Comment convertir une location nue en location meublée

Vous possédez un bien que vous louez vide, c’est à dire en location nue et vous voulez le convertir en location meublée. Vous profiterez ainsi de l’économie d’impôt du statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou LMP (Location Meublée professionnelle).

Ce changement est possible à tout moment y compris lorsqu’un locataire est en place. Retrouvez dans ce dossier toutes les étapes pour convertir une location nue en location meublée. Posez également vos questions directement dans le groupe FaceBook de confiance entre expatriés investisseurs locatif. Vous trouverez surement d’autres investisseurs qui ont connu cette expérience et qui pourront la partager avec vous.

Convertir location nue en location meublée

Préparez votre conversion

Avant toute chose, il est important de rappeler que pour louer un bien qu’il soit nu ou meublé il est nécessaire que celui-ci mesure au minimum 9m2 Carrez ou 20m3. C’est sans aucun doute votre cas mais il est toujours important de le rappeler.

Pour commencer vérifiez dans le règlement de copropriété que rien ne s’oppose à faire de la location meublée longue durée. Alors qu’il est de plus en plus courant que les règlements de copropriété interdisent la location meublée de courte durée type AirBnB, il est beaucoup plus rare que la location meublée longue durée soit interdite. Toutefois relisez attentivement le règlement en particulier le chapitre sur l’usage de l’appartement.

Vous pouvez ensuite décider d’attendre le départ de votre locataire actuel pour réaliser le changement ou bien de réaliser la conversion avec le locataire en place.

Conversion entre 2 locataires

Dans un premier temps, il convient donc de meubler le logement. Les critères d’ameublements nécessaires à la qualification du logement meublée pour une résidence principale ont été définis par décret que vous pouvez consulter directement ici https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030967884.

Ces critères restent très simples mais comme tout décret, il est important de les respecter scrupuleusement afin de ne pas se mettre en défaut. Donc ce décret précise 11 critères d’ameublement minimum à respecter pour la mise en location du logement qui sont rappelés ci-dessous:

  1. Literie comprenant couette ou couverture: Il faut donc un lit ou canapé lit avec matelas yc. une couette ou couverture. En revanche, il n’est pas obligatoire de fournir ni les oreillers ni les draps.
  2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher: cela peut donc être des rideaux, des volets, des stores,…
  3. Des plaques de cuisson,: le décret indique bien « plaques » au pluriel. Il est donc préférable de mettre une plaque avec un minimum de 2 feux
  4. Un four ou un four à micro-ondes
  5. Un réfrigérateur et congélateur (ou au minimum un réfrigérateur permettant de disposer d’une température <-6°c)
  6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  7. Des ustensiles de cuisine
  8. Une table et des chaises
  9. Des Etagères de rangement
  10. Des luminaires
  11. Le matériel d’entretien ménager adapté au logement de type balai, aspirateur,…

Bien évidemment, vous pouvez meublé le bien avec d’autres meubles et éléments de confort (lave linge, téléviseur, …) pour rendre votre bien plus attractif et le positionner à un niveau de loyer supérieur.

Si vous entreprenez la conversion alors que le logement est occupé:

rassurez votre locataire

En premier lieu, si vous avez un locataire en place il est important de le contacter pour le rassurer. Comme un bail nu est de minimum 3 ans alors qu’un bail en meublé est au minimum d’un an, il peut craindre que vous essayez de le mettre en dehors du logement. Mais vous pouvez tout de suite la rassurer en lui proposant de signer un bail de 3 ans en meublé. En effet, le minimum imposé par la loi pour un bail en meublé est d’un an mais rien ne vous empêche en tant que bailleur de proposer un bail de plus d’un an donc de 3 ans par exemple. Ce bail meublé de 3 ans vous permettra de déclarer votre location en LMNP ou LMP et de profiter de l’avantage fiscal. Les deux aspects , durée du bail et déclaration fiscale, ne sont absolument pas liés.

Bien évidemment vous préciserez à votre locataire que le loyer ne changera pas et expliquez au locataire vos motivation en prenant soin de lui indiquer les avantages pour lui. Ainsi, lorsque vous expliquez à votre locataire vos intentions vous pouvez lui proposer 2 options pour l’ameublement du bien. Soit vous lui proposez de lui racheter ses meubles existants sous la forme d’un à deux mois de loyers gratuits par exemple, soit vous lui proposez d’acheter des meubles neufs que vous allez faire livrer. Vous pouvez d’ailleurs l’associer au choix des nouveaux meubles ce qui en toute logique, il devrait apprécier. Dans un cas comme dans l’autre, vous ferez figurer précisément la liste des meubles dans l’état des lieux d’entrée suite à la signature du nouveau bail en meublé.

