Grégory investit depuis 2009 : un premier appartement neuf en région parisienne, puis plusieurs biens loués nus autour de Strasbourg, une métropole où les candidats locataires restent nombreux, et à la frontière franco-suisse. Il a continué à acheter pendant ses 4 années à Singapour. Sa méthode : s’endetter au maximum avec peu d’apport, louer nu et réduire ses impôts grâce au déficit foncier. Il détaille son organisation, son dernier achat de 2020 et ses projets.
Témoignage recueilli en juin 2021, mis à jour le 08/10/2026.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Grégory |
| Vit à | En Allemagne, près de la frontière française, après 4 ans à Singapour |
| A investi à | Strasbourg et en Alsace, à la frontière franco-suisse, et en région parisienne |
| Type de biens | Appartements T3/T4 loués nus, dont des biens neufs achetés en VEFA |
| Années d’achat | Premier achat en 2009, dernier en 2020 |
| Financement | Endettement maximum (33 % au plus), financement total ou apport minimal. Dernier achat : 179 000 € empruntés à 0,90 % sur 20 ans, avec délégation d’assurance |
| Loyer | Dernier achat : mensualité de 995 €, loyer attendu de 800 à 850 € |
| Détention | VEFA en nom propre, autres biens en SCI familiale |
| Gestion | Deux agences de location (Paris et Strasbourg) |
Qui est Grégory ?
« Je m’appelle Grégory, j’ai 46 ans et je suis père d’une petite fille. Je travaille depuis une douzaine d’années dans l’industrie du second œuvre (sanitaire et plomberie) pour une société allemande. Après 4 ans à Singapour, je travaille désormais en Allemagne, dans la zone frontalière avec la France. Mon parcours m’a amené à investir à Strasbourg et plus largement dans l’Est. »
Son premier investissement, un peu par hasard
« Mon premier investissement s’est fait par hasard, en 2009, à 34 ans. J’ai acheté un T3 neuf en VEFA en région parisienne pour en faire ma résidence principale. Au moment de la livraison, j’ai eu une belle opportunité professionnelle à Strasbourg.
Il fallait vendre ou louer. Sur les conseils d’une agence immobilière, je l’ai mis en location avec le dispositif Scellier, pour ses avantages fiscaux. »
Sa stratégie : levier maximum, location nue, déficit foncier
« Ma stratégie est simple :
- je m’endette au maximum, sans dépasser 33 % d’endettement ;
- je cherche toujours un financement total, ou avec un apport minimal ;
- je loue uniquement nu, jamais en meublé ;
- je recherche avant tout le déficit foncier, pour réduire mon imposition ;
- je privilégie les T3/T4, qui se louent très bien et vite ;
- pas de location type Airbnb : mon travail est trop prenant.
Les biens achetés en VEFA sont détenus en nom propre ; les autres, via une SCI familiale. »
Pour comparer les deux modes de détention, voir le guide complet de la SCI.
Pourquoi l’Est de la France ?
« Je me concentre sur l’Alsace, autour de Strasbourg. Je connais bien la région et j’y ai construit un réseau de partenaires de qualité. J’investis aussi dans la zone frontalière franco-suisse, où les rendements et la solvabilité des locataires sont excellents. »
Comment investir à distance ?
« Quand j’étais à Singapour, je profitais de mes voyages professionnels en France pour trouver et visiter les biens. J’avais déjà mon réseau sur place, constitué avant mon expatriation. Ma banque historique en Alsace me suit à chaque investissement, et j’ai un très bon notaire qui travaille sans souci à distance. »
Un projet à Strasbourg ou en zone frontalière ? Comme Grégory, appuyez-vous sur un financement solide : Immoneos vous met en relation avec un courtier recommandé par les membres, habitué aux dossiers d’expatriés et de frontaliers. C’est gratuit, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un courtier recommandéSon dernier achat : un 2 pièces neuf à la frontière suisse
« Mon dernier investissement, en 2020, est un beau 2 pièces neuf acheté en VEFA à la frontière franco-suisse, que mon banquier m’avait recommandé. J’ai choisi un promoteur régional sérieux, qui livre des programmes neufs de très bonne qualité.
Il est financé par un prêt de 179 000 € à 0,90 % sur 20 ans, avec une délégation d’assurance. Les mensualités sont de 995 € et le bien devrait se louer autour de 800 à 850 € par mois, ce qui me permet de faire du déficit foncier.
Comptez au minimum 2 à 3 mois entre la sélection, la visite, la réservation du bien et la fin du financement. »
La mise en location
« Je travaille avec deux agences de location sérieuses : une pour mon bien à Paris, une pour les biens de la SCI à Strasbourg. Je suis tenté par une gestion “digitale”, avec Flatlooker. »
Son erreur à éviter
« Prenez le temps d’étudier les services annexes, comme l’assurance de prêt ou la gestion locative. Ils peuvent peser lourd sur le rendement. »
Sur l’assurance emprunteur, voir le guide de l’assurance de prêt immobilier.
