SCPI : faut-il investir en 2026 quand on vit à l’étranger ?

Mis à jour le 07/10/2026. Intègre les chiffres 2025 et du premier semestre 2026 publiés par l’ASPIM et l’IEIF, les seuils d’imposition des non-résidents pour les revenus 2025 et les taux de distribution 2025 des SCPI les plus discutées dans la communauté.

« Faut-il investir en SCPI quand on vit à l’étranger ? » Cette question revient très souvent dans la communauté Immoneos. On comprend pourquoi : une SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans locataire à gérer, avec quelques centaines d’euros, et tout se fait en ligne depuis Dubaï, Montréal ou Singapour.

Pour un expatrié, l’intérêt dépend surtout de la fiscalité, et donc du pays où se trouvent les immeubles. Ce guide rassemble ce que les membres ont appris : le fonctionnement d’une SCPI, l’imposition d’un non-résident, les façons d’acheter des parts, les chiffres du marché et les risques.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un fonds immobilier non coté. Vous achetez des parts. Avec l’argent de tous les associés, la SCPI achète et gère des immeubles : bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, hôtels ou logements. Les loyers encaissés vous sont reversés, en général chaque mois ou chaque trimestre, au prorata de vos parts.

La société de gestion s’occupe de tout : recherche des locataires, encaissement des loyers, travaux, charges, revente des immeubles. Elle doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Le placement existe depuis 1964 et il est encadré depuis 1970.

• SCPI de rendement : elles cherchent à verser des revenus réguliers. Ce sont celles dont parlent la plupart des membres.
• SCPI fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier) : elles visent une réduction d’impôt sur le revenu français. Elles intéressent rarement un non-résident, qui ne paie souvent que peu d’impôt en France.
• Capital variable ou capital fixe : dans une SCPI à capital variable, vous achetez et revendez vos parts auprès de la SCPI, à un prix fixé par la société de gestion. Dans une SCPI à capital fixe, les parts s’échangent sur un marché secondaire, au gré de l’offre et de la demande.

Le rendement se mesure avec le taux de distribution : les revenus versés dans l’année, divisés par le prix de la part. Il ne tient pas compte de l’évolution du prix de la part ni de votre impôt.

Pourquoi les expatriés parlent autant des SCPI

Dans les échanges du groupe, les mêmes atouts reviennent quand les membres expliquent leur choix.

Aucune gestion à distance

Gérer un appartement depuis l’étranger demande du temps : un dégât des eaux, un locataire qui part, une agence à suivre. Avec une SCPI, il n’y a ni locataire, ni charges de copropriété, ni taxe foncière à payer vous-même. La souscription, le versement des revenus et la revente se font en ligne.

Un ticket d’entrée accessible

Le prix d’une part tourne souvent autour de 200 €, avec parfois un minimum de souscription plus élevé fixé par la SCPI. Certaines acceptent des versements programmés de quelques dizaines d’euros par mois. Vous pouvez donc commencer petit et renforcer ensuite.

Une forte diversification

Une SCPI détient souvent des dizaines d’immeubles, loués à des centaines de locataires, dans plusieurs secteurs et plusieurs pays. Si un locataire ne paie pas ou qu’un local reste vide, l’effet sur vos revenus est dilué. Avec un seul appartement, une vacance de trois mois vous prive de tout votre loyer pendant trois mois.

Des revenus réguliers, souvent indexés

Les baux commerciaux sont longs et leurs loyers suivent des indices comme l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Les revenus ont donc tendance à suivre l’inflation, sans garantie. Beaucoup de membres utilisent les SCPI pour préparer un complément de retraite.

Le crédit reste possible

Comme pour un appartement, des banques financent l’achat de parts de SCPI, y compris pour certains non-résidents. Les loyers versés aident alors à rembourser le prêt. Nous détaillons cette stratégie plus bas.

