Le crowdfunding immobilier est un type d’investissement qui trouve son essor depuis une dizaine d’années. Il s’agit d’investir en tant que particulier, via des sociétés spécialisées et agréées par l’AMF, dans des projets immobiliers proposés par un promoteur ou un marchand de biens.

Suite à votre investissement dans un projet de crowdfunding vous détenez en direct des obligations ou des obligations convertibles en actions dans la société qui agrègent tous les investissements des particuliers pour cette opération. Ainsi vous n’avez aucun risque lié à la plateforme intermédiaire qui vous a permis de réaliser l’investissement.

Les premières plateformes de ce type sont apparues dans les années 2010 et elles rencontrent un succès grandissant au cours des dernières années. 

En 2021, nous avons ainsi pu constater une augmentation de 84 % du financement par le crowdfunding ; on parle de 2 Milliards d’euros investis par les particuliers !

Qu’est-ce qui explique ce succès ? Il s’agit tout simplement d’un investissement qui présente de nombreux avantages : 

• un rendement important sur des projets immobiliers à court termes
• une réduction des risques grâce au travail des plateformes et à diversification facile à gérer
• un accès facile grâce à un ticket d’entrée bas de typiquement 1 000 Euros
• une source intéressante de diversification du portefeuille
• et enfin, une fiscalité simplifiée (flat taxe de 30% pour les résidents en France) et taxation locale dans son pays de résidence fiscale pour les résidents hors de France.

Les membres de notre communauté s’y intéressent donc de plus en plus près : cela se voit au nombre de personnes qui intègrent le groupe whatsapp que nous y avons consacré, et aux questions qui y sont posées. 

Afin de vous accompagner dans vos réflexions, voici donc les avantages de ce type d’investissement et les bonnes pratiques partagées par la communauté, pour vous lancer sans risque !

Note d’introduction : Comme tu le sais, les SCPIs comme le crowdfunding sont des investissements à risque (y compris en perte de capital). Le contenu de cette page n’est pas destiné à fournir un conseil. Tu dois consulter un conseiller financier ou tout autre professionnel pour étudier ton cas personnel et prendre tes décisions. Tu es seul responsable de déterminer si un investissement, une action ou une stratégie ou tout autre produit ou service te convient en fonction de ta situation et ta stratégie.

Un rendement important avec un placement à court terme

C’est là l’un des principaux avantages du crowdfunding : son rendement est élevé, généralement compris entre 8 et 12 % selon les projets. 

Pour partager des éléments de comparaison, on parle souvent d’une rentabilité de 4 à 6 % pour la SCPI. De plus il s’agit d’un rendement brut avant impôt. L’imposition du crowdfunding est dans le plupart des cas inférieure à celle des SCPIs pour les Français résident hors de France.

Nous avons rédigé un dossier spécifique pour comprendre les différences entre l’imposition des SCPIs et du crowdfunding immobilier !

La comparaison est un peu plus complexe en ce qui concerne un portefeuille en compte titres. En effet, entre 2000 et 2021, le SP500 (les 500 plus grandes capitalisations boursières des US) présente un rendement moyen de 12 %. C’est donc plus élevé, en moyenne, que le crowdfunding immobilier. Mais la volatilité du marché est aussi beaucoup plus importante ! Par exemple en 2022, le SP500 a perdu 20%.

Il faut donc toujours se poser la question des risques que vous êtes prêts à prendre pour bénéficier d’un tel rendement. 

Dans tous les cas, les membres de la communauté Immonéos nous indiquent qu’ils vont souvent faire de la place pour le crowdfunding entre la SCPI et leurs EFTs, en diminuant leur capital sur les deux formes d’investissements. 

Une réduction du risque grâce à la pré-sélection par les plateformes

Eh oui, il n’y a pas de miracle : qui dit rendements élevés dit forcément risques. Cependant, vous pouvez diminuer les risques concernant votre investissement en choisissant attentivement la ou les plateformes sur lesquelles vous allez investir. C’est leur rôle de vous proposer les projets les plus sérieux et ayant le plus de chances d’aboutir. 

