : plus de 23 000 € de recettes et un bénéfice supérieur à 50 % des revenus professionnels du foyer. Un LMP déficitaire reste taxable à l’IFI.
Que se passe-t-il si je repasse de LMP à LMNP ?
Ce changement n’est pas traité comme une cessation d’activité : pas d’imposition immédiate des plus-values latentes ni de remise en cause des amortissements. Vos futurs déficits ne s’imputeront en revanche que sur vos revenus meublés.
Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
Sources : CGI, art. 39 C, 41, 151 septies, 155 IV, 156, 197 A, 244 bis A et 975 ; loi n° 2026-103 du 19/02/2026 de finances pour 2026, art. 53 ; loi de finances pour 2025, art. 84 ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10 (version du 15/04/2026, n° 40, 110, 150, 160, 165 et 170) et BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 ; service-public.fr, fiche F32805 « Régime fiscal du loueur en meublé professionnel » (vérifiée le 21/02/2026) ; impots.gouv.fr, « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? » (mise à jour le 17/07/2026) ; CMS Francis Lefebvre Avocats, « Loueurs en meublés non-résidents : les cartes sont rebattues » (07/05/2026) ; règlement (CE) n° 883/2004 (consultés le 07/10/2026).
