Dans les échanges entre les membres de la communauté de confiance Immoneos, il ressort clairement que vous êtes nombreux à investir aussi bien viager libre qu’en viager occupé. Cela correspond à des stratégies différentes en terme de risques et d’opportunités. Toutefois, ce qu’il y a en commun entre ces deux approches est qu’elles présentent toutes deux des avantages fiscaux. Dans ce dossier, nous reprenons les éléments des discussions liés aux avantages fiscaux de l’investissement en viager depuis l’étranger et notamment :

• le pourcentage mais aussi l’assiette d’imposition des droits de mutations (spoiler = moins de ‘frais de notaire’ pour l’achat d’un viager),
• qui paie l’impôt foncier vous ou le crédirentier (ie la personne qui vend son bien en viager),
• la base de taxation de l’impôt sur la fortune immobilière (second spoiler = good news),
• comment optimiser le calcul de la plus-value lors de la revente du bien en viager.

Nous partageons également l’absence d’impôt sur le droit d’occupation du viager, ainsi que les avantages fiscaux pour le vendeur.

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En tant qu’acheteur, vous bénéficiez de certains avantages fiscaux variables lors de l’acquisition d’un bien en viager libre ou occupé. Les membres de la communauté de confiance Immoneos trouveront ci-dessous quelques considérations d’ordre fiscal concernant ce type d’acquisition.

Les avantages fiscaux pour l’acheteur

Des frais de notaire réduits (aussi appelés ‘les droits de mutation’)

Lorsque vous achetez un bien ‘ancien’ (c’est-à-dire pas neuf), vous allez payer les ‘frais de notaire’ d’environ 7%. Le paiement se fait au moment de la signature de l’acte de vente.

Comme vous le savez certainement, ce n’est pas le notaire que vous payez mais principalement une taxe. Ces ‘droits de mutation’ sont d’un montant d’environ 5,80% dans la plupart des cas (à l’exception de quelques départements comme l’Indre, Mayotte ou le Morbihan où le montant est resté à 5,09%).

Bonne nouvelle, pour un investissement en viager occupé, le taux des droits de mutation est réduit. 

Dans le cas du viager occupé, le crédirentier (vendeur) jouit d’un droit usage et d’habitation (DUH). Comme il dispose de l’usufruit du bien, les frais de mutation payés par l’acquéreur s’appliquent uniquement sur la nue-propriété, autrement dit :

• la valeur marchande du bien,
• moins le droit d’usage et d’habitation.

Prenons l’exemple d’un bien ayant une valeur de 300 000 €. Son DUH estimé est de 45% de sa valeur, soit 135 000 €. L’assiette de calcul des frais de notaire sera de :

300 000 € – 135 000 € =  165 000 €

Vous économiserez ainsi 135 000 € x 5,80% soit 7 830 € de frais de notaire.

Ainsi, dans le cadre d’un viager occupé, on calcule les droits d’enregistrement sur la valeur du bien avec une décote liée au droit d’usage et d’habitation (DUH) et non plus sur la valeur vénale du bien, permettant ainsi une économie substantielle comparée à un achat immobilier « classique ».

A noter que les déclarations estimatives peuvent être contrôlées par l’administration fiscale. Pour ce faire, celle-ci utilisera les barèmes de la Caisse nationale de prévoyance ou des compagnies d’assurance-vie.

A l’inverse, si vous achetez un viager libre, aucun abattement ne s’applique sur l’assiette de calcul des droits de mutation. Le vendeur – le crédirentier – ne dispose plus du droit d’occupation du bien dont vous prenez possession dès l’acte notarié. Le droit de mutation est généralement calculé, comme pour une vente classique, sur la base du prix de vente.

La taxe foncière est en règle générale payée par le crédirentier

Dans le cadre d’un viager libre, vous devrez, en tant qu’acheteur, vous acquitter de la taxe foncière. C’est le débirentier qui est redevable de cet impôt au 1^er janvier suivant la date d’acquisition.

