Acheter dans le neuf depuis l’étranger : les 7 étapes de la VEFA et les règles 2026

Mis à jour le 07/10/2026. Guide rédigé à partir des règles en vigueur et des retours d’expérience des membres du groupe Immoneos qui ont acheté un logement neuf (VEFA) en France en vivant à l’étranger.

Acheter un appartement qui n’existe pas encore, à des milliers de kilomètres : sur le papier, cela fait peur. En pratique, beaucoup de membres de la communauté l’ont fait sans jamais mettre les pieds sur le chantier. Le neuf a même des atouts taillés pour les expatriés : peu de travaux, peu de gestion, des garanties longues et des frais de notaire réduits.

Ce guide reprend les 7 étapes d’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ce qui change quand on signe à distance, les règles fiscales 2026 après la fin du Pinel, et les pistes des membres pour payer moins cher.

Pourquoi le neuf séduit les investisseurs expatriés

Le neuf est réputé plus cher que l’ancien, et c’est souvent vrai au mètre carré. Mais pour quelqu’un qui investit depuis l’étranger, il règle plusieurs problèmes d’un coup.

• Des frais d’acquisition réduits. Environ 2 à 3 % du prix chez le notaire, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un logement à 300 000 €, notaires.fr donne environ 9 000 € de frais dans le neuf contre 24 000 € dans l’ancien. Certains promoteurs les offrent même.
• Pas de travaux à piloter à distance. Pas de chantier à suivre, pas d’artisans à relancer, et pas de gros travaux votés en copropriété avant longtemps.
• Un logement aux dernières normes. Bonne isolation, charges d’énergie plus faibles, souvent un ascenseur, un parking et des espaces extérieurs. Pour un bailleur, c’est aussi l’assurance de ne pas être rattrapé par les interdictions de louer les logements mal classés au DPE.
• Des garanties longues. Garantie d’achèvement pendant le chantier, puis garanties de parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans) et décennale (10 ans).
• Un paiement étalé. Vous payez au fil du chantier, et le remboursement du capital du prêt peut être différé jusqu’à la livraison.
• Un logement que vous pouvez personnaliser avant la livraison : revêtements, prises, cuisine (voir l’étape 6).

La fiscalité du neuf en 2026 : ce qui a changé

Le Pinel, c’est terminé

La réduction d’impôt Pinel ne concerne plus que les logements achetés jusqu’au 31/12/2024. Depuis le 01/01/2025, on ne peut plus réaliser de nouvel investissement avec ce dispositif (service-public.gouv.fr, fiche F31151, vérifiée le 11/03/2026). Pour les expatriés, cela ne change pas grand-chose : le Pinel était réservé aux contribuables domiciliés fiscalement en France (article 199 novovicies du CGI).

Le statut du bailleur privé (« dispositif Jeanbrun »), son successeur

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026, article 47) a créé un nouveau mécanisme : au lieu d’une réduction d’impôt, le bailleur déduit chaque année un amortissement de ses revenus fonciers. Ses grandes lignes, selon service-public.gouv.fr (24/02/2026) et les fiches de notaires et d’organismes publics consultées :

• logement neuf ou en VEFA (ou ancien avec au moins 30 % de travaux), situé dans un immeuble collectif, acquis entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028 ;
• location nue, en résidence principale du locataire, pendant 9 ans au moins, avec des plafonds de loyer (intermédiaire, social ou très social) et pas de location au cercle familial proche ;
• dans le neuf, amortissement annuel de 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social) de 80 % du prix, plafonné à 8 000 € par an et par foyer (10 000 € ou 12 000 € si la moitié des loyers relève du social ou du très social) ;
• le déficit foncier reste imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Et pour un non-résident ? C’est le point à vérifier avant tout achat dans ce but. Une synthèse publiée par des notaires (Estuaire Notaires, mise à jour le 03/07/2026) indique que le dispositif vise les personnes physiques fiscalement domiciliées en France. D’autres fiches ne mentionnent pas cette condition. Tant que la doctrine fiscale (BOFiP) n’a pas tranché, faites confirmer votre éligibilité par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste. Dans tous les cas, ce statut impose la location nue, que peu de membres expatriés choisissent.

La location meublée (LMNP), la voie la plus suivie

Dans la communauté, la plupart des membres qui achètent du neuf depuis l’étranger le louent meublé, sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier efface souvent l’impôt sur les loyers pendant de longues années. Depuis le 15/02/2025, ces amortissements sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf exceptions. Tout est détaillé dans notre guide complet du LMNP et dans notre article sur la revente d’un bien LMNP ou LMP.

