Bertrand et sa famille sont expatriés depuis 20 ans. Après Dublin et Rotterdam, la famille s’est installée à Singapour avec ses 3 enfants. Afin de protéger sa famille en cas d’accident de la vie, de diversifier ses investissements et surtout préparer sa retraite, il a décidé d’investir à Paris dans un appartement dans le centre de la capitale. L’investissement a été réalisé entièrement à distance depuis Singapour.
Bertrand partage son parcours détaillé pour cet investissement, ainsi que sa stratégie et ses choix d’investisseur.

Quel a été ton parcours et comment en es-tu venu à investir dans l’immobilier locatif ?

Bertrand : Alors que je possède de nombreux investissements financiers, il s’agit de mon premier investissement immobilier locatif que j’ai réalisé en 2019. Mon objectif était en fait double :

• D’une part avoir une diversification dans mon portfolio. Comme je suis en contrat local, je n’ai pas de cotisation dans un programme de retraite. J’investis moi-même pour ma retraite. L’immobilier est un bon moyen de diversification dans un contexte où mes investissements actuels sont principalement en bourse.
• D’autre part, l’investissement immobilier permet de mettre en place une assurance vie pour mon épouse. A travers l’assurance du prêt, en cas de décès, l’assurance remboursera directement à la banque la totalité de l’emprunt et mon épouse disposera d’un bien. Elle pourra le revendre ou décider de continuer à le louer.

Quelle a été ta stratégie d’investissement ?

Bertrand : Le budget a été défini par rapport à ma capacité d’endettement et surtout ma capacité à rembourser l’emprunt si l’investissement locatif tourne mal. D’autre part, mon objectif a été de couvrir les remboursements de l’emprunt avec les loyers. Ma banque historique en France m’a permis d’emprunter 325 000 Euros à 1.2% sur 20 ans. Pour ne pas payer d’impôt, j’ai choisi dès le départ de faire du meublé en LMNP.

Pourquoi as-tu décidé d’investir à Paris ? 

Bertrand : Je voulais investir à Paris intra-muros car même si le rendement locatif est inférieur à d’autres villes, je fais le pari qu’une « ville monde » ne peut pas perdre de la valeur… au contraire. Donc cela me donne de la sécurité et de la sérénité. J’étais assez ouvert sur les quartiers. Je voulais que le bien ait du potentiel, c’est à dire qu’il soit un peu moins cher et nécessite des travaux afin de créer du déficit foncier et lui apporter de la valeur.

J’ai acheté un bien de 30m2 dans le 8ème arrondissement pour 350 000 Euros. J’ai ajouté 100 000 Euros de travaux et ameublement.

Comment as-tu réalisé cet investissement à distance ?

Bertrand : Je suis passé par le chasseur immobilier d’un ami qui avait déjà réalisé plusieurs achats à distance. Après lui avoir expliqué le détail de mon projet, il m’a proposé ses frais de service pour ce projet. Je lui ai versé un acompte pour lancer les recherches.

L’important est d’être très clair et bien aligné sur les critères ainsi que la priorité dans la liste des critères.

Le chasseur est revenu moins d’un mois après avec un bien qui correspondait à une grande partie des critères. Il m’a tout de suite partagé de nombreuses photos et vidéos et a organisé une visite avec un membre de ma famille. Rapidement, j’ai fait une offre. Mais ce qui a été le plus stressant dans l’opération est que je voulais réaliser des travaux importants pour apporter de la valeur à l’appartement notamment en cassant des murs porteurs et en agrandissant les fenêtres. Pour les murs, il faut l’accord de la copropriété et donc un accord de l’AG. Pour les fenêtres, il faut l’autorisation de la Mairie.

Dans ce contexte, il est encore plus important de confier l’investissement à un chasseur qui connaît le bon architecte, les procédures à suivre et surtout sait exécuter de tels travaux. J’ai été dans l’obligation de prendre un risque car j’ai signé l’achat sans avoir tous ces accords. Le chasseur s’est donc transformé en maitre d’œuvre puisqu’il s’est occupé de tous les travaux et aussi en grande partie de l’ameublement.

Est-ce que tu as dû te rendre sur place pour finaliser l’opération ?

Bertrand : Ma femme est allée sur place pour la signature de la vente mais cela n’est pas indispensable. Cela aurait pu être réalisé à distance.

Peux-tu partager les éléments détaillés de cet investissement ?

Bertrand : Il s’agit d’un grand studio de 30m2 dans le 8ème à Paris qui est loué 1 600 Euros. J’ai préféré confier la location à une agence sur place qui s’occupe de tout et qui le positionne sur un créneau premium. L’agence prend une commission de 8% du loyer et le loue à chaque fois en moins d’une semaine.

Conclusion

Bertrand : Je suis content de cet investissement qui remplit ma stratégie de départ qui consistait à réaliser des travaux dans un bien ancien pour lui donner de la valeur et créer un déficit foncier qui s’ajoute aux déductions fiscales spécifiques à la location meublée en LMNP. Sa situation dans le centre de Paris avec une agence haut de gamme permet de dégager un loyer qui couvre mes remboursements d’emprunt.

Pour investir à Paris depuis son lieu d’expatriation, la collaboration avec un chasseur de confiance sur place est indispensable non seulement pour la recherche mais surtout pour les travaux. Cela reste stressant entre les autorisations, les coûts des travaux qui augmentent ainsi que le temps de réalisation. C’est très difficile de surveiller et encore plus de piloter l’avancement des travaux à distance. Aussi, le chasseur prend le relai sur place sachant que son succès est totalement aligné avec le vôtre non seulement pour réussir votre investissement, mais aussi pour continuer à travailler avec d’autres expatriés dans le futur.

J’envisage de faire un nouvel investissement immobilier dans le futur et j’explore actuellement les différentes options y compris l’investissement en dehors de la France.

Merci Bertrand pour ton témoignage

Retrouvez d’autres témoignages de membres de la communauté de confiance Immoneos qui ont investi à distance comme :

• Ludovic qui a investi dans une colocation à Nantes depuis l’étranger
• Thierry qui a choisi d’investir dans plusieurs biens dans sa ville natale Marseille durant ses années d’expatriation
• Hélène qui a profité de son expatriation en Chine pour investir dans le centre de Lille
• William qui a commencé à moins de 30 ans ses investissements dans des immeubles de rendement.
• Lucie qui a investi dans un grand studio meublé à Paris 17 sans se déplacer

Pour aller plus loin, vous pouvez aussi lire le baromètre des investissements des membres de la communauté Immoneos et leurs dernières offres de financement. Rejoignez aussi bien sur notre Communauté d’échanges sur Facebook si ce n’est pas déjà le cas.