L’immobilier est un univers aux multiples facettes, et le viager, bien que connu, réserve encore quelques surprises.

Généralement, lorsque l’on évoque le viager, on pense à un bouquet initial (le montant initial payé par l’acquéreur au vendeur lors de la signature de l’acte de vente), puis à une rente régulière, la plupart du temps mensuelle, jusqu’au décès du vendeur.

La question qui taraude de nombreux acquéreurs est : comment sont fixés le montant du bouquet et celui de la rente mensuelle?

Le barème Daubry est couramment utilisé par de nombreux agents immobiliers qui tentent d’intégrer le marché du viager, mais ne possèdent pas d’expertise actuarielle. Avec l’aide des membres les plus aguerris de la communauté Immoneos spécialisés dans l’investissement en viager, nous avons scruté ce barème afin d’établir notre avis sur le barème Daubry. Nous y avons décelé quelques imperfections que nous détaillons dans cet article.

Mais surtout, nous dévoilons dans la conclusion une méthode alternative permettant d’acquérir un viager sans prendre le risque de verser une rente trop importante par rapport à l’espérance de vie de l’occupant. Nous vous présentons également le mode de calcul pour déterminer le prix d’un viager de manière fiable et transparente, bénéfique tant pour l’acquéreur que pour le vendeur.

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Comment est fixé le prix d’un viager?

Ce qui se dégage rapidement lorsqu’on analyse le sujet, c’est que le prix d’un viager est un mélange de formules prédéfinies et surtout de paramètres qui peuvent favoriser soit le vendeur soit l’acheteur.

La formule de calcul du prix d’un viager est la suivante :

Valeur vénale du bien – Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) = Bouquet + Rente

• La valeur vénale du bien représente le prix du marché du bien s’il était vendu libre, comme dans une transaction immobilière classique
• Le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation), quant à lui, est la valeur définie pour permettre au vendeur de continuer à occuper le bien.
• Le bouquet est le montant payé par l’acquéreur et remis au vendeur lors de la signature chez le notaire.
• La rente, elle, est versée régulièrement, généralement chaque mois, jusqu’au décès du propriétaire.

Si déterminer la valeur vénale du bien est relativement simple, le calcul du Droit d’Usage nécessite une négociation. Une fois le DUH fixé, on obtient le ‘prix du viager’ en appliquant la formule susmentionnée.

Il est aussi facile de définir le montant du Bouquet, qui résulte d’un simple accord entre le vendeur et l’acquéreur. Cependant, une seconde négociation intervient lorsqu’il s’agit de fixer la rente.

C’est à cette étape que le barème Daubry est souvent utilisé

Le barème Daubry est un outil très connu de l’investissement en viager. Créé en 1995 par Jacques Daubry, Notaire spécialisé dans le viager, il a offert une structure aux transactions viagères. Ce barème vise à définir de manière simplifiée et uniforme les critères de calcul du prix d’un viager. Il est important de noter que bien que ce barème est utilisé par de nombreux agents immobiliers pour fixer le prix d’un viager, il n’a rien d’officiel ni de réglementaire. Aussi nous l’avons scruté dans le détail pour établir notre avis sur le barème Daubry.

Comment fonctionne le barème Daubry?

Le barème Daubry se présente comme une table de coefficients :

Pour illustrer son fonctionnement, prenons un exemple concret : un couple où l’homme a 73 ans et la femme 61 ans. Le calcul du viager selon le barème Daubry s’opère comme suit :

• Étape 1 : Détermination de la valeur vénale.
  
• Étape 2 : Utilisation de la valeur de la nue-propriété viagère, soit 30,2% dans cet exemple. Pour un bien estimé à 400 000 Euros, le prix d’achat en viager s’élève à 120 800 Euros.
  
• Étape 3 : Définition du bouquet, souvent entre 10% et 30% du prix du viager. Dans cet exemple, nous optons pour un bouquet de 40 800 Euros.
  