Cas particulier : dans une résidence de services gérée (étudiante, seniors, tourisme) louée avec un bail commercial, des membres ont récupéré la TVA de 20 % sur le prix. Les conditions sont strictes (services para-hôteliers, conservation longue du bien, sinon remboursement partiel). Faites valider ce montage par un expert-comptable, et regardez de près la solidité de l’exploitant : c’est lui qui paie vos loyers.

Les avantages réservés à la résidence principale

Plusieurs avantages du neuf ne concernent que l’achat de sa propre résidence principale : la TVA à 5,5 % au lieu de 20 % dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (sous plafonds de ressources et de prix) et le prêt à taux zéro pour les primo-accédants. Pour un expatrié, ils ne jouent qu’en cas de retour en France programmé. Renseignez-vous alors auprès de la mairie et de votre banque.

Enfin, les constructions neuves bénéficient d’une exonération temporaire de taxe foncière de 2 ans à compter du 1er janvier suivant l’achèvement. Mais la commune peut la réduire : demandez au promoteur ce qu’il en est dans la ville visée.

Les 7 étapes d’un achat en VEFA depuis l’étranger

1. Définir votre budget et sécuriser le financement

Votre budget comprend le prix TTC (TVA à 20 % incluse), les frais de notaire réduits, les éventuels frais de garantie du prêt, et le mobilier si vous louez meublé. Pas de budget travaux à prévoir. Faites estimer votre capacité d’emprunt avant de réserver : les banques sont plus exigeantes avec les non-résidents (apport, pays de résidence, devise des revenus). Notre simulateur de capacité d’emprunt donne un premier ordre de grandeur.

2. Choisir le programme… et le promoteur

Comme toujours en immobilier, l’emplacement passe avant tout : transports, commerces, écoles, université, et les projets de construction à proximité (renseignez-vous sur le plan local d’urbanisme). Les maquettes 3D sont flatteuses. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, demandez à un proche ou à un professionnel d’aller voir le terrain, à des heures différentes.

Vérifiez ensuite le promoteur : ses réalisations passées (allez les voir, parlez aux résidents), sa solidité financière, ses retards éventuels. Vous pouvez passer directement par lui, ou par un commercialisateur qui présente les programmes de plusieurs promoteurs d’une même ville. Lisez enfin la notice descriptive : c’est elle qui dit ce que vous achetez vraiment, pas la plaquette commerciale.

3. Signer le contrat de réservation

Le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) vous réserve le logement. Il doit être écrit et mentionner, entre autres, la surface habitable, le nombre de pièces, la situation du logement dans l’immeuble, une note technique sommaire et le prix prévisionnel, avec ses conditions de révision. Vérifiez aussi l’échéancier des paiements, la date prévisionnelle de signature chez le notaire et la date de livraison.

• Dépôt de garantie : 5 % du prix au plus si l’acte doit être signé dans l’année, 2 % entre 1 et 2 ans, aucun au-delà. Il est bloqué sur un compte spécial à votre nom.
• Rétractation : 10 jours pour changer d’avis sans justification. Les fonds vous sont rendus sous 21 jours.
• Condition suspensive de prêt : exigez-la. Si votre crédit est refusé dans le délai prévu, vous récupérez votre dépôt.
• Indemnités de retard : la loi ne les impose pas. Demandez qu’un montant par jour de retard figure au contrat.

4. Obtenir votre prêt et comprendre les appels de fonds

Mettez les banques en concurrence, ou passez par un courtier habitué aux non-résidents. Négociez aussi l’assurance emprunteur : vous pouvez choisir une autre assurance que celle de la banque (voir notre guide de l’assurance de prêt). Pour un achat sur plan, demandez un différé d’amortissement : pendant le chantier, vous ne payez que les intérêts sur les sommes débloquées (intérêts intercalaires).

« Financement : différé d’amortissement pour ne commencer à rembourser le capital qu’à partir de la remise des clés. Prendre une marge de sécurité de 3 mois si retard à la livraison. »

Romain L., membre du groupe Immoneos, discussion du 19/09/2023 · voir la discussion

Le promoteur vous appelle les fonds au fil du chantier. La loi fixe des plafonds cumulés, dépôt de garantie compris (article R261-14 du code de la construction et de l’habitation) :

Depuis l’étranger, anticipez les virements : prévenez votre banque française, et si vos revenus sont dans une autre devise, regardez le coût du change pour l’apport. Les banques demandent souvent de justifier l’origine des fonds.

