En février 2021, Nicolas, expatrié depuis huit ans (d’abord aux États-Unis, puis à Singapour), venait d’acheter à distance un immeuble de 4 appartements à Mulhouse, une ville où les prix baissaient alors. Son objectif : préparer sa retraite avec un bien dont les loyers couvrent toutes les charges et les impôts, après un appartement à Paris mis en location et un achat dans le neuf près de Tours qui lui coûtait un effort d’épargne chaque mois. Cinq ans plus tard, les prix ont peu bougé, mais la demande locative s’est nettement renforcée.
Témoignage recueilli en février 2021, mis à jour le 08/10/2026.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Nicolas |
| Vivait à | Singapour (après plusieurs années aux États-Unis) |
| A investi à | Mulhouse, dans un quartier proche du tramway qui mène à la gare |
| Type de bien | Immeuble entier de 4 appartements, déjà loués en meublé |
| Année d’achat | Achat récent au moment de l’interview (février 2021) |
| Prix du projet | 230 000 € |
| Financement | 20 000 € d’apport plus les honoraires du chasseur, 210 000 € de crédit |
| Travaux | Moins de 10 000 € |
| Loyers annoncés | Environ 20 000 € par an pour les 4 appartements, soit environ 8,7 % brut sur le prix du projet (calcul de la rédaction) ; cash-flow positif après charges et impôts selon Nicolas |
| Gestion | Déléguée à l’agence de gestion locative du chasseur, sur place |
Qui est Nicolas ?
« Je suis expatrié depuis huit ans : d’abord aux États-Unis, puis à Singapour depuis bientôt trois ans. Je travaille dans l’informatique, je suis marié et j’ai deux enfants. Je suis originaire de Grenoble, et mon épouse de la région de Tours. »
Comment avez-vous commencé à investir ?
« Comme beaucoup de Français, j’ai commencé par acheter ma résidence principale, un appartement à Paris. Quand nous sommes partis aux États-Unis, nous l’avons gardé et loué en meublé. Cela a bien fonctionné : la demande est forte à Paris, une agence gère la location et j’ai toujours trouvé des locataires très vite.
J’ai ensuite acheté un appartement dans un programme neuf près de Tours, car mes beaux-parents vivent à côté : j’avais quelqu’un sur place. Je n’ai pas eu que de bonnes surprises. À la livraison, il a fallu acheter et monter la cuisine au dernier moment : j’ai sûrement loupé une clause du contrat. Et le rendement n’est pas top, ce qui me demande un effort d’épargne tous les mois. »
Pourquoi avoir changé de stratégie ?
« Je suis en contrat local à Singapour et je ne cotise pas à la retraite en France. Je veux accélérer la constitution d’un capital pour plus tard.
Ma stratégie a deux volets. D’un côté, l’immobilier à crédit, pour me constituer un patrimoine en profitant des taux bas. De l’autre, mon épargne placée en ETF (fonds indiciels cotés) très généralistes, pour diversifier en bourse sur de nombreuses entreprises. J’ai conscience du risque, mais j’investis sur le long terme. Et je garde toujours de l’épargne disponible pour faire face à un imprévu.
L’immeuble de rendement me permet de profiter de l’effet de levier du crédit sans sortir d’argent chaque mois : les loyers dépassent toutes les charges. Le cash-flow reste positif après charges et impôts, donc le projet s’autofinance, et c’est le locataire qui rembourse le capital. C’est l’approche que décrit Julien Delagrandanne dans son livre sur l’investissement locatif. »
Chacun ses choix : les placements en bourse comme les ETF ne garantissent pas le capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pourquoi Mulhouse ?
« Je voulais un investissement qui s’autofinance net d’impôt, pour ne pas recréer l’effort d’épargne de mon appartement neuf. Selon le livre de Julien Delagrandanne, pour obtenir ce type de rendement, il faut viser des villes de province de 100 000 à 250 000 habitants.
