Vous avez certainement entendu parler de nombreuses anecdotes concernant le viager dont celle du notaire de Jeanne Calment qui avait finalisé un viager sur sa demeure et qui est décédé avant elle.

Bonne nouvelle! Le viager s’est modernisé depuis en proposant non seulement le principe mis en place par le notaire de Jeanne Calment c’est à dire le paiement d’un ‘bouquet’, le montant initial payé par l’acquéreur au vendeur lors de la signature de l’acte de vente puis d’une rente viagère mais surtout il existe désormais une nouvelle forme de viager que les membres Immoneos affectionnent particulièrement l’achat d’un viager SANS rente. Ce qui le distingue, c’est la modalité de paiement : l’acheteur ne s’acquitte que d’une somme initiale lors de la transaction (le bouquet) et n’aura pas à payer de rentes viagères ultérieurement.

Alors, pourquoi choisir le viager ? Quels sont les avantages ?

Les membres de la communauté Immoneos ont de nombreux retours d’expérience à partager sur l’investissement en viager. Cela a donné lieu à une discussion très dynamique que vous pouvez retrouver directement dans le groupe en cliquant sur ce lien >>

En lisant toute la discussion, il en ressort 7 avantages pour l’investissement en viager depuis l’étranger. Ils sont regroupés dans ce dossier.

Vous pourrez en savoir plus sur les 7 avantages à connaître concernant l’investissement en viager depuis l’étranger et poser vos questions en direct aux autres membres de la communauté de confiance Immoneos.

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Avantage #1 : Investir dans un viager avec un bouquet sans rente

Le saviez-vous ? Il est possible d’investir dans un viager en versant uniquement un bouquet et sans verser de rente mensuelle ou trimestrielle.

Pour l’investisseur, cela offre de nombreux avantages :

• le prix viager est calculé comme si le vendeur payait tous les loyers sur toute la durée de son espérance de vie en une fois au moment de la vente,
• il n’y a aucune imposition sur ce ‘prépaiement’ de toutes les années de loyers
• il n’y a aucun risque financier de payer le bien très cher du fait d’une durée de vie plus longue.

Avec ce modèle, un appartement à Paris 5 de 43m2 a été vendu 250 000 Euros alors que la valeur marché d’un tel appartement est d’environ 475 000 Euros.

Il est à noter que la majorité des banques ne sont pas enclines à financer ce type de projet. Il faut donc disposer d’une somme couvrant :

• le bouquet (les 250 000 Euros),
• les frais de notaire (ils sont calculés sur la valeur occupé du bien, les 250 000 Euros et non les 475 000 Euros),
• les frais d’agence.

Si vous disposez des fonds nécessaires, le viager sans rente semble être l’option idéale pour anticiper votre retraite. Sans les tracas de la gestion locative, sans imposition, et avec une plus-value prédéterminée (qui d’ailleurs ne sera pas soumise à taxation)… vous n’aurez aucune rente additionnelle à payer, ce qui maintient le coût d’acquisition du bien à un niveau stable. Le risque lié à une longévité supérieure à la moyenne est ainsi grandement réduit grâce à la formule du viager sans rentes.

Exemples de ventes viagères sans rente:

• Appartement 100m2 à Tours, homme 91 ans, valeur viagère 145 000 Euros (valeur marché 200 000 Euros)
• Appartement 94m2 à Antibes, homme 80 ans, valeur viagère 468 000 Euros (valeur marché 800 000 Euros)
• Appartement 43m2 à Paris 5, homme 72 ans, valeur viagère 250 000 Euros (valeur marché 475 000 Euros)

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Avantage #2 : Investir dans un viager mixte ou avec vente à terme

Armand d’Allemagne demande aux membres Immoneos ce qu’est la vente à terme ainsi que le viager semi-occupé (mixte).

Cécile des États-Unis lui indique que la vente à terme est assimilable à un crédit vendeur. En effet, tous les termes de la vente sont fixés par avance dans le contrat, notamment concernant la rente et la durée de paiement de celle-ci. Dans ce type de transaction, l’aléa lié au décès du crédirentier est supprimé. Et, le cas échéant, la rente est versée aux héritiers jusqu’au terme prévu.

Elle ajoute que le viager mixte porte sur un bien dont une partie est occupée et l’autre partie est libre. C’est le cas notamment lorsque le vendeur habite un appartement dans un immeuble lui appartenant. Il en garde l’usufruit jusqu’à son décès et tous les autres appartements sont libres, donc peuvent être potentiellement mis en location.

