Les investisseurs immobiliers de la communauté de confiance Immoneos se posent souvent la question : faut-il se lancer pour investir dans un immeuble de rapport ou se focaliser sur les appartements ? C’est un véritable dilemme auquel de nombreux membres sont confrontés. Dans cet article, nous explorerons les avantages d’investir dans un immeuble de rapport, selon les retours d’expérience partagés au sein de notre communauté.
Prêt à découvrir pourquoi cette option est la stratégie préférée de certains membres de la communauté Immoneos ? Prenez quelques minutes pour lire cet article, vous en ressortirez bien plus éclairé !
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En second complément vous pouvez également consulter les témoignages de membres qui ont investi dans des immeubles de rapport comme celui de Nicolas disponible ici.
Après avoir planté le décor, plongeons désormais au cœur des nombreux bénéfices recensés par les membres avertis de notre communauté lorsqu’on se lance dans l’achat d’un immeuble de rapport.
Avantage#1 : répartir les risques sur plusieurs locataires
L’un des principaux avantages soulevés par les membres de la communauté est la diversification des revenus qu’offre un immeuble de rapport. Contrairement à un investissement dans un seul appartement, vous bénéficiez de plusieurs locataires distincts. Cela permet de répartir les risques : si l’un d’entre eux venait à partir, les autres locataires continueraient à vous assurer des revenus réguliers. Cette diversification des sources de revenus est un véritable atout pour lisser le risque locatif.
Tester différents modes d’exploitation
De plus, posséder un immeuble de rapport vous donne l’opportunité de mixer les modes d’exploitation au sein du même bien. Comme le souligne un investisseur expérimenté de la communauté : « J’ai un ensemble de trois lots dans le Nord. J’ai commencé par tester la location courte durée dans un des lots, en n’ayant aucune idée du potentiel. Finalement, ça a bien marché et je vais passer un deuxième lot en courte durée. Si je n’avais acheté qu’un seul appartement, je n’aurais probablement pas tenté ce pari. » Avoir plusieurs lots vous offre plus de souplesse pour diversifier et tester différents modèles sans prendre trop de risques.
Avantage#2 : un meilleur rendement
L’achat en gros vous fait bénéficier d’économies d’échelle intéressantes. Le coût de revient par lot est généralement moins élevé que le prix du marché, avec un prix au m² avantageux. Comme l’explique un membre : « C’est pareil pour l’immeuble de rapport, le coût de revient de chaque bien individuel est logiquement inférieur au marché« . Sans oublier des frais bancaires et de notaire réduits par rapport à l’achat de lots séparés.
- Mutualiser les coûts d’entretien et de charges
Les économies d’échelle se poursuivent une fois l’immeuble acquis, avec la mutualisation des coûts d’entretien et de gestion. « J’ai pu négocier une gestion locative et des frais de comptabilité moins chers, car je joue sur le volume avec mes prestataires« , témoigne un investisseur au sein de notre communauté. Tous ces petits plus se répercutent sur la rentabilité globale de votre investissement.
En clair, investir dans un immeuble de rapport plutôt que des lots séparés vous permet d’optimiser votre rendement locatif.
Avantage#3 : Faire des travaux régulièrement pour bénéficier des avantages fiscaux
Les membres les plus avisés de la communauté le savent, les travaux dans un immeuble de rapport ouvrent droit à une défiscalisation avantageuse. En effet, vous pouvez amortir comptablement une grande partie des dépenses engagées pour rénover les appartements. Ces charges viennent alors en déduction de vos revenus fonciers imposables sur plusieurs années. Ainsi en réalisant des travaux régulièrement dans un appartement, puis un autre, puis dans les parties communes par exemples, vous valorisez d’autant plus le bien tout en bénéficiant continuellement des avantages fiscaux.
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- Report d’imposition pour déficit foncier
De plus, en cas de déficit foncier les premières années (si vous avez emprunté pour d’importants travaux par exemple), vous pourrez reporter ce déficit et ainsi bénéficier d’une quasi-exonération d’impôts sur les loyers perçus ultérieurement. Un moyen très intéressant d’optimiser la fiscalité de votre investissement dans la durée.
Avantage#4 : une acquisition simplifiée d’un local commercial
Investir dans un immeuble de rapport mixte vous permet d’acquérir en une seule fois des locaux commerciaux et d’habitation. Une belle opportunité de diversification patrimoniale que peu d’investisseurs immobiliers peuvent se permettre habituellement, faute de budget suffisant.
- Profiter de rendements supérieurs pour les locaux commerciaux
En plus de cette diversification, les locaux commerciaux offrent généralement des rendements locatifs plus élevés que l’habitation. Posséder ces deux types de biens vous assure ainsi des revenus confortables et une meilleure rentabilité globale de votre investissement.
Certains investisseurs vont même jusqu’à créer une activité connexe en lien avec leur immeuble pour diversifier leurs revenus. Le pari gagnant ? Ouvrir une laverie automatique au rez-de-chaussée, comme le recommande un membre : « C’est le combo ultime : un local commercial pour créer sa propre laverie et gérer ainsi la blanchisserie des locations saisonnières !« . Une véritable source de revenus passifs supplémentaires.
