Vous vivez à l’étranger et vous avez investi (ou souhaitez investir) dans un bien meublé en France ? La comptabilité LMNP peut sembler complexe depuis l’autre bout du monde. Pourtant, de nombreux membres de la communauté Immoneos ont réussi à réduire leur fiscalité à 0€ grâce au régime réel et à l’amortissement. Ce guide rassemble leurs retours d’expérience pour vous accompagner pas à pas.
En tant qu’expatrié, vous êtes soumis au taux forfaitaire de 20% sur vos revenus locatifs français. Sans optimisation, ce taux peut peser lourd. Mais le régime réel LMNP offre un levier puissant : l’amortissement comptable. Les membres de la communauté qui l’ont adopté témoignent régulièrement de son efficacité.
Le régime réel LMNP permet de déduire l’ensemble des charges réelles du bien (travaux, intérêts d’emprunt, assurances) ainsi que l’amortissement comptable, là où le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50%.
Pourquoi l’amortissement LMNP est vital pour l’expatrié
Le taux forfaitaire à 20% pour non-résidents
Quand on vit à l’étranger, la fiscalité française réserve parfois des surprises. Contrairement aux résidents qui bénéficient du barème progressif, les non-résidents sont soumis à un taux minimum de 20% sur leurs revenus locatifs français (30% au-delà de 28 797€).
⚠️ ATTENTION NON-RÉSIDENTS
Le taux forfaitaire de 20% s’applique sur le bénéfice net, pas sur les loyers bruts. C’est là que l’amortissement entre en jeu : il réduit votre base imposable, et peut même la ramener à 0€.
Prenons un exemple concret partagé par un membre basé à Singapour : avec 18 000€ de loyers annuels en Micro-BIC, après abattement de 50%, il reste 9 000€ imposables. Au taux de 20%, cela représente 1 800€ d’impôt incompressible.
Régime réel + amortissement = fiscalité à 0€ (sous conditions)
L’amortissement comptable est une écriture qui permet de constater l’usure du bien dans le temps, sans sortir un centime de votre poche. Chaque année, vous déduisez une quote-part du prix d’acquisition correspondant à la dépréciation théorique de votre bien.
D’après les retours de la communauté, un bien acheté 150 000€ peut générer environ 5 000€ à 7 000€ d’amortissement annuel. Cette somme vient s’ajouter aux charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion) pour réduire, voire annuler, le bénéfice imposable.
Comparatif micro-BIC vs régime réel pour un expatrié :
| Élément | Micro-BIC | Réel + Amortissement |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 18 000€ | 18 000€ |
| Abattement/Charges | -9 000€ (50%) | -12 000€ (charges réelles) |
| Amortissement | 0€ | -5 000€ |
| Base imposable | 9 000€ | 1 000€ |
| Impôt (20%) | 1 800€ | 200€ |
| Économie réelle | – | 1 600€/an |
Sur 18 000€ de loyers annuels, un expatrié paie 1 800€ d’impôt en Micro-BIC contre potentiellement 0€ en régime réel avec amortissement, soit une économie annuelle de 1 800€.
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Fonctionnement de l’amortissement par composants
La méthode par composants expliquée
L’administration fiscale impose, en pratique, de décomposer le bien en plusieurs éléments ayant chacun sa propre durée de vie. Cette approche, appelée « amortissement par composants », est celle généralement appliquée en LMNP au régime réel.
Concrètement, la structure du bâtiment (murs, fondations) s’amortit sur 40 à 80 ans, tandis que la toiture, les installations électriques ou la plomberie ont des durées de vie plus courtes. Le mobilier, quant à lui, s’amortit souvent sur 5 à 10 ans, ce qui en fait un levier fiscal particulièrement intéressant.
L’amortissement par composants consiste donc à amortir séparément chaque élément (structure, toiture, installations, mobilier…) selon sa durée de vie propre.
