Notre avis sur le Crowdfunding immobilier

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Le crowdfunding immobilier se développe avec succès depuis plusieurs années. Il était naturel que les membres de la communauté Immoneos s’intéressent à cette nouvelle forme d’investissement alternatif. Ce type de placement présente en effet plusieurs avantages pour les expatriés : le rendement est élevé (entre 8% et 12% par an), l’imposition est avantageuse pour de nombreux expatriés (pas d’IFI, pas d’imposition en France) et il permet d’investir dans des actifs immobiliers en quelques minutes avec une gestion 100% passive. Le crowdfunding immobilier permet également de diversifier son portefeuille facilement.

Vous avez entendu parler de ce mode d’investissement alternatif et vous souhaitez explorer dans le détail l’intérêt ? Retrouvez notre avis et notre analyse sur le crowdfunding immobilier dans ce dossier.

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Le fonctionnement du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier vous d’obtenir un rendement entre 8% et 12% de rendement auprès de promoteurs immobiliers qui lèvent des fonds auprès de particuliers.

Mais pourquoi ne font-ils pas simplement appel aux prêts bancaires pour financer leurs opérations immobilières ?

C’est très simple. Il faut savoir que les prêts bancaires ne couvrent pas l’intégralité du budget d’un programme immobilier. C’est très similaire au financement d’un investissement locatif que vous feriez où la banque vous demande un apport de 20% à 30% du montant du prêt.

En effet, dans la majorité des cas, les promoteurs financent une opération immobilière avec :

  • entre 50% et 70% par des emprunts bancaires ;
  • entre 0% et 30% par les ventes sur plan des appartements ou des maisons ou des bureaux (quand cela est possible) ;
  • et entre 20% et 30% par leurs fonds propres.

Mais depuis plusieurs années, notamment du fait des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, les conditions d’accès au crédit bancaire se resserrent. Les ventes sur plan avant que les fondations ne soient coulées se raréfient. Ce qui réduit cette part du financement et augmente les emprunts bancaires et les fonds propres du promoteur.

Face à cette situation, la solution pour les promoteurs pour mener à bien leurs opérations est d’apporter davantage de capitaux. Et plutôt que de mobiliser encore plus de fonds propres – et de limiter de fait le nombre de projets en cours – ils se tournent vers le crowdfunding immobilier pour obtenir un financement extérieur alternatif.

Typiquement, une opération de crowdfunding immobilier va fournir 40% à 60% des fonds propres nécessaires au promoteur pour réaliser l’opération.

Vous cernez désormais le concept de financement participatif immobilier, qui s’avère très différent d’un investissement locatif traditionnel. Le crowdfunding immobilier est donc une source de financement à laquelle font appel les promoteurs pour lancer leurs opérations immobilières.

En règle générale, le promoteur va vous demander de bloquer votre argent entre 12 et 36 mois et vous rembourser votre capital et l’ensemble des intérêts à la fin. Toutefois, il arrive que les promoteurs remboursent les investisseurs en plusieurs phase notamment en fonction du niveau des préventes et leur flux de trésorerie en règle générale.

Nous vous partageons une description plus complète sur le crowdfunding immobilier dans ce dossier : Le crowdfunding immobilier c’est quoi?

Rendement élevé pour le crowdfunding immobilier

Côté rentabilité, le financement participatif offre un rendement très intéressant, entre 8 et 12%, pour un risque relativement faible, le taux de défaut étant limité*. En outre, une partie des projets n’excède pas 36, voire 12 ou 24 mois. Cette durée est très courte en comparaison avec des placements au rendement comparable.

En règle générale, les plateformes de financement participatif demandent un ticket d’entrée plutôt bas de 1 000 Euros. Ceci permet très facilement de répartir le risque en investissant sur de nombreux projets en parallèle. Il est d’ailleurs recommandé de répartir son argent sur plusieurs projets. Enfin, cette forme d’investissement est bien plus facile d’accès que l’acquisition d’un bien immobilier. Il suffit de s’inscrire sur une plateforme comme Anaxago, Raizers ou ClubFunding par exemple, puis de sélectionner l’opération et le montant que vous souhaitez investir. Vous signez ensuite en ligne en quelques minutes votre souscription. Une fois votre paiement effectué, vous suivez votre investissement directement sur Internet et percevez automatiquement vos règlements suivant les termes convenus.

La comparaison entre crowdfunding immobilier et parts de SCPI

Le crowdfunding immobilier et les SCPIs entrent tous deux dans la catégorie des placements qualifiés de « pierre papier ». Mais il s’agit d’un des rares points communs qu’ils ont. En effet ces deux types d’investissement s’avèrent très différents et complémentaires à la fois.