Ainsi, choisissez une plateforme qui met à disposition des visiteurs une page où vous pourrez trouver des indicateurs de performances. Selon les membres de la communauté, ces indicateurs sont essentiels pour leur permettre de choisir les projets sur lesquels investir en toute confiance. A titre d’exemple, vous pouvez vous intéresser de plus près aux informations suivantes : 

• la date de création de la plateforme
• la variété des projets proposés (que ce soit en termes de territoires, de promoteurs, ou de typologie de projet)
• les montants qu’elle a déjà financés
• les montants qu’elle a déjà remboursés
• le taux de retard et de défaut de ses projets

Chaque plateforme met en avant les informations qu’elle souhaite, mais elle va aussi souvent présenter les taux de rendements moyens, le nombre d’investisseurs dans sa communauté ou encore la durée des projets. 

Son rôle est avant tout de vous proposer des projets solides qui vont aller jusqu’au bout. Le risque de retard n’est pas nécessairement rédhibitoire (dans la mesure du raisonnable bien sûr) car cela signifie que vous percevez plus d’intérêts. En effet, les intérêts continuent de courir lorsque le remboursement est retardé. Mais vous ne récupérez pas votre somme initiale à la date prévue, donc cela peut être problématique si vous avez un projet déterminé à une date précise (un voyage, un achat immobilier etc). Afin de contrer ce risque, vous pouvez facilement mettre un place un fond de roulement, ce que nous vous expliquons plus bas.

Sachez aussi que la plateforme ne va pas présenter aux investisseurs tous les projets qui lui sont apportés. Elle va les sélectionner soigneusement selon des critères qu’elle aura établis. Vous ne verrez donc pas les mêmes projets d’une plateforme à une autre. C’est notamment pour cette raison que les membres de la communauté aiment varier les projets autant que les plateformes.

Un accès facile grâce à un coût d’entrée bas

Un autre avantage significatif du crowdfunding et le fait que le coût du ticket d’entrée est bas par rapport à d’autres formes d’investissement (songez à l’épargne nécessaire pour acheter dans de la pierre !). Là aussi, la plateforme d’investissement que vous allez choisir va jouer un rôle, car les tickets d’entrée varient en fonction de plafonds qu’elles définissent indépendamment. 

Souvent, le ticket d’entrée est compris entre 1 000 et 2 000 € : les plateformes sont très claires sur ces conditions, vous ne serez donc pas pris par surprise !

Gardez cependant à l’esprit que, même si les projets sont souvent assez courts (entre 18 et 36 mois), votre capital n’est remboursé que lorsque le projet est terminé. Il s’agit donc d’un montant bloqué auquel vous n’avez pas accès pendant un certain temps. 

Les membres de la communauté Immonéos connaissent cette problématique et nous ont présenté leur solution : afin d’avoir tout de même accès à leurs liquidités, ils mettent en place des investissements progressifs, en investissant quelques milliers d’euros tous les trimestres, par exemple. Cela permet de mettre en place facilement un roulement de liquidités. 

Par ailleurs, il est très facile, concrètement parlant, d’investir dans les projets des plateformes. En effet, une fois que vous avez créé votre profil sur les plateformes qui vous intéressent, vous n’avez plus qu’à partir à la recherche du projet parfait, et à investir en quelques clics. L’investissement est rapide, immédiat, et vous êtes tenu au courant de son avancée par des rapports trimestriels ou semestriels en fonction du projet. 

A savoir : il existe un groupe whatsapp Immonéos consacré à la SCPI et au crowdfunding immobilier. Pour le rejoindre il suffit de demander les contacts des plateformes de confiance recommandées par les membres. On vous envoie le lien d’accès dans l’email qui contient les contacts.

