Le viager est une manière bien particulière d’acquérir un bien immobilier. Le principe que vous connaissez sûrement consiste à verser au vendeur une somme appelée ‘le bouquet’  au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire puis une rente souvent mensuelle mais parfois trimestrielle jusqu’au décès du vendeur. 

D’ailleurs est-ce que vous savez qu’il existe deux sortes de viager :

• le viager libre qui vous permet d’entrer immédiatement dans les lieux après l’acquisition – cela représente 15% à 20% du marché;
• le viager occupé qui laisse le vendeur rester dans les lieux jusqu’à son décès – cela représente 80% à 85% du marché.

Dans les deux cas, ce mode d’achat offre de nombreux avantages : notamment un prix d’achat bien inférieur à celui du marché, pas de contrainte de gestion locative, pas besoin de faire appel à un crédit avec le paiement mensuel ou trimestriel de la rente, avantages fiscaux à la fois pour le vendeur et l’acquéreur … mais il présente aussi des risques et surtout des erreurs à ne pas commettre.

Les membres de la communauté Immoneos qui investissent en viager échangent régulièrement dans la groupe Facebook privé à ce sujet. Nous avons regroupé dans ce dossier les 8 erreurs en viager à éviter qu’ils partagent dans leurs discussions.

1.    Ne pas bien définir correctement le mix bouquet/rente, premier piège à éviter lors d’une vente en viager

En achetant un bien en viager, vous vous engagez à verser une rente au vendeur – le crédirentier – jusqu’à son décès.

De plus, au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire, vous allez également verser une somme, le bouquet, qui représente en règle générale 20 à 40 % de la valeur du bien. 

Le montant du bouquet dépend de l’âge du vendeur. Plus le vendeur est jeune, plus la valeur du bouquet est faible. Plus le vendeur/crédirentier  est âgé, plus la valeur du bouquet est élevée.

Mais les valeurs du bouquet et de la rente ne sont pas fixées au hasard. Elles suivent le calcul suivant:

bouquet + rentre = valeur actuelle du bien – Droit d’Usage et d’Habitation (aussi appelé DUH)

Comme tout investisseur le sait, c’est la négociation du prix qui en fera un bon ou un mauvais investissement. Plus le facteur ‘chance’, pour le viager en l’occurrence la date du décès du crédirentier.

La valeur actuelle du bien, dite valeur vénale du bien, correspondant au prix de vente du bien, est fixée librement par les deux parties comme pour n’importe quelle vente immobilière. Ce prix se négocie donc comme un investissement immobilier classique.

Le DUH, qui signifie Droit d’Usage et d’Habitation, correspond à la valeur actuelle nette des loyers que verserait l’ancien propriétaire pour occuper le bien sur la période estimée lui restant à vivre. Il vient en déduction de la valeur vénale du bien dans le cas du viager occupé.

La rente à verser est calculée sur le reste à financer qui équivaut à la valeur vénale du bien moins :

• le montant du bouquet versé,
• le cas échéant, le droit d’usage et d’habitation (DUH) dans le cas du viager occupé.

Ce reste à financer est ensuite divisé par le nombre de mois correspondant à l’espérance de vie du crédirentier déduction faite de son âge au moment de la cession.

Prenons l’exemple d’un vendeur de 75 ans qui cède son appartement en viager occupé. Avec l’acheteur, il s’est accordé sur un prix de cession de 450 000 € dont 100 000 € de bouquet.

Le loyer théorique du bien est de 1 300 € par mois soit 15 600 € par an. Le vendeur a, selon l’Insee, une espérance de vie de 15 ans. Le DUH est donc de 15 600 € x 15 = 234 000 €.

La décote du bien occupé s’élève à 450 000€ – 234 000 : 216 000 €.

Il reste à financer 216 000 € – 100 000 € = 116 000 € sur 15 ans, ce qui représente :

• 116 000 € / 15 = 7 733 € / an,
• 7 733 € / 12 = 644,44 € / mois en cas de rente viagère mensuelle.

Les membres de la communauté d’entraide Immoneos partagent régulièrement que la détermination de la valeur vénale du bien et, le cas échéant, du montant du DUH, sont les points les plus importants de la négociation car les montants du bouquet et de la rente viagère sont directement liés à ceux-ci.

