Le viager est une stratégie d’investissement aux multiples avantages, souvent méconnus, qui commence à séduire de plus en plus d’investisseurs avertis de la communauté Immoneos. Imaginez une acquisition immobilière qui échappe aux lourdeurs du crédit bancaire, où on vous paie tous les loyers à l’avance pour toutes les années d’occupation, qui dispense de la gestion quotidienne d’un bien locatif, et qui s’affranchit des fiscalités parfois décourageantes sur les revenus locatifs. Ces attraits expliquent l’intérêt grandissant que lui portent les membres aguerris de la communauté d’Immoneos.

Quelques exemples de transactions viagères récentes permettent de mieux illustrer le sujet :

• Appartement de 43m2 à Paris (75005) appartenant à un homme de 72 ans vendu 250 000 Euros en viager occupé sans aucune rente à verser ensuite – Valeur marché (hors viager) estimée à 475 000 Euros
• Appartement de 94m2 à Antibes appartenant à un homme de 80 ans vendu 468 000 Euros en viager occupé sans rente – Valeur marché (hors viager) estimée 800 000 Euros.

Et surtout en tant qu’investisseur, la fiscalité du viager est (très) attractive et revêt de nombreux avantages notamment :

• Droits de mutation : spoiler = moins de ‘frais de notaire’ pour l’achat d’un viager.
• Impôt foncier : Qui paie? vous ou le retraité crédirentier.
• IFI : Quelle est la base de taxation de l’impôt sur la fortune immobilière (second spoiler = good news).
• Plus-value : comment optimiser la vente d’un bien que vous détenez en viager.

Nous partageons également les avantages fiscaux pour le retraité crédirentier dans la seconde partie de ce dossier afin que vous partagez une vue complète du sujet.

Prêt à devenir expert en avantages fiscaux liés au viager en seulement cinq minutes ? Si cette lecture éveille votre intérêt pour l’investissement en viager, restez avec nous pour découvrir comment…

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Frais de notaire réduits

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier dit « ancien », les droits de mutation, couramment nommés « frais de notaire », représentent environ 7% du prix de vente. Ces frais sont à régler au moment de la signature de l’acte de vente devant le notaire.

Il est important de souligner que ces coûts ne rémunèrent pas directement le notaire mais comprennent majoritairement une taxe perçue par l’État et les collectivités locales. Le taux standard de ces droits s’élève à environ 5,80% dans la plupart des départements, bien que certaines zones comme l’Indre, Mayotte ou le Morbihan appliquent un taux légèrement inférieur, fixé à 5,09%.

Une excellente nouvelle pour les investisseurs en viager occupé : ces droits de mutation sont considérablement réduits.

En effet, dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur, souvent un retraité, conserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) sur le bien. La valeur de ce DUH est déduite du prix de vente pour déterminer le prix du viager, diminuant d’autant la base sur laquelle les droits de mutation sont calculés. Si le concept de DUH vous est encore peu familier, je vous invite vivement à consulter notre dossier détaillé intitulé « Comment déterminer le prix d’un viager : Guide des 7 erreurs courantes à éviter » pour approfondir vos connaissances sur le sujet.

Appartement de 43m2 à Paris (75005) appartenant à un homme de 72 ans vendu 250 000 Euros en viager occupé sans aucune rente à verser ensuite – Valeur marché (hors viager) estimée à 475 000 Euros

Prenons l’exemple de l’appartement de 43m2 à Paris 5 dont la valeur marché est estimée à 475 000 €. Son DUH estimé est de 225 000 €. L’assiette de calcul des frais de notaire sera de :

475 000 € – 225 000 € =  250 000 €

Vous économiserez ainsi 225 000 € x 5,80% soit 13 000 € de droit de mutation.

C’est une économie non négligeable au moment de l’achat!

A noté, si vous achetez un viager libre (très minoritaire), aucun abattement ne s’applique sur l’assiette de calcul des droits de mutation. Le vendeur – le crédirentier – ne dispose plus du droit d’occupation du bien dont vous prenez possession dès l’acte notarié. Le droit de mutation est généralement calculé, comme pour une vente classique, sur la base du prix de vente.

