Ne payez aucun impôt sur vos revenus locatifs!

Depuis 2017 pour un non-résident, l’impôt est au minimum de 37% dès le premier euro! Il est pourtant simple de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs en France. 

Comme l’explique le portail des impôts, www.impots.gouv.fr, pour un français non résident le principe d’imposition sur les revenus locatifs suit les règles suivantes :

“Vous habitez à l’étranger et vous percevez des revenus de source française imposables en France.

Ces revenus sont imposés au taux minimum de 20 % jusqu’à un seuil de 27 519 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà.”

A cette imposition sur le revenu s’ajoute les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, la CSG et la CRDS, pour un taux de 17,2%.

Ainsi, en tant que Français vivant à l’étranger, un taux d’imposition total de 37,2% ou 47,2% s’applique sur vos revenus locatifs en France. Dans le cas où vous habitez et êtes imposés en France, le taux marginal d’imposition de votre tranche la plus élevée s’appliquera.

Pourtant, il existe un moyen simple et totalement légal de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs en France. Comment? En optant pour la location meublée.

4 options de déclaration des revenus locatifs, choisissez la bonne!

Comme vous le savez, percevoir des loyers vous oblige à réaliser une déclaration des revenus fonciers pour établir l’impôt à payer.

Que vous louiez vide (aussi appelé nu) ou meublé, si vous pouvez opter de déclarer vos revenus locatifs en mode « micro-foncier » (aussi appelé au forfait) ou bien aux « frais réel ». Cela donne donc 4 options possibles :

  1. Location nue, déclaration au forfait appelé micro-foncier par les impôts
  2. Location nue, déclaration aux frais réels
  3. Location meublée, déclaration au forfait, dans ce cas appelé micro-BIC par les impôts
  4. Location meublée, déclaration aux frais réels

En achetant un bien en France que vous mettez immédiatement en location meublée et que vous déclarez ensuite aux frais réels, vous ne paierez aucun impôt sur les revenus locatifs pour une durée estimée à une dizaine d’années.

Petite précision à ce stade, une location meublée ne veut pas dire uniquement location saisonnière. Il est très répandue notamment dans les villes type Paris, Bordeaux ou Lyon de louer un appartement meublé à l’année. Il est également possible de faire de la location meublée saisonnière dans les zones touristiques ce qui correspond à une sous catégorie spécifique.

Pourquoi? Les explications sont détaillées ci-dessous en analysant le mode d’imposition des 4 options de déclaration possible des revenus locatifs.

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Déclaration au forfait: abattement de 30% ou 50% voire 71%

La meilleure option pour un bien que vous possédez depuis longtemps et que vous mettez en location.

Cas de la location nue – Abattement de 30% – Vous paierez des impôts sur 70% des revenus

Lorsque vous optez pour le mode forfait aussi bien en location nue et meublée, la déclaration est vraiment très simple. Dans le cas de la location nue, il suffit de reporter le montant total des revenus fonciers perçus (=montant des loyers encaissés durant l’année + subventions et indemnités perçues + le montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge du locataire – les charges incombant au locataire) sur la déclaration 2042. Un abattement de 30% pour forfait de charge est appliqué automatiquement par le fisc. Vous n’avez rien d’autre à faire. Vous aurez ensuite à payer 37,2% d’impôt et prélèvements sociaux sur les 70% restant dans le cas d’un français non résident de la première tranche.

Cas de la location meublée – Abattement de 50% – Vous paierez des impôts sur 50% des revenus

Le principe est similaire pour la location meublée en mode forfait sauf que l’abattement est alors de 50%. Le fisc considère que vous avez des frais supérieurs en location meublée du fait notamment des équipements qu’il faut acheter et maintenir dans le bien, d’une rotation plus importante des locataires…

Cas de la location meublée de tourisme – Abattement de 71% – Vous paierez des impôts sur 29% des revenus

Enfin s’il s’agit d’une location meublée de tourisme type gîte rural, chambre d’hôtes, location courte durée AirBnB ou autre l’abattement est atteint alors de 71%. En effet la rotation des locataires sera importante et vos frais également.