S’il s’agit d’un viager occupé avec usufruit, et en l’absence d’autres précisions dans l’acte notarié, le crédirentier reste redevable de la taxe foncière car il continue d’occuper le bien et conserve certains droits sur celui-ci.

Lorsque le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation, sauf accord entre les parties mentionné dans l’acte authentique de vente, vous avez en tant qu’acheteur la charge du paiement de la taxe foncière comme dans le cadre du viager libre.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : une base imposable limitée à la valeur de la nue-propriété

Dans l’hypothèse où le bien acquis est en viager occupé, vous n’avez pas à déclarer la valeur vénale du bien dans la base taxable à l’IFI, mais simplement la valeur correspondante à la nue-propriété de celui-ci.

A noter que si vous êtes un héritier du vendeur, vous serez imposé sur la valeur vénale du bien.

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien en viager occupé, cela vous permet de minorer votre base imposable à l’IFI, notamment par rapport à un achat classique.

Dans le cas d’une acquisition en viager libre, vous devez déclarer sa valeur au prix d’achat dans la base taxable de l’IFI.

La plus-value à la revente : un calcul avantageux dans le cas d’une vente effectuée du vivant du crédirentier

Lorsque la revente du bien acquis en viager intervient alors que le crédirentier est toujours vivant, le prix d’acquisition à considérer pour le calcul de la plus-value imposable peut se déterminer de deux façons différentes. Celui-ci peut :

• soit être la somme du bouquet et de la valeur capitalisée de la rente selon l’instruction 8 M-1-04 du 14 janvier 2004, des charges et indemnités payées au vendeur, des frais de notaire, des frais d’agence le cas échéant,      
• soit correspondre à la somme précédente majorée de la capitalisation de la rente restant à verser.

En d’autres termes, la seconde formule de calcul vous permet d’inclure dans la valeur d’acquisition une charge estimée que vous n’avez pas supportée – la rente restant à verser – diminuant d’autant l’assiette de calcul de la taxe sur la plus-value.

Par exemple, vous avez acheté il y a 4 ans un bien en viager occupé d’une valeur de 300 000 € déduction faite du DUH dans les conditions suivantes : 

• bouquet de 100 000 €
• rente de 200 000 € sur 10 ans (correspondant à l’espérance de vie du crédirentier au moment de la vente). 

Au lieu de considérer une valeur d’acquisition de 180 000 € pour déterminer l’assiette de calcul de la plus-value (bouquet de 100 000 € + 80 000 € (4 ans de rente) soit 180 000 €), vous pouvez déduire 100 000 € + 200 000 € (rente versée + rente restant à verser), soit 300 000 €. 

En cas de revente du viager après le décès du crédirentier, le prix d’achat se détermine par l’addition des versements effectués au vendeur et du montant éventuel du bouquet.

La plus-value est payable l’année de la vente dans les conditions habituelles (taux d’imposition de 19 % et de prélèvements sociaux de 17,2 %).

Comme pour les biens immobiliers classiques, vous pouvez bénéficier d’un abattement par année de détention à partir de la sixième année qui aboutit à une exonération complète d’impôts au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Aucun impôt foncier sur les revenus locatifs

Le viager occupé ne donne pas lieu à un paiement de loyer classique. En revanche, il permet de déduire un droit d’usage et d’habitation qui présente un double avantage fiscal pour l’acquéreur :

• d’une part, le débirentier ne paie pas de frais de notaire sur la valeur du droit d’usage et d’habitation,
• d’autre part, cette déduction qui s’apparente à un loyer et destinée à vous indemniser car vous concédez l’usufruit de votre bien au crédirentier, vous permet de ne pas payer d’impôts.

Or, si vous comparez le viager occupé avec un investissement locatif classique, vous constatez que dans le second cas :

• vous payez des frais de notaire sur la valeur intégrale du bien,
• vous êtes assujetti aux impôts sur les revenus locatifs (revenus fonciers ou BIC le cas échéant), 
• vous subissez les aléas de la location (vacance locative, impayés notamment).