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Qui paie la taxe foncière?

Dans le cadre d’un viager occupé, l’acquéreur endosse généralement a responsabilité du paiement de la taxe foncière.

En effet, pour un viager occupé avec Droit d’Usage et d’Habitation, la situation s’apparente à celle de la location : le retraité occupant s’acquitte de toutes les charges courantes mais en tant qu’investisseur vous êtes redevable du paiement de la taxe d’habitation. Toutefois une clause spécifique de l’acte de vente peut transférer cette obligation au vendeur. C’est donc un bon point de négociation au moment de l’achat.

Pour un viager libre, l’acheteur, ayant pleinement l’usage du bien, assume la taxe foncière et les autres charges.

Calcul IFI viager : une base imposable limitée à la valeur de la nue-propriété

Dans l’hypothèse où le bien acquis est en viager occupé, vous n’avez pas à déclarer la valeur de la pleine propriété du bien dans la base taxable à l’IFI, mais simplement la valeur correspondante à la nue-propriété de celui-ci.

Ce fonctionnement du mode de calcul est un avantage non négligeable pour ceux qui cherchent à diminuer ou éviter l’IFI.

Dans le cas d’une acquisition en viager libre, vous devez déclarer sa valeur au prix d’achat dans la base taxable de l’IFI.

Si la réduction de l’IFI est un sujet qui vous intéresse retrouvez ici notre dossier sur les 10 manières pour réduire votre IFI.

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Plus-value viager à la revente (sur un bien acquis en viager)

Lorsqu’un bien acquis en viager est revendu, le calcul de la plus-value imposable dépend de plusieurs facteurs. Initialement, le débirentier (l’acheteur) paie un montant initial, appelé bouquet, et une rente périodique au crédirentier (le vendeur), qui cesse avec le décès de ce dernier. Ce paiement influence directement la valeur d’achat du bien. On peut aussi investir dans un viager sans rente. Tous les loyers qu’auraient dû payer le retraité pour habiter son bien sont calculés et retranchés de la valeur du bien au moment de l’achat.

Si la revente a lieu avant le décès du crédirentier (le vendeur), il y a deux manières de calculer la valeur d’achat. Premièrement, elle peut correspondre à la somme du bouquet plus la valeur actuelle de la rente. Alternativement, pour refléter l’incertitude liée au viager, le débirentier (le vendeur) peut choisir d’ajouter à cette somme les rentes déjà versées ainsi que la valeur des rentes restantes au moment de la revente.

À cela s’ajoutent divers frais tels que les coûts initiaux, les droits d’enregistrement, la TVA, les honoraires notariaux et d’agence immobilière, ainsi que les frais d’infrastructure, tous déductibles de la plus-value réalisée.

En cas de revente après le décès du crédirentier (majorité des cas), la valeur d’achat se calcule en additionnant le bouquet aux rentes versées jusqu’au décès. Les mêmes frais que mentionnés précédemment restent déductibles.

Il est important de noter que si la valeur de revente est inférieure à la valeur d’achat calculée, aucune plus-value n’est réalisée, et par conséquent, aucune imposition sur la plus-value n’est applicable.

Lorsque la revente du bien acquis en viager intervient alors que le crédirentier est toujours vivant, le prix

Un avantage invisible mais important : Aucun impôt sur les revenus locatifs ni de loyer impayé ni de vacance locative ni de frais de gestion locative

Dans le cadre d’un viager occupé, qu’il s’agisse d’un paiement sous forme de bouquet suivi de rentes, ou d’un versement en capital unique sans rentes, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal souvent sous-estimé : l’exonération des impôts sur les revenus locatifs.

Contrairement à la location traditionnelle, l’achat en viager occupé évite à l’investisseur les tracas liés aux loyers impayés, aux périodes de vacance locative et aux frais de gestion locative. En effet, l’investisseur ne percevant pas de loyer, il n’est pas sujet à la fiscalité des revenus fonciers, ce qui représente une économie d’impôt non négligeable.