Déclaration initiale au Greffe du Tribunal de Commerce

Pour initialiser votre location en meublé, vous devez faire une déclaration auprès du tribunal du Greffe du Tribunal de Commerce de votre ville ou arrondissement. Le Greffe vous transmettra en retour un numéro SIRET qui devient votre identifiant pour vos futures déclarations fiscales en LMNP ou LMP.

Cette démarche est très simple et se réalise très facilement distance depuis votre lieu d’expatriation. Il vous suffit:

Pour l’envoi du courrier au Tribunal du Greffe de Commerce, il est conseillé d’utiliser une lettre recommandée avec AR. Cela vous permet de conserver une trace écrite en cas (peu probable) de litige. Comme vous le savez déjà surement, il est très simple d’envoyer une lettre recommandée avec AR depuis n’importe quel endroit dans le monde en utilisant le service en ligne de La Poste disponible ici : https://www.laposte.fr/lettre-recommandee-en-ligne.

Rédaction du nouveau bail meublé

Comme toute location, la conversion en meublé commence par la signature d’un nouveau bail qui détermine l’ensemble des conditions comme : le loyer, les charges, la durée, le montant du dépôt de garantie… Si vous vous occupez de la location en direct, vous trouverez toutes les informations détaillées ainsi qu’un modèle de bail revu et actualisé régulièrement par des juristes sur le site www.pap.fr et plus particulièrement ici https://www.pap.fr/bailleur/contrat-location/signer-un-contrat-de-location-meublee/a3803

Quand il y a plusieurs locataires, il suffit de se rendre dans la section colocation, sauf s’il s’agit d’un couple marié ou pacsé. Pour garantir le paiement du loyer, vous pouvez demander une caution solidaire. Retrouvez tous les conseils d’Immoneos pour ne pas avoir de loyer impayés ici.

 Votre déclaration d’impôt en LMNP ou en LMP

En terme de fiscalité, avec cette conversion de la location nue en location meublée vous allez très certainement faire de très belles économies. Si vous remplissez les conditions fiscales du statut LMNP que vous retrouvez ici, que vous amoureux d’excel, des chiffres et de la comptabilité, vous pouvez faire cette déclaration seul. La loi ne vous oblige pas à passer par un expert comptable.

Toutefois, si vous souhaitez gagner du temps et surtout utiliser des règles d’amortissement et de conversion en ligne avec la jurisprudence, il est recommandé de confier sa déclaration à un expert comptable. Immoneos vous permet de trouvez facilement des experts comptables de confiance spécialisés en LMNP et LMP et qui disposent de tous les outils pour faire sa déclaration à distance. Il faut généralement compter entre 250 Euros et 500 Euros pour sa déclaration annuelle.

Outre la simplicité et le gain de temps, l’expert comptable transmettra directement votre déclaration au Service des Impôts aux Entreprises (SIE), duquel votre bien dépend en précisant le logiciel comptable ainsi que le nom de l’expert qui a effectué la déclaration. Cela met en quelque sorte un tampon de tranquillité sur votre déclaration.

Convertir une location de nue à meublée est à la portée de tous y compris avec un locataire dans les lieux

En conclusion, il est donc très simple de convertir la location de son bien de nue à meublé. Il suffit de faire une rapidement vérification dans son règlement de copropriété, de meubler le bien, de se mettre d’accord avec son locataire, d’envoyer une déclaration initiale au Greffe du Tribunal de Commerce puis de signer un nouveau bail.

Un expert comptable spécialisé LMNP et LMP vous aidera ensuite à faire votre déclaration d’impôt. Vous pouvez d’ailleurs d’ores et déjà contacter un expert comptable pour faire le point avec lui sur votre situation personnelle et évaluer l’économie d’impôt que vous réaliserez. Il suffit de faire la demande ici.

Pour louer votre bien en meublé en toute tranquilité, vous aimerez lire notre avis sur l’agence Flatlooker qui révolution la gestion locative.

 

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