Le viager, cette formule d’acquisition immobilière unique en son genre, qui attire de nombreux investisseurs de la communauté de confiance Immoneos par ses multiples avantages, qui restent encore souvent méconnus.
C’est une façon d’investir qui bouscule les conventions : imaginez posséder un bien sans les contraintes du crédit bancaire, recevoir tous les « loyers » à l’avance, et ce, pour la totalité des années d’occupation, tout en échappant aux tracas de la gestion locative et aux lourdeurs fiscales sur les revenus locatifs.
Ces bénéfices, qui suscitent l’intérêt croissant des membres aguerris d’Immoneos, ne doivent cependant pas occulter la part d’incertitude inhérente à tout type d’investissement immobilier et en particulier l’espérance de vie du vendeur (spoiler on a identifié des options).
Alors, investir en viager depuis l’étranger est-ce une folie ou un coup de génie?
Qu’est-ce que l’achat/la vente en viager ?
Le viager n’est pas nouveau. Charles de Gaulle, avait lui-même acheté sa propriété à Colombey-les-Deux-Églises en viager en 1934 !
Cela dit, le spectre de la longévité exceptionnelle de Jeanne Calment ou le scénario du film « Le Viager » peut en dissuader plus d’un. L’idée de payer indéfiniment une rente mensuelle à un retraité évoque une transaction perpétuelle, une éventualité que tout investisseur préfère éviter.
Nous allons vous partager un nouveau regard sur le viager loin de se limiter à ce schéma classique.
Imaginez une option de viager sans rente. Vous versez un capital initial lors de la signature, sans aucun paiement mensuel par la suite.
Il existe également le viager libre qui permet de prendre possession du bien sans attendre la fin de vie du vendeur. Et pour ceux qui souhaitent encore plus de certitude, le viager occupé temporaire offre une perspective claire avec une date de fin fixée dès le départ.
Il existe 4 types de vente en viager :
- Le viager libre, qui est assez rare et qui prévoit que l’acquéreur peut occuper ou louer le bien immobilier dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
- Le viager occupé sans rente : le vendeur et l’acquéreur se mette d’accord sur un capital unique versé au moment de la vente. Le vendeur peut continuer à occuper son bien jusqu’à son dernier souffle. L’acquéreur ne verse aucune rente.
- Le viager occupé qui permet au vendeur de conserver l’usufruit ou simplement le Droit d’Usage et d’Habitation du bien après la cession, jusqu’à son décès. Le paiement du prix d’acquisition est réparti entre un bouquet payé lors de la signature de l’acte et des rentes viagères, généralement tous les mois et ce jusqu’au dernier souffle de l’occupant
- Le viager occupé temporaire offre au vendeur la possibilité de continuer à résider dans le bien pour une durée définie ou jusqu’à son décès. La survenance de l’une de ces deux échéances, la fin de la période convenue ou le décès du vendeur, selon celle qui intervient en premier, marque la fin de l’accord de viager et le transfert de la pleine propriété au bénéfice de l’acquéreur.
À savoir :
- Le viager concerne tous types de biens immobiliers
- Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur
- Les charges locatives sont payées par le vendeur qui conserve l’usufruit du bien
- La vente en viager est annulée si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente. Une des conditions du viager et que le décès soit imprévisible.
- De même, la vente sera annulée en cas de non-paiement de la rente dans les deux mois de son échéance.
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Comment est calculer le prix d’un viager ?
Le calcul du prix d’un viager est une démarche cruciale qui requiert minutie et expertise, car une évaluation imprécise affecte grandement la rentabilité de l’investissement.
Ce prix se base sur plusieurs facteurs : la valeur vénale du bien (c’est à dire la valeur marché du bien), l’âge du crédirentier (le vendeur), la valeur du droit d’usage et d’habitation si le viager est occupé, et les rentes futures s’il s’agit de l’option choisie.
Pour établir un juste équilibre entre les intérêts de l’acheteur et ceux du vendeur, on fait souvent appel aux compétences de professionnels aguerris et à des barèmes de référence, comme le barème Daubry qui fournit une base de départ. Cependant l’utilisation du barème Daubry n’a rien de réglementaire et est très imparfait. C’est ce que nous détaillons dans ce dossier.
Les membres les plus expérimentés de la communauté Immoneos s’accordent à dire qu’il convient d’aller au-delà de ces outils classiques.
Ils conseillent d’adopter une méthode plus fiable et transparente, tenant compte des spécificités du marché, de l’état et du potentiel du bien, l’ajustement de l’espérance de vie de l’occupant suivant l’INSEE.
On détaille ce sujet crucial dans notre dossier sur ‘Comment déterminer le prix d’un viager : Guide des 7 erreurs courantes à éviter’.
Acheter en viager depuis l’étranger : pourquoi et pour qui c’est intéressant ?
Le viager est une excellente façon d’investir à distance pour un expatrié pour plusieurs raisons :
Aucun crédit immobilier
L’avantage évident du viager pour les investisseurs immobiliers est la possibilité d’acquérir un bien en déboursant une somme initiale bien inférieure au prix du marché, ainsi que l’opportunité d’éviter un crédit immobilier étape qui est parfois un enfer pour les expatriés (niveau d’endettement, restriction pour certains pays type USA avec FATCA mais aussi plus récemment les UK avec le Brexit…).