Oliver des Pays-Bas partage son expérience du viager mixte dont l’objet est une maison située dans un endroit touristique. Il ajoute qu’il a d’excellentes relations avec la crédirentière qu’il a plaisir à voir et qu’il bénéficie de l’usage d’un studio attenant à la maison trois semaines par an. Il rappelle que tout se négocie dans un viager.

En résumé, le viager mixte combine le viager occupé et le viager libre dans une habitation pouvant être divisée (deuxième entrée, compteurs individuels, etc.) de façon à rendre le vendeur et l’acheteur totalement indépendants.

L’acquéreur peut donc soit occuper une partie du bien, soit le mettre en location du temps du vivant du vendeur. Le viager mixte permet d’accéder à la propriété avec un bouquet et donc un prix d’achat moindre en raison de l’occupation partielle du bien.

Pour le vendeur, c’est une façon d’obtenir des revenus complémentaires et de payer moins de charges afin de continuer à vivre décemment dans son bien devenu trop grand. En outre, cette formule permet de créer du lien social et de rompre avec la solitude trop fréquente chez les personnes âgées.

La vente à terme consiste à vendre un bien immobilier en percevant une partie du prix de vente comptant et le reste sous la forme de mensualités éventuellement indexées et non imposables. Une vente à terme peut être libre ou occupée.

Lors de la vente à terme libre, l’acquéreur prend possession du bien immédiatement. Tandis que lors de la vente à terme à jouissance différée, le vendeur bénéficie d’un droit d’usage limité dans le temps. Dans ce cas, il y a une répartition des charges entre l’acquéreur et le vendeur qui règle les charges courantes et la taxe d’habitation.

La différence entre le viager et la vente à terme réside donc dans le fait que les versements de cette dernière sont limités dans le temps et ne reposent pas sur l’aléa du décès du crédirentier (vendeur).

Avantage #3 : Accès à la propriété sans crédit immobilier

Les membres de la communauté Immoneos relatent régulièrement leurs difficultés pour obtenir un prêt pour un investissement locatif depuis l’étranger. Il y a plusieurs raisons qui expliquent ces difficultés, notamment votre pays de résidence et votre situation personnelle (type d’emploi, niveau d’endettement, etc.).

Ainsi, pour faire face à cette difficulté, certains membres de la communauté d’entraide Immoneos se sont intéressés à l’investissement en viager depuis l’étranger. En effet, le bouquet – la somme à verser au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire – est en règle générale inférieure à 40 % du prix du bien. Il reste ensuite à payer chaque mois une rente au crédirentier (le vendeur) jusqu’à son décès. Les parties fixent librement les montants du bouquet et de la rente dans le contrat de vente. Le seul aléa réside dans la durée du paiement de cette dernière.

Stéphanie d’Autriche rappelle que l’avantage de l’investissement en viager depuis l’étranger est que l’on peut trouver un bouquet à la hauteur de son budget d’investissement avec ensuite une petite rente à payer qui permettent de se passer d’un emprunt bancaire.

Sylvie d’Italie la rejoint sur ce point. Elle considère que cette solution d’investissement constitue l’avenir et permet d’éviter le recours aux banques.

Anto d’Espagne confirme que les banques ne financent pas les viagers. La raison est qu’elles ne maîtrisent pas ce type d’investissement qui est une niche (moins de 2 % des transactions).

Armand d’Allemagne indique qu’il réalise désormais uniquement de l’investissement en viager depuis l’étranger, aussi bien occupé que libre, depuis sept ans. Il n’y a pas d’intérêts bancaires, ni d’assurance-crédit, c’est l’équivalent d’un prêt à taux 0. Il ajoute qu’il vient de signer l’acquisition d’un hôtel-restaurant-gîte en vente à terme libre sur 20 ans.

Finalement, il est reconnaissant envers les banques qui lui ont refusé ses demandes de prêt immobilier lorsqu’il habitait au Kenya.

Josselin d’Angleterre rappelle toutefois qu’il a entendu dire que certaines banques commençaient à s’intéresser à ce type de financement. Mais il redoute qu’en tant qu’expatriés, nous n’ayons le même traitement que les métropolitains. En conclusion, autant faire sans les banques.

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Avantage #4 : Fiscalité allégée notamment aucun impôt locatif

Stéphanie d’Autriche rappelle que, n’ayant pas de revenu locatif, elle ne paye pas d’impôt supplémentaire. Elle ajoute que les frais de notaire sont réduits. Elle précise que c’est une opération gagnant/gagnant pour elle et pour le couple adorable qui habite les lieux et se réjouit d’avoir un revenu supplémentaire et quelques taxes en moins à payer.

