C’est un piège financier irréversible : les dépenses les plus lourdes (frais de notaire, frais d’agence, travaux de rénovation initiaux) sont engagées au tout début. Si vous êtes en Micro-BIC cette année-là, ces dépenses sont couvertes par le forfait de 50 % et sont définitivement perdues. Vous ne pourrez pas les amortir rétroactivement en passant au Réel l’année suivante. Pour optimiser, le Réel est impératif dès le jour 1.

Régime Réel : amortissements et optimisation fiscale

Le Régime Réel permet de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, assurances, honoraires de gestion, frais comptables) et surtout d’amortir le bien immobilier sur plusieurs décennies. C’est le régime privilégié par les membres investisseurs long terme de la communauté.

L’amortissement permet de déduire fiscalement la « dépréciation » théorique du bien, même si en réalité l’immobilier prend de la valeur. Cette déduction peut réduire l’impôt à 0 € pendant 10 à 15 ans selon les configurations.

Taux minimum 20 % vs taux moyen : lequel choisir ?

Les non-résidents sont soumis à un taux minimum d’imposition de 20 % sur leurs revenus de source française (jusqu’à 27 478 € de revenus nets imposables, puis 30 % au-delà). Cependant, ils peuvent opter pour le taux moyen si celui-ci leur est plus favorable.

1. Le Taux Forfaitaire Minimum (L’option généralement gagnante) C’est le régime par défaut pour les non-résidents. L’État applique un taux de 20 % sur vos revenus nets (jusqu’à 28 797 € de bénéfice, puis 30 % au-delà).

• Pourquoi c’est avantageux : Ce taux agit comme un plafond. Même si vos revenus mondiaux sont très élevés, la France ne vous taxera qu’à 20 % sur vos premiers revenus locatifs.

2. Le Taux Moyen (L’option souvent moins favorable) Cette option consiste à calculer le taux d’imposition théorique que vous paieriez si l’ensemble de vos revenus mondiaux (salaires étrangers inclus) étaient imposés en France.

• Le constat : Pour un expatrié avec un salaire confortable (Suisse, USA, Dubaï…), l’ajout du salaire étranger dans le barème progressif français ferait souvent grimper le taux d’imposition à 30 %, 41 %, voire 45 %.
• Conclusion : Le taux moyen n’est intéressant que pour les non-résidents ayant de faibles revenus mondiaux (inférieurs à ceux qu’ils auraient en France), ce qui est rarement le cas des profils d’investisseurs. Dans la majorité des cas, conserver le taux forfaitaire de 20 % est la stratégie la plus économique.

Comment demander le taux moyen (option case 8TM)

Pour bénéficier du taux moyen, cochez la case 8TM dans votre déclaration 2042-C et déclarez l’ensemble de vos revenus mondiaux. L’administration calculera alors votre taux moyen et l’appliquera si celui-ci est inférieur à 20 %.

Exemple partagé par un membre de la communauté : Sophie, expatriée en Allemagne, perçoit 70 000 € de salaire allemand et 12 000 € de loyers LMNP nets en France.

• Revenus mondiaux : 82 000 €
• Impôt théorique France (barème progressif) : environ 12 800 €
• Taux moyen : 12 800 € / 82 000 € = 15,6 %
• Économie : 12 000 € × (20 % – 15,6 %) = 528 € par an

Tableau comparatif : Micro-BIC vs Régime Réel pour non-résidents

Prélèvements sociaux : l’enjeu des 7,5 % pour les expatriés UE/EEE/Suisse

CSG/CRDS : 18,6 % ou exonération totale ?

Les prélèvements sociaux représentent une part significative de la fiscalité immobilière. Pour un résident fiscal français, le taux global est de 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). Cependant, les non-résidents peuvent bénéficier d’une exonération partielle ou totale selon leur pays de résidence et leur affiliation sociale.

Conditions d’exonération CSG/CRDS (affiliation LAMal, NHS, etc.)

L’exonération de CSG/CRDS (soit 9,7 points d’économie) s’applique aux résidents de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse qui sont affiliés à un régime de sécurité sociale de leur pays de résidence. Cela concerne notamment les affiliés à la LAMal (Suisse), au NHS (Royaume-Uni post-Brexit grâce à l’accord de retrait), ou aux régimes sociaux allemands, belges, etc.

Pour en bénéficier, vous devez cocher les cases 8SH et 8SI de la déclaration 2042-C et conserver une attestation d’affiliation (Carte Européenne d’Assurance Maladie ou attestation LAMal).

