L’investissement immobilier locatif intelligent: interview de Julien Delagrandanne

Julien Delagrandanne est un Investisseur et Entrepreneur.  Spécialiste de l’investissement locatif et pédagogue, il vulgarise des concepts complexes pour les rendre accessibles à tous. Auteur de 4 livres, son best-seller L’Investissement Immobilier Locatif Intelligent  s’est vendu à plus de 50 000 exemplaires et cumule plus de 2 500 commentaires sur Amazon dont 95%  à 4 ou 5 étoiles. Il partage son parcours, sa stratégie et ses conseils qui l’ont amené à l’indépendance financière en quelques années.

Interview Julien Delagrandanne
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Immoneos: Bonjour Julien, est ce que tu pourrais te présenter

J’ai toujours été attiré par ce qui était lié à l’investissement. Vers 13 ans, j’avais convaincu ma grand-mère de m’emmener au bureau de Poste de ma commune rurale pour acheter ma 1ère action avec mon argent de poche. C’était ma 1er approche de la bourse !

C’est comme ça que tout a commencé. Ensuite, j’ai vite touché expérimentalement à tout à ce que je pouvais avec des moyens modestes d’étudiant. Mais c’est l’expansion d’Internet qui m’a permis d’apprendre à investir correctement à partir du milieu de la décennie 2000, car c’est grâce à ça que j’ai pu savoir comment je devais me former, avec quels livres etc. Avant, j’étais autodidacte, mais je n’avais pas de mentor pour me diriger vers les bonnes lectures, m’expliquer qui était Warren Buffet, ou encore pour m’apprendre à séparer le bon grain de l’ivraie… Et j’ai donc comme tout le monde fait quelques erreurs de débutant.

Contrairement à beaucoup d’investisseurs qui se spécialisent en immobilier ou en bourse, j’ai choisi de parler plusieurs langues puisque je m’appuie sur l’ensemble des 3 vrais piliers de l’enrichissement :

  • La bourse
  • L’immobilier
  • Dans une moindre mesure l’entrepreneuriat, puisque je classe dans cette case mon blog et l’écriture de mes livres.

J’ai aujourd’hui 40 ans et viens de sauter le pas de l’indépendance financière (je suis exactement dans ma période de préavis et aurai quitté mon job d’ici quelques semaines).

J’ai été connu d’abord un peu par mon blog lancé en 2012, avec une grosse accélération de ma « célébrité » par l’écriture de mon livre L’investissement Immobilier Locatif Intelligent en 2017, qui a connu un succès allant au-delà de mes espérances. Puis seulement après tout ça, vers 2019, j’ai lancé une chaîne Youtube pour rajeunir un peu mon audience (qui reste d’ailleurs modeste sur Youtube, bien inférieure au nombre des lecteurs de mes livres).

À l’aune de cette dernière phrase, on voit que je « détonne » un peu par rapport au gourous de l’immobilier que l’on croise souvent sur Youtube car :

– J’ai réussi à atteindre mon indépendance financière après environ 15 ans de salariat, et 10 années d’investissement avec « forte implication ». Vous ne me verrez jamais dire « vous pouvez devenir rentier en 18 mois », et plutôt dénoncer ces illusions. Ceci dit, je pense que mon indépendance financière est plus pérenne et bordée que celle de ceux qui l’acquièrent soi-disant en 18 mois 😉

– Je suis un adepte du « Make it before teaching it » plutôt que du « Fake it until make it ». J’ai commencé à prêcher sur l’immobilier, non seulement qu’une fois avoir acquis un certain nombre de biens, mais aussi après avoir et un certain nombre d’année de gestion locative et de retour d’expérience derrière moi. Je ne me filme d’ailleurs jamais dans des décors de rêve et ne vends pas d’ailleurs moi-même de formation vidéo. Dans le milieu, un paradoxe est en effet connu : quelques célèbres formateurs ont acquis la majorité de leur patrimoine immobilier seulement après avoir réussi dans l’entrepreneuriat de vente de formations en immobilier.

Immoneos: Quand et comment as tu commencé à t’intéresser à l’immobilier locatif

Il y a 2 façons pour moi de te répondre à cette question.

