A la lumière des discussions sur les groupes privés Immoneos de la communauté des Français de l’étranger, il apparaît qu’une grande partie des membres de la communauté Immoneos s’intéressent aux placements en SCPI mais se demandent s’il est préférable d’investir en direct ou via une assurance vie.
Vous résidez à l’étranger et souhaitez placer votre épargne de manière rentable, tout en profitant d’avantages fiscaux ? Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) figurent parmi les placements les plus plébiscités par les Français non-résidents.
Mais une question revient sans cesse : vaut-il mieux investir en direct ou via un contrat d’assurance-vie ?
En moins de 3 minutes, découvrez les différences majeures entre ces deux options, et identifiez celle qui correspond le mieux à vos besoins.
Note importante : Comme vous le savez, les SCPIs est un placement financier qui, comme tout investissement, n’est pas exempt de risque, notamment en perte de capital. Le contenu de cet article n’a pas vocation à fournir un conseil fiscal ou financier. Il partage des principes qui ont été partagés notamment lors de discussions entre les membres de la communauté Immoneos. Il vous appartient en effet de consulter un conseiller fiscal ou financier ou tout autre spécialiste afin d’étudier votre cas personnel et de prendre vos décisions en matière de placement. Vous seul pouvez déterminer si un investissement, un service ou une stratégie vous convient en fonction de votre situation et de vos attentes.
Pourquoi les SCPI séduisent tant les expatriés ?
- Accessibilité : Vous pouvez investir dans la pierre à partir de quelques centaines d’euros.
- Gestion facilitée : Pas de gestion locative complexe, ni de recherche de biens, la SCPI s’occupe de tout.
- Complément de revenus : Les SCPI distribuent régulièrement des revenus locatifs (dont le rendement moyen s’avère souvent attractif).
- Diversification : Investir dans plusieurs SCPI permet d’étaler les risques entre différents secteurs immobiliers et zones géographiques.
Exemple vécu : Marie, expatriée à Singapour, souhaitait constituer une épargne solide. Grâce aux SCPI, elle a pu investir sans gérer un bien à distance tout en bénéficiant de revenus complémentaires.
Investir en Direct : Avantages et Inconvénients
Avantages de la détention directe
- Effet de levier du crédit : Possibilité de financer vos parts via un prêt immobilier, augmentant potentiellement vos rendements.
- Libre choix des SCPI : Accès à un panel plus vaste, environ 80 SCPI sur le marché français.
Inconvénients de la détention directe
- Fiscalité immédiate : Les revenus perçus sont taxés chaque année à 47,2% (30% d’impôt sur le revenu à partir de 28 797 Euros + 17.2% de CSG-CRDS)
- Ticket d’entrée souvent plus élevé : Plusieurs milliers d’euros nécessaires pour acquérir des parts.
- Liquidité plus incertaine : La revente de parts peut prendre plusieurs mois.
Pour illustrer :
- Capital de départ : 1 000 €
- Rendement : 5 % annuels → 50 € de gains par an
- TMI 30 % + prélèvements sociaux : Environ 47,2 % de taxes
- Gain net par an : ~26,40 €, soit 264 € sur dix ans
- Avec crédit : Les intérêts déductibles peuvent porter le gain global à ~300 €
La communauté Immoneos partage
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Investir via une Assurance-Vie : Avantages et Inconvénients
Avantages de l’investissement en SCPI via l’assurance-vie
- Fiscalité avantageuse :
- Aucun impôt sur les revenus tant que vous ne faites pas de rachat.
- Après huit ans de détention, abattement annuel sur les plus-values (4 600 € pour un célibataire, 9 200 € pour un couple).
- Au-delà de l’abattement, seul le prélèvement social de 17,2 % s’applique sur la plus-value résiduelle.
- Ticket d’entrée réduit :
- Quelques centaines d’euros suffisent, rendant la diversification accessible aux budgets plus modestes.
- Liquidité améliorée :
- L’assureur garantit une revente plus rapide de vos parts, contrairement à la détention directe.
- Délai de jouissance plus court :
- Vous touchez potentiellement vos premiers revenus après un mois, contre 3 à 6 mois en direct.
- Frais d’achat souvent inférieurs :
- Généralement compris entre 0 % et 8 % contre 0 % à 12 % en direct.
Exemple comparatif :
- Capital de départ : 1 000 €
- Rendement : 5 % annuels → capital final à 1 628 € sur dix ans
- Sortie après huit ans : 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value (environ 108 €)
- Gain net : ~520 € (environ 470 € après les frais de gestion)
Inconvénients de l’investissement en SCPI via l’assurance-vie
- Choix de SCPI limité : Selon les contrats, vous ne pourrez choisir qu’entre une vingtaine de SCPI.
- Pas de recours direct au crédit immobilier : Impossible d’utiliser l’effet de levier pour accroître vos rendements.
La Question Clé : Quelle Option Choisir ?
Selon les discussions issues des groupes privés Immoneos, et pour reprendre l’exemple de nombreux expatriés :
- Assurance-vie : Idéale si vous ne souhaitez pas emprunter et que la fiscalité est votre priorité.
- Détention directe : Intéressante si vous visez un rendement boosté par un crédit immobilier et un plus large panel de SCPI.
Dans tous les cas, souvenez-vous que les SCPI demeurent un placement long terme. Vous devez amortir des frais d’entrée et composer avec les fluctuations du marché immobilier.
Rejoignez la Communauté de confiance Immoneos pour aller plus loin
Au sein de la communauté de confiance Immoneos, vous pourrez :
- Poser vos questions à des expatriés ayant déjà investi en SCPI (en direct ou via assurance-vie).
- Échanger sur les meilleures opportunités de financement (taux, montages, etc.).
Vous vivez à l’étranger et n’êtes pas encore membre ? Devenez membre gratuitement en quelques clics !
En Conclusion : Passez à l’Action
Les SCPI constituent un choix de placement populaire pour les Français de l’étranger, que ce soit en direct ou via une assurance-vie. L’essentiel est de définir vos priorités :
- Fiscalité et simplicité de gestion ? Optez pour l’assurance-vie.
- Effet de levier et choix élargi ? Préférez l’investissement en direct.
Dans tous les cas, pensez à diversifier vos placements et à adopter une vision long terme pour lisser les risques.
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Quel que soit votre projet, demandez dès maintenant votre bilan patrimonial gratuit auprès d’un expert. Vous découvrirez rapidement quelle stratégie — SCPI en direct, via assurance-vie ou autre — répond le mieux à vos attentes. Nous vous partageons ici les contacts d’experts recommandés par les membres de la communauté pour investir en SCPI.
Note importante : Comme vous le savez, les SCPIs est un placement financier qui, comme tout investissement, n’est pas exempt de risque, notamment en perte de capital. Le contenu de cet article n’a pas vocation à fournir un conseil fiscal ou financier. Il partage des principes qui ont été partagés notamment lors de discussions entre les membres de la communauté Immoneos. Il vous appartient en effet de consulter un conseiller fiscal ou financier ou tout autre spécialiste afin d’étudier votre cas personnel et de prendre vos décisions en matière de placement. Vous seul pouvez déterminer si un investissement, un service ou une stratégie vous convient en fonction de votre situation et de vos attentes.
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