Tableau des durées d’amortissement standard
Voici les durées couramment retenues par les experts-comptables partenaires de la communauté :
| Composant | Durée | % du prix | Exemple sur 150k€ |
|---|---|---|---|
| Structure et gros œuvre | 40-80 ans | 60-70% | 100 000€ → 1 250-2 500€/an |
| Toiture | 25-30 ans | 10-15% | 20 000€ → 666-800€/an |
| Installations électriques | 20-25 ans | 5-8% | 10 000€ → 400-500€/an |
| Plomberie et chauffage | 15-20 ans | 5-8% | 10 000€ → 500-666€/an |
| Agencements intérieurs | 10-15 ans | 5-10% | 10 000€ → 666-1 000€/an |
| Mobilier | 5-10 ans | Variable | 15 000€ → 1 500-3 000€/an |
Total annuel amortissable : entre 5 000€ et 8 000€ selon la décomposition retenue.
Mobilier : L’amortissement rapide et puissant
Le mobilier offre le meilleur rendement fiscal car son amortissement est rapide. Un investissement de 15 000€ en équipement génère 1 500 à 3 000€ d’amortissement annuel pendant 5 à 10 ans.
Les membres de la communauté incluent généralement :
- Électroménager (réfrigérateur, lave-linge, micro-ondes) : 5-7 ans
- Literie et linge de maison : 5-8 ans
- Cuisine équipée : 10 ans
- Télévision, meubles standards : 7 ans
- Vaisselle et ustensiles : 5 ans
💡 Astuce de la communauté
Certains membres prévoient de renouveler leur mobilier tous les 7-8 ans. Cette stratégie permet de maintenir l’amortissement dans le temps et de proposer un logement toujours attractif aux locataires.
Calcul et exemple concret d’amortissement LMNP
Cas pratique corrigé : appartement T2 à Lyon
Marie, membre de la communauté Immoneos basée à Bruxelles, a accepté de partager son expérience. Elle a investi dans un T2 à Lyon en 2023. Compte tenu de l’encadrement des loyers en vigueur dans la métropole lyonnaise et de la surface moyenne d’un T2 (< 50 m²), les chiffres ont été ajustés pour refléter la réalité du marché :
- Prix d’achat du bien : 150 000 €
- Frais de notaire : 12 000 €
- Mobilier et équipement : 18 000 €
- Loyer mensuel : 650 € → 7 800 €/an
- Charges annuelles : 3 500 €
Détail du calcul année 1
Décomposition amortissable :
| Composant | Valeur | Durée | Amortissement/an |
|---|---|---|---|
| Structure (60%) | 90 000€ | 50 ans | 1 800€ |
| Toiture (10%) | 15 000€ | 25 ans | 600€ |
| Installations tech. (15%) | 22 500€ | 20 ans | 1 125€ |
| Agencements (10%) | 15 000€ | 12 ans | 1 250€ |
| Mobilier | 18 000€ | 7 ans | 2 571€ |
| TOTAL | 160 500€ | – | 7 346€ |
Résultat fiscal :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Loyers perçus | 7800 |
| Charges déductibles | -3 500€ |
| Amortissement | -7 346€ |
| RÉSULTAT FISCAL | -3 046 € (Déficit) |
✅ Résultat : Fiscalité à 0€
Marie ne paie aucun impôt sur ses revenus locatifs. Le déficit de 3046€ est reportable sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes.
Le déficit LMNP créé par l’amortissement se reporte sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes, permettant aux expatriés de lisser leur fiscalité sur la durée de détention du bien.
Spécificités non-résidents : Le basculement vers le statut LMP
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) s’applique automatiquement lorsque deux conditions sont réunies simultanément :
- Recettes locatives supérieures à 23 000 €/an.
- Loyers représentant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal français.
💡 À SAVOIR – Le seuil des 23 000 € pour les non-résident
Si vous n’avez pas de revenus professionnels en France (salaire, BNC…), vos revenus étrangers ne sont pas comptabilisés dans le calcul des 50 %. Par conséquent, un expatrié bascule mécaniquement en statut LMP dès que ses recettes locatives dépassent 23 000 €.
LMP : Un changement de régime à anticiper
Ce passage en LMP modifie la fiscalité et le régime social de l’investisseur (assujettissement aux cotisations sociales au lieu des prélèvements sociaux).
Contrairement aux idées reçues, ce statut n’est pas nécessairement défavorable. Il offre des leviers puissants, comme l’exonération totale de plus-value immobilière sous certaines conditions (après 5 ans d’activité), ce qui peut en faire une véritable opportunité selon votre stratégie patrimoniale.
Pour aller plus loin et arbitrer entre les deux statuts, consultez notre comparatif détaillé LMNP vs LMP sur le site.