Les avantages fiscaux pour le vendeur

Cet aspect intéresse un peu moins, a priori, les membres de la communauté de confiance Immoneos. Toutefois, le maîtriser peut s’avérer être un véritable plus au moment de la négociation du prix d’achat et des termes du contrat.

L’impôt sur le revenu (IR)

C’est l’impôt au barème progressif de l’Impôt sur le revenu qui s’applique sur la rente viagère perçue par le crédirentier. Cependant, le vendeur bénéficie d’un abattement fiscal non négligeable qui dépend de son âge au moment de la cession.

L’abattement sur la rente viagère est de :

• 60 % si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans ;
• 70 % si le vendeur est âgé de 70 ans et plus.

La partie imposable de la rente se fixe au moment de la vente.

Lorsque la rente viagère est au profit de deux conjoints et réversible au profit du conjoint survivant, la fraction imposable dépend de :

• L’âge du plus âgé des époux lors de la période de versement de la rente du vivant des deux époux ;

• L’âge de l’époux survivant à la date du décès de son conjoint, si cette solution est plus favorable.

A noter que la déduction forfaitaire de 10 % n’est plus applicable sur la fraction imposable des rentes viagères. En outre, les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus.

Les impôts locaux

Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur bénéficie d’un avantage fiscal car il ne paie plus la taxe foncière. Cependant, vivant toujours dans le logement, il doit s’acquitter de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvements des ordures ménagères (TEOM), sauf indication contraire dans l’acte de vente.

Concernant la taxe d’habitation, le vendeur ne la paie plus dans le cadre d’un viager libre.

Par ailleurs, si le logement est loué, c’est le locataire qui règle la taxe d’habitation. Cette règle s’applique que le bien soit loué par vous-même ou le vendeur dans le cas d’un viager avec usufruit.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le crédirentier conserve :

• soit le droit d’usage et d’habitation (DUH),
• soit l’usufruit du bien.

La valeur représentant ses droits se détermine à l’aide d’un barème fiscal commun et s’ajoute à l’assiette d’imposition de l’IFI.

A noter qu’un abattement de 40 % s’applique sur la valeur du droit d’usage, celui-ci étant plus restreint que l’usufruit.

Le calcul de la plus-value au moment de la vente

Pour le crédirentier, le prix de vente à prendre en compte dans le calcul de la plus-value est la valeur capitalisée de la rente (moins les intérêts). A cette valeur s’ajoute une fraction du bouquet si la vente ne porte pas sur la résidence principale.

Dans le cas contraire, le bouquet n’est pas imposable.

La plus-value est taxée l’année de la cession.

Conclusion

Cet examen approfondi de la fiscalité de l’investissement en viager et de ses avantages conforte les membres Immoneos dans l’idée qu’il s’agit d’un excellent placement pour les expatriés.

D’ailleurs, une partie d’entre eux, comme c’est le cas de Diana de Singapour, que nous avons évoqué dans notre article Investissement en viager depuis l’étranger : les 7 avantages, ont fait du viager leur unique mode de placement immobilier !

Les aspects fiscaux d’un tel investissement effectué depuis l’étranger nous paraissent nettement plus favorables pour nos membres de la communauté d’entraide qu’un investissement locatif, ne serait-ce qu’en termes d’imposition.

Les membres d’Immoneos apprécient d’autant plus le viager car il ne présente pas les aspects locatifs toujours complexes à gérer à distance, notamment en cas de problèmes avec le locataire. Avec ce type d’investissement, le crédirentier continue d’habiter et de prendre soin de son logement, qui est aussi leur bien.

Cet article vous a plu et vous a donné envie d’en savoir plus sur l’investissement en viager en tant qu’expatrié ? Pour approfondir le sujet, retrouvez nos dossiers sur le placement en viager depuis l’étranger :

• notre article Investir en tant d’expatrié en viager : 8 erreurs à ne pas commettre
• notre dossier Acheter en viager depuis l’étranger,
• notre article Investissement en viager depuis l’étranger : les 7 avantages