Dans les trois cas, pas besoin d’expert comptable ou de tableau excel pour simuler votre imposition. Suivez les instructions de votre déclaration d’impôt et prenez une calculette pour obtenir votre imposition.

Récapitulatif des abattements pour la déclaration aux forfaits :

  • Location nue – Abattement de 30%, imposition sur 70% des revenus locatifs.
  • Location meublée – Abattement de 50%, imposition sur 50% des revenues locatifs.
  • Location meublée de tourisme – Abattement de 71%, imposition sur 29% des revenus locatifs.

Déclaration aux frais réels: ne payez aucun impôt pour une location meublée pendant de nombreuses années

Si vous achetez un bien et vous le mettez immédiatement en location meublée, vous ne paierez aucun impôt. Si vous possédez déjà le bien et que vous le louez nu, vous pouvez dans certains cas réussir à ne plus payer d’impôt durant quelques années.

La seconde option de déclaration de vos revenus locatifs est d’opter de lister tous les frais réels. Vous déduisez alors de vos revenus locatifs toutes les charges réelles relatives à votre bien comme les travaux, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriétés, les charges de gestion locative, l’assurance emprunteur, l’assurance propriétaires non occupant, les frais de dossiers bancaires,… qui sont déduits de votre revenu imposable. Ainsi si vous réalisez un montant important de travaux puis que vous louez votre bien vide, alors vous ne paierez pas d’impôt pendant plusieurs années jusqu’à la déduction totale du montant des travaux.

Dans le cas de la location meublée (et uniquement du meublé), vous allez déduire en plus tous les ans environ 3% du prix d’achat du bien ainsi que toutes les charges liées à l’achat du bien comme les frais de notaire, d’agence et/ou de chasseur. Vous déduirez également l’achat des meubles et toute autre charge liée à la mise en location et gestion du bien (connection ADSL, ménage, frais comptable,…)

Ces déductions supplémentaires se cumulent à toutes les autres charges également appliquées pour la location nue.

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Pour mieux comprendre, ci-dessous une simulation qui illustre comment une déclaration meublée faire réaliser une économie de 5 000 Euros annuelle vs une location nue pour un même logement:

Monsieur et Madame FrancaisNonRésident achètent un studio à Paris pour 320 000 Euros.

Ils empruntent 200 000 Euros à 1.1% sur 20 ans. Ils rembourseront environ 1 160 Euros par mois soit 13 920 Euros par an dont en moyenne 2 400 Euros d’intérêt d’emprunt par an. Ils paient 50 Euros par mois d’assurance sur le prêt soit 600 Euros par an. Ils ont également une assurance propriétaire non occupant d’un montant de 100 Euros par an. Enfin les charges de copropriétés sont de 75 Euros par mois soit 900 Euros par an.

Ils hésitent à le louer vide pour 1050 Euros par mois ou bien en meublé pour 1200 Euros. S’ils décident de le louer en meublé, ils devront acheter pour environ 4 000 Euros de meuble au total (canapé lit, table ou table basse, ustensiles de cuisine, une armoire ou une commode, four, réfrigérateur, plaque de cuisson, lave linge,…).

Leur simulation simplifiée est la suivante :

Note : Il s’agit d’une simulation simplifiée afin d’illustrer le principe – L’expert comptable réalisera une étude personnalisée à votre situation – Il vous expliquera également comment passer d’une location nue à une location meublée avec un ou sans locataire déjà dans les lieux

A quoi correspondent les frais supplémentaire d’environ 3% de votre coût d’acquisition du bien en location meublée.

En location meublée, le fisc considère que le bien que vous louez est l’actif qui est l’objet des revenus. D’un point de vue comptable, il considère aussi que ce bien se déprécie au cours du temps. Il applique le même principe comptable que dans une entreprise. Le calcul exact de ces frais est assez complexe puisqu’il faut séparer minutieusement en suivant des règles comptables le terrain (même s’il s’agit d’un appartement), les murs, le toit, les meubles,… chaque élément aura une durée d’amortissement différente. D’après notre expérience, cet amortissement correspond à environ 3% de votre coût d’acquisition du bien. De plus vous pourrez déduire un champ étendu de charge comme les frais de notaire lors de l’achat ainsi que les frais d’agence et/ou de chasseur d’appartement, les achats de meubles, les frais de gestion locative, les frais de comptable…

Le cumul de l’amortissement du bien et des charges supplémentaires dans vos frais réels annulent tout simplement l’imposition souvent pour dix ans ou plus.