J’ai fait une demande sur Immoneos, et un chasseur recommandé par les membres m’a proposé d’explorer Mulhouse. Je ne connaissais pas du tout la ville et, au début, je ne savais pas trop quoi en penser. D’après MeilleursAgents, les prix y baissaient. Mais le chasseur me proposait un immeuble entier de 4 appartements, bien situé, pour le prix d’un seul appartement ailleurs.
Mon raisonnement : comme le projet s’autofinance, même si les prix continuent de baisser ou stagnent, je ne sors rien de ma poche chaque mois. Ce sera toujours de l’argent en plus le jour de la revente, si je revends un jour. »
- Le quartier : « correct et bien fréquenté » d’après le chasseur, un point important pour limiter la vacance entre deux locataires.
- La gestion : le chasseur dispose de sa propre agence de gestion locative sur place.
- Les travaux : moins de 10 000 €. « La rentabilité aurait pu être meilleure avec plus de travaux, mais le risque aussi. J’ai préféré commencer ainsi, on verra ensuite. »
- La liberté : « Propriétaire de tout l’immeuble, je décide sans demander l’avis d’une copropriété. »
Pour découvrir la ville telle qu’elle est aujourd’hui, la communauté a consacré un webinaire à Mulhouse : voir le replay.
Comment avez-vous acheté à distance ?
« Tout est allé très vite. J’ai été contacté rapidement, et le chasseur m’a paru sérieux, à l’écoute et professionnel. J’ai sans doute eu de la chance : en deux semaines, il m’a proposé un bien qui correspondait à mon projet, à mon budget et à mes critères d’autofinancement.
J’ai apprécié de me sentir libre de refuser : il m’a vraiment mis à l’aise là-dessus. Mais j’ai aussi senti que je ne serais pas le seul sur ce bien et qu’il fallait savoir se décider vite. Je voulais avancer, alors je me suis lancé. »
Un projet à Mulhouse ? Comme Nicolas, faites-vous accompagner par un chasseur recommandé par les membres, installé sur place, qui connaît les immeubles de rendement et les quartiers proches du tram. C’est gratuit, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandéAvez-vous dû vous rendre sur place ?
« Non, tout s’est fait à distance. Le chasseur m’a transmis toutes les informations par WhatsApp et par e-mail. Une fois mon offre faite, il travaille avec des études notariales capables de réaliser toutes les signatures à distance. En pleine période de Covid, c’était primordial. »
Quels sont les chiffres de l’opération ?
« C’est un immeuble de 4 appartements, déjà loués en meublé, dans un quartier proche du tramway qui mène à la gare. J’ai apporté 20 000 €, plus les honoraires du chasseur, et emprunté 210 000 €. Je connais bien ma banque, ce qui m’a permis de limiter l’apport. Le loyer annuel des 4 appartements sera d’environ 20 000 €. Et surtout, je possède tout l’immeuble : pas de mauvaise surprise de charges de copropriété. »
Comment se passe la location ?
« Les appartements étaient déjà loués à l’achat. Le chasseur a sa propre agence de gestion locative à Mulhouse et s’occupe de tout. Cela se passe très bien : je n’ai rien à gérer moi-même. »
Prêt à recommencer ?
« Oui, je suis très heureux, et même impressionné par la rapidité de l’opération. Mulhouse n’était pas une ville à laquelle je pensais. Le livre de Julien Delagrandanne et la communauté Immoneos m’ont ouvert l’esprit et donné envie d’aller chercher du rendement dans une ville moyenne.
Je pense réinvestir prochainement, toujours sur le principe de l’autofinancement. Peut-être à Mulhouse, peut-être ailleurs pour ne pas mettre tous mes œufs dans le même panier : j’ai entendu parler de Saint-Étienne et d’opportunités en Bretagne. Je vais en discuter dans la communauté pour explorer les options. »
Ce qu’il faut retenir
- Viser un projet qui s’autofinance après charges et impôts évite l’effort d’épargne mensuel que Nicolas subissait avec son achat dans le neuf.