Une source intéressante de diversification du portefeuille

Par définition, le crowdfunding immobilier est source de diversification. En effet, il s’agit de projets généralement de court à moyen terme. Par ailleurs, le ticket d’entrée est assez bas. Il est donc facile de diviser votre investissement initial en 5 à 10 projets, plutôt que de tout mettre sur un seul projet.

En plus de la diversité de projets de crowdfunding immobilier, il s’agit de diversifier votre portefeuille d’actifs de manière générale. La communauté Immonéos parle souvent de consacrer entre 5 et 15 % de vos actifs à du crowdfunding immobilier. Cela permet de conserver le reste de votre capital pour d’autres types d’investissements. 

Il est en effet important de ne pas parier sur un seul type d’actifs, et de varier les sources d’investissements. Un des avantages du crowdfunding immobilier est que vous pouvez l’envisager de deux manières différentes. Soit vous le voyez comme un investissement pierre papier, soit comme une manière de diversifier votre portefeuille EFTs. 

Par exemple, au lieu de consacrer 100 % de votre capital à une SCPI, vous pouvez choisir de consacrer également une partie de votre épargne à de l’investissement en crowdfunding. Ou bien vous pouvez décider de séparer votre épargne sur différents projets de crowdfunding immobilier qui vous parlent : un projet dans le neuf, un autre dans la rénovation de bureau, un dernier dans une région particulièrement dynamique…

Vous pouvez donc jouer sur les deux tableaux : la diversité du crowdfunding autant que celle de votre portefeuille !

Une fiscalité simplifiée

Les intérêts que vous percevez en crowdfunding sont à déclarer en tant que revenus de capitaux immobiliers contrairement aux revenus des SCPIs qui sont considérés comme des revenus fonciers.

Pour les résidents fiscaux en France, ils bénéficient d’une fiscalité simplifiée pour les intérêts de leurs investissement en crowdfunding immobilier puisque depuis le 1er janvier 2018, la flat tax s’applique. Il s’agit d’un prélèvement forfaitaire unique, qui s’applique sur tous les intérêts perçus. Elle est composée de 17,2 % de prélèvements sociaux et de 12,8 % d’impôts sur le revenu. 

Pour les Français qui résident hors de France, vous n’êtes pas imposé en France sur les revenus issus du crowdfunding et votre fiscalité locale s’applique.

Sachez que les plateformes de financement participatif remplissent généralement la déclaration correspondante. Elles mettent à votre disposition un document récapitulatif chaque année fiscale. Il vous suffit simplement de vérifier les cases ! 

En conclusion 

L’investissement en crowdfunding présente donc de nombreux avantages pour les nouveaux investisseurs autant que les chevronnés. Il permet d’ajouter une nouvelle brique à votre plan d’épargne en vous faisant bénéficier de rendements intéressants tout en conservant une certaine liquidité. 

Nul doute que ce type d’investissement a de beaux jours devant lui !

Vous souhaitez creuser le sujet ? Nous avons les réponses à vos questions !

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• Notre avis sur le crowdfunding immobilier
• Pour tout comprendre du crédit aux non résidents français 

Note: Petit rappel, le crowdfunding immobilier et les SCPIs ont des perspectives de rendements élevés, généralement entre 4% à 12% annuels. Aussi bien les SCPIs que le crowdfunding présentent des risques notamment en perte de capital. Les emails, contenu en ligne, échanges dans les groupes publiés par « Immoneos » ne sont pas destinés à fournir des conseils aussi bien fiscaux, juridiques ou encore d’investissement. Vous devez consulter un conseiller financier ou tout autre professionnel pour étudier votre cas personnel aussi bien au niveau fiscal, juridique ou encore financier pour prendre vos décisions…Vous êtes seul responsable de déterminer si un investissement, une action ou une stratégie, ou tout autre produit ou service, vous convient en fonction de vos objectifs d’investissement et de votre situation personnelle et financière.