• Étape 4 : Calcul de la rente viagère en utilisant le taux de rente (4,3% ici) sur le montant restant, soit 3 440 Euros par an ou 287 Euros mensuels.
  

Notre analyse et avis barème Daubry

Il révèle qu’il avantage fréquemment le vendeur au détriment de l’acheteur. Bien qu’il ait standardisé les transactions viagères, plusieurs de ses aspects sont critiquables par exemple :

• Un rendement locatif uniforme sur tout le territoire français ? C’est un oui pour le barème Daubry qui lisse un rendement locatif autour de 3% pour simplifier le calcul. Or comme vous le savez, les rendements locatifs sont différents d’une ville à l’autre voire d’un quartier à un autre dans une même ville.
• Un coefficient identique pour tous les biens immobiliers, quelle que soit leur localisation, leur type et leur état ? C’est aussi prendre l’hypothèse que tous les biens de la même valeur se valent… personne n’accepterait ce principe dans l’immobilier classique. Cela ne prend pas en compte le risque et l’attrait de chaque vente en fonction des paramètres de chaque bien.
• L’espérance de vie utilisée n’est pas officielle, alors que l’INSEE publie ces données.

En outre, les calculs utilisés pour le barème Daubry ne sont pas dévoilés. Il demeure donc une « boîte noire ». Jacques Daubry n’exerce plus depuis plus de 10 ans et personne ne sait qui a la maîtrise des calculs lors de la publication des nouvelles versions de la table Daubry.

La conclusion est un calcul simple et très souvent à l’avantage du vendeur.

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Quelle est la méthode adéquate pour calculer un viager?

Lors de nos discussions avec les membres les plus expérimentés d’Immoneos concernant l’investissement en viager, ainsi qu’avec des experts en viager recommandés par ces membres, il est ressorti qu’une méthode pertinente pour déterminer le prix d’un viager se base sur la valeur locative du bien associée à l’espérance de vie actualisée du vendeur. En multipliant simplement cette valeur locative par l’espérance de vie ajustée, on obtient un montant pour le Droit d’Usage et d’Habitation qui est à la fois individualisé, transparent et fiable.

Il est essentiel d’intégrer à cette équation un coefficient d’indexation des loyers, ainsi que la vétusté du bien en fonction de son état actuel et futur. Cette approche transparente, adaptée à chaque situation, assure un calcul du Droit d’Usage plus précis, en adéquation avec la valeur locative du bien. Heureusement, certains professionnels spécialisés en viager commencent à adopter cette démarche.

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Conclusion

En conclusion, bien que le barème Daubry soit souvent cité comme une référence en matière de calcul viager, il présente des limites notables. Il néglige des facteurs cruciaux tels que la valeur locative actuelle du bien et l’espérance de vie révisée du vendeur. De plus, ce barème peut être perçu comme rigide et manquant de transparence. Il est essentiel de rappeler que ce barème n’a aucun caractère officiel ou réglementaire. Il convient donc de le considérer principalement comme un outil fournissant une valeur indicative.

Nos discussions avec les membres d’Immoneos soulignent l’importance de collaborer avec une agence spécialisée en viager. Cela garantit une évaluation équitable du bien et apporte des conseils avisés, notamment sur la rédaction de clauses essentielles dans l’acte notarié. Le barème Daubry peut servir de première estimation, mais il est crucial de s’associer à un agent spécialisé en viager pour déterminer le prix le plus juste, en tenant compte de l’ensemble des éléments pertinents.

Nos échanges ont également révélé une alternative intéressante au modèle traditionnel du viager : le paiement d’un capital unique lors de l’achat, sans versement de rente ultérieure. Dans ce schéma, le vendeur peut continuer à occuper le bien jusqu’à son décès, tandis que l’acheteur s’acquitte d’un montant défini dès la signature de l’acte viager. Cette approche élimine le risque associé au paiement d’une rente sur une période potentiellement plus longue que prévue.

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