A noter que les frais de notaire d’un viager ne sont pas les mêmes que pour une vente immobilière classique où l’assiette de calcul retenue par le notaire est égale à la valeur du bien immobilier. Pour un viager occupé, lors du calcul une décote sera appliquée liée à l’usufruit ou au droit d’usage et d’habitation.

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Avantage #5 : L’aspect « social » et la relation avec le vendeur

Thomas d’Allemagne révèle qu’il avait un rapport amical avec le crédirentier comme avec un vieil oncle. De plus, le fait que ce soit un viager libre a rendu les choses plus simples et a permis de disposer du bien immédiatement.

Isabelle de Hong Kong confirme que la dimension humaine de l’opération est importante.

François de Suisse rappelle que certains crédirentiers ne souhaitent pas avoir de contacts directs avec le crédirentier. Ils préfèrent que les parties se voient uniquement lors de la signature (et même pas toujours). Pour autant, dans son cas, cela a été l’occasion de rencontrer des personnes géniales qu’il vient voir chaque fois qu’il passe en France.

Avantage #6 : Des locataires qui prennent soin du logement

François de Suisse précise avoir réalisé son investissement en viager depuis l’étranger sans rencontrer les vendeurs. Il a réalisé la transaction avec le concours d’un agent immobilier qui s’est occupé des vérifications nécessaires (diagnostics, etc.). Objectivement, il y a très peu de risques et de surprises. Car la plupart des crédirentiers habitent dans leur logement depuis déjà très longtemps. Après la transaction, ils continuent d’en prendre soin comme s’ils en étaient encore les propriétaires. Il cite l’exemple d’un crédirentier qui a réparé la chaudière sans l’informer et n’a même pas souhaité qu’il le rembourse !

Stéphanie d’Autriche ajoute que ses crédirentiers prennent soin de l’appartement et la représentent même aux assemblées générales de copropriété.

Avantage #7 : La possibilité de revendre le viager

Il est possible de revendre un viager à tout moment sans l’accord préalable du crédirentier. Cependant, celui-ci doit être informé de la vente par voie d’huissier.

L’acquéreur devra payer les rentes dans les mêmes conditions que celles stipulées dans l’acte de vente initial. Il sera également tenu de verser au vendeur (premier débirentier) un bouquet au minimum égal aux montants des sommes déjà versées.

De plus, si vous réalisez une plus-value, celle-ci sera imposable.

Phil de Thaïlande rappelle que lorsque vous revendez un viager, vous devez vous porter garant pour votre acheteur. Ainsi, le crédirentier pourra se retourner contre vous en cas de défaut de paiement de la rente par ce dernier. Il indique qu’il existe des institutions (banque ou investisseurs immobiliers) qui s’intéressent au rachat de viagers. Dans ce cas, le risque de défaut est moindre mais la décote au moment du rachat sera plus importante.

Saida de Tunisie confirme que son notaire lui avait indiqué au moment de la signature qu’elle pouvait revendre le viager. Elle précise qu’il faut prévenir le crédirentier et qu’en cas de défaut de paiement de la rente par l’acheteur ou s’il y a eu des dommages entraînant une réduction de la valeur vénale du bien, vous serez responsable vis-à-vis du crédirentier qui pourra se retourner contre vous.

Elle ajoute qu’en cas de défaut de paiement de la rente, le crédirentier récupère l’intégralité de la propriété du bien quels que soient les montants versés auparavant.

Conclusion

De nombreux membres Immoneos très enthousiastes, comme le rappelle Diana de Singapour, s’intéressent à l’investissement immobilier en viager.

Malgré ces nombreux avantages, l’investissement en viager depuis l’étranger peut faire peur, comme le souligne Odile d’Espagne.

Elle se demande comment s’assurer de tomber sur des personnes correctes et comment se passe la relation avec eux.

Au-delà de l’aspect humain, de nombreuses autres questions se posent :

• Peut-on sortir du viager en cas de pertes d’argent ?
• Comment trouver un viager lorsque l’on est expatrié ?
• Que se passe-t-il si vous ne pouvez plus payer la rente ?
• Peut-on trouver un viager sur un commerce (hôtel, restaurant, etc.) ?
• Comment sont déterminés le bouquet et la rente ?
• Etc.

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