Bien que moins populaire que le livret A ou l’assurance-vie, les SCPI, et la pierre-papier en général, connaissent un succès grandissant auprès des Français. Les chiffres le montrent : en 2021, les SCPI ont collecté 7,5 milliards auprès des épargnants contre 2,8 milliards dix ans plus tôt.
Cependant, nous observons au travers des échanges entre les membres de la communauté Immoneos que de nombreux investisseurs se demandent s’il est judicieux d’investir en SCPI lorsque l’on est non-résident fiscal en France.
Dans ce dossier consacré aux SCPI, nous vous présentons les avantages et les inconvénients de cet investissement pour un expatrié. Et nous vous donnons notre avis en conclusion.
Rappel du fonctionnement des SCPI
Une Société Civile de Placement Immobilier est une société non cotée en bourse qui a pour objet l’acquisition et la gestion de biens immobiliers locatifs.
Elle prend la forme d’un fonds, dont vous achetez des parts. Les sommes placées par vous ainsi que les autres investisseurs sont utilisées pour acquérir un patrimoine immobilier varié. Cela peut être aussi bien de l’immobilier résidentiel que des locaux commerciaux, sur le territoire français, en Europe ou dans le reste du monde.
La SCPI a pour rôle :
- de sélectionner et d’acheter les biens immobiliers,
- de trouver des locataires,
- d’appeler les loyers et de recouvrer les paiements,
- de régler les charges,
- de verser (généralement chaque trimestre) les rémunérations aux investisseurs en proportion de leurs parts.
En France, les sociétés de gestion qui gèrent des SCPI doivent être accréditées par l’Autorité des Marchés Financiers.
Un risque limité grâce à un immobilier diversifié – Note 4/5
Une SCPI possède une grande quantité d’immeubles répartis sur des secteurs d’activité variés. Disposer d’une épargne aussi diversifiée individuellement est impossible pour un épargnant à moins d’y consacrer une fortune colossale. Ainsi, contrairement à l’acquisition d’un bien en direct, investir en SCPI procure les avantages suivants :
- une mutualisation des risques,
- une large typologie d’actifs (commerces, bureaux, entrepôts, établissements de santé, hôtels, bâtiments d’habitation) et une diversité de locataires. Ces deux caractéristiques assurent une protection aux investisseurs contre les risques du marché immobilier.
À titre de comparaison, en cas de vacance locative ou d’impayé d’un actif :
- l’investisseur qui détient un bien immobilier classique se retrouve sans revenu tout en continuant à payer des charges (sauf bien sur si vous avez pris une bonne assurance contre les loyers impayés)
- s’il possède des parts de SCPI, il continue de percevoir des revenus, la perte étant mutualisée.
Un rendement qui reste intéressant malgré les frais – Note 4/5
Qui dit parts de SCPI dit frais de gestion relativement importants, de l’ordre de 10 à 15%. Certes, le rendement s’en trouve diminué, mais cela reste un placement intéressant comparé à un bien en direct qui nécessite :
- de consacrer de nombreuses heures à rechercher des locataires et assurer la gestion du bien,
- ou de payer 7% environ de frais de gestion locative lorsque l’on est expatrié.
En outre, ce type d’investissement offre un rendement net de 4 à 6% (4,5% en moyenne sur les 5 dernières années) avant fiscalité. Cette rentabilité est bien supérieure à de nombreux autres placements présentant un faible risque de perte du capital.
Malgré la hausse récente des taux de crédit, ceux-ci restent historiquement bas. Et puisque, comme dans le cas d’un achat immobilier en direct, acheter des parts de SCPI à crédit permet de stimuler la rentabilité de son investissement, vous auriez tort de vous priver de cet effet d’aubaine.
En effet, si vous achetez vos parts de SCPI à l’aide d’un prêt, vous bénéficiez du principe du levier. Le rendement étant supérieur au taux d’emprunt, cela vous permet :
- d’effacer une partie de votre mensualité,
- d’augmenter votre capacité d’emprunt.
En outre, si vous optez pour le régime réel, vous déduisez les intérêts du prêt des revenus fonciers.
Une fiscalité allégée pour les biens détenus à l’étranger – Note 4/5
En tant que non-résident fiscal, vous n’êtes soumis à l’imposition sur les revenus fonciers en France (micro-foncier ou régime réel) que sur les investissements réalisés sur le sol français. Aussi, si vous possédez des parts d’une SCPI détenant des actifs hors de France, vous êtes imposé à la source là où se trouvent les biens. Dans ce cas, vous n’avez même pas besoin d’effectuer une déclaration d’impôt en France.
Généralement, l’imposition à l’étranger est moindre qu’en France (où les taux sont de 20% et 30% au-delà de 26 070 € de revenus + 17,2% de CSG/CRDS) car vous n’êtes pas soumis aux prélèvements sociaux. Pour cette raison notamment, de nombreux membres de la communauté Immoneos choisissent d’investir en SCPI à l’étranger.
Lors de la revente de vos parts de SCPI, si les biens détenus sont situés en France, vous êtes redevable, comme les résidents français, à l’impôt sur la plus-value générée. Ce type de revenus entre dans la catégorie des revenus fonciers.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
En ce qui concerne l’IFI, si vous n’êtes pas résident fiscal en France, vous n’y êtes pas assujetti pour ce qui est des acquisitions immobilières réalisées à l’étranger. Si la SCPI dans laquelle vous détenez des parts possède une partie des actifs en France, l’IFI ne s’applique que sur ces biens.
Un placement pratique pour les non-résidents – Note 5/5
L’aspect pratique de ce type de placement en fait un atout de poids, notamment pour les expatriés. En effet, investir en SCPI est possible à distance puisque :
- toutes les opérations se font en ligne, depuis la souscription des parts jusqu’à leur revente,
- sans qu’il n’ait rien à faire, les revenus sont versés directement sur le compte bancaire de l’investisseur aux échéances convenues,
- contrairement à la location directe de biens, l’investisseur n’a rien à gérer puisque la SCPI prend tout en charge.
Investir en SCPI : notre conclusion
Au vu de la note globale de 17/20 que nous attribuons à l’investissement en SCPI, vous ne serez pas surpris de lire que nous trouvons ce type de placement très intéressant, notamment pour les non-résidents. Cet avis est d’ailleurs partagé parmi de nombreux membres d’Immoneos, et plus généralement des expatriés, comme en atteste le succès que rencontre cette solution d’épargne auprès d’eux.
D’une part, tout se fait en ligne, de la souscription jusqu’à la revente des parts. Et l’investisseur n’a aucune contrainte de gestion, ce qui est appréciable lorsqu’on habite loin. C’est en outre un placement accessible facilement puisqu’il est possible d’investir avec seulement 1 000 €, ce qui représente un ticket d’entrée qui n’a rien de comparable avec un bien en direct. Enfin, les parts de SCPI constituent un investissement diversifié, idéal pour des non-résidents qui recherchent un complément de revenu ou une méthode d’épargne pouvant atteindre jusqu’à 6% de rentabilité net de frais de gestion et qui leur permet :
- d’accumuler au fil du temps du capital sans risque,
- de constituer une épargne en euros utilisable plus tard, notamment lors de leur retraite.
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