Pour réduire taxes et fiscalités en France et dans son pays de résidence
Afin de réduire la charge fiscale en France et dans leur pays de résidence, les membres d’Immoneos mettent régulièrement en avant les avantages fiscaux d’un investissement en viager.
Tout d’abord, comparés à un achat immobilier traditionnel, les frais de notaire sont inférieurs car calculés sur la valeur viagère du bien, qui est plus basse. Prenons l’exemple d’un appartement de 43 m² situé à Paris (75005), détenu par un septuagénaire et vendu 250 000 euros en viager occupé sans rente. En dehors du viager, la valeur de marché de ce bien serait de 475 000 euros.
Ainsi, les frais de notaire se basent sur la somme de 250 000 euros plutôt que 475 000 euros, permettant une économie significative d’environ 13 000 euros pour cet exemple.
Concernant l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’acquéreur d’un bien en viager n’est tenu de déclarer que la valeur de la nue-propriété, pas celle de la pleine propriété.
En outre, opter pour un viager efface les impôts sur les revenus locatifs. En cas de viager occupé, de viager sans rente ou de viager temporaire — représentant la grande majorité des contrats de viager —, le prix de vente est ajusté en considérant la perception anticipée des revenus locatifs, écartant ainsi à la fois le risque d’impayés, toute vacance locative et tout impôt sur les revenus locatifs à la fois en France et dans son pays de résidence fiscale..
Pour une exploration approfondie de ces bénéfices, consultez notre dossier ‘Les avantages fiscaux de l’investissement en viager‘.
Acquérir un bien hors budget
Le viager peut aussi être un moyen d’acheter un bien normalement hors budget. C’est un avantage notable de l’achat en viager. Il peut s’intégrer dans une stratégie d’investissement patrimonial à long terme et peut permettre d’acquérir une propriété prestigieuse, comme celles proposées par des agences immobilières de renom telles que Barnes.
Acheter en viager depuis l’étranger : les risques
L’achat en viager comporte une grande inconnue pour l’acquéreur : la durée d’occupation, l’aléa que constitue la date de décès du vendeur.
Le paiement de la rente peut s’avérer au final, plus élevé que prévu. Toujours pour l’anecdote, le notaire qui a acheté le bien de Jeanne Calment alors qu’elle était âgée de 90 ans est décédé avant elle…
Sans tomber dans un cas extrême comme celui-ci, il faut quand même vous assurer de disposer de fonds suffisants pour payer le bouquet, la rente sur une durée aléatoire ainsi que les frais à la charge du propriétaire (taxe foncière déduite de la taxe d’enlèvements des ordures ménagères, travaux s’il s’agit d’un appartement dans une résidence, etc.).
Ou alors pour éviter ce risque financier, vous pouvez vous focaliser sur le viager occupé sans rente, le viager temporaire ou encore le viager libre (beaucoup plus rare à trouver).
Comme pour tout investissement immobilier, il est important pour l’acquéreur de bien mesurer le risque lié à l’achat.
L’allongement de l’espérance de vie, le fait que des seniors recherchent une qualité de vie durant leur retraite et en raison des avantages pour les investisseurs immobiliers, le viager est promis à de beaux jours.
Alors, bien sûr, acheter en viager est un pari et il est difficile de prédire si vous allez faire bonne ou une mauvaise affaire.
Toutefois, ce mode d’acquisition convient particulièrement bien aux investisseurs non-résidents puisqu’il permet de faire investissement immobilier léger en apport initial et en frais et en gestion.
Pour les expats dont la situation rend difficile l’accès au crédit, le viager offre une bonne alternative pour accéder à la propriété.
Certains membres de la communauté de confiance Immoneos partagent que leur stratégie est de panacher plusieurs viagers afin de lisser le risque statistique.
Et vous, êtes-vous intéressés par le viager ? On vous passe les contacts de confiance pour étudier un projet d’achat de viager, libre ou occupé, partout en France, sur cette page !
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- Comprendre le Fonctionnement du Viager : les 4 types de viager et leur fonctionnement. Cliquez ici pour lire le dossier complet.
- Les 7 avantages : connaissez-vous le viager en capital sans rente par exemple? Retrouvez toutes les bonnes raisons d’explorer ce mode d’investissement dans ce dossier.
- Et attention aux 8 erreurs à ne pas commettre ! Précipitez-vous pour les découvrir ici
- Savez-vous que le viager est un formidable outils d’optimisation fiscale? On vous dit tout ce qu’il faut savoir. C’est par ici
- On vous a dit que pour calculer le prix d’un viager, il faut utiliser le barème Daubry? Il ne fait pas l’unanimité (et de loin). On vous explique tout ici.
- Alors comment fixer le juste prix d’un viager ? Pas de panique, on aborde ce sujet dans le détail dans ce dossier indispensable pour toute personne qui envisage de se lancer.
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Pour aller plus loin, poursuivez votre lecture avec nos dossiers complets sur le même thème :
- Dans quelles villes investissent les expatriés ? (Étude Immoneos parue dans Les Échos et mise à jour régulièrement)
- Quels taux obtiennent les membres Immoneos pour leur crédit depuis l’étranger?
- 10 manières de réduire l’IFI
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