Hélène habite désormais à Lille après une expatriation en Chine à Shanghai. Dans cet article, elle nous raconte son investissement dans l’immobilier locatif à Lille, à distance. Elle partage aussi son analyse du marché, l’avenir d’Airbnb à Lille et comment investir à Lille.

Bonjour Hélène, peux-tu te présenter aux lecteurs d’Immoneos ?

Pendant mon école de commerce (l’Edhec à Lille), j’ai passé un an en Allemagne, à Wiesbaden. L’expérience a été si enrichissante que je m’étais promis de repartir à l’étranger un jour ! Après 4 ans dans une grande enseigne de distribution du Nord, je pars en 2010 en Asie. Je passe 3 ans à Shanghai (je travaillais à l’époque pour une entreprise de textile), durant lesquelles je découvre les joies de l’expatriation et la richesse des rencontres multiculturelles. De par mon travail, je voyage énormément et rencontre des communautés d’expats partout en Asie, à Hong-Kong et Singapour principalement. L’une de mes activités favorites à cette période était de me balader dans les anciens quartiers encore préservés de Shanghai. Les lilongs et les constructions des années 20 n’avaient aucun secret pour moi. Je rentre ensuite à Lille pour des raisons familiales. J’y trouve un bon équilibre. J’ai aujourd’hui 2 jeunes enfants et nous vivons dans le Vieux-Lille.

Pourquoi as-tu décidé d’investir à Lille ?

Lorsque je vivais à Shanghai, je cherchais à réaliser un investissement dans l’immobilier locatif, pour profiter de notre capacité d’emprunt. C’est donc naturellement vers la France et à Lille notamment que mes choix se sont tournés. Acheter à Lille était pour moi le premier pas évident : je connaissais très bien la ville et j’ai pu me connecter assez facilement avec des personnes de confiance localement pour effectuer la transaction. Cœur historique et culturel des Hauts-de France, Lille est une belle ville, dynamique, étudiante, parfaitement située entre Paris, Londres et Bruxelles.

Comment est organisé le marché de l’immobilier locatif à Lille ?

Lille-Centre est le quartier le plus mixte: avec sa Grand’Place, ses rues commerçantes et son accès aux gares, tramway et métro, ce quartier attire tout type de population: résidents, touristes, étudiants…

A sa jonction, on retrouve le Vieux-Lille. Quartier historique de la ville, délabré et oublié après la guerre, le Vieux-Lille a fait l’objet d’une réhabilitation complète à la fin des années 70. C’est aujourd’hui le quartier le plus prisé (et le plus cher).

Avec ses nombreuses facultés, universités et écoles supérieures, Vauban est résolument le quartier étudiant de Lille. Il est bordé par le parc de la Citadelle, très apprécié des Lillois.

Plus populaire et vivant, Wazemmes attire les profils plus « bobos ».

Enfin, les familles aiment se retrouver dans le quartier St Michel, où les maisons ont été plutôt préservées.

Tous ces quartiers constituent le centre de Lille, où le prix moyen du m2 pour un appartement est de 4 000€, tandis que celui d’une maison s’élève à  3 500€.

De manière générale à Lille, de nombreux immeubles ont été transformés en petites surfaces pour accueillir les nombreux étudiants de l’Université Catholique (dans le Quartier Vauban).

Puisque tu connais bien le marché… quel type de rendement peut-on espérer pour investir à Lille ?

Lille est vraiment à la portée de tous -on trouve des biens à partir de 80 000 Euros-, et véritable Graal des investisseurs, les studios ou les petits appartements restent un placement sûr (entre 6 et 8% de rentabilité).

Par ailleurs, depuis quelques années, les logements ayant conservé leur layout originel ont la cote, notamment auprès des colocataires. Nouveau mode de vie des jeunes actifs (et des moins jeunes!), les colocations permettent des rendements intéressants (entre 5 et 7%). Suite à la pénurie de biens locatifs, de nombreux locataires se tournent vers ce type d’habitat.