Opportunité n°1 : prélèvements sociaux réduits à 7,5% (contre 18,6% !)
Excellente nouvelle pour les expatriés en Europe : alors que la fiscalité s’alourdit pour les résidents français, l’avantage fiscal des non-résidents s’amplifie considérablement en 2026.
Suite à la hausse de la CSG actée par le PLFSS 2026, le taux global des prélèvements sociaux pour les résidents passe de 17,2% à 18,6%. En revanche, les non-résidents éligibles conservent leur taux historique de 7,5%, n’étant pas assujettis à la CSG.
Conditions d’éligibilité :
- Résider fiscalement dans un pays de l’UE, de l’EEE ou en Suisse.
- Être affilié au régime de sécurité sociale de ce pays.
- Fournir un certificat S1 ou une attestation de couverture sociale valide.
Économie chiffrée sur 10 000€ de bénéfice LMNP :
| Situation | Taux applicable | Montant dû | Économie réalisée |
|---|---|---|---|
| Résident fiscal français | 18,6% | 1 860 € | – |
| Non-résident UE/EEE/Suisse | 7,5% | 750 € | 1 110 € (-60%) |
| Non-résident hors UE | 18,6% | 1 860 € | 0 € |
Comment activer cette opportunité ?
Pour bénéficier de ce taux réduit (exonération totale de CSG/CRDS), cochez impérativement les cases 8SH (déclarant 1) ou 8SI (déclarant 2) sur votre déclaration 2042-C-PRO.
💡 Ne ratez pas cette économie record
Avec un écart qui se creuse à 60% d’économie par rapport à un résident français, l’erreur de déclaration coûte désormais très cher.
Pour garantir votre éligibilité et sécuriser ce gain fiscal, faites appel aux comptables de confiance de la communauté Immoneos. Ils vérifieront vos justificatifs (certificat S1) et s’assureront que l’option 8SH/8SI est bien appliquée.
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Opportunité n°2 : situation des expatriés hors UE/EEE
Pour les membres résidant hors de l’Union Européenne (États-Unis, Canada, Singapour, Dubaï…), la situation est différente. Les prélèvements sociaux au taux de 18,6% s’appliquent, mais l’amortissement reste le levier principal pour réduire la base imposable et donc l’impact fiscal global.
Réforme 2025 : impact de l’amortissement sur la plus-value
Avant 2025 : amortissements non réintégrés
Jusqu’à fin 2024, les amortissements déduits pendant la détention n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente. La plus-value se calculait simplement : Prix de vente – Prix d’achat. Les amortissements représentaient ainsi un avantage fiscal « gratuit ».
Depuis 2025 : réintégration obligatoire
🚨 ALERTE RÉFORME 2025
La loi de finances 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière. Tous les amortissements déduits pendant la détention doivent désormais être ajoutés au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value imposable.
Nouvelle formule de calcul :
Plus-value = Prix de vente – (Prix d’achat – Amortissements déduits)
Exemple chiffré :
| Élément | Avant 2025 | Depuis 2025 |
|---|---|---|
| Achat 2020 | 180 000€ | 180 000€ |
| Amortissements déduits 2020-2029 | (non comptés) | -70 000€ |
| Prix de revient fiscal | 180 000€ | 110 000€ |
| Vente 2030 | 230 000€ | 230 000€ |
| Plus-value imposable | 50 000€ | 120 000€ |
Depuis la loi de finances 2025, tous les amortissements déduits en LMNP doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, augmentant mécaniquement l’assiette taxable.
Stratégies d’optimisation post-réforme
Face à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (réforme 2025), la communauté a identifié trois approches pour protéger la rentabilité de vos investissements :
Option 1 : détention longue durée (l’approche « classique »)
L’abattement pour durée de détention reste un levier puissant. Bien que la base imposable soit augmentée par la réintégration des amortissements, les abattements progressifs (-6% par an dès la 6e année) permettent toujours de viser une exonération totale :
- Après 22 ans pour l’impôt sur le revenu.
- Après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Cette stratégie est idéale pour une optique patrimoniale de transmission ou de rente à très long terme.
Option 2 : amortissement sélectif (le compromis)
Certains investisseurs choisissent désormais de n’amortir que les composants mobiliers (durée courte, fort impact fiscal immédiat pour gommer les loyers) tout en conservant le prix de revient de la structure (le bâti).