Et la suite ?
« Mon prochain investissement sera soit un nouvel appartement à la frontière, soit un immeuble de rapport à Mulhouse. »
Ce qu’il faut retenir
- Une stratégie simple et constante : levier maximum, apport minimal, location nue et déficit foncier.
- Investir là où l’on a un réseau (artisans, banque, notaire) facilite beaucoup l’investissement à distance.
- Les T3/T4 se louent vite ; la zone frontalière franco-suisse offre des locataires solvables.
- Comptez 2 à 3 mois entre le choix du bien et la fin du financement.
- Assurance de prêt et gestion locative peuvent peser lourd sur le rendement : comparez-les.
Strasbourg depuis le témoignage de Grégory : ce qui a changé
Grégory témoignait en juin 2021, un an après son dernier achat. Cinq ans plus tard, autour de Strasbourg :
- Toujours beaucoup de candidats : début 2024, Strasbourg était la 9e grande ville la plus tendue de France sur LocService, avec 4,47 candidats par offre. Côté étudiants, elle reste 8e en 2026 (score de 6,31), même si la tension recule d’une année sur l’autre (−2,36 points).
- Des loyers qui progressent : le loyer médian a augmenté de 4 % à Strasbourg entre 2023 et 2024. En 2025, la médiane du parc privé de l’Eurométropole atteint 11,6 €/m², et 13,1 €/m² pour les locataires installés dans l’année, contre 11,1 €/m² pour les baux en cours (observatoire local des loyers du Bas-Rhin).
- Des prix stables sur cinq ans, en forte hausse sur dix : 3 740 €/m² pour un appartement au 01/10/2026, soit −1,7 % sur cinq ans mais +38,6 % sur dix ans (MeilleursAgents). Grégory, qui investit depuis 2009, a profité de cette hausse ; un acheteur d’aujourd’hui paie à peu près le prix de 2021.
- Une métropole mieux reliée : le réseau express métropolitain européen (REME), lancé fin 2022, a ajouté environ 700 trains par semaine, avec 27 % d’usagers en plus en gare centrale. L’Eurométropole annonce 500 millions d’euros investis dans les mobilités en cinq ans, dont l’extension du tram ouest vers Eckbolsheim et Wolfisheim (8 stations). Un atout pour les communes autour de Strasbourg.
- Les règles locales : Strasbourg n’applique pas l’encadrement des loyers par loyers de référence (service-public.fr, vérifié le 01/08/2026). Un permis de louer, reporté à octobre 2026, vise le quartier Gare. Pour la location nue, le déficit foncier hors intérêts s’impute toujours sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, ou 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31/12/2027 ; pour un non-résident, il s’impute sur ses seuls revenus imposables en France.
Pour Grégory, qui loue nu des T3/T4 « qui se louent très bien et vite », le contexte reste porteur : des candidats nombreux, des loyers qui progressent et une métropole mieux desservie. Pour aller plus loin : investir à Strasbourg avec un chasseur immobilier.
Sources : LocService, classement de la tension locative des 40 plus grandes villes (23/02/2024) ; LocService, tension locative des 40 premières villes étudiantes (03/07/2026) ; observatoires-des-loyers.org, évolution des loyers du 01/01/2023 au 01/01/2024 ; Adeus, observatoire local des loyers du Bas-Rhin, résultats 2025 (publié le 02/09/2026) ; MeilleursAgents, prix immobilier Strasbourg (estimations au 01/10/2026) ; Eurométropole de Strasbourg, « Le REME, un succès collectif » (18/07/2024) ; Eurométropole de Strasbourg, « Cinq ans de révolution pour les mobilités » (29/08/2025) ; service-public.fr, fiche F1314 sur l’encadrement des loyers (vérifiée le 01/08/2026) ; service-public.fr, fiche F1991 « Revenus fonciers : location vide » ; loi n° 2026-103 du 19/02/2026 de finances pour 2026 (synthèse WebLex du 30/03/2026) (consultées les 07 et 08/10/2026). Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
Pour aller plus loin
- Investir à Strasbourg avec un chasseur immobilier
- Déclarer ses revenus fonciers quand on est non-résident
- Investir dans un immeuble depuis l’étranger
- Tous les témoignages des membres
Des biens loués nus autour de Strasbourg ? Comme Grégory, confiez-les à une agence de confiance, locale ou en ligne : les membres en recommandent quelques-unes, et Immoneos vous met en relation. C’est gratuit, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec une agence de gestion recommandée
