Un investissement locatif demande plus de travail à gérer qu’un placement purement financier dans un livret bancaire par exemple. C’est une des raisons pour lesquelles un investissement locatif peut aussi offrir un meilleur retour sur investissement : on n’a rien sans rien. La bonne nouvelle est que la plupart des barrières peuvent être gérées efficacement et à moindres frais grâce a l’aide de professionnels ou par du temps passé à titre personnel, sur toutes les étapes de l’investissement locatif. Le tout financé par la dette bancaire grace à l’effet de levier du crédit.
Les étapes de l’investissement locatif :
#1 Phase de recherche
Si vous souhaitez avancer seul, voici notre liste des meilleurs sites internet pour investir en immobilier. Vous pouvez en effet chercher par vous-même via les sites et journaux d’annonces immobilières, les annonces de notaire, les agences immobilières directement, etc. Toutefois, lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif, les meilleurs biens se vendent extrêmement rapidement parfois dans la journée voire même sans être publiés.
Evidemment, en tant qu’expatrié, pour votre recherche du bon investissement, il est fréquent que vous souhaitiez passer par une agence immobilière ou un chasseur d’appartement. C’est souvent le professionnel qui est une évidence car investir à distance nécessite un relais local, surtout en ce moment car le marché immobilier est tendu, et il faut souvent décider sur un bien en 24 ou 48h.
La solution qui se développe de manière croissante est de passer par un chasseur d’appartement. Le chasseur est mandaté directement par vous, l’acquéreur alors qu’une agence immobilière est mandatée par le vendeur. Donc par construction, le chasseur se focalise à sélectionner les biens qui vous correspondent alors qu’une agence se focalise à vendre tous les biens dont elle dispose dans son portfolio et pour lesquels elle a signé des mandats avec les vendeurs. En outre, le chasseur est payé au résultat. Il touchera sa commission uniquement le jour de la signature de la vente chez le notaire.
Voici notre article sur les raisons de passer par un chasseur d’appartement.
#2 Phase de valorisation monétaire et décision d’achat
Peu d’aide externe. Il faut étudier le rendement locatif. En fonction bien sûr de sa capacité d’endettement. Globalement, en immobilier, on achète un bien avec l’argent de la banque (prêt bancaire) que l’on rembourse avec les loyers. C’est la magie de l’immobilier, en se plaçant bien sûr dans un secteur géographique attractif pour limiter son risque en capital (risque de moins value). Voir le site Horiz pour faire vos simulations (anciennement rendementlocatif.com)
#3 Phase de vérification : sociétés de services et diagnostics spécialisés
C’est une phase non négligeable; dans la Communauté Immoneos, on voit de plus en plus de ventes qui sont reportées, ou annulées, faute de vérifications de qualité; les problèmes classiques sont des dégâts des eaux en cours, des annexions de partie commune (surtout dans les chambres de bonnes à Paris), des terrasses ou jardins qui ne sont pas réglementaires. Les notaires ne se « réveillent » souvent que la veille de la signature de la vente et il est souvent trop tard pour renégocier; car un défaut peut aussi être l’opportunité d’une renégociation et d’une belle affaire.
Avantage d’avoir opté pour un chasseur immobilier : il est toujours à vos cotés dans toutes les étapes de la vérification de tous les éléments du bien sélectionné (état des comptes de la copropriété, derniers rapports de copropriété, diagnostique immobilier,…). Souvent il vous accompagnera aussi dans les démarches administratives avec votre notaire.
#4 Phase de financement
Tout se joue dans la maximisation de sa capacité d’endettement puis dans la négociation de bons taux de crédit. Si ce n’est pas encore le cas, vous pouvez obtenir gratuitement un projet de financement par exemple grâce aux courtiers de confiance spécialisés non résidents recommandés par les membres d’Immoneos ici : https://immoneos.fr/courtier-
#5 Phase de gestion locative :
Administrateur de biens ou agence immobilière pour la gestion locative. Pour en savoir d’avantage sur la gestion locative cliquez ici.
Dans une logique d’investissement locatif, à la différence d’une résidence principale par exemple, un critère très important à regarder est la facilité de louer et pour quel type de locataire. La proximité d’une université par exemple peut faciliter la location mais avec une rotation régulière des locataires et plutôt pour de petites surfaces. Certaines villes, et notamment Paris, sont en permanence en manque de petits logements à louer et cela permet une visibilité à long terme, mais pour des prix plus élevés.
Pour aller plus loin, poursuivez votre lecture avec nos dossiers complets sur le même thème :
- Dans quelles villes investissent les expatriés ? (Étude Immoneos parue dans Les Échos et mise à jour régulièrement)
- Quels taux obtiennent les membres Immoneos pour leur crédit depuis l’étranger?
- Les 6 conseils de la communauté Immoneos pour obtenir les meilleurs taux de crédit immobilier pour les non-résidents