Investir immeuble de rapport : 7 erreurs à éviter !

Investir immeuble de rapport : 7 erreurs à anticiper !
Investir immeuble de rapport : 7 erreurs à anticiper !

Choisir d’investir dans un immeuble de rapport est une décision réfléchie que de nombreux membres de la communauté Immoneos ont prise afin de maximiser le rendement de leur investissement locatif. En effet, pour le budget d’un deux pièces à Paris vous pouvez investir dans un immeuble qui comprend plusieurs appartements dans une ville de taille intermédiaire. Le rendement est alors bien supérieur. Mais comme pour tout investissement immobilier, certains écueils sont à éviter pour ne pas voir votre rentabilité se dégrader ou vous retrouver embarqué dans un projet trop lourd à porter. Dans cet article, nous allons passer en revue les 7 erreurs à anticiper les plus fréquemment partagées au sein de la communauté d’entraide Immoneos des investisseurs expatriés, afin que vous puissiez les anticiper et éviter ces pièges vous-mêmes. Prêt à en découdre avec ces obstacles récurrents ? Quelques minutes de lecture vous permettront d’être paré pour votre prochain investissement !

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Pour vous aider à bénéficier de l’expérience des investisseurs avertis, voici les 7 principaux pièges à déjouer lorsqu’on se lance dans un projet d’achat d’immeuble de rapport.

Erreur#1 : Sous-estimer le risque de vacance locative

L’un des risques majeurs à anticiper est celui de la vacance locative. Même si un immeuble de rapport permet de lisser ce risque grâce à la multiplicité des locataires, vous devez impérativement réaliser une étude de marché très fine et approfondie sur le quartier précis. Ne vous fiez pas aux seules statistiques globales de la ville, mais analysez la démographie locale, les projets à venir et les tendances sur la zone. Une mauvaise appréciation du potentiel locatif pourrait vous conduire à subir une vacance prolongée, dont les conséquences financières seraient désastreuses. Aussi, prenez le temps de discuter et suivez les recommandations des chasseurs et agents immobiliers de confiance recommandés par les membres Immoneos. Ils ont non seulement été recommandés par les autres membres pour leur sérieux et expertise du marché local mais ils seront surtout vous conseiller en fonction de vos objectifs personnels

Comme le partage un investisseur averti : « J’ai failli me laisser avoir par les chiffres plutôt flatteurs de la ville. Mais en creusant plus localement, je me suis rendu compte que le quartier était en perte de vitesse avec plusieurs projets qui risquaient d’aggraver la chose. J’ai alors revu mes plans à la baisse. »

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Erreur#2 : Se tromper sur l’emplacement et son évolution

L’emplacement fait la valeur d’un bien immobilier, et ce lieu commun prend encore plus de sens pour un immeuble de rapport. En effet, votre prise de risque est démultipliée en cas de mauvais choix de secteur. Et pire encore, vous n’aurez aucune marge de manœuvre pour y remédier par la suite. « À Perpignan où j’ai acheté, ma copropriété va devoir revoir entièrement le plan de circulation, car un grand projet de rénovation urbaine va commencer. Mais mon immeuble est coincé entre deux rues condamnées. Sa situation va se dégrader« , témoigne un membre amer.

Renseignez-vous donc à fond sur les projets d’aménagement, sur la desserte et l’environnement économique. Anticipez les évolutions à venir sous peine de voir la valeur de votre patrimoine s’effriter irrémédiablement.

Erreur#3 : Mal chiffrer les travaux et rénovations

Qu’il s’agisse d’un immeuble à rafraîchir ou d’une lourde rénovation, les travaux représentent un poste de dépenses considérable et difficile à chiffrer précisément. Pourtant, bien les évaluer est crucial pour ne pas grever lourdement votre rendement locatif par des coûts non anticipés. De nombreux investisseurs en ont fait l’amère expérience, comme ce témoignage l’illustre : « J’ai dû refaire toute l’électricité dans un lot, car le réseau n’était plus du tout aux normes. Un poste que je n’avais évidemment pas du tout provisionné, mes comptes ont vite viré au rouge.« 

La recommandation partagée au sein de la communauté est donc de se faire épauler par un professionnel du bâtiment compétent. Celui-ci pourra réaliser un audit complet, chiffrer chaque poste de dépenses, y compris les imprévus, et vous présenter une estimation fiable des budgets travaux.

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Erreur#4 : Sous-estimer les coûts de gestion et de charges

Outre les travaux, de nombreux frais annexes sont souvent négligés dans les plans de rentabilité. Cela commence par une gestion locative parfois sous-évaluée, avec une répartition des dépenses mal anticipée. « Sur mon immeuble, les consommations d’électricité dans les communs grèvent énormément les charges, car le système n’est pas du tout optimisé. Je n’avais pas du tout prévu ce poste !« , déplore un investisseur.

