Valorisation monétaire d’un bien immobilier et décision d’achat

Acheter de la pierre ? Au vu des taux bas et du faible rendement des placements financiers, l’immobilier à la cote. Cependant la valorisation d’un bien immobilier est centrale pour la qualité de votre investissement sur le long-terme. C’est la partie de l’investissement locatif qui va sans doute vous demander le plus d’évaluation personnelle car il n’y a pas de réponse toute faite.

Vous devez en effet décider si un bien est trop cher, au bon prix ou bon marché. Il y a plusieurs étapes à suivre pour valoriser un bien immobilier :

1. vous devez vous appuyer sur des données de transactions récentes. Ces données sont publiées par les notaires et mises à jour tous les trimestres sur leur site, sur la base de toutes les transactions effectivement signées. Cela vous permet de voir les moyennes des prix dans votre région, voire votre quartier si vous habitez dans une grande ville comme Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Nantes, Marseille ou Nice et de ne pas faire d’erreur de jugement. Sauf bien exceptionnel (terrasse, parking, vue, espace jardin, etc.) vous devez vous situer dans la moyenne de votre quartier.

2. Une seconde bonne source de référence est la moyenne établie par le site meilleurs agents

3. Enfin, n’hésitez pas à analyser les études des réseaux d’agences immobilières qui se fondent sur les transactions en cours de signature (compromis de vente plutôt que contrat de vente devant notaire), donc souvent plus près du marché car plus récentes. Voir par exemple les études de la FNAIM ou de Century 21.

4. Un paramètre important est en effet la tendance du marché : un propriétaire convaincu que les prix vont monter préférera attendre plutôt qu’accepter une offre inférieure au prix demandé. Et c’est le propriétaire qui fait le premier pas en fixant un prix, souvent en partie sur la base des conseils de son agence immobilière s’il en utilise une. N’hésitez pas à lire notre baromètre des investissements immobiliers des membres de la communauté Immoneos. Et bien sur toujours bien étudier la tendance des taux des crédits immobiliers pour les expatriés

5. Le prix d’un bien est souvent déterminé principalement par le prix au mètre carré mais ce n’est clairement pas le seul paramètre. Un appartement bas de plafond ou avec un gros pilier mal place subira une décote pour ce défaut. A l’inverse, une bonne exposition ou une rue calme par exemple, pourront conduire à un prix d’achat plus élevé.

6. Le rapport prix / surface est aussi à considérer car en fonction de la taille d’un bien le prix au m2 varie; par exemple à Paris une petite surface est sur-pricée . Voir notre guide sur la bonne taille d’appartement à acheter.

Une règle est que lorsque les prix de marché baissent, les biens ayant des défauts sont ceux qui baissent le plus rapidement et dans la plus forte proportion. Rejoignez notre groupe d’investisseurs expatriés pour échanger et évaluer dans le groupe votre stratégie d’investissement.

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Vous pouvez aussi consulter nos baromètres sur les investissements non-résidents et le crédits immobiliers non-résidents.