Comment déclarer sa location meublée au frais réel aux impôts

Si vous optez pour l’option de la location meublée aux frais réels, il est nécessaire de confier votre déclaration d’impôt à comptable spécialisé. Il assurera que vous remplissez les conditions et complétera pour vous les obligations pour ce type de déclaration. Il constituera tous les ans un document détaillé appelé « liasse fiscale n°2031 » en appliquant les règles comptables attendues. Dans certains cas, il pourra même se charger de transmettre directement le document en votre nom au Service des Impôts dont dépend votre logement. Cela vous fait non seulement gagner du temps mais également engage le cabinet comptable vis à vis du fisc sur les éléments transmis. Vous pourrez donc dormir tranquille.

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Des exemples de tarifs de comptable pour votre location en meublée vus sur internet

Suivant les prestations les tarifs des comptables pour faire votre déclaration d’un meublé varient entre 250 Euros et 750 Euros par an.

Les professionnels ont pris la (mauvaise) habitude d’utiliser des techniques marketing pour présenter leurs tarifs. Ainsi en surfant sur le web, on trouve souvent les notions de « à partir de » ou encore un un tarif déduction d’impôt déjà effectuée dans le prix affiché. On trouve aussi des tarifs mensuels et surtout souvent les tarifs sont affichés hors taxes

Chez LMNP expert par exemple, le tarif est présenté « à partir de 165 Euros HT par an » mais il intègre déjà la réduction d’impôt. Il faudra donc compter environ 594 Euros par an TTC

Chez Planète compta, le tarif s’élève à « 29.99 Euros HT par mois » soit 432 Euros par an TTC.

D’autres professionnels plus agressifs jouent la carte 100% en ligne pour vous permettre de faire votre déclaration seul, comme vous feriez votre note de frais, en appliquant toutes les règles comptables et générant la liasse fiscale que vous transmettez ensuite au service des impôts.

Notre site vous permet de recevoir des offres de partenaires à partir de 250 Euros TTC par an: il suffit de faire une demande de devis. Dans tous les cas, nous vous transmettrons les devis au plus juste adaptés à votre cas personnel provenant de professionnels vérifiés par Immoneos

Faites une demande de devis d’expert comptable

Comme chaque situation est particulière et que les fourchettes fournies ci-dessus sont approximatives et très larges, il est conseillé d’effectuer plusieurs demandes de devis d’expert comptable afin de comparer les frais de gestion locative immobilière et de faciliter ainsi la négociation.

La location meublée est également extrêmement flexible

En effet, en location meublée le bail est d’un an maximum (9 mois pour les étudiants). Cela procure  l’avantage tous les ans d’avoir la flexibilité de renouveler le bail ou bien de l’interrompre afin de récupérer le bien en direct pour y habiter ou bien le vendre. Ainsi s’il s’agit de votre résidence principale en France, vous êtes certain de pouvoir retourner y habiter à votre retour. S’il s’agit d’un investissement locatif, cela vous facilite sa revente à tout moment

En conclusion, la location meublée permet d’annuler l’imposition sur les revenus locatifs et reste simple à mettre en œuvre à travers des outils en ligne et des experts spécialisés. Elle offre également une grande flexibilité par utilisation de baux d’un an. La location meublée est un moyen simple et rentable de se constituer un patrimoine en France notamment lorsque l’on vit à l’étranger. Si ceci vous inspire à vouloir investir dans un bien en France, il demeure important de respecter les 3 règles d’or en immobilier: l’emplacement – l’emplacement – l’emplacement. Afin de tout savoir sur la location meublée, nous vous conseillons de demander le guide complet intitulée La location meublée de A à Z.

Nous vous recommandons de lire également : La location meublée de A à Z

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