De plus, le viager occupé élimine le risque d’impayés, puisque la contrepartie de l’occupation par le vendeur est déjà intégrée dans les termes initiaux de la vente. Aucune gestion locative n’est requise, réduisant ainsi les frais administratifs et les coûts de gestion qui grèvent souvent la rentabilité d’un bien locatif.

En somme, le viager occupé offre une tranquillité financière et une simplification de la gestion immobilière, tout en procurant des avantages fiscaux qui améliorent le rendement global de l’investissement.

Les avantages fiscaux pour le vendeur

Cet aspect intéresse un peu moins, a priori, les membres de la communauté de confiance Immoneos. Toutefois, le maîtriser peut s’avérer être un véritable plus au moment de la négociation du prix d’achat et des termes du contrat.

L’impôt sur le revenu (IR)

C’est l’impôt au barème progressif de l’Impôt sur le revenu qui s’applique sur la rente viagère perçue par le crédirentier. Cependant, le vendeur bénéficie d’un abattement fiscal non négligeable qui dépend de son âge au moment de la cession.

L’abattement sur la rente viagère est de :

• 60 % si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans ;
• 70 % si le vendeur est âgé de 70 ans et plus.

La partie imposable de la rente se fixe au moment de la vente.

Lorsque la rente viagère est au profit de deux conjoints et réversible au profit du conjoint survivant, la fraction imposable dépend de :

• L’âge du plus âgé des époux lors de la période de versement de la rente du vivant des deux époux ;

• L’âge de l’époux survivant à la date du décès de son conjoint, si cette solution est plus favorable.

A noter que la déduction forfaitaire de 10 % n’est plus applicable sur la fraction imposable des rentes viagères. En outre, les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus.

Les impôts locaux

Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur bénéficie d’un avantage fiscal car il ne paie plus la taxe foncière. Cependant, vivant toujours dans le logement, il doit s’acquitter de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvements des ordures ménagères (TEOM), sauf indication contraire dans l’acte de vente.

Concernant la taxe d’habitation, le vendeur ne la paie plus dans le cadre d’un viager libre.

Par ailleurs, si le logement est loué, c’est le locataire qui règle la taxe d’habitation. Cette règle s’applique que le bien soit loué par vous-même ou le vendeur dans le cas d’un viager avec usufruit.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le crédirentier conserve :

• soit le droit d’usage et d’habitation (DUH),
• soit l’usufruit du bien.

La valeur représentant ses droits se détermine à l’aide d’un barème fiscal commun et s’ajoute à l’assiette d’imposition de l’IFI.

A noter qu’un abattement de 40 % s’applique sur la valeur du droit d’usage, celui-ci étant plus restreint que l’usufruit.

Le calcul de la plus-value au moment de la vente

Pour le crédirentier, le prix de vente à prendre en compte dans le calcul de la plus-value est la valeur capitalisée de la rente (moins les intérêts). A cette valeur s’ajoute une fraction du bouquet si la vente ne porte pas sur la résidence principale.

Dans le cas contraire, le bouquet n’est pas imposable.

La plus-value est taxée l’année de la cession.

Conclusion

Cet examen approfondi de la fiscalité de l’investissement en viager et de ses avantages conforte les membres Immoneos dans l’idée qu’il s’agit d’un excellent placement pour les expatriés.

D’ailleurs, une partie d’entre eux, comme c’est le cas de Diana de Singapour, que nous avons évoqué dans notre article Investissement en viager depuis l’étranger : les 7 avantages, ont fait du viager leur unique mode de placement immobilier !

Les aspects fiscaux d’un tel investissement effectué depuis l’étranger nous paraissent nettement plus favorables pour nos membres de la communauté d’entraide qu’un investissement locatif, ne serait-ce qu’en termes d’imposition.

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• notre article Investir en tant d’expatrié en viager : 8 erreurs à ne pas commettre
• notre dossier Acheter en viager depuis l’étranger,
• notre article Investissement en viager depuis l’étranger : les 7 avantages