La première est de te répondre à 16 ans ! En effet, à cet âge-là, en me promenant,  j’avais repéré par hasard un bien neuf (fini de construire) en vente, issu d’un promoteur qui venait de faire faillite. C’était un bien dans une station balnéaire relativement cotée de la côte languedocienne, en front de mer avec vue sur mer : il était bradé pour être vendu vite… bradé par rapport aux prix du marché de 1996 des biens équivalents qui étaient eux-mêmes le creux du marché ! Et j’ai fini par convaincre un membre de ma famille que ce n’était vraiment pas cher d’investir : en euros courants, il a été multiplié par 4 depuis. Déjà, on voit mon adhésion à la philosophie d’investissement value qui germait, puisque je lui avais avancé comme raison d’investir « ce n’est vraiment pas cher ». Sous-entendu, regard vers le bas (= on ne risque pas grand-chose à la baisse et au mieux quelque chose de bien pourrait arriver) plutôt que « ça va monter parce que çi ou ça » (=regard vers le haut). C’était ma 1ère approche de l’immobilier, mais ce n’était pas pour moi…

À titre personnel, j’ai ensuite commencé en 2009, et ai investi jusqu’à aujourd’hui.

Immoneos: Quelle est ton approche de l’investissement locatif?

En majorité, je me suis concentré sur des villes où il y avait un certain rendement. Donc plutôt des villes moyennes, hors des grandes métropoles comme Paris ou Lyon sans non plus aller vers des « villages », ma limite pour l’agglomération concernée était une population minimale de  100 000 habitants.

Dans ces villes, j’ai en revanche toujours veillé à ce que mes biens soient de qualité supérieure à la qualité moyenne des biens que pouvaient trouver les locataires dans la ville concernée. Je n’irais pas jusqu’à dire que je réalise du patrimonial en ville moyenne, mais vous voyez l’idée.

Même si le prix immobilier monte désormais également dans ce type de villes depuis 2 ans, il y a eu quelques années avec une fenêtre hyper-intéressante : les taux d’emprunts baissaient, et contrairement aux métropoles où l’on avait en balancier des prix immobiliers qui augmentaient, le prix immobilier dans ces villes restait stable. Si l’on comprend qu’on s’enrichit sur le delta entre le rendement du bien et le taux d’emprunt, le résultat de l’équation est alors limpide…

J’ai recherché un cash-flow neutre après fiscalité. Je dis bien neutre (en ayant intégré correctement les frais), mais pas forcément positif & sans apport : pour des biens de qualité, mettre un peu d’apport pour avoir un cash-flow neutre permet d’enchaîner les investissements. Et comme on s’enrichit aussi avec le remboursement de capital, il est préférable de faire un tel investissement que de ne pas en faire en recherchant un hypothétique saint-graal de « cash flow positif sans apport » que l’on entend un peu trop souvent à mon goût.

J’ai plus misé sur le rendement que la plus-value. Mes simulations au moment d’investir faisaient toutes une hypothèse de stabilité des prix ou au mieux de rattrapage des frais de notaire sur 20 ans. En pratique, mes biens ayant aujourd’hui malgré tout quelques plus-values latentes, cet upside est supérieur à celui de mes simulations.

Enfin, dernière caractéristique, j’ai eu une approche très diversifiée : je n’ai pas tout misé sur la colocation, ou sur le AirBnB (bien m’en a pris)… On retrouve ici mon côté bon sens / paysan :

  • Diversification entre biens loués en nu (mais optimisés fiscalement) / bien loués en meublé
  • Diversification entre cible étudiants / cible salariés.
  • Diversification entre biens anciens de centre-ville et biens plus récents tout confort avec terrasse, etc.
  • Dans une moindre mesure, diversification géographique : même si une majorité de mes biens sont dans une ville, mon patrimoine immobilier rayonne sur 3 villes, de 100k à 500k habitants, et diversification maisons/appartements.

Immoneos: Peux tu nous décrire ton premier investissement ?

Vous allez dire que je n’aime pas faire les choses comme tout le monde.

2009 : je vis encore dans un appartement en tant que locataire. Appartement trop petit, mais dont j’apprécie l’emplacement.

Qu’est-ce que je fais ? J’achète plus grand pour avoir enfin ma résidence principale ? Eh bien, non…

Suite à la crise des subprimes de 2008, la loi Scellier pour soutenir l’immobilier neuf en France vient de sortir. Et il se trouve qu’elle est particulièrement généreuse. Beaucoup plus que le Pinel d’aujourd’hui: 37% de réduction d’impôts sur 15 ans !

Problème : comme c’est le cas pour les biens vendus en neufs ou VEFA (ie Vente En Futur état d’Achèvement = Immobilier neuf) par les promoteurs aujourd’hui à grand renfort de marketing web et de plaquettes sur papier glacé, ils sont trop chers. 40% à 50% + cher que l’ancien équivalent. Bref, je comprends que ma réduction fiscale irait in fine en grande partie dans la poche du promoteur.