- L’objectif : Réduire la base taxable à la revente tout en profitant d’une fiscalité allégée sur les revenus locatifs pendant les premières années.
Option 3 : le passage au statut LMP (la « sortie par le haut »)
C’est la stratégie la plus puissante pour contourner la réforme. En passant sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), vous sortez du régime des plus-values des particuliers pour entrer dans celui des plus-values professionnelles.
- L’opportunité : L’article 151 septies du CGI permet une exonération totale de la plus-value (y compris sur les amortissements pratiqués) si :
- L’activité est exercée depuis au moins 5 ans.
- La moyenne des recettes locatives est inférieure à 90 000 € HT (exonération partielle entre 90 k€ et 126 k€).
- Attention : Ce statut implique des charges sociales plus élevées (URSSAF) et nécessite de dépasser 23 000 € de recettes annuelles tout en étant majoritaire dans vos revenus professionnels. C’est une bascule à valider impérativement avec un expert-comptable.
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Déclaration comptable LMNP à distance : mode d’emploi
Les 6 étapes de la déclaration LMNP pour non-résidents
La communauté a synthétisé les retours d’expérience pour vous guider dans ce processus parfois complexe depuis l’étranger.
Étape 1 : Tenir une comptabilité conforme
Le régime réel impose une comptabilité d’engagement (pas de trésorerie) avec livre-journal des recettes et dépenses, grand-livre, et bilan avec compte de résultat.
Étape 2 : Établir la liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033)
La liasse comprend le formulaire 2031 (bilan simplifié) et les annexes 2033-A à 2033-G. C’est là que se calculent les amortissements et le report de déficit éventuel.
Étape 3 : Télétransmission obligatoire via EDI-TDFC
Depuis 2015, l’envoi papier n’est plus accepté. La liasse doit être télétransmise via le protocole EDI-TDFC (Échange de Données Informatisé – Transfert de Données Fiscales et Comptables). Échéance : 2e jour ouvré suivant le 1er mai (généralement 3-4 mai).
⚠️ Pénalité envoi papier
L’envoi papier entraîne une majoration automatique de 0,2% du chiffre d’affaires avec un minimum de 60€. Même depuis l’étranger, la télétransmission EDI est obligatoire.
Étape 4 : Compléter la déclaration 2042-C PRO
Dans la rubrique « BIC non professionnels », reportez le résultat fiscal (bénéfice ou déficit) de votre liasse. N’oubliez pas les cases 8SH/8SI si vous êtes éligible au taux réduit de 7,5%.
Étape 5 : Joindre les justificatifs spécifiques non-résidents
Attestation de résidence fiscale, certificat de sécurité sociale (S1) pour le taux 7,5%, et mention de la convention fiscale applicable le cas échéant.
Étape 6 : Payer l’impôt
L’avis d’imposition arrive en septembre-octobre. Le paiement se fait par prélèvement ou virement selon votre option.
La télétransmission EDI-TDFC est obligatoire pour toute déclaration LMNP au régime réel depuis 2015. L’envoi papier entraîne une majoration automatique de 0,2% du chiffre d’affaires avec un minimum de 60€.
Calendrier fiscal LMNP non-résident 2026
| Date | Obligation | Formulaire |
|---|---|---|
| Début mai | Télétransmission liasse fiscale | EDI-TDFC |
| Fin mai | Déclaration revenus | 2042 + 2042-C PRO |
| Septembre | Réception avis d’imposition | – |
| Mi-septembre | Paiement 1er acompte | – |
| Mi-décembre | Paiement solde | – |
Expert-comptable ou logiciel : comment choisir ?
Option 1 : expert-comptable spécialisé expatriés
Avantages relevés par la communauté :
- Sécurité juridique maximale et optimisation personnalisée
- Gestion complète de la télétransmission EDI-TDFC
- Conseil stratégique (réforme 2025, risque LMP…)
- Interlocuteur dédié pour vos questions
Coût : 800€ à 1 500€/an selon la complexité du dossier.
Profil adapté : Premier investissement, patrimoine > 200 000€, plusieurs biens, ou situation fiscale complexe.
Option 2 : logiciel de comptabilité LMNP
Plusieurs membres gèrent leur comptabilité en autonomie. Certaines solutions coûtent entre 150€ et 400€/an et gèrent la télétransmission EDI.