Enfin, les familles revenant d’expatriation, étant mutées ou en recherche d’acquisition sont nombreuses: peu de biens leur sont proposés alors qu’elles possèdent généralement de solides dossiers financiers. C’est une population à laquelle il faut penser. Cela permet de pouvoir investir en périphérie lilloise, dans des communes plus familiales.

Enfin, comme dans de nombreuses villes françaises, Airbnb a littéralement explosé à Lille lors de son arrivée il y a quelques années. La métropole lilloise attire de plus en plus de touristes et a enregistré 2,5 millions de nuitées hôtelières en 2019.  Bien qu’encadrée par la ville, la location meublée de courte durée reste très rémunératrice (autour de 10% – hors période Covid naturellement).

Je sais que tu as investi en location courte durée à Lille. Peux-tu nous parler d’Airbnb à Lille. Quel avenir ? Quel rendement et occupation ?

Oui, en effet. La location courte durée est synonyme pour moi de flexibilité. J’aime me dire que je peux vendre rapidement mes biens. Cela a une contrainte bien sûr: la gestion des voyageurs (arrivées et des sorties, ménage, gestion du compte…). Il ne faut pas sous-estimer le temps que cela demande. J’ai d’ailleurs récemment confié mes biens à une conciergerie qui s’occupe de tout le service lié aux locations. Ce que je vois à Lille, c’est que les beaux biens, bien entretenus, dont les hôtes sont réactifs et engagés, présentent un taux d’occupation proche de 95%, ce qui évidemment produit des rendements locatifs élevés, souvent proches de 10%.

Pour ma part, mon acquisition à Lille m’a couté, tous frais et travaux compris, 250,000 Euros et j’ai environ 21,000 Euros annuel de revenus après les frais de conciergerie de 25% des locations courte durée; soit plus de 8% de rentabilité locative, ce qui paie plus que mes mensualités de prêt.

Alors évidemment, il est difficile de prédire l’avenir de ce mode de location, surtout en cette période Covid, toutefois la ville s’est positionnée en mettant en place de nouvelles règles en 2018. Elles sont désormais connues, les surprises sont donc moindres.

Quels conseils donnerais-tu à un membre Immoneos pour investir à Lille ?

Le marché est vraiment tendu et il faut agir vraiment rapidement pour les biens intéressants. Donc cela veut dire deux choses: 1- bien préparer son financement en amont du projet et 2- se faire accompagner localement par un chasseur qui ait une excellente connaissance du marché et permet d’être hyper réactif lorsqu’une offre sort sur le marché. En général essayez de trouver des partenaires (conciergerie, gestionnaires en location,…) qui puissent travailler à distance, et qui puissent faire également du suivi de travaux et de la mise en place de locataires. Dans la location, le diable est dans les détails ! Mais tout cela est trouvable finalement assez facilement à Lille.

Dernier conseil, je préconise à la communauté Immoneos d’être attentive aux offres qui paraissent particulièrement alléchantes. Comme dit plus haut, de nouvelles réglementations ont été mises en place, et certains professionnels peu scrupuleux « omettent » de les mentionner, ce qui peut bien évidemment fausser les calculs de rentabilité. Il faut être vigilant et passer par un ami local ou un des partenaires de confiance d’Immoneos pour investir en toute tranquillité.

Merci Hélène pour cet interview détaillé sur ton approche de l’immobilier à Lille. Si vous avez d’autres questions pour Hélène , rejoignez le groupe FaceBook « La communauté de confiance entre investisseurs immobilier expatriés »  ou bien le champ commentaire en dessous. Vous pouvez aussi lire le témoignage de Sylvain expatrié au Mexique, ayant investi via Hélène dans cet article.

Pour aller plus loin, vous pouvez aussi lire le baromètre des investissements des membres de la communauté Immoneos et leurs dernières offres de financement.