Il faut donc bien faire son calcul avec les références du marché.

Aussi, à moins d’être soi-même expert, ils indiquent se tourner vers des experts du viager pour l’évaluation du mix bouquet/rente. 

2.    Minimiser l’effort financier à fournir

Le viager permet de débourser une somme d’argent moindre au moment de l’achat du bien que celle versée lors d’une acquisition immobilière classique. Cependant, vous devez disposer d’une assise financière stable et durable. Il faudra en effet pouvoir assumer le paiement de la rente dont le montant peut atteindre plusieurs milliers d’euros.

D’une part, vous devez prendre en compte le paiement du bouquet qui représente 20 à 40 % du prix du bien, mais également les frais de notaire qui sont calculés sur la valeur vénale moins, le cas échéant, le DUH. D’autre part, vous devez être conscient qu’il y a un aléa important sur la durée de vie du crédirentier.

En effet, vous pourriez être amené à payer la rente bien plus longtemps que prévu initialement.

De plus, par expérience de plusieurs membres de la communauté Immoneos, les banques ne sont pas particulièrement enclines à financer ce genre de projet. Il vous faudra donc certainement payer le montant du bouquet à 100% avec vos fonds propres.

De même, si vous ne pouvez plus payer les mensualités au crédirentier, vous perdrez très certainement le bien car le notaire aura pris un « privilège de vendeur » sur celui-ci. Et, dans ce cas, les fonds déjà versés seront perdus.

Donc faites bien vos calculs avant de vous lancer.

3.    Ne pas prévoir la répartition des charges et des travaux

La fixation de la répartition des différentes charges par écrit entre vous et le crédirentier est primordiale. Cela vous permettra d’éviter un conflit éventuel qui pourrait vous conduire à porter l’affaire en justice. Cette répartition des travaux et des charges est libre mais elle est codifiée par les dispositions des articles 600 à 616 du Code civil (entretien, grosses réparations).

Il y a trois cas de figure selon le type de viager :

• Le viager occupé avec usufruit : vous n’aurez uniquement que les grosses réparations à prendre à votre charge. Les autres frais seront à la charge du crédirentier sauf dispositions contraires dans l’acte de vente ;
• Le viager occupé avec droit d’usage et d’habitation : la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères vous incombent. La répartition est libre pour les travaux et les autres charges ;
• Le viager libre : l’ensemble des charges et des travaux seront à votre charge.

Les membres de la communauté Immonéos suggèrent de provisionner le montant des petites réparations et, le cas échéant, des travaux importants.

De plus, une répartition inéquitable des charges et des travaux est souvent la source de différends entre le débirentier (vous) et le crédirentier. Il convient donc de bien négocier et fixer ces points dans l’acte de vente pour éviter des difficultés ultérieures.

4.    Ne pas prendre connaissance des clauses particulières du contrat

Un contrat de viager comporte de nombreuses clauses particulières qu’il convient de lire et de bien comprendre avant de s’engager.

Il y a notamment celles qui prévoient la fin du contrat et la manière dont seront gérées vos éventuelles difficultés de paiement.

Parmi les clauses principales dans le contrat, on peut entre autres citer :

• la clause résolutoire permettant au crédirentier de rompre le contrat en cas de non-paiement de la rente ou du bouquet ;
• la clause d’augmentation de la rente fixant les limites d’augmentation si le crédirentier désire libérer les lieux avant son décès ;
• la clause de réévaluation de la rente qui définit l’indice annuel de réévaluation de celle-ci ;
• la clause de rachat (rare) qui vous permet de racheter la rente avec une somme prévue à l’avance, vous libérant ainsi de l’obligation de versement de la rente.

5.    Croire que le viager occupé est un investissement à court terme

Cela paraît évident mais c’est toujours important à rappeler. En effet. même si le crédirentier est âgé, il ne faut pas présager de récupérer rapidement l’usage du bien. Il arrive parfois même que le débirentier décède avant le crédirentier !

Les échanges au sein de la communauté de confiance indiquent qu’il faut considérer le viager comme un plan d’épargne retraite. En conséquence, il est préférable de réaliser l’investissement le plus tôt possible puis de l’oublier.