Prélèvement de solidarité 7,5 % : incompressible mais limité

Même en cas d’exonération de CSG/CRDS, le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. C’est le plancher incompressible pour les non-résidents affiliés à un régime européen. Pour les résidents hors UE/EEE/Suisse (États-Unis, Dubaï, Singapour, etc.), le taux complet de 18,6 % s’applique.

💡 Astuce partagée par la communauté

Expatriés en Suisse, UK ou UE : vérifiez systématiquement votre affiliation à un régime de sécurité sociale étranger pour bénéficier du taux réduit de 7,5 % au lieu de 18,6 %. Économie potentielle : 9,7 points, soit 56 % de réduction sur les prélèvements sociaux !

Tableau : Taux d’imposition LMNP selon le pays de résidence (2026)

Taux indicatifs 2026 – Vérifiez votre convention fiscale bilatérale

Amortissement LMNP : le levier fiscal qui change tout

Pourquoi l’amortissement peut réduire vos impôts à 0 €

L’amortissement est une charge comptable (non décaissée) qui permet de déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition du bien et du mobilier. Contrairement aux charges réelles comme les intérêts d’emprunt, l’amortissement ne correspond à aucune sortie d’argent mais réduit le résultat fiscal.

D’après les simulations partagées par la communauté, un bien immobilier de 200 000 € peut générer entre 5 000 € et 8 000 € d’amortissements annuels, suffisant pour absorber la totalité des revenus locatifs imposables pendant 10 à 15 ans.

Méthode par composants : durées et calculs

L’amortissement LMNP utilise la méthode par composants : le bien est décomposé en plusieurs éléments (terrain, gros œuvre, toiture, installations, mobilier) amortis sur des durées différentes selon leur durée de vie estimée.

Simulation chiffrée : Mélodie, appartement à 250 000 € à Lyon

Cas partagé par un membre de la communauté Immoneos :

• Prix d’acquisition : 250 000 € (dont 30 % de terrain = 75 000 €)
• Base amortissable : 175 000 € (250 000 € – 75 000 €)
• Mobilier : 15 000 € (amortissable sur 7 ans = 2 143 €/an)
• Dotation annuelle moyenne bâti : environ 5 833 €/an
• Total amortissements annuels : environ 7 976 €/an
• Loyers annuels perçus : 9 840 € (plafond légal respecté ~820 €/mois)

Résultat : Avec 7 976 € d’amortissements + les charges déductibles réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, copro), le résultat fiscal est négatif. Impôt LMNP = 0 € pendant plusieurs années.

Réforme 2025 : l’impact de la réintégration des amortissements sur la plus-value

Plus-value LMNP : pourquoi il ne faut pas en avoir peur

Contrairement aux rumeurs alarmistes qui ont circulé lors des débats sur le budget 2025, la fiscalité de la revente en LMNP reste, à ce jour, extrêmement favorable. La mesure visant à réintégrer les amortissements a été écartée du texte final.

Le mécanisme actuel (inchangé en 2026) : En LMNP, vous relevez du régime des plus-values des particuliers. C’est un atout majeur par rapport au statut LMP ou aux sociétés (SCI à l’IS) :

1. L’amortissement est « oublié » : Vous avez déduit des amortissements pendant des années pour ne pas payer d’impôt sur les loyers ? Le fisc ne vous les réclame pas à la sortie. Votre prix d’achat reste votre prix d’achat initial.
2. Les « Boosters » du prix d’achat : Après 5 ans de détention, vous pouvez artificiellement gonfler votre prix d’achat (ce qui baisse la plus-value imposable) grâce aux forfaits :

• • + 7,5 % (frais d’acquisition forfaitaires)

• • + 15 % (forfait travaux, même si vous n’avez pas fait de travaux !)

Exemple réel d’un membre de la communauté (Nancy) Marc a revendu son appartement après seulement 5 ans de détention. Voici la réalité des chiffres, bien loin des peurs habituelles.

• Achat (Mai 2020) : 63 000 €
• Revente (Juin 2025) : 93 000 €
• Plus-value brute apparente : 30 000 €
• Impôt réellement payé : 5 729 €
• Taux réel d’imposition : 19 % de la plus-value

L’explication du calcul (La magie des 5 ans) : Grâce à la détention supérieure à 5 ans, Marc a pu majorer son prix d’achat de 22,5 % (7,5% frais + 15% travaux).

