Greg habite à Hong-Kong d’où il vient de commencer à investir en France pour se constituer un patrimoine immobilier. Dans cet interview que nous avons réalisé au téléphone, il nous partage son parcours dans l’immobilier, et pourquoi il a choisi Roubaix et la proximité de l’EDHEC pour ses projets immobiliers, même s’il n’y avait jamais mis les pieds …

Bonjour Greg, peux tu te présenter à la communauté ?

Je m’appelle Greg, je suis expatrié depuis mes études. Je suis parti de France en 2007 pour faire mes études en Nouvelle Zélande. Dès la fin de mes études, j’ai travaillé dans les équipements de bateau en Nouvelle Zélande puis en Finlande. Enfin, je suis dans la tech à Hong-Kong depuis une dizaine d’années.

Côté perso, je suis mariée avec une hongkongaise rencontrée en Nouvelle Zélande et nous avons deux filles.

Quel a été ton parcours et comment en es-tu venu à investir en immobilier locatif ?

D’abord j’ai été intéressé par l’immobilier Hong-Kong et en Chine via mon épouse. Mais, après notre premier achat à Hong-Kong, on s’est rendu compte que l’on ne pourrait pas aller plus loin. En effet, à Hong-Kong il est très compliqué d avoir plus d’un investissement car l’apport demandé à partir du second est énorme.

En conséquence, nous nous sommes naturellement penchés vers la France notre « deuxième pays ». Mon cheminement a été très rationnel : d’abord une recherche de financement (ici les contacts des courtiers recommandés par les membres Immoneos) ; on a d’ailleurs été ravi d avoir une réponse personnelle des courtiers Immoneos, pas seulement une plateforme tech.

Ensuite dans la newsletter d’Immoneos, on a été très intéressé par l’interview sur l’immobilier de rendement de William. On a ensuite « dégrossi » le sujet avec notamment deux livres: “investisseur locatif intelligent” et “renover pour gagner gros” et le Podcast investisseur 4.0

Dans tous mon parcours, j’ai été très pragmatique, j’ai pris plein de notes, je me suis fait un véritable « toolkit » pour attaquer ce projet.

Comment es-tu passé à l’action pour investir à Roubaix ?

Pour être honnête, je n’avais jamais mis les pieds a Roubaix.

Je viens de région parisienne dans des communes où la rentabilité n’est pas au Rendez-vous pour de l’immobilier locatif, J’ai donc exploré plus loin de mes bases et j’ai, plus ou moins, suivi la méthode de Julien Delagrandanne (voir ici notre entretien avec Julien Delagrandanne ) pour investir à Roubaix.

(1) j’ai fait une liste excel des des villes de +100 000 habitants via l’INSEE

(2) j’ai listé pour ces villes 3 critères : croissance démographique, prix au m2, rentabilité de l’immobilier

>> cela m’a donné une « scorecard » par ville

(3) En définitive les 3 winners étaient : Limoges, Le Mans, Roubaix. Je ne connaissais pas ces trois villes. J’ai choisi d’investir à Roubaix car seul Roubaix évoquait pour moi quelque chose car un ami y avait fait de l’investissement locatif (il était donc un backup potentiel en cas de problème).

Comment as-tu fait le choix d’un premier bien dans une ville inconnue?

La première étape a été de parler aux courtiers recommandés par Immoneos: ces discussions ont été une mine de conseils, cela m’a permis de progresser en mode « test & learn » et d’affiner le projet.

Ensuite bien sur, j’ai parlé à plusieurs chasseurs et agences immo de la région pour mieux comprendre le marché local et surtout comment investir à Roubaix.

J’ai mis des alertes sur LebonCoin et Seloger. Je cherchais un projet de taille raisonnable, j’ai mis des annonces pour un appartement T2 possiblement T3 avec travaux pour générer du déficit foncier.

J’ai fait plusieurs visites à distance (en visio) avec des agents immobiliers. J’ai rapidement repéré un bien proche de l’EDHEC (donc parfait pour éviter la vacance locative). J’ai fait une offre sous le prix qui qui a été acceptée après contre-offre. J’ai donc acheté un T2 125 000€ de 50 m2 après négo.

Coté travaux,  j’ai fait un appel d’offres via l’agent immobilier (vendeur) à qui j’avais promis la gestion locative. J’ai fait dans l’appartement 30 000€ de travaux et investi 5 000€ en mobilier. J’ai ajouté une chambre dans le salon. Les travaux ont pu avoir lieu juste après la signature de l’acte authentique. L’entrepreneur a géré les livraison de meubles.