- Dans le neuf, relire le contrat de près : Nicolas a dû payer et monter la cuisine à la livraison.
- Dans une ville moyenne, un immeuble entier peut coûter le prix d’un seul appartement ailleurs, et évite la copropriété.
- Commencer avec peu de travaux limite le risque, quitte à optimiser plus tard.
- À distance, un chasseur qui gère aussi la location et des signatures à distance permettent de tout boucler sans se déplacer ; il faut savoir décider vite, tout en restant libre de refuser.
Mulhouse depuis l’achat de Nicolas : ce qui a changé
En 2021, Nicolas a acheté en se disant que, même si les prix continuaient de baisser, un immeuble qui s’autofinance resterait une bonne opération. Voici ce que montrent les chiffres aujourd’hui.
- Plus de candidats par logement : sur LocService, Mulhouse comptait 1,08 candidat locataire par offre début 2024 ; l’étude publiée en mars 2026 donne un score de 2,5. Le marché reste plus accessible que la moyenne nationale (4,7), mais la demande a plus que doublé par rapport à l’offre en deux ans.
- Des loyers en hausse : le loyer médian des logements vides du parc privé est passé de 9,1 €/m² en 2022 à 9,8 €/m² en 2023 (Afut Sud-Alsace). Sur les annonces, LocService relève en 2026 un loyer moyen de 568 € charges comprises pour 42 m², soit environ +5 % sur un an à surface égale.
- Des prix stables : 1 216 €/m² en moyenne pour un appartement au 01/10/2026, soit −0,7 % sur cinq ans, après une baisse plus marquée sur dix ans (−6,7 %), et −2,9 % sur un an (MeilleursAgents). La baisse que Nicolas lisait en 2021 s’est arrêtée, sans rebond : c’est la hausse des loyers, plus que celle des prix, qui améliore le rendement des propriétaires.
- Une forte demande étudiante pour le meublé : l’agglomération compte près de 11 000 étudiants ; 40 % des candidats locataires sont étudiants, et 67 % d’entre eux cherchent un meublé (LocService, 2026). C’est le créneau de l’immeuble de Nicolas, loué en meublé près du tram.
- Ce qui reste à surveiller : la ville perd encore des habitants (104 978 en 2023, contre 109 443 en 2017) et 16,1 % des logements sont vacants, un taux stable depuis 2017 (INSEE). La demande se porte donc sur les biens en bon état et bien desservis, comme cet immeuble proche du tramway qui mène à la gare.
Pour Nicolas, qui a acheté un immeuble entier pour le prix d’un seul appartement ailleurs, le raisonnement de 2021 se vérifie : des prix stables, des loyers qui montent et davantage de candidats. Pour découvrir la ville aujourd’hui : investir à Mulhouse avec un chasseur immobilier.
Sources : LocService, classement de la tension locative des 40 plus grandes villes (23/02/2024) ; LocService, étude du marché locatif de Mulhouse (24/03/2026) ; Afut Sud-Alsace, « Habitat : chiffres clés à Mulhouse » (décembre 2023) ; Afut Sud-Alsace, « Le marché locatif privé de m2A en 2023 » (juillet 2024) ; MeilleursAgents, prix immobilier Mulhouse (estimations au 01/10/2026) ; INSEE, dossier complet Mulhouse, recensements 2012, 2017 et 2023 (paru le 27/08/2026) (consultées le 08/10/2026).
Ce témoignage partage un retour d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
Un immeuble loué à Mulhouse ou ailleurs ? Comme Nicolas, déléguez la gestion à une agence recommandée par les membres, habituée aux propriétaires qui vivent à l’étranger. C’est gratuit, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec une agence de gestion recommandéeD’autres parcours de membres : Bertrand, qui a investi à Paris depuis Singapour, Alexandre, à La Roche-sur-Yon depuis l’Australie, et tous les témoignages de la communauté.