Du coup, ma stratégie : J’achète un terrain, y fait construire une maison individuelle, et la met en location. Résultat : je paye le juste prix, le même qu’un primo accédant qui ferait construire sa résidence principale. Et j’aurais in fine 37% de rabais fiscal sur ce prix. NB : à l’époque, c’était possible pour une maison individuelle, désormais cela ne fonctionne plus qu’en cas de construction de copropriété horizontale.

Immoneos:  Peux tu nous décrire ton dernier investissement?

Coïncidence troublante, type « la boucle est bouclée », mon dernier investissement était début 2020 un rachat d’appartement en sortie de défiscalisation. Ce type de logement est parfois acheté par des investisseurs de l’autre bout de la France, qui ne connaissent pas la ville, et qui ont cédé à une pression commerciale sur le seul argument « réduction fiscale », sans faire de calcul de rentabilité. À la fin de la période de défisc, ils revendent, souvent en forte perte. À titre d’anecdote, j’ai même entendu l’agent immobilier chargé de la vente dire au vendeur chez mon notaire le jour de la signature « vous vendre à un prix inférieur à l’achat, mais comme vous avez encaissé les loyers entre temps, c’est pas une perte »….

Et dans ces cas-là, quand la résidence n’a pas été trop construite au rabais, l’opportunité peut être intéressante : biens récents correctement isolés avec parking, balcon ou terrasses (donc recherché des locataires), souvent vendus avec locataire en place (et donc moins de concurrence à l’achat, en sus du fait que le vendeur ne connaît pas trop la ville ni ses prix).

Interview Julien Delagrandanne
Julien Delagrandanne

Immoneos: Peux tu nous décrire ta/tes plus grande(s) erreur(s) et ce que tu as appris ?

Ma dernière erreur est de ne pas avoir acheté un bien, parce que j’ai hésité quelques heures de trop et qu’il m’est passé sous le nez…

Immoneos: Pourquoi as tu décidé d’écrire des livres et qu’est ce que l’on peut y trouver?

Si on se concentre sur les livres immobiliers :

  • L’investissement immobilier locatif intelligent, se veut un peu comme une synthèse de tout ce qu’il y a à savoir, et à penser, sur l’investissement locatif en France. Ni trop long et se perdant dans les détails. Ni trop court et trop vulgarisé. C’est mon best-seller, avec plus de 2500 commentaires sur Amazon. Je donne des méthodes pas à pas, des exemples de situations vécues dans mon expérience d’investisseur pour illustrer les théories ou ce que j’ai conceptualisé, etc. La question de la fiscalité est abordée avec la fiscalité française, et les moyens d’en limiter sa portée
  • 77 Exercices Pratiques pour l’Investisseur Immobilier Intelligent, se présente comme sa suite, pour les investisseurs qui veulent aller plus loin. Il suppose la connaissance préalable des concepts développés dans le 1er livre. Et est le seul livre sur le sujet qui met le lecteur face à des exercices pratiques de mise en situation. Je donne ensuite ma réponse /vision face à la problématique soulevée. Il permet de rentrer plus en profondeur sur des stratégies immobilières, ou de développer des concepts plus pointus comme par exemple la holding de SCI à l’IS, etc. Moins connu et beaucoup moins de lecteurs que le précédent, mais peut-être celui que je considère comme mon meilleur livre sur l’immobilier !

Immoneos: Tu préconises dans ton livre « L’investissement locatif intelligent » d’investir près de chez soi. Hors les non-résidents habitent loin de la France par définition. Quels seraient tes conseils du fait de leur situation?

Effectivement, cette recommandation s’applique plus aux investisseurs français dans les cas « typiques » suivants :

  • Revenus faibles à moyens, capacité de crédit existante mais limitée,  temps disponible élevé. But de hausse du patrimoine
  • Revenus plus importants, temps disponible correct. But d’indépendance financière

Dans ces 2 cas, on cherche à maximiser le rendement. Soit parce que les capacités d’emprunt sont limitées pour les premiers. Soit parce que le but est ambitieux pour les seconds. Cela implique donc une chasse aux frais poussée qui privilégie la gestion en direct, et le fait de sauter sur les bonnes affaires à l’achat avec réactivité. D’où le conseil.

Outre le fait qu’ils sont à distance, les expatriés sont à mon sens dans une situation différente :

  • Revenus en général plutôt élevés.
  • L’investissement immobilier en France est souvent plutôt vu comme une diversification patrimoniale, un moyen de préparer leur retraite car ils ne cotisent pas en France, ou encore d’utiliser leur capacités d’emprunts en profitant du système d’emprunts longs à taux fixe français, etc.

