Du fait de la flexibilité du bail pour un retour en France et de la fiscalité intéressante, les biens locatifs en meublé s’avèrent être des investissements très prisés par les membres de la communauté de confiance Immoneos.
En plus des fréquents échanges au sein de la communauté d’entraide concernant les avantages de ce type de placement, on remarque que la majorité des membres se demandent si un meublé est facile à gérer pour un bailleur qui se trouve à des milliers de kilomètres.
Il ressort également des conversations que de nombreux membres Immoneos s’interrogent sur le délai et les modalités pour résilier un bail meublé.
Cet article reprend les différentes manières de donner congé à votre locataire en location meublée. Il analyse les avantages et les inconvénients de chaque méthode, notamment pour vous qui gérez votre bien à distance.
Un sujet d’autant plus important qu’un congé qui ne respecte pas les règles spécifiques au type de bail ou avec un locataire procédurier et ‘compliqué’ peut être déclaré comme non valide par un juge. Dans ce cas, le contrat se renouvelle automatiquement. Et vous vous retrouvez dans l’impossibilité de récupérer votre bien avant l’échéance du renouvellement !
Pour compléter la lecture de cet article, vous avez la possibilité d’échanger directement avec d’autres investisseurs Immoneos sur leurs expériences en tant que bailleurs d’un bien en meublé.
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Quels sont les motifs pour résilier un bail meublé ?
Contrairement au locataire de votre appartement loué en meublé à titre de sa résidence principale qui a la possibilité de donner congé à tout moment moyennant le respect d’un préavis d’un mois, en tant que bailleur, vous ne pouvez donner congé à votre locataire qu’à l’échéance du bail ou de l’un de ses renouvellements et ce moyennant un préavis de trois mois.
Pour ce faire, vous avez l’obligation de lui adresser une lettre de congé motivée obligatoirement motivé par l’un des trois motifs de congé, comme stipulé dans l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 (en d’autres termes, vous ne pouvez pas résilier un bail meublé si vous n’êtes pas en mesure d’utiliser un de ces 3 motifs) :
- le congé pour reprise du logement (uniquement pour le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire) ;
- le congé pour vente du logement (le droit de préemption ne s’applique pas au locataire d’un logement meublé) ;
- le congé pour motif légitime et sérieux (sous-location interdite, troubles de voisinage, retards avérés et répétés des paiements etc.).
A noter que le bailleur doit envoyer une lettre de congé uniquement pour les baux meublés d’un an à titre de résidence principale. En effet, les contrats de type bail mobilité ou bail étudiant ne sont pas à usage de résidence principale. Ils sont par définition à durée déterminée et ne se renouvellent pas automatiquement. Vous n’avez donc pas besoin de donner congé au locataire pour reprendre votre bien à la fin du bail.
Toutefois, il n’est jamais inutile de rappeler au locataire quelques semaines avant l’échéance que son contrat arrive à échéance. Surtout si vous souhaitez récupérer votre bien en temps et en heure et quel qu’en soit le motif.
Comment donner congé au locataire d’un bien en meublé ?
Pour résilier le bail meublé d’un an de votre locataire, vous pouvez notifier votre lettre de congé à votre locataire de trois manières (ou demander à votre agence de gestion locative de s’en charger) :
- par lettre recommandée avec accusé de réception,
- par remise en mains propres,
- par voie d’huissier.
La lettre de résiliation doit respecter les caractéristiques suivantes pour que le congé soit valable :
- parvenir au locataire au moins trois mois avant la fin du bail ;
- indiquer le motif du congé (qui ne peuvent être que la reprise pour soi ou un proche comme précisée dans la loi, la vente ou le motif légitime et sérieux) ;
- parvenir à chaque personne figurant au contrat, quand bien même il s’agit d’un couple marié ou pacsé.
Quel moyen faut-il préférer pour notifier le congé à votre locataire ?
La loi stipule que le délai de préavis part de la date de réception par le locataire de la lettre de résiliation.
La lettre de congé remise en mains propres
La remise en mains propres du congé est une option lorsque le bailleur vit à proximité du bien ou prévoit de rendre visite à son locataire et surtout dans un contexte où vous avez un relation de confiance avec votre locataire. Dans ce cas, vous devez lui remettre directement la lettre de congé et ne peut pas simplement la glisser dans sa boîte aux lettres.
Il est nécessaire en effet de s’assurer que votre locataire a bel et bien reçu la lettre en la lui remettant personnellement, autrement dit « en mains propres ».
Afin d’attester de cette remise, vous pouvez demander à votre locataire d’écrire qu’il a bien reçu la lettre de congé de vos mains, en indiquant la date et en signant le document. C’est ce qu’on appelle un récépissé.
Alternativement, vous avez la possibilité de présenter deux exemplaires du congé à votre locataire, de le prier d’en garder un et de lui demander de signer l’autre pour confirmer sa réception, en précisant la date de remise. Cela vous assure que la remise du congé à votre locataire a eu lieu au moins trois mois avant la fin du bail.
