Comme vous vous en doutez, il n’y a pas de réponse absolue à cette question. Toutefois, voici quelques éléments comparatifs pour vous permettre de mieux comparer et de faire votre choix quant à la surface idéale pour votre investissement locatif.

Les petites surfaces (typiquement de 9 à 39 m2)

Avantages :

• Très faciles à louer, que ce soit pour un logement étudiant ou un pied à terre par exemple. Ceci est d’autant plus vrai que la structure démographique et sociale française amène de plus en plus de gens à vivre seuls ou à travailler loin de leur logement familial. A Paris, il faut généralement 1 semaine, voire 2 semaines au maximum pour trouver un locataire.
• Se louent souvent plus chères par mètre carré en raison de leur rareté et de l’optimisation de la surface. La contrepartie est que les petites surfaces sont souvent aussi plus chères à l’achat par mètre carré. Même avec leur prix d’achat plus élevé, la meilleure rentabilité locative fait pencher la balance en faveur des petites surfaces, à condition que la rotation des locataires soit bien gérée.
• Très facile à louer en meublé et ainsi de profiter de l’avantage fiscal de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant une période pouvant aller jusqu’à 10 ans, voire plus.
• Diversification des investissements locatifs : en effet si vous avez deux petits logements loués, votre risque de non-paiement de loyer est moins élevé car la probabilité que les deux locataires arrêtent de payer leur loyer au même moment est faible.
• Forte liquidité à la revente : les petites surfaces se revendent plus rapidement du fait de leur prix d’achat plus faible. Elles attirent aussi bien des primo-accédants, que des investisseurs immobiliers ou encore des personnes qui achètent un bien pour leur enfant.

Inconvénients :

• Une réglementation spécifique : notamment une chambre indépendante par exemple, ne peut pas être louée si elle fait moins de 9m2 loi Carrez et/ou 20m3.
• Une rotation plus rapide des locataires que pour une surface plus grande. C’est particulièrement vrai pour les logements étudiants, mais aussi par exemple pour un jeune couple, qui aura tendance à déménager à l’arrivée d’un enfant ou lors d’une augmentation de leurs revenus. La rotation trop rapide des locataires n’est pas forcément un problème pour l’investisseur locatif, à condition de pouvoir relouer rapidement, sans perte de loyers et de ne pas avoir à faire de travaux entre deux locataires. Il faut aussi être vigilant que le logement soit loué le 1er janvier pour éviter d’avoir à payer la taxe d’habitation, qui incombe au locataire si le logement est loué à cette date.
• Prix du m2 à l’achat plus élevé : en raison de la forte demande pour ce type de bien, le prix à l’achat rapporté au m2 est plus élevé. La contrepartie est que le prix de location au m2 est également plus élevé (du fait de la rareté également). Donc le rendement locatif reste très souvent plus élevé.
• Marché important hors réseau des agences : les locataires potentiels sont parfois moins enclins à payer des frais d’agence pour la location d’une petite surface et utilisent beaucoup le marché hors agences.

Les moyennes surfaces (typiquement de 39 à 79 m2)

Avantages :

• Haut rendement : il s’agit de la surface idéale pour faire de la colocation, un mode de location en forte croissance dans les grandes agglomérations comme Paris, Bordeaux, Lyon ou encore Marseille
• Facile à louer : que ce soit pour un logement étudiant ou pour des jeunes actifs, la colocation est en forte croissance et la demande est importante. Il est donc facile de louer un bien de taille moyenne. En dehors de la colocation, cela reste un bien facile à louer notamment pour les familles avec un ou deux enfants
• Possible à louer en meublé et ainsi profiter de l’avantage fiscal de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant une période pouvant aller jusqu’à 10 ans, voire plus.
• Prix du m2 à l’achat plus faible que les petites surfaces : les biens de taille moyenne voient leur prix rapporté au m2 être plus faible qu’une petite surface.

Inconvénients :

• Une rotation pouvant être assez élevée des locataires :  notamment si vous optez pour la colocation, vous bénéficierez d’une rentabilité très élevée, mais en contrepartie vous aurez à gérer une rotation assez importante. Mais vous pouvez facilement mitiger cet inconvénient en choisissant un emplacement irréprochable pour votre bien : accès facile aux universités, hyper centre-ville si vous louez à des familles. En effet, des investisseurs qui ont fait le choix d’un emplacement stratégique pour des étudiants réussissent à louer leur bien sans aucune interruption. Les étudiants se transmettent directement les bonnes affaires.
• Plus faible diversification d’investissement : en raison de la surface plus élevée, le prix net d’achat est plus élevé malgré un prix au m2 souvent plus faible que pour les petites surfaces. Cela réduit donc le nombre d’investissements et la diversification de votre portfolio.
• Un délai de revente plus long : les moyennes surfaces s’adressent à un marché très spécifique des familles avec un ou deux enfants. En s’adressant à ce marché très particulier, il faut souvent un peu plus de temps pour la revente du bien.

Les grandes surfaces (Plus de 80m2)

Avantages :

• Faible rotation des locataires : ce type de logement attire des familles souvent avec 2 enfants ou plus, dont les plus grands sont en âge d’aller à l’école. Ils ont tendance à bouger moins fréquemment une fois qu’ils ont installé tous leurs meubles et surtout que les enfants sont intégrés dans leur école.
• Moins de charges locatives et de vacance locative, ce qui peut se relever rentable à long terme en évitant les pertes de loyers ou les travaux de réhabilitation entre 2 locataires.
• Prix d’achat au m2 souvent plus faible : les grandes surfaces bénéficient, sauf exception, d’un prix d’achat au m2 plus faible qu’un bien dans le même quartier de surface plus petite.

Inconvénients :

• Généralement moins faciles à louer car les locataires potentiels sont plus regardants pour un logement dans lequel ils vont rester plus longtemps et apporter leurs meubles.
• Population de locataires potentiels moins diversifiée : essentiellement des familles
• Coût d’investissement plus important qu’une petite surface dans le même quartier, mais un prix d’achat moindre par mètre carré.
• Faible demande pour de la location meublée : sauf s’il s’agit d’une location de courte durée type transition, les locataires souhaiteront installer leurs meubles dans le bien.

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