« Les plus : – j ai eu l’année dernière plus de 6% de rentabilité net de fiscalité ! – rien à gerer – aucune déclaration d impôt car ce sont des scpi européennes […] Pour la part je pense que c’est un très bon investissement, simple et avec des revenus supérieur à de la location et sans les problème de gestion. »

Ludi M., membre du groupe Immoneos, discussion du 27/04/2023 · voir la discussion

Le marché des SCPI en 2025 et 2026 : les chiffres

Après deux années difficiles (2023 et 2024), marquées par des baisses de prix de parts sur des SCPI très exposées aux bureaux, le marché s’est stabilisé. Voici les chiffres publiés par l’ASPIM (l’association des sociétés de gestion) et l’IEIF.

Deux lectures ressortent. D’un côté, les épargnants reviennent et les revenus distribués restent proches de 5 % par an. De l’autre, le prix moyen des parts a encore baissé en 2025 et des parts restent en attente de revente, surtout dans une quinzaine de SCPI à dominante de bureaux selon l’ASPIM. Les écarts entre SCPI sont donc très importants : le choix de la SCPI compte plus que la moyenne du marché.

Fiscalité des SCPI quand on est non-résident

Le principe : l’impôt suit l’immeuble

Un non-résident n’est imposable en France que sur ses revenus de source française (article 164 B du CGI). Pour une SCPI, la source dépend de l’endroit où se trouvent les immeubles, pas de la nationalité de la société de gestion. Chaque année, la SCPI vous indique la part de vos revenus qui vient de France et celle qui vient de l’étranger.

« L’immobilier est en general impose dans le pays ou se situent les biens. – SCPI francaise: vous devrez faire une declaration d’impots en France et payer des impots sur ces revenus – SCPI francaise avec des biens exclusivement hors de France: la SCPI aura payee des impots dans les pays des biens et vous percevrez un revenu net. Pas de declaration a faire en France – SCPI qui mixe des biens en France et hors de France: vous declarerez des revenus en France sur la seule part des loyers issus des biens situes en France. […] »

Sebastien L., membre du groupe Immoneos, discussion du 29/04/2022 · voir la discussion

La part investie en France : des revenus fonciers

Les revenus d’une SCPI tirés d’immeubles français sont des revenus fonciers, comme ceux d’un appartement loué vide. Vous les déclarez sur le formulaire 2044, à l’aide du guide fiscal que la société de gestion envoie chaque printemps. Les intérêts d’un éventuel crédit sont déductibles, au prorata de la part française.

• Impôt sur le revenu : taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable, puis 30 % au-delà (revenus 2025, article 197 A du CGI). Vous pouvez demander le taux moyen, calculé sur vos revenus mondiaux, s’il est plus favorable.
• Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers (la hausse à 18,6 % votée fin 2025 ne les concerne pas). Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû.

Le détail des cases, du taux moyen et des charges déductibles est dans notre guide pour déclarer ses revenus fonciers de non-résident.

Les SCPI européennes : l’impôt est payé dans le pays des immeubles

Quand une SCPI détient des immeubles en Allemagne, en Espagne ou aux Pays-Bas, les loyers y sont imposés, selon les conventions fiscales. C’est la SCPI qui paie cet impôt sur place : vous recevez un revenu déjà net d’impôt étranger. Les taux étrangers sont souvent inférieurs au total français, et il n’y a pas de prélèvements sociaux français sur cette part.

Pour un non-résident, cette part étrangère n’est pas imposable en France. C’est la principale raison de l’intérêt des membres pour les SCPI européennes. Deux limites à garder en tête :

• Votre pays de résidence peut imposer ces revenus à son tour, selon sa loi et ses conventions (crédit d’impôt, exonération ou prise en compte pour le taux). Certains pays traitent les parts de fonds étrangers de façon défavorable : c’est un point souvent soulevé par les membres installés aux États-Unis.
• Une SCPI « européenne » n’est pas toujours 100 % hors de France. Beaucoup gardent une part d’immeubles français, qui reste imposable en France. Vérifiez la répartition dans le dernier bulletin.

« Je suis en Allemagne (peut être différent de uk) et je déclare les revenus de mes scpi à la France car ce sont des revenus fonciers et que les sociétés de gestion sont basées en France. Par contre j’ai sélectionné des scpi qui investissent hors d’Allemagne (mon pays de résidence fiscale) pour éviter les problèmes de fiscalité et pour déclarer les revenus seulement en France. Normalement la société de gestion de votre scpi vous donne toutes les infos pour faire votre decla seul en France. […] »

Mélanie P., membre du groupe Immoneos, discussion du 07/03/2023 · voir la discussion

Ce retour illustre un réflexe utile : éviter d’acheter, via une SCPI, des immeubles situés dans votre propre pays de résidence, où leurs loyers seraient imposés à votre taux local.

