Le viager est une manière bien particulière d’acquérir un bien immobilier qui a le vent en poupe. Comme tout type d’investissement, il présente des avantages aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur, mais comporte tout de même une part d’inconnu.
Alors, est-ce intéressant ou pas d’acheter en viager depuis l’étranger ? Immoneos fait le tour de la question dans ce dossier.

 

Qu’est-ce que l’achat/la vente en viager ?

Le viager est tout à fait légal et n’est pas nouveau. Charles de Gaulle, avait lui-même acheté sa propriété à Colombey-les-Deux-Églises en viager en 1934 !
Au-delà de l’anecdote et selon la définition officielle, le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
Plus communément, c’est un moyen qui permet aux personnes âgées qui par exemple n’ont pas de descendants, de vendre un bien immobilier et de continuer à l’occuper, tout en percevant des revenus fixes appelés rente viagère.
L’acquéreur lui, achète un bien sans savoir au moment de la vente quel sera le prix final d’acquisition du bien. En effet, au moment de la vente, le vendeur paie un bouquet, soit une somme fixe sur laquelle il s’est accordé avec le vendeur. Il s’engage aussi à verser une rente fixe jusqu’au décès du vendeur. C’est là toute la particularité du viager. Personne ne sait au moment de la signature, quel sera le montant des rentes versées. C’est le principe d’aléa de la vente en viager. Pour l’acquéreur, c’est en quelque sorte un pari sur l’espérance de vie du propriétaire.

Il existe 3 types de vente en viager :

• Le viager libre, qui est assez rare et qui prévoit que l’acquéreur peut occuper le bien immobilier dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
• Le viager occupé qui permet au vendeur de conserver l’usufruit du bien après la cession, jusqu’à son décès.
  Les règles pour le viager libre et le viager occupé sont les mêmes que pour toute vente immobilière. La différence est que le paiement du prix d’acquisition est réparti entre un bouquet payé lors de la signature de l’acte et des rentes viagères, échelonnées dans le temps.
• Le viager en nue-propriété qui permet également pour le vendeur retraité la conservation du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit par le vendeur.  Mais à la différence du viager occupé classique où le paiement des rentes viagères est étalé dans le temps, dans le cas de la nue-propriété, l’acquéreur verse la totalité du prix en une seule fois à la signature de la transaction chez le notaire. Les membres Immoneos qui ont les liquidités nécessaires préfèrent souvent cette troisième option. Elle enlève l’aléas de la durée sur le prix final ainsi que les contraintes opérationnelles de paiement mensuel de la rente.

À savoir :

• Le viager concerne tous types de biens immobiliers
• Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur
• Les charges locatives sont payées par le vendeur qui conserve l’usufruit du bien
• La vente en viager est annulée si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente. Une des conditions du viager et que le décès soit imprévisible.
• De même, la vente sera annulée en cas de non-paiement de la rente dans les deux mois de son échéance.

Comment sont calculés les montants du bouquet et de la rente viagère ?

• Le bouquet est une somme convenue librement entre le vendeur et l’acheteur, versée au moment de la signature du contrat de vente chez le notaire. En règle générale, le bouquet est de 10 à 30 % de la valeur du bien.
• La rente viagère est versée par l’acquéreur de manière mensuelle, trimestrielle ou annuelle jusqu’au décès du vendeur. Le montant de la rente va tenir compte de la valeur foncière du bien, de l’âge du vendeur, du montant du bouquet et du fait que le bien soit occupé ou pas par le vendeur. En toute logique, une décote est appliquée dans le cadre d’un viager occupé afin de compenser le fait que l’acquéreur ne jouit pas de l’usufruit du bien, et ne peut par exemple pas le louer et en tirer des revenus locatifs. Attention à la clause d’indexation qui peut prévoir une revalorisation de la rente chaque année en fonction de l’indice INSEE des prix à la consommation.

Acheter en viager depuis l’étranger : pourquoi c’est intéressant ?

Le viager est une bonne façon d’investir à distance pour plusieurs raisons.

L’avantage évident du viager pour les investisseurs immobiliers est d’acquérir un bien en déboursant une somme initiale largement inférieure au prix marché du bien. Le bouquet représente une fraction, environ 30%, de ce qu’aurait coûté l’achat du bien effectué de manière traditionnelle. Pour les investisseurs non-résidents, cela peut-être un moyen d’acquérir un bien sans recourir à un crédit immobilier, tout en bénéficiant d’un paiement échelonné.

Le viager peut être un moyen aussi d’acheter un bien qui aurait été normalement au-dessus de votre budget. C’est le deuxième avantage notable de l’achat en viager. Le viager peut s’inscrire dans une stratégie d’investissement patrimonial à long terme et peut vous permettre d’acheter une belle adresse comme le proposent des agences immobilières telles que Barnes par exemple.

On peut noter aussi que le viager occupé, qui représente 90% des viagers, ne repose pas sur le fait de percevoir des revenus locatifs. Par conséquent, il n’y a pas de risque d’être confronté à un mauvais payeur et surtout, pas de fiscalité sur les revenus locatifs.
Un autre avantage fiscal du viager occupé, est que l’acquéreur n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété dans sa base taxable à l’IFI, mais uniquement la valeur correspondante à la nue-propriété du bien.

Enfin dans le cadre d’un viager occupé, les frais de notaires sont moins élevés que lors d’une acquisition immobilière classique, puisque les frais sont calculés sur une valeur du bien inférieure.

Acheter en viager depuis l’étranger : les risques

L’achat en viager comporte une grande inconnue pour l’acquéreur : la durée d’occupation, l’aléa que constitue la date de décès du vendeur. Le paiement de la rente peut s’avérer au final, plus élevé que prévu. Toujours pour l’anecdote, le notaire qui a acheté le bien de Jeanne Calment alors qu’elle était âgée de 90ans est décédé avant elle… Sans tomber dans un cas extrême comme celui-ci, il faut quand même vous assurer de disposer de fonds suffisants pour payer le bouquet, la rente sur une durée aléatoire ainsi que les frais à la charge du propriétaire (taxe foncière déduite de la taxe d’enlèvements des ordures ménagères, travaux s’il s’agit d’un appartement dans une résidence, etc.). Comme pour tout investissement immobilier, il est important pour l’acquéreur de bien mesurer le risque lié à l’achat.

L’allongement de l’espérance de vie, le fait que des seniors recherchent une qualité de vie durant leur retraite et en raison des avantages pour les investisseurs immobiliers, le viager est promis à de beaux jours.
Alors, bien sûr, acheter en viager est un pari et il est difficile de prédire si vous allez faire bonne ou une mauvaise affaire. Toutefois, ce mode d’acquisition convient particulièrement bien aux investisseurs non-résidents puisqu’il permet de faire investissement immobilier léger en apport initial et en frais et en gestion. Pour les expats dont la situation rend difficile l’accès au crédit, le viager offre une bonne alternative pour accéder à la propriété.
Certains membres de la communauté de confiance Immoneos partagent que leur stratégie est de panacher plusieurs viagers afin de lisser le risque statistique.
Et vous, êtes-vous intéressés par le viager ? On vous passe les contacts de confiance pour étudier un projet d’achat de viager, libre ou occupé, partout en France, sur cette page  !

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