• Prix d’achat corrigé fiscalement : 77 175 € (au lieu de 63 000 €)
• Plus-value imposable réelle : 15 825 € (au lieu de 30 000 €)

Conclusion : Même en cas de forte hausse des prix, la fiscalité à la revente reste très douce. Marc a empoché 24 271 € de gain net, soit une performance exceptionnelle, tout en ayant payé 0 € d’impôt sur ses loyers pendant 5 ans.

Exemple réel d’un membre de la communauté (Nancy) Marc a revendu son appartement après seulement 5 ans de détention. Voici la réalité des chiffres, bien loin des peurs habituelles, qui prouve l’efficacité du système actuel (les amortissements ne sont pas réintégrés et les forfaits s’appliquent).

• Achat (Mai 2020) : 63 000 €
• Revente (Juin 2025) : 93 000 €
• Plus-value brute apparente : 30 000 €

Le calcul fiscal (La magie des 5 ans) : Grâce à une détention supérieure à 5 ans, Marc a pu majorer artificiellement son prix d’achat de 22,5 % grâce aux forfaits légaux (7,5 % de frais d’acquisition + 15 % de forfait travaux), même sans avoir réalisé de gros travaux.

• Prix d’achat corrigé fiscalement : 77 175 € (au lieu de 63 000 €)
• Plus-value imposable réelle : 15 825 € (au lieu de 30 000 €)

Résultat final : Marc a payé 5 729 € d’impôt total (Impôt sur le revenu + Prélèvements sociaux).

👉 Conclusion : Il n’a été taxé qu’à hauteur de 19 % sur sa plus-value réelle. Il a empoché 24 271 € de gain net, tout en ayant payé 0 € d’impôt sur ses loyers pendant toute la durée de détention.

Faut-il encore amortir en LMNP ? (Réponse : OUI, mais…)

La réponse de la communauté est claire : oui, l’amortissement reste rentable. L’économie d’impôt réalisée pendant 10-15 ans de détention (plusieurs dizaines de milliers d’euros) dépasse largement le surcoût à la revente. De plus, l’argent économisé chaque année peut être réinvesti et générer des rendements supplémentaires.

Certains membres de la communauté soulignent également que les abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux) permettent de réduire significativement l’impact si l’on détient le bien suffisamment longtemps.

Comptabilité LMNP à distance : solutions pour expatriés

Les 4 options pour gérer votre déclaration LMNP

Pour déclarer vos revenus locatifs, quatre stratégies s’offrent à vous, allant de l’autonomie totale à la délégation complète :

• La déclaration en autonomie totale : C’est l’option gratuite, mais elle est déconseillée aux non-initiés. Le processus est long, fastidieux et risqué en cas d’erreur fiscale ou de méconnaissance des amortissements.
• L’outil de comptabilité en ligne (SaaS) : Vous réalisez vous-même la comptabilité, mais assisté par un logiciel dédié qui automatise les calculs.
  
  • Coût estimé : 200 € à 400 € / an.
• L’expert-comptable en ligne : Vous déléguez la gestion à un professionnel, mais la relation et la transmission des documents se font entièrement à distance via une plateforme.
  
  • Coût estimé : Environ 600 € + 100 € par bien supplémentaire.
• L’expert-comptable traditionnel : C’est la solution la plus sécurisée et personnalisée. Elle est idéale pour bénéficier d’un conseil sur mesure, notamment pour les situations complexes.
  
  • Coût estimé : Environ 900 € + 100 € par bien supplémentaire.

Obligations déclaratives LMNP pour non-résidents

Déclaration 2042-C Pro : cases à remplir (5ND, 5OD, 8TM)

Les cases essentielles à connaître pour la déclaration LMNP en tant que non-résident :

• Case 5ND : Recettes brutes en Micro-BIC (avant abattement)
• Case 5NK : Revenus nets au régime Réel (après report de la liasse 2033)
• Case 8TM : Option pour le taux moyen (cocher si avantageux)
• Cases 8SH/8SI : Exonération CSG/CRDS pour affiliés UE/EEE/Suisse
• Cases 8TK/8TX : Revenus mondiaux (si option taux moyen)

Liasse fiscale 2031 (micro) ou 2033 (réel) : différences

En Micro-BIC, aucune liasse fiscale n’est requise – la déclaration 2042-C Pro suffit. Au régime Réel, la liasse fiscale 2033 doit être télétransmise via le mode EDI (Échange de Données Informatisé) avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai. Cette liasse comprend le bilan, le compte de résultat, le tableau des amortissements et diverses annexes.

CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : exonération possible

La CFE est due par les loueurs en meublé, mais plusieurs cas d’exonération existent. Les communes appliquent souvent une exonération pour les locations occasionnelles d’une partie de l’habitation principale. Pour les non-résidents, cette exonération est rarement applicable. Le montant varie de 200 € à 2 000 € selon la commune et le chiffre d’affaires.

LMNP et conventions fiscales internationales

Les conventions fiscales bilatérales signées par la France déterminent les règles d’imposition des revenus immobiliers. Dans la quasi-totalité des cas, les revenus locatifs de biens situés en France sont imposables en France. Votre pays de résidence peut également les imposer, mais doit alors éliminer la double imposition (crédit d’impôt ou exonération avec progressivité).

France-Suisse : traitement des loyers meublés

La convention franco-suisse prévoit que les revenus immobiliers sont imposables dans l’État où le bien est situé (France). La Suisse peut également les imposer mais accorde un crédit d’impôt correspondant à l’impôt français payé. Les affiliés LAMal bénéficient de l’exonération CSG/CRDS et ne paient que 7,5 % de prélèvements sociaux.

France-UK : post-Brexit, quels changements ?

Malgré le Brexit, l’accord de retrait maintient le bénéfice de l’exonération CSG/CRDS pour les résidents UK affiliés au NHS. La convention fiscale franco-britannique reste applicable : les revenus locatifs français sont imposables en France, et le Royaume-Uni accorde un crédit d’impôt. Les membres de la communauté résidant au UK confirment que le taux de 7,5 % de prélèvements sociaux reste accessible.

France-USA : IRS et déclaration FBAR/FATCA

Les résidents fiscaux américains doivent déclarer leurs revenus mondiaux à l’IRS, y compris les loyers français. La convention franco-américaine prévoit que les revenus immobiliers sont imposables en France, avec crédit d’impôt côté américain. Attention aux obligations de déclaration supplémentaires : FBAR (FinCEN Form 114) si les comptes bancaires français dépassent 10 000 $, et FATCA (Form 8938) selon les seuils de patrimoine.

Les résidents américains sont soumis au taux de 18,6 % de prélèvements sociaux (pas d’exonération CSG/CRDS hors UE/EEE/Suisse).

FAQ LMNP Non-Résident : 12 questions essentielles

Un non-résident fiscal français peut-il avoir le statut LMNP ?

Oui, un non-résident peut être LMNP s’il remplit 3 conditions : louer un bien meublé en France, percevoir moins de 23 000 € de recettes locatives annuelles, et que ces recettes représentent moins de 50 % de ses revenus globaux du foyer. La résidence fiscale n’est pas un critère d’éligibilité – seuls les seuils de revenus comptent.

Quand passe-t-on du statut LMNP au statut LMP en tant qu’expatrié ?

Le passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’opère automatiquement dès que deux conditions sont réunies. Pour un expatrié, la condition de prépondérance des revenus locatifs sur les autres revenus professionnels français est quasi-systématiquement remplie.

Le changement de statut dépend donc uniquement du franchissement du seuil de 23 000 € de recettes annuelles. Si votre stratégie patrimoniale nécessite de rester en LMNP, c’est ce montant qu’il convient de surveiller. Si vous le dépassez, vous entrez simplement dans le régime LMP, qui possède ses propres règles fiscales et sociales (souvent plus avantageuses en matière de transmission ou de déficit, mais plus coûteuses en charges sociales).

Quel est le taux d’imposition des revenus LMNP pour un non-résident en 2026 ?

Les revenus LMNP d’un non-résident sont imposés au taux minimum de 20 % (barème 2026) ou au taux moyen sur option. S’ajoutent les prélèvements sociaux : 18,6 % pour les résidents hors UE/EEE, ou 7,5 % seulement pour les affiliés à un régime UE/EEE/Suisse (LAMal, NHS).

Dois-je payer la CSG/CRDS sur mes revenus locatifs si je vis en Suisse ?

Non. Si vous êtes affilié au régime de sécurité sociale suisse (LAMal), vous êtes exonéré de CSG/CRDS. Vous ne payez que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit une économie de 9,7 points (56 % de réduction). Cochez les cases 8SH/8SI de la déclaration 2042-C.

Micro-BIC ou Régime Réel : quel régime choisir pour un expatrié ?

Le choix entre les deux régimes ne se fait pas uniquement sur le montant des revenus, mais sur une comparaison mathématique entre l’abattement forfaitaire et vos charges réelles.