À la revente : une plus-value immobilière

La plus-value sur des parts de SCPI suit le régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt pour un non-résident, plus les prélèvements sociaux (17,2 % ou 7,5 %), avec des abattements pour durée de détention (exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Le calcul est expliqué dans notre article sur la plus-value des non-résidents. Attention : avec des frais d’entrée proches de 10 %, beaucoup de reventes se font sans plus-value.

L’IFI : seule la part française compte

Un non-résident n’est soumis à l’IFI que sur son immobilier situé en France, au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable. Pour des parts de SCPI, seule la fraction qui correspond à des immeubles français est retenue. Les parts détenues en nue-propriété dans un démembrement temporaire ne sont pas déclarées par le nu-propriétaire (article 968 du CGI). Pour aller plus loin : comment réduire son IFI.

Si vous rentrez en France

De retour en France, vous serez imposé sur vos revenus mondiaux. Les revenus fonciers français passeront au barème progressif, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour la part européenne, les conventions évitent en général la double imposition, mais le résultat dépend de chaque pays. Anticiper la date de retour fait partie de la stratégie, comme le rappelait le conseiller invité de notre webinaire SCPI.

Comment acheter des parts de SCPI depuis l’étranger

La façon d’acheter compte autant que le choix de la SCPI. Voici les options les plus utilisées dans la communauté.

En direct, au comptant ou par versements programmés

C’est la formule la plus simple : vous achetez les parts auprès de la société de gestion ou d’une plateforme de distribution, et vous touchez les revenus. Certaines SCPI acceptent des versements mensuels, ce qui permet de lisser le prix d’entrée. Plusieurs plateformes reversent une partie des frais de souscription (« cashback ») : voir par exemple l’avis de la communauté sur Louve Invest.

À crédit

Le crédit permet d’acheter plus de parts que votre épargne ne le permettrait, les revenus versés couvrant une partie des mensualités. Pour un non-résident, l’accès est plus sélectif : selon le conseiller invité du webinaire de mars 2025, les banques sollicitées demandaient alors un montant minimum de l’ordre de 150 000 €. L’intérêt dépend de l’écart entre le rendement des SCPI et le taux du prêt.

En nue-propriété (démembrement temporaire)

Vous achetez seulement la nue-propriété des parts, avec une décote qui dépend de la durée : de l’ordre de 15 à 20 % sur 5 ans et de 28 à 35 % sur 10 ans en 2026 selon La Centrale des SCPI (05/08/2026). Un investisseur institutionnel touche les loyers pendant cette période. Vous ne percevez rien, donc vous n’avez rien à déclarer, puis vous récupérez la pleine propriété au terme, sans frais.

Exemple : un investisseur fortement imposé achète la nue-propriété pour 70 % de la valeur des parts. Pendant 10 ans, il ne touche rien. Ensuite, il perçoit les revenus sur un nombre de parts plus élevé que s’il avait acheté en pleine propriété avec la même somme. Le crédit, le démembrement et leur combinaison sont détaillés, chiffres à l’appui, dans notre article SCPI à crédit ou en démembrement.

Dans une assurance vie

Certains contrats d’assurance vie proposent des SCPI en unités de compte. Les revenus restent dans le contrat : rien à déclarer tant que vous ne retirez pas d’argent, et la fiscalité est celle de l’assurance vie. La revente est en général plus rapide, car l’assureur rachète les parts dans les limites du contrat.

En contrepartie, le choix de SCPI est plus restreint, les frais s’additionnent et certains contrats ne reversent qu’une partie des loyers. Tous les assureurs n’acceptent pas tous les pays de résidence. Comparez les deux voies dans notre article SCPI en direct ou via assurance vie et lisez notre dossier sur l’assurance vie pour un expatrié.