Le congé par lettre recommandée avec accusé de réception
La lettre recommandée AR est un moyen économique pour notifier le congé à votre locataire et résilier le bail meublé. Mais elle présente de grands risques car dans plusieurs cas, elle peut compromettre la validité du congé :
- si le locataire est absent de son domicile lors du passage du facteur et qu’il ne se rend pas à la Poste pour récupérer la lettre, cette dernière vous est retournée avec la mention “non réclamée”. Le congé n’est pas considéré comme notifié et n’est donc pas valable.
- dans le cas où le locataire attend le dernier moment pour aller chercher le courrier à la Poste, vous perdez deux semaines plus le délai d’envoi. Cela peut vous placer hors délai pour être en mesure de respecter le préavis.
- il arrive que le bordereau d’accusé de réception du recommandé se perde. Dans cette hypothèse, vous ne détenez pas la preuve de la bonne réception du courrier par votre locataire. Vous vous exposez donc au renouvellement automatique du bail.
Si vous tenez à notifier le congé par lettre recommandée avec accusé de réception, mieux vaut l’envoyer au moins quatre mois avant la fin du bail. Ainsi, dans le cas où votre locataire n’irait pas chercher le courrier à la Poste ou que vous ne recevriez pas le bordereau d’accusé de réception, cela vous laisse le temps de lui notifier la résiliation du bail par voie d’huissier.
A noter qu’il est préférable d’envoyer le recommandé en ligne. L’avis de réception téléchargeable permet en effet d’éviter le risque de perte du bordereau.
Le congé par acte d’huissier
Vous avez également la possibilité de solliciter l’intervention d’un huissier de justice (anciennement commissaire de justice), pour notifier au locataire la résiliation du bail. Si le passage de l’huissier a lieu en présence du locataire, ce dernier reçoit l’acte en main propre. Dans le cas contraire, le simple fait que l’huissier se rende au domicile de votre locataire pour lui signifier son congé, même en son absence, est suffisant. L’avis de passage laissé dans la boîte aux lettres par l’huissier de justice marque le départ du délai de préavis.
Par conséquent, si le commissaire de justice intervient au moins trois mois avant la fin du bail, vous avez la garantie de respecter le délai de préavis. Faire appel à un huissier constitue donc une méthode sûre pour notifier le congé dans les délais requis.
En outre, le caractère officiel du passage de l’huissier élimine tout risque de complications de la part du locataire (refus de signer, négociation de la date de départ du logement etc.).
Enfin, faire notifier le congé par huissier constitue une solution de secours si votre locataire n’a pas récupéré son recommandé. Si vous vous y prenez suffisamment à l’avance, vous avez encore la possibilité de demander au commissaire de justice de renouveler la notification du congé de manière plus formelle.
Que se passe-t-il en cas de non-respect de la forme ou du délai de congé ?
Il est d’usage pour un bailleur d’avertir oralement le locataire qu’il va résilier le bail meublé :
- soit directement,
- soit via l’agence locative.
Mais cette information verbale, tout comme un SMS, un e-mail, voire un courrier simple, ne constitue qu’une marque de politesse.
En effet, seuls sont reconnus comme valides et font partir le délai de préavis :
- la lettre remise en mains propres,
- le recommandé avec accusé de réception,
- la délivrance du congé par acte d’huissier.
Toute autre forme de congé n’est pas légalement recevable et vous expose au renouvellement automatique du bail.
De même, si la délivrance de votre lettre de résiliation intervient moins de trois mois avant l’échéance du bail meublé ou si elle ne précise pas l’un des trois motifs recevables, le congé est caduque. Vous devrez attendre un an pour récupérer votre bien, sauf si le locataire part avant de son plein gré.
Conclusion
Délivrer un congé par acte d’huissier coûte, certes, de 200 à 300 euros en moyenne. Mais en contrepartie, cela sécurise votre résiliation de bail et vous évite bien des problèmes et des tracasseries. En particulier pour vous qui résidez à des milliers de kilomètres de votre bien. D’autre part, cette solution vous assure que tous les éléments légaux afin de résilier votre bail meublé sont bien présents. Cela évite des tracasseries ultérieures dans le cas où votre locataire déciderait de chercher des moyens pour ne pas partir.
Le contrat de location vient à échéance dans quatre mois ou plus ? Rien ne vous empêche d’envoyer le courrier de résiliation en recommandé. Quitte à envoyer un huissier si votre locataire ne réclame pas le courrier ou que vous ne recevez pas l’avis de réception. Faites toutefois vérifier le contenu de la lettre afin d’être certain qu’elle respecte la forme légale.
En revanche, si vous avez trois semaines maximum pour résilier le bail, la délivrance par huissier est la meilleure option .
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