Une rapide Introduction sur toi …

Je m’appelle Grégory, j’ai 46 ans et je suis père d’une petite fille. Je travaille depuis une douzaine d’année dans l’industrie du second œuvre (sanitaire/plomberie) pour le compte d’une société allemande. Après 4 années passées à Singapour, je travaille désormais en Allemagne dans la zone frontalière avec la France. Mon parcours m’a amené à investir à Strasbourg et dans la région Est d’une manière plus générale.

Comment en es-tu venu à investir à Strasbourg dans l’immobilier locatif ? Peux-tu nous décrire ton tout 1er investissement ?
Mon tout 1er investissement s’est fait par hasard en 2009 alors que j’avais 34 ans. J’ai acheté un appartement T3 neuf en VEFA en région parisienne pour y installer ma résidence principale. Au moment de la livraison/réception de l’appartement, j’ai eu une belle opportunité professionnelle sur Strasbourg.

La question s’est donc posée de vendre ou louer cet appartement : sur les conseils d’une agence immobilière, je me suis tourné vers l’investissement locatif en Scellier pour bénéficier d’avantages fiscaux.

Quelle est ta stratégie d’investissement ?
Ma stratégie d’investissement est simple : je m’endette au maximum et reste dans le niveau de 33% max d’endettement. Je recherche toujours un financement total ou avec un apport minimal. Je loue uniquement en nu (pas de meublé) et je recherche le déficit foncier avant tout pour réduire mon imposition.
 
Note Immoneos : Tout savoir sur la stratégie de réduction d’impôt par déficit foncier dans ce dossier.

Les biens achetés en VEFA sont détenus en nom propre. Pour les autres biens, ils sont détenus via une SCI familiale.

Note Immoneos : afin d’explorer les avantages (et inconvénients) d’une SCI, retrouvez le dossier complet qui présente le sujet de manière détaillée ici.

En termes de type d’investissement, je privilégie des appartements T3/T4 qui se louent très bien et vite ! Je ne fais pas de location type Airbnb, car j’ai un job trop prenant …

Pourquoi investir dans l’Est de la France ?

Concernant la localisation de mes investissements, je me focalise sur la région Alsacienne autour de Strasbourg que je connais bien et où j’ai développé un réseau de prestataires de qualité. J’investis également en zone transfrontalière Franco-Suisse où les rendements et la solvabilité des locataires sont excellents !!!

Comment réalises-tu tes investissements à distance ?

Expatrié à Singapour, je profitais de voyages professionnels en France pour trouver les biens et les visiter. J’avais déjà mon réseau sur place que je m’étais constitué avant mon expatriation. Ma banque historique en Alsace me suit systématiquement dans mes investissements et j’ai également un très bon notaire qui travaille sans soucis à distance.
 
Peux-tu nous décrire ton dernier investissement ? Combien de temps cela t’a pris ?

Mon dernier investissement en 2020, est un beau 2 pièces neuf acheté en VEFA à la frontière Franco-Suisse et qui m’a été recommandé par mon banquier. J’ai choisi de travailler avec un promoteur régional sérieux qui livre des programmes neufs de très bonne qualité.  Ce bien a été financé par un prêt bancaire de 179K€ au taux de 0,90% sur 20 ans (avec une délégation d’assurance). Les mensualités de prêt sont de 995€ et le bien devrait se louer autour de 800/850€ par mois, ce qui me permet de faire du déficit foncier.

Il faut compter à minima 2/3 mois entre la sélection/visite/réservation du bien et la finalisation du financement. 

Comment se passe la mise en location de tes biens ?

Je travaille avec deux agences de location sérieuses (une pour mon bien à Paris et une pour les biens de la SCI à Strasbourg). Je suis tenté par une gestion dite « digitale » avec Flatlooker.

Note : vous ne connaissez pas encore Flatlooker ? Découvrez cette agence de gestion locative nationale 2.0 dans ce dossier.

Quelles erreurs as-tu commises lors de tes investissements ? Quels conseils peux-tu donner ?

Il est important de prendre le temps d’étudier les services annexes (assurances de prêt, gestion locative, etc.) qui peuvent considérablement impacter le rendement locatif.
 
Quel sera ton prochain investissement ?

Le futur investissement sera, soit un nouvel appartement à la frontière, soit un immeuble de rapport à Mulhouse.

Note Immoneos : retrouvez le témoignage de William qui investit dans l’immobilier de rendement qui s’autofinance dans des immeubles à Mulhouse en cliquant ici.

Merci Grégory pour ton témoignage très détaillé et bonnes recherches pour ton prochain investissement.

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