Via une SCI à l’impôt sur les sociétés

Quelques membres logent leurs SCPI dans une SCI à l’IS, pour la fiscalité et la transmission. Le montage a un coût (comptabilité, fonctionnement) et ne se justifie qu’avec des montants importants. Notre guide de la SCI pose les bases ; ce choix se valide avec un expert-comptable.

Toutes ces stratégies sont présentées en détail dans le replay de notre webinaire, avec un conseiller en gestion de patrimoine recommandé par les membres : fondamentaux, crédit, souscription programmée, nue-propriété, SCI à l’IS, assurance vie et fiscalité France ou Europe.

Les SCPI les plus discutées par les membres

Ces SCPI reviennent souvent dans les échanges, en grande partie parce qu’elles investissent surtout hors de France. Ce n’est pas une sélection ni une recommandation : chaque page de la communauté rassemble les retours des membres et les points de vigilance.

Ces taux 2025 sont élevés car ces SCPI récentes ont acheté après la baisse des prix. Les objectifs 2026 annoncés sont plus bas : environ 7 % pour Transitions Europe, 5,5 % pour Iroko Zen et pour Remake Live (objectifs non garantis, mêmes sources). Pour une vue plus large, consultez le classement des meilleures SCPI européennes établi à partir des échanges de la communauté.

Pour répartir les risques, beaucoup de membres combinent plusieurs SCPI, souvent 3 à 5, de secteurs et de pays différents. Ceux qui prévoient de rentrer en France mélangent parfois SCPI françaises et européennes ; ceux qui restent longtemps à l’étranger privilégient en général les SCPI européennes.

SCPI ou immobilier locatif en direct ?

Les deux ne s’opposent pas : de nombreux membres ont un appartement locatif et des SCPI. Voici ce qui les distingue.

Pour comparer avec un projet précis, utilisez notre calcul de rendement locatif et consultez le baromètre des investissements des non-résidents. Pour la location meublée, voyez notre guide du LMNP.

Les risques à connaître avant d’investir

• Capital non garanti : le prix de la part peut baisser. En 2023 et 2024, plusieurs SCPI ont fortement réduit leur prix, et le prix moyen a encore reculé de 3,45 % en 2025 (ASPIM-IEIF).
• Revenus non garantis : ils dépendent des loyers encaissés et peuvent baisser, comme le montrent les objectifs 2026 inférieurs aux taux 2025.
• Liquidité limitée : la revente prend souvent quelques semaines, mais elle peut être bloquée si les demandes de retrait dépassent les souscriptions. Fin 2025, 2,8 milliards d’euros de parts attendaient preneur.
• Frais : les frais de souscription tournent souvent autour de 10 %, plus des frais de gestion annuels. Les SCPI « sans frais d’entrée » prévoient en général une commission en cas de retrait anticipé (par exemple 5 % HT avant 3 ans chez Iroko Zen, 6 ans pour les parts émises depuis le 01/09/2026).
• Durée : comptez 8 à 10 ans au minimum pour amortir les frais d’entrée.
• Change : les SCPI qui investissent hors zone euro (Royaume-Uni, Pologne, Amérique du Nord) ajoutent un risque de change.
• Fiscalité dans votre pays de résidence : elle peut réduire fortement l’intérêt d’une SCPI. À vérifier avant de souscrire, et à revoir à chaque changement de pays.
• Historique court : les SCPI européennes les plus performantes sont souvent récentes. Elles n’ont pas encore connu de renouvellement de baux ni de gros travaux.

« Pas « toutes » les SCPI ont été dévaluées, c’est un peu réducteur non? La majorité de celle qui l’ont été sont les SCPI historique, très concentré sur l’immobilier de bureau en France, qui avaient acheté des biens trop chers. Malgré la décote, le prix de la part est bien souvent supérieur au prix d’achat d’il y a 10 ans. Si tu regardes du côté des nouvelles SCPI […], tu peux te consistuer un patrimoine avec une diversification sectorielle (bureau, commerce, entrepôt, résidentiel, hôtel…) et géographique (Irlande, Espagne, pays Bas, Allemagne, France…). »

Loic L., membre du groupe Immoneos, discussion du 21/06/2024 · voir la discussion

Alors, faut-il investir en SCPI en 2026 quand on vit à l’étranger ?

