Le coût détaillé des charges locatives

Comme vous le savez, lorsque vous louez un bien, vous payez des charges liées à la location. Afin de mieux anticiper le rendement et les impacts de trésorerie, de nombreux investisseurs souhaitent définir la liste exhaustive ainsi que d’estimer le budget des charges locatives. 

Immoneos vous explique tout cela dans le détail et vous communique toutes les astuces pour les réduire et ainsi maximiser votre rendement locatif. N’oubliez pas de télécharger directement notre simulateur de rendement locatif. Simple et complet, il vous permet d’avoir une visibilité concrète de votre investissement.

Les charges de copropriétés

Ce sont les charges les plus connues et souvent les moins douloureuses car elles sont refacturées en quasi totalité aux locataires. Elles varient généralement de 50 euros / mois dans une petite copropriété sans ascenseur ni gardien mais peuvent s’élever parfois jusqu’à 500 euros ou plus par mois dans les immeubles de standing.

Restez vigilant ! Même si ces charges sont refacturées au locataire, il est toujours plus compliqué de louer un appartement avec des charges importantes. Il convient donc de bien choisir au moment de l’achat de votre investissement.

Les frais de gestion locative

Il s’agit des dépenses les plus élevées à la charge de l’investisseur. Un mandat de gestion locative qui permet de couvrir la totalité des services de gestion d’un bien immobilier varie entre 4% et 9% TTC des sommes encaissées.

Il est d’usage de prendre une moyenne 6%HT soit 7.2%TTC mais cela n’inclut pas forcément tous les services.

Immoneos vous permet de recevoir des offres de partenaires à moins de 4% TTC tout inclus: il suffit de faire une demande de devis. Dans tous les cas, nous vous transmettrons les devis au plus juste adaptés à votre cas personnel provenant de professionnels vérifiés par Immoneos. C’est entièrement gratuit et sans engagement.

Les frais de commercialisation du bien

On oublie souvent cette charge dans le récapitulatif car on pense la payer une fois pour toute. Or si vous faites de la location de petites surfaces type studio ou deux pièces et surtout en meublé, vous aurez très vraisemblablement à chercher un nouveau locataire tous les 12 à 18 mois. Dans le cas d’un appartement plus grand et loué en nu, vous aurez surement à rechercher un nouveau locataire tous les 24 à 36 mois. Dans un cas comme dans l’autre, il faut donc prévoir régulièrement les frais de commercialisation dans vos charges.

D’après notre expérience, les frais de la recherche d’un locataire varient entre 75% et 100% du montant du loyer mensuel sans charge.

Nous vous conseillons de considérer entre un demi ou un mois de loyer comme frais annuel suivant la taille de votre appartement : 

  • un demi mois de loyer par an pour un appartement de 2 chambres ou plus soit une recherche de locataire tous les 24 mois
  • un mois de loyer par an pour un studio et un deux pièces soit une recherche tous les 18 mois.

Comme la fourchette des frais de recherche peut représenter un écart important, il est conseillé d’effectuer plusieurs demandes de devis afin de comparer les prix et de faciliter ainsi la négociation. Immoneos vous aide en vous transmettant plusieurs devis et ainsi élargir votre choix.

L’assurance Propriétaire Non Occupant

Un dégât des eaux entre deux locataires? Vous pensez que cela n’arrive qu’aux autres? L’assurance dite PNO, Propriétaire Non Occupant est non seulement très utile mais surtout obligatoire. On compte généralement une fourchette de 3 euros à 6 euros par an et par m2. Comme d’habitude, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur prix. Immoneos vous obtient des devis adaptés à votre bien. Décrivez nous votre logement et nous vous ferons parvenir plusieurs devis gratuitement.

L’assurance Emprunteur

Si vous avez un emprunt votre banque vous a surement fait une proposition avec son tarif « maison ». Puis en discutant avec des amis ou bien en regardant sur le web, vous vous rendez compte pour vous pouvez diviser par deux voire par trois le montant que l’on vous demande. Bonne nouvelle, le loi Hamon permet le changement d’assurance emprunteur dans l’année suivant la signature de l’offre de prêt. Il suffit de contacter votre banque et de lui présenter la nouvelle assurance. Votre banque est dans l’obligation d’accepter ce changement. C’est le principe d’une loi. Encore plus simple, vous pouvez contacter votre banque en lui indiquant avoir trouvé une assurance plus économique pour la même couverture. Il est fort probable que votre conseiller sera en mesure de proposer de lui même une offre équivalente sans que vous ayez à entreprendre une quelconque démarche.

La taxe d’habitation

Bonne nouvelle! C’est au locataire des lieux dans la nuit du 31 décembre au 1er janvier de payer cette taxe. Donc assurez vous simplement de ne pas avoir un locataire qui part le 30 décembre et le nouveau qui rentre dans les lieux le 2 janvier. Dans ce cas ce sera malheureusement au propriétaire de payer la taxe d’habitation.

Impôt foncier

Cette autre taxe liée à l’immobilier est à la charge du propriétaire et ne peut pas être imputée au locataire. Cette taxe varie fortement d’une commune à l’autre. Aussi demandez au chasseur ou agent immobilier avec qui vous avez fait l’acquisition le montant payé par l’ancien propriétaire ou bien rendez vous sur www.impots.gouv.fr pour obtenir le montant exact.

La CFE

Vous souvenez vous de la Taxe Professionnelle abolie sous la présidence de Sarkozy ? La Taxe Professionnelle est morte vive la Cotisation Foncière des Entreprises !!! Cette taxe s’applique uniquement si vous louez en meublé. Elle est d’un montant modeste, généralement autour de 100 euros par an mais reste à considérer dans la liste des charges à payer.

Les frais annuels d’expert comptable

Toujours dans le cas où vous louez en meublé et déclarez vos revenus au frais réel afin de ne pas être imposé pendant de nombreuses années, il est nécessaire de faire appel à un comptable pour faire sa déclaration annuelle au fisc. Les frais d’experts comptables varient entre 250 euros et 750 euros par an. 

Pour résumer, une bonne visibilité de toutes les charges de la gestion locative vous permet d’investir sereinement et surtout d’identifier les leviers pour diminuer vos charges et ainsi augmenter la rentabilité de vos investissements. 

Vous serez intéressé également par le dossier: Les frais de la gestion locative

 

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