En préambule, cet article n’est pas une de ces pubs sur « comment devenir riche en deux ans avec l’immobilier sans apport initial » mais au contraire une approche pour construire un patrimoine avec méthode et patience en évitant les embûches.
La première règle est de se méfier de tous les montages qui sont présentés comme des affaires miraculeuses et clef en main. Elles peuvent contenir de bons éléments mais il faut les comprendre dans leur entièreté avant de s’engager. Dites vous bien qu’une fois que vous aurez signé, vous serez seul avec votre emprunt d’un côté avec votre banque et votre bien de l’autre. Le discours d’un bon vendeur, d’une belle brochure ou vidéo doit toujours passer au crible de votre esprit critique. Il faut notamment vérifier le prix proposé par rapport à un bien équivalent dans la même zone. Il faut aussi vérifier le niveau de demande locative pour ce type de bien. Si vous avez un doute, rien de plus simple : rédigez une annonce dans Le Bon Coin par exemple comme si vous possédiez ce bien et avec le loyer que vous souhaitez. Mesurez ensuite simplement le nombre de demandes que vous recevez.
D’autre part un investissement locatif doit être intéressant en tant que tel, même sans avantage fiscal. Si en plus un avantage fiscal peut être obtenu, tant mieux, mais il doit être bien compris au regard de la situation fiscale personnelle.
Le mieux pour construire un portefeuille locatif est de démarrer le plus tôt possible, quitte à démarrer sur de petits investissements, du type place de parking ou petite surface dans une ville de taille moyenne.
Il faut aussi différencier l’investissement locatif de la résidence principale. La situation idéale est d’avoir déjà résolu le sujet de sa résidence principale (par exemple avoir déjà emprunté pour acheter sa résidence principale) mais ce n’est pas une obligation.
L’intérêt de démarrer tôt et de construire graduellement est multiple :
- développer votre expérience,
- construire un bon palmarès à présenter aux banques,
- avoir un premier bien qui génère des revenus réguliers qui peuvent être utilisés pour augmenter votre capacité d’emprunt pour l’emprunt suivant,
- mettre en place le dispositif qui vous permettra de grossir votre portefeuille et de vous débarrasser de soucis : nous sommes convaincus sur ce site que, dans la majorité des situations, les sociétés de gestion locative vous aident à développer votre portefeuille en vous libérant du temps,
- nous pensons aussi que les assurances loyers impayés peuvent être très utiles par exemple, profiter de l’effet de levier de l’emprunt immobilier le plus tôt possible,
- le premier investissement locatif vous permettra aussi de vous faire une idée de votre intérêt pour ce type d’investissement direct ou si vous préférez une exposition indirecte via la pierre papier.
Une fois que vous avez réalisé votre premier investissement locatif, vous êtes armé pour faire votre premier bilan et compte de résultat immobilier personnel, qui doit récapituler vos biens immobiliers, vos revenus immobiliers ou autres et vos charges (essentiellement vos remboursements d’emprunts immobiliers et votre loyer si vous en payez un). Ces documents vous aideront à planifier vos futurs investissements et à négocier avec les banques.
Ainsi muni de votre expérience et votre premier investissement, vous serez prêt à enrichir et optimiser votre portefeuille :
- en restant à l’affût de bonnes opportunités en suivant les meilleurs sites internet pour investir en immobilier.
- en maximisant votre effet de levier de l’emprunt immobilier tout en étant très attentif à ne pas vous mettre en situation de surendettement, même au cas où un de vos locataires était défaillant (supposant que vous n’avez pas d’assurance loyers impayés)
- en profitant des avantages fiscaux adaptés à votre situation.
Une fois que votre portefeuille de biens loués devient plus étoffé, une diversification du type de bien peut être bénéfique : soit dans des villes ou quartiers différents, soit vers des parkings, immobilier commercial ou autre.
Nous espérons que vous pourrez trouver sur ce site toutes les informations et outils dont vous avez besoin pour développer un portefeuille performant d’investissements locatifs. Nous restons à l’écoute de tous vos commentaires.
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