Peux-tu nous décrire cet appartement?

J’ai transformé un grand salon de 23m2 avec cuisine mal agencée en une chambre de 12m2 et un salon 12m2. J’ai donc désormais un appartement de 2 chambres parfait pour une colocation étudiante. Et pas trop loin de la grande école du Nord, l’EDHEC qui a déménagé de Lille à Roubaix il y a quelques années.

Et la rentabilité de ton projet?

J’ai fixé les loyers à moins de 500€ la chambre, cela m’offre une rentabilité entre 6 et 7%. En outre on est dans un bon quartier de Roubaix, on est sur que ça va se louer et que ça se revendra facilement.

Quid du Financement ?

J’ai lancé les 4 courtiers recommandés par Immoneos pendant l’été. Sur ces 4, deux ne m’ont pas pris à cause des taux d’usure. Deux se sont lancés dans mon étude. Dans le même temps, j’ai relancé mon chargé de compte en France chez BNP qui avait été transféré dans le département non-résidents de la banque. Les courtiers ont malheureusement échoué à cause de ma double nationalité USA. BNP a finalement pu trouver un moyen de me financer, ayant plus d’historique sur mon compte.

Pour investir à Roubaix, j’ai obtenu un prêt avec 10% apport, et le financement des travaux, avec la condition de garder 20 000€ sur mon compte BCP, mais sans nantissement formel. Le taux délivré le 05/01/2023 était de 2.5% sur 20ans. Enfin une assurance de prêt obligatoire avec la BNP faisait partie du deal. A terme, de toutes façons, je sais que je pourrai changer d’assurance (voir notre article ici pour renégocier votre assurance de prêt)

Des conseils pour des expatriés d’Immoneos qui aimeraient constituer un patrimoine immobilier à distance comme toi ?

Oui j’ai une belle liste de nombreux conseils et de choses à ne pas faire pour de l’immobilier à distance:

• Avant tout, il faut lire quelques bouquins, écouter des podcast pour comprendre les mécaniques de ce business.
• Trouver les sites clés pour la recherche, beaucoup de ressources dispos sur les prix (donnée Etat, données loyer, via INSEE, notaires etc.)
• Attention, dans une ville, il y a de grosses différences entre les quartiers, les datas online average d’une ville ne veulent pas dire grand chose.
• Il faut être honnête avec soi. Chacun a son ADN. Si tu es entrepreneur , fais tout toi-même. Mais il faut être très réactif. Et c’est chronophage. Sinon, si tu veux gagner du temps, je recommande un process hands-off via un chasseur de confiance clef-en-main comme ceux proposés par Immoneos
• Le financement est un cauchemar aujourd’hui; ma recommandation: créer une relation, y passer du temps. Que ce soit avec un courtier ou avec votre banque historique
• Les règlements de copropriété: si tu investis en solo, c’est essentiel de bien les lire. C’est ennuyeux mais il peut y avoir des mauvaises surprises. Il faut passer au moins 2 heures dessus.
• Le syndic: peut être bloquant pour lancer les travaux. Pensez à bien demander un accord en amont pour vos travaux.
• Le groupe facebook Immoneos m’a beaucoup aidé; communauté supportive et surtout très bienveillante. Les gens répondent et aident ce qui n’est pas toujours le cas sur internet. Cela m’a vraiment aidé à mettre le pied a l’étrier.

Et la suite?

Je suis déjà en cours de financement pour un prochain projet d’investissement à Roubaix. Je ne vais pas « réinventer l’eau chaude ». Je vais faire un projet similaire dans le centre de Roubaix; je suis déjà sous compromis. J’ai suivi le même process que pour ma première acquisition: Seloger, Leboncoin. Toujours être le premier à appeler, le premier à visiter en visio, et le premier à faire une offre. Cette fois je vise un peu plus grand: un T3 à transformer en T4 pour une colocation.

Pour investir à Roubaix, je retravaille avec la même équipe: l’agence qui fait ma gestion locative, l’artisan de mon premier projet.

Merci Greg !

Pour ceux que les sociétés de chasse recommandées par Immoneos intéresseraient, vous pouvez nous demander leurs contacts via cette page Immoneos . Pour aller plus loin, vous pouvez aussi lire le baromètre des investissements des membres de la communauté Immoneos et leurs dernières offres de financement. Rejoignez aussi bien sur notre Communauté d’échanges sur Facebook si ce n’est pas déjà le cas.