Avantage#5 : Une gestion locative simplifiée
Outre les avantages financiers, les membres soulignent la praticité d’avoir tous ses biens au même endroit. « C’est très pratique d’avoir tous ses biens à la même adresse pour simplifier la gestion locative et les travaux d’entretien« , confirme un investisseur Immoneos expérimenté. Plus besoin de multiplier les déplacements, vous concentrez toute la gestion sur un seul site.
Avantage#6 : Fini les contraintes de copropriété
En étant propriétaire de la totalité de l’immeuble, vous n’êtes pas soumis à un règlement de copropriété contraignant. Un réel avantage selon les membres : « On peut faire les travaux que l’on souhaite, choisir de faire de la location courte durée sans se heurter à l’interdiction de la copro… On évite aussi les frais d’un syndic et les charges qui peuvent grever le rendement. »
- Une liberté de gestion totale
Cette indépendance vous offre une grande flexibilité dans la gestion de votre bien. Vous décidez librement des investissements et éventuels travaux à réaliser, sans avoir à convaincre une assemblée générale récalcitrante. Un vrai gain de temps et d’énergie pour tout investisseur !
Avantage#7 : Devenir un professionnel de l’immobilier
En partant d’un simple investissement immobilier, l’acquisition d’un immeuble de rapport peut vite vous amener à atteindre une taille critique dans la gestion de votre patrimoine locatif. Un point de bascule idéal pour envisager de vous professionnaliser en créant une véritable entreprise de gestion immobilière.
- Générer des revenus annexes et emplois
Alors que vous démarriez simplement en investisseur, vous pourrez désormais dégager des revenus annexes en proposant vos services de conciergerie, petits travaux, gestion locative, etc. à d’autres propriétaires. Et pourquoi pas même créer des emplois en structurant votre affaire ?
Avantage#8 : constituer son patrimoine familial rapidement
Pour de nombreux membres de la communauté, l’immeuble de rapport représente un véritable « raccourci » pour se constituer un patrimoine locatif en une seule fois. « Là où un investisseur devrait multiplier les acquisitions une par une, ici on achète plusieurs lots rentables d’un coup. C’est un gros accélérateur de patrimoine ! » souligne un investisseur chevronné.
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- Une acquisition simplifiée auprès des banques
Ce mode d’investissement facilite grandement les démarches auprès des établissements bancaires. Comme l’explique un membre : « Une seule signature chez le notaire et surtout un seul prêt bancaire ! C’est beaucoup plus pratique que de multiplier les dossiers. » Un projet global, déjà rentable, sera mieux perçu par les banques.
Avantage#9 : Plus-values potentielles à la revente
Après quelques années d’optimisation de la gestion et des travaux, votre immeuble de rapport deviendra un produit très convoité sur le marché de l’investissement. « Un immeuble bien rénové et optimisé peut devenir très attractif pour des acquéreurs investisseurs« , confirme un membre avisé. Vous profiterez ainsi d’une belle plus-value !
- La possibilité de revendre à la découpe
Une autre option lucrative est de revendre les lots séparément. Selon la ville et le marché, cette stratégie de « découpe » peut vous permettre de dégager une jolie plus-value globale par rapport à l’acquisition initiale de l’immeuble entier.
Avantage#10 : Acheter à plusieurs en SCI par exemple
Un des principaux freins à l’achat d’un immeuble de rapport est le ticket d’entrée souvent plus élevé que pour un appartement classique. C’est pourquoi certains membres avertis de notre communauté se tournent vers la constitution d’une SCI pour acheter à plusieurs. Ce montage permet de s’associer à d’autres investisseurs pour acquérir et détenir ensemble l’immeuble de rapport. Chacun n’apporte qu’une partie des fonds propres nécessaires, réduisant considérablement le risque financier porté individuellement.
- Profiter de compétences complémentaires
Au-delà de l’aspect financier, la syndication offre un autre avantage de poids : rassembler de diverses compétences au sein de l’équipe d’associés. Certains apporteront leur expertise en travaux et rénovation, d’autres leur sens de la négociation, etc. Un véritable atout pour mener à bien un projet immobilier d’envergure.
Conclusion
Comme vous pouvez le constater, les avantages d’investir dans un immeuble de rapport sont multiples et peuvent réellement booster votre stratégie patrimoniale. Que vous soyez un investisseur débutant ou confirmé, c’est une piste à étudier sérieusement pour maximiser vos rendements locatifs, simplifier votre gestion et constituer un patrimoine immobilier solide rapidement.
Bien sûr, cela nécessite une analyse approfondie et de réunir certaines conditions pour maîtriser les risques spécifiques liés à ce type d’acquisition. Mais en suivant les conseils avisés des membres expérimentés de notre communauté de confiance, vous serez parfaitement accompagné pour vous lancer sereinement !
Comme à l’accoutumée, nous vous invitons à poursuivre vos réflexions et à échanger avec d’autres investisseurs sur le sujet en rejoignant la communauté Immoneos sur Facebook.
N’hésitez pas également à consulter les dossiers suivants pour approfondir le sujet :