Ludovic habite Singapour depuis bientôt 10 ans. Afin de se constituer un patrimoine pour sa retraite, il investit dans l’immobilier à Nantes. Il réalise toutes les étapes à distance depuis l’achat jusqu’à la gestion locative. Il nous explique son expérience en particulier ses premiers pas et surtout sa stratégie d’investissement.
Immoneos : Bonjour Ludovic, merci de prendre le temps de répondre à quelques questions
Ludovic: Ravi de partager mon expérience car je comprends tout à fait le stress lié à la nécessité de se constituer une retraite quand on travaille à l’étranger, identifier la bonne stratégie notamment pour investir dans l’immobilier locatif en France et comprendre comment s’y prendre correctement. J’ai moi-même été très stressé pendant 6 à 7 ans durant mes premières années à Singapour. Je me disais que si je ne faisais rien, j’allais vivre comme un clochard pour ma retraite. Je blague à peine.
Immoneos : Quel a été ton parcours et comment en es-tu venu à investir dans l’immobilier locatif ?
Ludovic : Dans un premier temps j’ai parlé avec un maximum d’interlocuteurs comme des sociétés qui proposent de l’immobilier clef en main, des brokers spécialisés en crédit pour non-résidents, j’ai contacté mes banques historiques en France … et j’en passe. Rien ne fonctionnait car le discours de chacun était très différent. Les brochures commerciales ne disaient que partiellement les choses. Bref, je n’avais pas confiance et ne voyais pas la marche à suivre.
Immoneos : Quel a été le déclic alors et pourquoi Nantes ?
Ludovic : Par hasard, j’ai été mis en contact avec Michael, un agent immobilier de Nantes qui au fil des années et des opportunités s’est spécialisé dans la chasse pour les non résidents. Michael a sa propre agence immobilière mais a aussi la particularité de faire de la chasse sur mesure, s’occupe des travaux directement avec des artisans et se charge de la gestion locative aussi bien pour trouver les locataires que les relations avec le syndic. Et surtout Michael a l’habitude des relations avec les personnes qui habitent à l’étranger. Il communique sur whatsapp, Wechat et voice messages en s’adaptant au décalage horaire… c’était plus qu’un rêve presque un fantasme en comparant avec les acteurs « classiques » en France. Michael a également des contacts avec des banques prêtes à financer des non-résidents jusqu’à 100% à l’époque.
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Immoneos : Quelle est ta stratégie d’investissement ?
Ludovic : Ma stratégie consiste à maximiser à la fois le rendement locatif, l’imposition et la valeur future à la revente. J’achète des biens anciens avec beaucoup de travaux ce qui permet à la fois de réduire les frais (agence et notaire) ainsi que de créer des charges pour les futurs impôts. Je profite des travaux pour faire du « haut standing » avec du mobilier de qualité et une décoration soignée. Ensuite, je loue en meublé, en LMNP, pour utiliser le jeu de l’amortissement en plus des charges et ainsi ne payer aucun impôt pendant minimum 10 à 12 ans. Je privilégie la collocation en réalisant des « 3 chambres ».
Immoneos : Comment réalises-tu les investissements ?
Ludovic : Je passe par Michael mais pas uniquement pour investir à Nantes. Afin de limiter les risques et ne pas lui confier 100% de l’opération sans le connaître parfaitement, j’ai préféré passer par mon réseau pour trouver des artisans et s’occuper de la rénovation et du mobilier. Mais ceci est une affaire personnelle. Michael est en mesure de s’occuper du bout en bout avec ses artisans. En parallèle, j’ai aussi beaucoup discuté autour de moi et me suis créé un petit groupe d’investisseurs avec qui j’ai beaucoup appris notamment sur les différentes options fiscales, les contraintes notariales, l’obtention d’un prêt à distance pour les non-résidents. C’est que l’on retrouve désormais sur Immoneos.
Immoneos : Est-ce que tu as dû te rendre sur place pour finaliser l’opération ?
Ludovic : J’ai TOUT fait à distance : avec Michael, avec la banque, avec les artisans et avec le notaire. Je ne me suis JAMAIS rendu à Nantes. De plus, je n’aurais jamais imaginé investir à Nantes. J suis ch’ti. Mais mon analyse m’a permis de conclure que Nantes représente une bonne opportunité d’investissement. Le prix à l’achat est plus abordable comparé à Paris, Bordeaux, Lyon ou encore Nice, le marché de la location est très tendu et propice à la collocation. La ville est dynamique avec un beau bassin d’emploi et des étudiants. De plus en plus de cols blancs parisiens déménagent sur Nantes qui bénéficie d’un aéroport et d’une gare TGV pour se rendre à Paris en direct. Le rendement locatif est intéressant autour de 6 à 7%.
Immoneos : Et où en es-tu aujourd’hui après ce premier investissement ?
Ludovic : Je suis en train de commencer un autre projet avec cette fois beaucoup plus de sérénité. Je compte investir à Nantes à nouveau. J’ai désormais une banque qui me connaît et qui est prête à me suivre. Donc pas de stress pour le financement. Je vais pouvoir maximiser mon endettement et je sais quel niveau de rentabilité vs endettement je peux me positionner pour ma retraite. Avec Michael, j’ai un chasseur et gestionnaire locatif de confiance avec qui tout se passe très bien depuis la recherche et achat du bien, recherche des locataires et gestion au quotidien. J’ai un notaire qui travaille à distance. Elle comprend et anticipe les problématiques notariat des non-résidents.
Immoneos : Merci Ludovic pour ce témoignage qui est très inspirant. Si vous avez d’autres questions pour Ludovic, rejoignez le groupe Facebook ou bien le champ commentaire en dessous.
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