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) gère un fond collectif qui investit dans des biens immobiliers locatifs. Cette société peut investir dans tous types de biens : commerces, bureaux, entrepôts, logements etc. Les investisseurs possèdent des parts de SCPI qui leur confèrent des revenus réguliers issus des loyers perçus par la SCPI. Le gestionnaire de la SCPI réalise les achats, la gestion et les reventes de biens de manière indépendante, sans consulter les investisseurs.

Le crowdfunding immobilier fonctionne totalement différemment. Avec ce type de placement, vous participez au financement d’un projet immobilier précis, de construction, rénovation ou réhabilitation. La société de crowdfunding intervient en tant qu’intermédiaire entre le marchand de biens ou le promoteur immobilier et les investisseurs. Vous touchez la rémunération comme prévu dans les conditions au départ généralement à la fin de l’opération mais parfois avec des paiements intermédiaires tous les trimestres, semestres ou années.

Ces paiements constituent des perceptions d’intérêts sur l’argent prêté et non des loyers. Le montage financier consiste dans la majorité des cas à vous attribuer des Obligations Convertibles en Actions (OCA) correspondant à votre investissement au sein d’une holding financière dédiée à chaque opération. Ainsi, les OCA vous appartiennent en direct.

Ainsi, la SCPI et le crowdfunding immobilier présentent de nombreuses autres différences :

  • Du point de vue de la fiscalité, les deux placements sont très différents. Les impôts considèrent les gains que vous percevez via une SCPI comme des loyers donc soumis à l’imposition des revenus fonciers. Nous vous partageons dans ce dossier le détail de l’imposition des revenus fonciers générés en France pour les résidents fiscaux hors de France. Les revenus perçus à travers le crowdfunding immobilier ne sont pas imposables en France dès lors que vous n’êtes pas résident fiscal en France ni soumis à l’IFI. En effet, ces revenus sont identifiés comme des gains financiers. À noter que vous devez toutefois déclarer les revenus tirés du crowdfunding dans votre pays de résidence fiscale.
  • Le rendement est supérieur dans le cas du crowdfunding immobilier typiquement compris entre 8% à 12%. En règle générale, celui des SCPI est en effet compris entre 4% et 6% avant impôts.
  • Il faut compter davantage de frais dans le cadre d’une SCPI (entre 8% et 12% plus un délai de carence au moment de la souscription). Les revenus perçus dans le cadre des projets de crowdfunding immobilier sont nets.
  • La liquidité n’est pas non plus la même pour les deux types de placement. Tandis qu’il faut immobiliser les fonds affectés au crowdfunding pendant toute la durée du projet, il est possible de vendre les parts de SCPIs à tout moment (même si ce n’est pas si évident dans la pratique).
  • Rien n’empêche de financer les parts de SCPIs par un crédit. Ce qui n’est pas le cas des fonds que vous placez dans un projet de crowdfunding immobilier.
  • Les revenus que vous obtenez dans le cadre d’un placement en parts de SCPIs font généralement l’objet d’un versement au trimestre. La rémunération d’un placement en crowdfunding est payable chaque mois, mais plus généralement les promoteurs la versent chaque semestre, chaque année, voire en une fois en fin de projet.
  • Les risques ne sont pas les mêmes entre un placement en parts de SCPIs et un investissement en financement participatif. Vos parts de SCPIs reposent sur un fond très diversifié, ce qui limite le risque. A contrario, le placement en crowdfunding dépend d’un projet qui présente des risques propres tant en termes de retard que de liquidation du promoteur (le cas de figure reste rarissime). Vous pouvez toutefois facilement diversifier vos investissements en crowdfunding immobilier en multipliant les opérations de petits montants. En effet, les deux placements proposent un ticket d’entrée similaire, aux alentours de 1 000 €.

Les critères principaux pour sélectionner une plateforme sérieuse

Même si investir dans le crowdfunding n’est pas sans risque, il est possible de le limiter en sélectionnant une plateforme sérieuse. De préférence, il est recommandé de choisir uniquement des plateformes :

  • Ayant le statut CIP (Conseiller en Investissement Participatif) décerné par l’AMF, ce qui garantit qu’elles possèdent une immatriculation ORIAS, une couverture en matière d’assurance responsabilité civile professionnelle et sont membres d’une association agréée par l’AMF ;
  • Possédant une historique de plusieurs années, pour lesquelles des statistiques permettant de juger de leur pérennité sont disponibles ;
  • Proposant un rendement correspondant aux performances du marché, c’est-à-dire de 8% à 12% ;
  • Offrant un service client compétent, facilement joignable et en mesure de répondre à toutes vos interrogations.