Cela augmentera vos chances de récupérer le bien de votre vivant et ainsi de réaliser un investissement avantageux.

6.    Utiliser le viager pour contourner les droits de succession

Le viager permet de réduire le coût d’acquisition d’un bien immobilier et éventuellement de réaliser une opération lucrative si le crédirentier décède malheureusement plus rapidement que prévu initialement.

Ainsi, certains veulent aller plus loin en achetant en viager un bien immobilier appartenant à un ascendant direct ou indirect. L’objectif étant de contourner les droits de succession de façon légale.

Cette solution reste possible pour un héritier direct et permet de s’abstraire des droits de succession dans la mesure où le contrat ne réserve pas l’usufruit aux parents mais un simple droit d’usage et d’habitation.

L’achat du bien immobilier par un héritier indirect permettra de s’abstraire des droits de succession mais pas des droits de mutation. Pour éviter d’éventuelles difficultés avec l’administration fiscale, il est important de :

• prendre conseil pour ce type de montage,
• fixer une valeur vénale du bien en cohérence avec le prix du marché.

De même, le bouquet et la rente ne devront pas être anormalement bas. Vous risqueriez que le fisc estime qu’il s’agit d’une donation déguisée et déclenche un contrôle fiscal.

7.    Ne pas étudier les spécificités du marché local 

Comme pour tout investissement immobilier, vous devez analyser le potentiel et l’attractivité du quartier où se situe le bien.

Le prix bas ne doit pas être votre seul guide dans le choix du bien à acquérir, surtout en viager occupé. Gardez en tête que vous ne le récupérez que plusieurs années voire dizaine d’années après son acquisition.

En effet, lorsque le viager occupé est libéré ou si celui-ci est libre, 90 % des acheteurs souhaitent le vendre ou le mettre en location plutôt que d’en faire leur résidence principale.

Dans le cadre de la location, vous devrez faire une étude approfondie du marché locatif local avant de vous engager afin de connaitre le montant des loyers pratiqués et de vérifier si la demande est forte.

De même, si votre projet est de vendre à terme, vous devrez vous renseigner sur les projets d’urbanisme et d’aménagement prévus dans le quartier qui peuvent avoir une incidence positive mais parfois négative sur les prix du marché.

8.    Omettre de définir précisément votre projet en amont

Même si l’immobilier est généralement un investissement sûr, vous devez avoir une idée très précise de ce que vous recherchez et de vos objectifs à moyen et long termes pour éviter de faire le mauvais choix.

Vous devez bien mûrir votre projet selon vos attentes et vos possibilités financières et définir précisément vos objectifs dès le départ :

• faire de ce bien votre résidence principale et sécuriser votre avenir ;
• louer à terme le bien pour dégager une rentabilité locative et des revenus ;
• développer votre patrimoine et le vendre à terme.

Une fois vos objectifs définis, cela vous permettra d’affiner vos critères de recherche, notamment concernant le type de bien, son emplacement et les possibilités de revente ou de location.

Les membres de la communauté d’entraide Immoneos vous conseillent d’acquérir plusieurs petits biens plutôt qu’un seul plus important, notamment si votre objectif à terme est la revente ou la location.

Et vous, êtes-vous intéressés par le viager ? On vous passe les contacts de confiance pour étudier un projet d’achat de viager, libre ou occupé, partout en France, sur cette page  !

Conclusion

En ayant conscience des 8 erreurs en viager qu’il vous faut éviter lorsque vous souhaitez acquérir ce type de produit immobilier, vous serez en mesure de réussir votre investissement et d’atteindre vos objectifs.

De nombreux membres d’Immoneos ont fait ce choix et leurs retours d’expérience vous permettront de ne pas tomber dans les principaux pièges de cet investissement.

Pour résumer, la communauté d’entraide vous suggère avant de vous lancer de :

• estimer correctement la valeur vénale et le DUH ;
• mesurer l’effort financier que vous devrez fournir ;
• prévoir la répartition des charges et des travaux ;
• prendre connaissance des clauses particulières du contrat ;
• faire de ce placement un investissement à long terme ;
• éviter de contourner les droits de succession ;
• étudier les spécificités du marché local ;
• définir précisément votre projet avant de vous lancer.

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