Il n’y a pas de réponse unique, et Immoneos ne fait pas de recommandation d’investissement. Les retours des membres dessinent toutefois quelques profils :

• Vous voulez de l’immobilier sans gestion, en complément d’un appartement ou à la place : c’est l’usage le plus fréquent des SCPI dans la communauté.
• Vous êtes affilié à une sécurité sociale hors EEE : les membres regardent surtout les SCPI investies hors de France, la nue-propriété ou l’assurance vie, car les revenus fonciers français coûtent alors au moins 37,2 % d’impôt et de prélèvements.
• Vous n’avez pas besoin de revenus avant plusieurs années : la nue-propriété ou l’assurance vie évitent d’être imposé sur des revenus que vous n’utilisez pas.
• Vous prévoyez de rentrer en France : votre fiscalité changera. Les membres en tiennent compte dès l’achat, par exemple en calant la fin d’un démembrement sur la date du retour.

Dans tous les cas, la SCPI se pense comme un placement de long terme, à intégrer dans un patrimoine diversifié. Les membres partagent leurs choix chaque semaine dans le groupe Facebook Immoneos : c’est le meilleur endroit pour confronter votre projet à des expériences réelles.

Questions fréquentes

Un non-résident peut-il investir en SCPI ?

Oui. La plupart des sociétés de gestion acceptent les non-résidents, avec parfois des restrictions selon le pays de résidence (États-Unis notamment). La souscription et le suivi se font en ligne.

Comment sont imposés les revenus de SCPI d’un non-résident ?

La part tirée d’immeubles français est imposée en France comme des revenus fonciers : taux minimum de 20 % (30 % au-delà de 29 579 € pour les revenus 2025), plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ou 7,5 % pour les affiliés à la sécurité sociale d’un pays de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni. La part tirée d’immeubles étrangers est imposée dans le pays des immeubles.

Les SCPI européennes sont-elles exonérées d’impôt ?

Non. Leurs loyers sont imposés dans les pays où se trouvent les immeubles, et la SCPI paie cet impôt avant de vous verser les revenus. Un non-résident n’a rien à payer en France sur cette part, mais son pays de résidence peut l’imposer selon ses règles.

Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

Le taux de distribution moyen a été de 4,91 % en 2025, contre 4,72 % en 2024, selon l’ASPIM et l’IEIF (10/02/2026). Sur la même période, le prix moyen des parts a baissé de 3,45 %.

Peut-on acheter des SCPI à crédit en étant expatrié ?

Oui, mais l’accès est plus sélectif que pour un résident : montant minimum, pays de résidence acceptés, parts souvent nanties en garantie. L’intérêt dépend de l’écart entre le rendement des SCPI et le taux du prêt.

Combien de temps faut-il garder des parts de SCPI ?

Comptez au moins 8 à 10 ans pour amortir des frais d’entrée qui tournent souvent autour de 10 %. Les SCPI sans frais d’entrée appliquent en général une commission si vous revendez avant quelques années.

Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité ; les revenus ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les choix cités sont ceux de membres de la communauté, pas des recommandations d’investissement.

Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.

Sources : ASPIM-IEIF, communiqué « Marché des fonds immobiliers non cotés, 4e trimestre et année 2025 » (10/02/2026) et communiqué du premier semestre 2026 (05/08/2026) ; impots.gouv.fr, fiche « Les particularités de la fiscalité des non-résidents » (03/2026) et page « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? » (mise à jour le 17/07/2026) ; articles 164 B, 197 A, 244 bis A et 968 du CGI ; La Centrale des SCPI, « Fiscalité des SCPI pour un non-résident » (03/07/2026), « Comment choisir la durée de son démembrement temporaire de SCPI ? » (05/08/2026) et fiches Iroko Zen (02/08/2026), Remake Live (31/07/2026), Transitions Europe (01/09/2026) et Épargne Pierre Europe (10/09/2026) ; MeilleureSCPI.com, « La SCPI Transitions Europe pose ses bases pour 2026 » (24/07/2026) ; replay du webinaire Immoneos « Investir en SCPI depuis l’étranger (update 2025) » (06/03/2025). Consultés le 07/10/2026.