• Le Micro-BIC (La simplicité) : Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (si < 77 700 €). Il est à privilégier uniquement si vos charges réelles sont très faibles. C’est une solution simple mais rarement optimale fiscalement.
• Le Régime Réel (L’optimisation) : C’est le régime privilégié par la majorité des investisseurs long terme. Il permet de déduire l’intégralité des charges (intérêts, travaux, gestion…) et surtout d’amortir la valeur du bien et des meubles. Règle d’or : Dès que le total de vos charges déductibles et de l’amortissement dépasse 50 % des loyers encaissés, le Régime Réel devient mathématiquement plus avantageux que le Micro-BIC.

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP au régime Réel ?

L’amortissement LMNP permet de déduire fiscalement la dépréciation du bien sur sa durée d’usage (25-40 ans pour le bâti, 5-10 ans pour le mobilier). Un appartement de 250 000 € génère environ 6 000-8 000 € de dotations annuelles, ce qui peut réduire l’impôt à 0 € pendant 10-15 ans.

Que change la réforme 2025 sur l’amortissement LMNP ?

À partir de 2025, les amortissements déduits fiscalement seront réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela augmente l’imposition en cas de cession (environ +16 500 € d’impôt supplémentaire pour 60 000 € d’amortissements sur 10 ans), mais l’amortissement reste rentable car l’économie pendant la détention dépasse largement le surcoût à la revente.

Faut-il obligatoirement un expert-comptable en LMNP ?

Non en Micro-BIC (déclaration simplifiée). Oui fortement recommandé au Régime Réel pour la liasse fiscale 2033, la télétransmission EDI, et surtout pour les non-résidents afin de sécuriser les déclarations à distance. Coût : 300-800 €/an selon les prestations.

Quelles sont les cases à remplir dans la déclaration 2042-C Pro ?

En Micro-BIC : case 5ND (recettes meublées). Au Régime Réel : case 5ND + liasse 2033 + option 8TM pour le taux moyen. Exonération CSG/CRDS : cases 8SH/8SI pour les résidents UE/EEE/Suisse affiliés à un régime étranger.

Puis-je bénéficier du prélèvement de solidarité à 7,5 % depuis le Royaume-Uni post-Brexit ?

Oui, si vous êtes affilié au NHS (National Health Service). Le Royaume-Uni reste assimilé à l’EEE pour les prélèvements sociaux français grâce à l’accord de retrait du Brexit. Cochez 8SH/8SI pour payer 7,5 % au lieu de 18,6 %. Les membres de la communauté résidant au UK confirment que cette exonération fonctionne.

Comment calculer mon taux moyen en tant que non-résident ?

Le taux moyen = (Impôt théorique France sur revenus mondiaux) / Revenus mondiaux. Exemple : Revenus mondiaux 100 000 € → Impôt France théorique 15 000 € → Taux moyen = 15 %. Sur 12 000 € de loyers LMNP : 12 000 € × 15 % = 1 800 € (vs 2 400 € au taux minimum 20 %). Case à cocher : 8TM.

Quelle convention fiscale s’applique à mes revenus LMNP ?

Les revenus locatifs de biens situés en France sont imposables en France, selon les conventions fiscales bilatérales. Votre pays de résidence peut aussi les imposer (méthode du crédit d’impôt ou de l’exonération avec progressivité). Consultez la convention de votre pays sur impots.gouv.fr ou cleiss.fr.

Conclusion : le LMNP, un levier puissant pour les expatriés investisseurs

Le statut LMNP reste en 2026 l’un des dispositifs les plus attractifs pour les expatriés français souhaitant investir dans l’immobilier locatif en France. Malgré la réforme sur les amortissements, les avantages fiscaux pendant la détention compensent largement les éventuels surcoûts à la revente.

Les points clés à retenir : surveillez le seuil des 23 000 € pour anticiper un éventuel passage en LMP. Ce changement de statut n’est pas pénalisant en soi et présente ses propres atouts (nous vous invitons à consulter notre article dédié au LMP pour approfondir). Pensez également à optimiser votre taux d’imposition avec l’option 8TM, à vérifier votre éligibilité à l’exonération CSG/CRDS et à vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé.

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Avertissement : Tous les points de vue ou opinions exprimés dans ce guide proviennent des retours d’expérience de la communauté Immoneos et ne constituent pas des conseils fiscaux, juridiques ou financiers. Pour tout conseil personnalisé, veuillez consulter un professionnel agréé (expert-comptable, avocat fiscaliste, conseiller en gestion de patrimoine).