5. Signer l’acte authentique… à distance

L’acte de vente se signe chez le notaire, en général quelques mois après la réservation. Le projet d’acte doit vous être envoyé au moins un mois avant la signature : relisez-le, il reprend le prix, la date de livraison, l’échéancier et la garantie d’achèvement. Sans garantie d’achèvement (ou de remboursement), la vente est nulle.

Vous n’avez pas besoin de prendre l’avion. Pour une VEFA, la procuration doit être authentique, mais depuis le décret n° 2020-1422 du 20/11/2020, un notaire peut la recevoir à distance, par visioconférence et signature électronique. C’est ce que vivent la plupart des membres aujourd’hui.

« Oui vous donnez procuration a votre notaire. Et les notaires depuis le covid font tout par video conferencing […]. Donc vous pouvez tout faire en remote maintenant. Donc vous pouvez sans soucis assister a la signature du compromis et de la vente. »

Emilie D., membre du groupe Immoneos, discussion du 25/05/2022 · voir la discussion

Bon à savoir : la procuration authentique est tarifée, et la signature électronique peut s’y ajouter. Demandez le coût à votre notaire. Vous pouvez aussi choisir un notaire qui n’est pas installé près du bien, pour être accompagné par quelqu’un en qui vous avez confiance.

6. Suivre la construction et personnaliser (TMA)

Le promoteur vous tient informé de l’avancement, et deux visites de chantier sont généralement proposées. Si vous ne pouvez pas y aller, envoyez un proche avec une liste de points à regarder. Attention aux délais : les retards sont fréquents, et les jours d’intempéries reconnus peuvent repousser la livraison.

Avant que les cloisons soient montées, vous pouvez demander des travaux modificatifs acquéreur (TMA), sous réserve d’acceptation par le promoteur et souvent avec un supplément : déplacer des prises ou des points d’eau, modifier une cloison, changer les sols ou la peinture. C’est le bon moment pour préparer la cuisine, surtout si vous ne serez en France que quelques jours à la livraison.

« Vous pouvez négocier la préparation à l’installation. C’est ce que j’avai fait auprès de mon promoteur avant la livraison. Il m’a recommandé un cuisiniste avec qui il travaillait. […] Du coup au moment de la livraison, aucun soucis pour la vérification et j’ai pu faire installer la cuisine des le lendemain de la remise des clefs »

Isabelle Q., membre du groupe Immoneos, discussion du 28/06/2022 · voir la discussion

7. Réceptionner le logement et noter les réserves

C’est l’étape la plus attendue, et celle où il faut être le plus rigoureux. Venez (ou faites venir quelqu’un) avec le contrat, les plans et la notice descriptive, et contrôlez pièce par pièce :

• robinets, chasses d’eau, éclairage, prises, interrupteurs, radiateurs, volets roulants, interphone ;
• sols, murs et plafonds (rayures, fissures, finitions) ;
• portes, fenêtres et placards ;
• conformité des matériaux et des marques avec la notice descriptive.

Notez tous les défauts par écrit sur le procès-verbal de livraison. Ceux que vous découvrez ensuite peuvent encore être signalés par lettre recommandée dans le mois qui suit. En cas de réserves, vous pouvez consigner le solde de 5 % jusqu’à leur levée.

« Quand on te remet les clés, tu vas signer un document : note bien sur ce document que la remise de clé ne vaut en aucun cas levée des réserves et que tu n’as pas encore eu l’occasion de vérifier le logement, ce que tu feras dans le délai légal. »

Sarah K., membre du groupe Immoneos, discussion du 28/09/2022 · voir la discussion

Vous vivez loin ? Plusieurs membres font appel à un expert en réception de logement neuf. Il a un coût, mais il repère ce qu’un proche ne verrait pas (ponts thermiques, évacuations, chauffage) et rédige des réserves précises, photos à l’appui.

Après la livraison : vos garanties

L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur, permet d’être indemnisé rapidement en cas de sinistre décennal, sans attendre une décision de justice.

4 pistes pour acheter du neuf moins cher

Profiter des offres de lancement

Au démarrage de la commercialisation, les promoteurs réservent souvent des conditions aux premiers acheteurs : prix réduit, frais de notaire offerts, cuisine équipée, parking inclus. Ces offres sont limitées en nombre : il faut être prêt (financement validé) au bon moment.

Viser les fins de programme

À l’inverse, les derniers lots d’un programme presque livré se négocient souvent mieux. Ce ne sont pas forcément les moins bons : beaucoup restent invendus parce qu’un acheteur n’a pas obtenu son crédit. Autre avantage, le logement est fini ou presque : vous le voyez en vrai, vous louez plus vite et vous payez moins d’intérêts intercalaires.