Sur la base de ces critères, nous avons établi notre croisement de trois excellentes plateformes de crowdfunding immobilier : Anaxago (une des plus anciennes et qui propose une offre diversifiée de SCPI et crowdfunding), ClubFunding (plus grande plateforme en termes de volume en 2022) et Raizers (qui vient de rejoindre le groupe Empruntis). Mais il y en a d’autres. Il existe environ 40 plateformes de crowdfunding en France

Un exemple concret d’un investissement en crowdfunding immobilier

En juillet 2022, l’entreprise Anaxago a présenté un projet d’acquisition d’un immeuble de bureaux en Vente en État Futur d’Achèvement.

Le bâtiment, qui se situe en proche banlieue parisienne, est destiné à être loué puis revendu à un investisseur.

Le promoteur investit dans l’opération une partie importante de fonds propres qu’il complète au moyen d’un investissement en crowdfunding immobilier dont les caractéristiques sont les suivantes :

  • Une collecte de 12 millions d’euros ;
  • Un remboursement prévu au terme d’une période de 24 mois ;
  • Un rendement de 9,5% / an net sans frais payé annuellement avec des intérêts commençant à courir dès la fin de la collecte et l’émission des obligations en juillet 2022 ;
  • Une sortie prévue à la vente de l’actif ;
  • Une reconnaissance de dette matérialisée par un acte notarié permettant aux investisseurs de limiter leur risque.

Prenons l’exemple d’un investisseur qui place 10 000 € dans le projet :

  • Il percevra 950 € en juillet 2023, puis 10 950 € en juillet 2024.
  • Dans l’hypothèse où les travaux seraient retardés, l’investisseur continuera de recevoir 9,5% par année jusqu’au remboursement de l’intégralité du capital investi.

Pour les résidents fiscaux français, les 950 € de rendement annuels sont soumis à la flat taxe de 30%. Cela ne concerne pas les membres de la communauté Immoneos et plus généralement les expatriés, à condition d’effectuer une déclaration auprès d’Anaxago afin d’éviter la taxation en France. À noter toutefois qu’il convient de déclarer cette plus-value mobilière aux services fiscaux du pays de résidence.   

Le crowdfunding immobilier : notre avis

Le crowdfunding immobilier est un mode d’investissement alternatif qui offre de nombreux avantages et finalement peu d’inconvénients. Ce placement à court terme s’apparente d’ailleurs davantage à un prêt obligatoire qu’à un investissement immobilier.

Tout d’abord, le financement participatif est très simple, se fait 100% en ligne et est totalement passif. Avec un montant minimum de 1 000 Euros, il est très facile de tester puis de diversifier ses investissements. 

Le rendement est élevé, entre 8% et 12% par an généralement, et surtout ce rendement est net de frais. Au vu de sa rentabilité, le crowdfunding immobilier présente un couple rendement-risque intéressant.

L’imposition est avantageuse: pas d’IFI, pas d’imposition en France dans la grande majorité des cas pour les expatriés, et une imposition sur les gains financiers dans le pays de résidence fiscale.

Les plateformes sélectionnent drastiquement les projets afin de limiter les risques, aussi bien de retard que de défaut de paiement. Il est toutefois important d’avoir bien en tête qu’il s’agit d’un investissement qui n’apporte pas de garantie sur le capital investi. Les projets sur lesquels vous investissez peuvent avoir du retard, voire dans des cas très rares être en faillite. D’où l’importance d’investir dans des projets de qualité, de diversifier ses investissements et de privilégier les sociétés les plus anciennes qui ont démontré et développé leur savoir-faire dans la durée.

L’autre inconvénient du crowdfunding immobilier est qu’il faut bloquer l’argent généralement entre 12 et 36 mois jusqu’à l’achèvement du projet. Il n’est pas possible de revendre ses parts en cours de projet ni de sortir de manière anticipée.

Conclusion

Le crowdfunding immobilier est un support d’investissement que les membres Immoneos apprécient de plus en plus. Il représente une alternative intéressante pour diversifier son portefeuille avec un rendement élevé. Il possède l’avantage d’être facile d’accès en étant 100% en ligne et facile à tester en investissant à partir de 1 000 Euros.

Aussi, un nombre croissant de membres Immoneos investissent en crowdfunding immobilier et projettent d’y consacrer entre 5% et 15% de leur portefeuille. Nous avons d’ailleurs créé un groupe entre pionniers qui investissent en crowdfunding : pour le rejoindre, il suffit d’utiliser ce lien.

Poursuivez votre lecture en consultant :

* Note : Le crowdfunding immobilier a des perspectives de rendements élevés, généralement entre  8% à 12% annuel. Attention tout de même, ces placements ne sont pas à capital garanti et présentent des risques. Notre objectif n’est pas de vous inciter à investir mais simplement à partager de l’information entre investisseurs membre de la communauté de confiance Immoneos.

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