De même, les coûts de gestion de patrimoine, de comptabilité, de maintenance, de sinistres, etc. sont fréquemment sous-estimés, voire oubliés. Or, ces dépenses fixes incompressibles jouent grandement sur la rentabilité finale de votre investissement. Veillez à les provisionner de façon réaliste dès vos projections initiales.

Erreur #5 : Négliger l’audit juridique et les sécurisations 

Sur le plan légal, l’acquisition d’un immeuble de rapport est un processus complexe où de nombreux points doivent impérativement être vérifiés. Au-delà d’un simple état des lieux, un audit juridique approfondi est indispensable pour déceler toute éventuelle irrégularité sur la division en lots ou la conformité au règlement de copropriété.

« Lors de l’acquisition de mon immeuble, mon notaire a découvert plusieurs irrégularités dans la division des lots datant de la construction. J’ai dû régulariser à mes frais cette situation. Sans cet audit, j’aurais eu des problèmes certains sur le dos », raconte un investisseur. Des professionnels compétents pourront également sécuriser juridiquement votre acquisition contre tout recours futur.

Erreur #6 : Se laisser piéger par une acquisition défiscalisante

Nombreux sont les dispositifs fiscaux et les montages juridiques proposés pour défiscaliser l’achat d’un immeuble de rapport. Si beaucoup sont légaux, d’autres relèvent de la zone grise, voire de l’optimisation fiscale abusive selon les juridictions. Un piège dans lequel sont tombés plusieurs membres de la communauté, comme ce témoignage l’illustre : « Le moteur fiscal a pris le pas sur la rentabilité économique de mon projet. J’ai suivi les conseils d’une société sans avoir tous les éléments en main, et aujourd’hui, je suis dans le viseur du fisc.« 

La prudence est donc de mise sur ces aspects, avec une vigilance pour éviter de se laisser aveugler par les économies d’impôts promises. Privilégiez des montages lisibles et solides sur le long terme, quitte à moins défiscaliser, mais sans risque de redressement futur.

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Erreur #7 : Se passer d’une expertise immobilière complète 

De nombreux investisseurs de la communauté ont fait l’amère expérience d’acheter un immeuble sans réaliser toutes les expertises nécessaires en amont. Pourtant, faire l’économie de ces diagnostics peut s’avérer une très mauvaise décision sur le long terme.

« J’ai acheté les yeux fermés en me fiant seulement au bon état apparent de l’immeuble. Mais je ne m’étais pas rendu compte que l’électricité n’était pas du tout aux normes. J’ai dû tout refaire à mes frais peu après… » déplore un membre ayant appris à ses dépens.

Pour éviter ces mauvaises surprises, il est indispensable de mandater des professionnels afin de réaliser un audit technique complet : électricité, plomberie, structure, toiture, façades, performance énergétique, etc. Même si cela représente un coût supplémentaire, ces diagnostics immobiliers sont un investissement qui vous évitera bien des tracas une fois propriétaire.

Bonus : Recommandations des membres pour bien démarrer

Au fil des échanges, les investisseurs chevronnés de la communauté ont partagé ces précieux conseils qui vous aideront surement à démarrer dans les meilleures conditions possible votre investissement dans immeuble de rapport :

🥇 « Pour vous faire la main en douceur, misez d’abord sur un petit immeuble de 3 ou 4 lots maximum. Suffisamment pour profiter des avantages d’un IDR, sans pour autant être submergé par la charge de gestion en débutant.« 

🥇 « Faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier local lors de vos premières visites. Son œil exercé repèrera plus facilement les points à vérifier et les éventuels défauts à négocier. C’est un investissement qui vaut largement le coup. »

🥇 « Commencez par des lots rénovés et prêts à louer. Vous pourrez vous attaquer aux gros travaux dans un second temps, une fois que vous aurez pris vos marques avec la gestion locative. »

🥇 « Privilégiez un immeuble déjà divisé en lots pour vous éviter les tracas administratifs et les coûts d’une division a posteriori. Sauf si vous trouvez la perle rare à un prix exceptionnellement bas ! »

Ces recommandations de membres expérimentés vous permettront d’aborder sereinement les premières étapes de votre nouveau statut de propriétaire d’immeuble.

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Conclusion 

Comme vous pouvez le constater, les pièges à éviter lorsqu’on se lance dans l’investissement immobilier sont nombreux. Mais en étant parfaitement conscient de ces écueils, vous pourrez aisément les parer et maximiser les chances de réussite de votre projet.

N’hésitez pas à continuer à échanger au sein de notre communauté pour bénéficier de conseils de membres avertis. Ces précieux retours d’expérience vous permettront d’éviter ces erreurs et de sécuriser votre prochain achat immobilier.

Nous vous encourageons à continuer vos discussions et à partager vos idées avec d’autres investisseurs en devenant membre de la communauté Immoneos sur Facebook

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