Avantages :
- Coût réduit : 150-400€/an
- Autonomie et disponibilité 24/7
- Interface adaptée aux non-résidents
Profil adapté : Connaissances comptables de base, un seul bien, situation simple.
Stratégie hybride adoptée par la communauté
Plusieurs membres ont partagé leur approche progressive :
- Années 1-2 : Expert-comptable pour sécuriser le setup et comprendre les mécanismes
- Années 3+ : Logiciel en autonomie si situation stabilisée
- Toujours : Validation ponctuelle expert-comptable avant revente (calcul plus-value 2025)
L’accompagnement par un expert-comptable spécialisé LMNP pour expatriés coûte entre 800€ et 1 500€ par an selon la complexité du dossier, incluant la gestion de la liasse fiscale et la télétransmission EDI.
Pour sécuriser vos déclarations et optimiser votre fiscalité, la communauté Immoneos recommande des experts-comptables spécialisés dans les problématiques des expatriés et non-résidents. Ces partenaires ont été testés et validés par les membres.
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FAQ : comptabilité LMNP pour non-résidents
Q1 : L’amortissement permet-il d’annuler totalement l’impôt forfaitaire de 20% ?
Oui, sous conditions. L’amortissement réduit la base imposable en régime réel. Si vos charges déductibles + amortissements sont supérieurs à vos loyers, votre bénéfice imposable devient nul ou négatif (déficit). Dans ce cas, vous ne payez aucun impôt. Le taux de 20% s’applique uniquement sur un bénéfice positif.
Q2 : Les amortissements déduits sont-ils réintégrés dans la plus-value en 2025 ?
Oui, depuis la loi de finances 2025. Tous les amortissements déduits pendant la détention doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Stratégie : détenir au moins 22 ans pour bénéficier de l’abattement complet.
Q3 : Je suis non-résident, est-ce que je bascule automatiquement en LMP si mes loyers dépassent 23 000€ ?
Pas automatiquement. Deux conditions cumulatives : recettes > 23 000€/an ET loyers > 50% de vos revenus français. ATTENTION : si vous n’avez pas de revenus professionnels en France, vos revenus étrangers ne comptent pas. Vous risquez donc de basculer en LMP avec un seul bien rentable.
Q4 : Comment bénéficier du taux réduit de 7,5% au lieu de 18,6% ?
Trois conditions : 1) Résider fiscalement dans un pays UE/EEE/Suisse, 2) Être affilié au régime de sécurité sociale de ce pays, 3) Fournir un certificat S1 ou attestation. Cochez ensuite les cases 8SH/8SI sur la déclaration 2042-C PRO.
Q5 : Est-il obligatoire d’avoir un expert-comptable pour la télétransmission EDI ?
Non, mais fortement recommandé pour un premier exercice. La télétransmission EDI-TDFC est obligatoire. Trois options : expert-comptable (800-1500€/an), logiciel agréé EDI (150-400€/an), ou plateforme de gestion. L’expert-comptable sécurise le processus et évite les erreurs coûteuses.
Q6 : Quelle est la durée d’amortissement pour le mobilier en LMNP ?
Le mobilier s’amortit sur 5 à 10 ans selon sa nature : électroménager (5-7 ans), literie (5-8 ans), cuisine équipée (10 ans), TV et meubles (7 ans). C’est l’élément le plus puissant en LMNP : 15 000€ de mobilier = 1 500 à 3 000€/an d’amortissement.
Q7 : Peut-on amortir un bien ancien acheté sans travaux ?
Oui, absolument. L’amortissement s’applique sur tout bien LMNP, qu’il soit neuf ou ancien, avec ou sans travaux. Vous amortissez : prix d’achat + frais de notaire + mobilier, selon la décomposition par composants.
Q8 : Que se passe-t-il si je crée un déficit LMNP en tant que non-résident ?
Le déficit LMNP se reporte sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes. Il ne peut pas être imputé sur d’autres revenus. Pour un expatrié, cette stratégie permet de lisser la fiscalité sur plusieurs années, notamment en début d’investissement.
Avertissement : Tous les points de vue ou opinions exprimés dans ce guide ne sont pas des conseils et ne peuvent en aucun cas être pris comme tel. Pour tout conseil et avant toute décision en gestion de patrimoine ou en investissement, vous devez vous adresser à un professionnel agréé.