Dans leur cas, s’intéresser à des chasseurs privés de confiance pour les accompagner dans leur recherche de biens dans l’ancien pourra être pertinent. Certes, ceux-ci prendront des frais pour se rémunérer, mais beaucoup plus raisonnables que ceux pris par les promoteurs dans le neuf ou en Pinel que l’on évoquait précédemment, et qui correspondent en général correctement au temps passé pour la valeur ajoutée apportée.

C’est d’ailleurs un conseil que je donnais dans l’une de mes vidéos à mes lecteurs résidant en France qui ont des postes de cadres très bien rémunérés, mais hyper-chronophages et avec zéro temps pour leurs recherches immobilières. Dans ce cas, ils rentrent évidemment dans les critères pour que l’appel à un chasseur  soit pertinent. Même s’il doit y avoir autant de situations particulières que d’expatriés, le cas de beaucoup d’expatriés me semble donc assez similaire.

Enfin, je dois avouer que je ne maîtrise pas parfaitement la fiscalité à laquelle est soumise un expatrié pour ses biens détenus en France. Néanmoins, pour l’expatrié pour qui l’étranger n’est qu’un passage et qui compte revenir ensuite en France, il doit garder dans un coin dans la tête la question de la fiscalité applicables sur les loyers encaissés à son retour en France. Cela peut en effet être l’un des nombreux paramètres qui orienteront sa stratégie de développement de son patrimoine immobilier.

Immoneos: De nombreux membres de la communauté Immoneos réfléchissent à faire leur premier investissement. C’est souvent perçu comme une étape difficile et stressante. Quels sont les conseils pour un premier investissement?

D’abord, prendre le temps de bien comprendre les enjeux de l’investissement immobilier. Pour pouvoir être serein et rationnel au moment il faudra décider concrètement de passer à l’acte.

Ensuite, pour celui qui veut faire plusieurs investissements, ma recommandation serait de ne pas avoir les yeux plus gros que la tête pour le 1er. En commençant petit, on apprend sur le tas en faisant des erreurs moins dimensionnantes pour la suite.

Immoneos: Que penses tu de l’investissement dans les SCPI?

On a actuellement une problématique particulière liée au Covid avec les SCPI. Ce sont des actifs dont le prix des parts n’est pas coté en continu, mais remis à jour qu’une fois l’an si le prix des actifs immobiliers détenus bouge trop par rapport à une valeur d’expertise.

Or, les SCPI sont très investies en murs de magasins qui souffrent des fermetures, et en murs de bureaux qui pourraient souffrir à terme de l’émergence du télétravail.

Pendant ce temps, des foncières cotées en bourse détenant des murs de magasin, comme Unibail/Westfield en Europe, Macerich aux Etats-Unis ont vu leur cours s’effondrer par rapport à leurs niveaux d’avant crise. Certes, ces foncières intègrent plus de levier que les SCPI, mais j’ai pris l’exemple de foncières qui ont quand même de beaux emplacements (forum des halles, quatres-temps, part-dieu à Lyon pour Unibail).

Du coup, je serais timide sur les SCPI en attendant de voir les valeurs d’expertise après arrêté des comptes 2020

Immoneos: Avec une année 2020 de COVID, penses tu que 2021 est une bon moment d’investir ou faut-il attendre?

Ca, c’est La question qui tue. On a actuellement 2 forces en présence qui clairement s’opposent :

– D’une part, une difficulté qui se renforce chez certains investisseurs à crédit. Faillites ou crises d’entreprise, chômage partiel, recommandation du HCSF sur le levier du crédit maximum. Cela pourrait tirer les prix à la baisse.

– D’autre part, des investisseurs qui débarquent, y compris dans des villes moyennes,  en achetant au cash au prix. Parfois sans même visiter. La raison est simple : d’une part, crainte de l’inflation et d’une dévalorisation de la monnaie suite aux impression massives des banques centrales pour régler la crise Covid, d’autre part taux anticipé comme durablement proche de zéro et rechercher de rendement pour placer le cash avec des alternatives qui s’amenuisent. Cela tend à faire monter le marché.

Laquelle prendra le pas sur l’autre en 2021 ?

On rajoute à ce cocktail quelques interrogations et questions existentielles type « est-ce que + de télétravail ne conduira pas à çi ou ça »,et voila pour le cocktail détonnant.

Voila pour mon analyse de la situation actuelle. Quant à la prévision sur la suite, « les prévisions vous en disent plus long sur ceux qui les font qu’elles ne vous en apprennent sur l’avenir », donc je m’abstiendrai 😉

Immoneos : Merci Julien de ta disponibilité pour cette interview détaillée sur ton approche de l’immobilier et de l’investissement en général. Ton parcours est très inspirant et les conseils que tu partages dans tes livres et sur ton blog très utiles pour tous les investisseurs aussi bien débutants que confirmés.

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