Comparer les promoteurs, pas seulement les prix

Un grand promoteur et un petit n’offrent pas la même chose. Les membres qui connaissent le métier le résument ainsi : les grands groupes proposent souvent les meilleurs prix et des frais de notaire offerts, les plus petits soignent souvent davantage les matériaux. Dans tous les cas, la notice descriptive fait foi.

Acheter la nue-propriété

Si vous n’avez pas besoin de revenus tout de suite, vous pouvez acheter seulement la nue-propriété d’un logement neuf, avec une décote importante. Un bailleur (souvent social ou institutionnel) détient l’usufruit pendant 15 à 20 ans en général : il loue le bien, l’entretient et paie la taxe foncière. À la fin, vous récupérez la pleine propriété, sans frais. Pas de loyers, donc pas d’impôt sur le revenu pendant cette période. Pour aller plus loin, lisez notre dossier sur le démembrement ou demandez à être mis en relation avec un partenaire de la nue-propriété recommandé par les membres.

Les points de vigilance

• Le prix du neuf. Vous payez la nouveauté, la TVA et la marge du promoteur. Le rendement locatif est souvent plus faible que dans l’ancien : calculez-le avec notre simulateur de rentabilité, sans compter sur un avantage fiscal pour le justifier.
• Les retards de livraison. Prévoyez quelques mois de marge dans votre plan de financement, surtout si vous comptez sur les loyers.
• La revente à court terme. Un logement neuf perd sa « prime de nouveauté » dès qu’il a été occupé. Pensez long terme.
• Les résidences gérées. Le loyer garanti par bail commercial dépend de la santé de l’exploitant. Plusieurs membres déconseillent les résidences de tourisme, plus fragiles.
• L’emplacement. Un programme neuf en périphérie peut avoir du mal à se louer. Les membres répètent la même règle : n’achetez rien sur plan sans avoir fait voir le site.

Pour voir où et à quels prix investissent les autres expatriés, consultez notre baromètre de l’investissement des non-résidents.

Questions fréquentes

Peut-on acheter un logement neuf en France sans se déplacer ?

Oui. Le contrat de réservation peut se signer à distance, et l’acte authentique par procuration. Pour une VEFA, la procuration doit être authentique, mais un notaire peut la recevoir à distance depuis le décret du 20/11/2020. Reste la livraison : faites-vous représenter par un proche ou un expert si vous ne pouvez pas venir.

Combien coûtent les frais de notaire dans le neuf ?

En moyenne 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien, selon notaires.fr. Sur 300 000 €, cela représente environ 9 000 € au lieu de 24 000 €. Certains promoteurs les offrent.

Un non-résident peut-il encore bénéficier du Pinel ?

Non. Le Pinel ne s’applique plus aux achats réalisés depuis le 01/01/2025, et il était de toute façon réservé aux contribuables domiciliés en France. Son successeur, le statut du bailleur privé (2026), impose la location nue ; son ouverture aux non-résidents doit être confirmée par un fiscaliste.

Combien faut-il verser à la réservation ?

Au plus 5 % du prix si l’acte de vente doit être signé dans l’année, 2 % si c’est entre 1 et 2 ans, et rien au-delà. La somme est bloquée sur un compte à votre nom, et vous disposez de 10 jours pour vous rétracter.

Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite pendant le chantier ?

La garantie financière d’achèvement, obligatoire, prend le relais : une banque ou un assureur finance la fin des travaux. Sans cette garantie, la vente est nulle. Vérifiez qu’elle figure bien dans l’acte.

Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.

Sources : notaires.fr, « Acheter sur plan : la VEFA », mis à jour le 27/11/2025 (articles L261-10-1, L261-11, L261-15, L271-1, R261-14, R261-25 à R261-28 du code de la construction et de l’habitation ; articles 1792-3, 1792-6 et 1792-4-1 du code civil) ; service-public.gouv.fr, fiche F31151 (Pinel), vérifiée le 11/03/2026 ; article 199 novovicies du CGI ; service-public.gouv.fr, « Relance logement : de nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs », 24/02/2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026 de finances pour 2026, article 47) ; Estuaire Notaires, « Statut du bailleur privé : le dispositif Jeanbrun expliqué », mis à jour le 03/07/2026 ; Maison de l’Habitat du Doubs, fiche « Jeanbrun neuf », mars 2026 ; Actu-Juridique, « Relance du logement : un nouveau dispositif… », 29/05/2026 ; décret n° 2020-1422 du 20/11/2020 instaurant la procuration notariée à distance ; retours d’expérience des membres du groupe Immoneos (consulté le 07/10/2026).